ベトナムホスピタリティ市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

ベトナムホスピタリティ市場のトレンドとインサイト

到着ビザの拡大が長距離需要を押し上げ

2025年8月の決議改正により、最大45日間の滞在を認めるビザなし入国が24カ国に拡大され、従来より複雑な入国手続きを要していた欧州旅行者へのアクセスが広がりました。2025年12月の電子ビザの有効期間とアクセスの拡大により、滞在期間が90日に延長され、国際旅行者が利用できる入国港も増加したことで、手続き上の障壁がさらに低下し、長期滞在と宿泊泊数の増加を支えています。これらの変更は2025年を通じて主要な長距離・新興市場からの入国者数の力強い増加と重なり、入国促進策と実際の旅行実現との関連性を裏付けています。インドも2025年に主要な送客市場として台頭し、行政上の障壁の低下と航空路線の拡充が潜在需要の顕在化を促すことを示しています。2025年の累積効果として、平均滞在日数が従来の水準と比較して4.5日に延び、到着者数の同率増加を必要とせずにホテル需要を押し上げました。公式のビザ免除リストおよびガイダンスは、対象国の範囲と、観光および投資グレードの旅行セグメントを刺激するという政策意図を確認するものです。

堅調な国内レジャー旅行とワーケーション文化

ベトナム人旅行者は2024年も勢いを維持し、1億1,000万件の国内旅行を実施して329億6,000万米ドルの収益を生み出しました。これにより、ホテルは閑散期の週や季節における稼働率維持のために、インバウンド需要への依存を分散させることができました。^{[1]VIETNAMTOURISM.GOV.VNhttps://vietnamtourism.gov.vn/post/64582.} ハノイ市は2025年8月にイベント主導の国内需要急増を記録し、数百万人の訪問者と首都における同月の観光収益の増加をもたらしました。ワーケーションとセルフドライブの旅程は2025年に若い世代の間で普及し、国立公園や沿岸回廊近くのサービスアパートメント、ホームステイ、コリビング形態の予約を支えました。この需要はまた、特に東アジアの集中した送客市場からのインバウンド量に影響を与えうる為替変動や地政学的リスクに対する緩衝材としても機能しました。このパターンは、自発的な国内旅行を取り込むために、平日・週末・休日にわたるダイナミックプライシングと柔軟な在庫管理の重要性を強化しました。公式観光統計は、国内活動の全体的な規模と、主要都市における月次最高値を牽引する地域イベントの役割を裏付けています。

第2層沿岸都市におけるFDI主導のアップスケールホテルパイプライン

宿泊・飲食サービスへの資本投入は2025年も活発で、開発業者がインフラ整備の進展と新たな沿岸高速道路に合わせてプロジェクトを展開し、ダナン、ニャチャン、フーコック、ハイフォン、カムランへの投資を誘導しました。2028年までの沿岸パイプラインはミッドからラグジュアリー層に客室の大半が集中しており、ダナンの17億2,000万米ドル規模のヴァン・ヴィレッジなどの主要アンカープロジェクトは、ホテルとブランデッドレジデンシャル在庫を小売・レジャー施設と組み合わせた複合用途スキームへのコミットメントを示しています。^{[2]Kinh Tế & Đô Thị, "Vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 11 tháng đạt 33,69 tỷ USD," Kinh Tế & Đô Thị, kinhtedothi.vn}沿岸空港での旅客数増加は需要の論拠を強化し、ホテル客室とヴィラを組み合わせてプレミアムゲストと長期滞在者を引き付けるアップスケールリゾートの運営・開業決定を支援しています。グローバルブランドがこれらの目的地で拡大するにつれ、マネジメントコントラクト構造により、地元オーナーはアセットコントロールを手放すことなく、ロイヤルティエンジンとグローバル流通を活用できます。適格プロジェクトに対する法人所得税率の引き下げなどのインセンティブは、観光主導の開発が優先される地域でのプロジェクト収益を改善するよう設計されています。より広範なFDI流入データは、2025年における同国の開発サイクルへの投資家の信頼を裏付けており、これらの沿岸ハブで進行中のホスピタリティ重点パイプラインの背景を提供しています。 

デジタルノマドビザとコリビングハイブリッド

ベトナムの90日間電子ビザの枠組みは、雇用主のスポンサーシップなしに数ヶ月にわたる滞在計画を立てる自由をリモートワーカーに与えており、専用ビザカテゴリーが存在しない場合でも実質的にデジタルノマドセグメントを支援しています。ホーチミン市第1区は、新規客室のパイプラインがあるにもかかわらず、2025年を通じて高い稼働率を維持しました。これは、ビジネス旅行とレジャーを組み合わせた長期滞在ゲストや、イベント主導のコーポレート予約の回復によって支えられています。2026年に予定されている新規プロジェクトには、ハノイの大規模なサービスアパートメント開発が含まれており、ホテル客室と長期滞在向けレイアウトを組み合わせ、駐在員、コンサルタント、場所に依存しないプロフェッショナルからの需要を取り込むことを目指しています。ブランデッドレジデンス形態により、オーナーはホテル会社が管理するレンタルプールに参加することも可能で、不動産投資とホスピタリティ運営を融合させ、長期滞在パフォーマンスへのインセンティブを一致させます。デジタルおよびグリーントランスフォーメーションを奨励する国家指針は、長期滞在形態に恩恵をもたらすスマートホテル改修のための資金調達経路を生み出しています。より長い滞在ビザオプションの最終的な採用により、このセグメントはさらに強化され、ベトナムホスピタリティ市場が東南アジア全域のリモートプロフェッショナルを効果的に獲得する競争力を高めるでしょう。

建設資材インフレによるプロジェクトROIの圧迫

建設資材投入コストは2025年も高止まりし、砂の価格は1立方メートルあたり17.65米ドル、鉄鋼は1キログラムあたり0.47〜0.52米ドルの範囲で推移し、ホテルプロジェクトの資材コストの大部分を占めています。上場ゼネコンは2025年第1四半期に利益の急激な落ち込みを報告し、プロジェクトの遅延が増加しました。これにより投機的開発に影響が及び、オーナーは投入コスト正常化に関するより明確なシグナルを待ちながらスケジュールを見直すことを余儀なくされました。住宅・建設資材インフレは2025年後半にかけて月次で緩和されましたが、消費者物価インフレを上回る水準が続いており、固定または半固定のマネジメント契約の下でオーナーが転嫁できない持続的なコスト圧力を示しています。1キログラムあたり0.70米ドルに近づいているビチューメンコストの上昇も、沿岸目的地にとって不可欠でありながら直接的なキャッシュイールドを常に生み出すわけではないアクセス道路および関連インフラへの設備投資を圧迫しています。ホテルの利回りが中一桁台であることが多い中、コスト超過の余地は限られており、長期にわたる投入インフレは強い需要回廊においてもプロジェクト経済性を損なう可能性があります。公式の価格・インフレ指標は、投入コストが広範なインフレに対してどのように推移しているか、およびパイプライン再開決定に緩和効果が波及するまでの見込み時間軸についての背景を提供しています。

バイリンガル管理職人材の深刻な不足

このセクターは年間4万人の労働者を必要としていますが、教育機関が供給できるのはその約半数にとどまり、アップスケール供給が拡大している時期に持続的な欠員と昇進機会の不足を生み出しています。^{[3]Vietnam News, "Tourism industry lacks high-quality personnel," Vietnam News, vietnamnews.vn} 労働力全体で資格水準にばらつきがあり、多くの現場職がラグジュアリーおよびMICE施設に求められる専門的な訓練基準を満たしていません。語学力は大きなボトルネックとなっており、受付・ガイド職の多くが英語以外の主要インバウンド言語における外国語能力基準を満たしていません。主要都市では飲食業務における人材不足が続いており、雇用主は経験豊富な料理・バーのプロフェッショナルの採用に困難を報告しており、サービスの深度とメニューの革新性に影響を与えています。最初の6ヶ月間の離職率は高く、2026年を通じた管理職需要の増加は、セクターを離れた人材の復帰によって補われておらず、一部の事業者はより高いコストで外国人を雇用することを余儀なくされています。政府およびメディアの報告は、スキルギャップと語学力の制約を、サービス品質とアップスケールセグメントにおける高い平均客室単価（ADR）の収益化能力に対する主要な制約として繰り返し指摘しています。 

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

タイプ別：独立系施設がシェアを維持、チェーンがパイプラインを牽引

独立系ホテルは2025年の在庫と需要の69.88%を占め、家族や地元グループが大半の物件を管理し、長期的な視野で設備投資と運営に関する意思決定を行うオーナーシップ構造に支えられています。チェーンブランドはより速く成長しており、11.65%の予測CAGRは、ロイヤルティトラフィックの獲得、一貫した基準、より強力な収益管理エンジンを目的としたマネジメントコントラクトへのオーナーのシフトを反映しています。国際的な運営事業者は2024年から2025年にかけて契約締結と開業を拡大し、ミッドからハイエンドクラスにわたるフットプリントを拡大するとともに、沿岸・都市ノードにグローバル流通能力をもたらしました。オーナーは、マネジメントコントラクトにより専門家への運営委託を行いながらアセット所有権を維持できることを見出しており、これにより不動産のオプション性が保たれ、上昇するADRに見合ったゲスト体験が向上します。国内オーナーと国際マネジャーとのブランドパートナーシップはより一般的になり、リゾートおよびシティ形態において稼働率と料金パフォーマンスの両面でブランドフラグの価値を実証しています。Accorは北部都市での新規プロジェクトを発表し、ポートフォリオの拡大を継続する一方、IHGとMarriott Internationalはハノイ、ハロン、ダナン、メコンデルタにまたがる目的地でブランドと物件を追加し、地域パイプラインにおけるベトナムホスピタリティ市場のプレミアムポジショニングを強化しました。

チェーンは、コーポレート旅行とMICEの量がブランド認知度に報いるゲートウェイ都市での影響力を高めており、より複雑な開業前サポートと大規模な流通エンジンを必要とする新築沿岸リゾートとも契約を締結しています。独立系事業者は、ゲストハウスやホームステイがOTAリーチを活用する農村部での強靭性を維持していますが、ロイヤルティエコシステムを持つ多国籍ブランドによって都市部でのポジションはますます競争にさらされています。市場では、手の届く価格でデザイン主導の体験を求める国内ミレニアル世代とグローバル旅行者を取り込むことを目指すブティックおよびライフスタイルフラグを含む新規ブランドの参入が見られました。流通テクノロジーとデータ駆動型プライシングは、主要都市での競争力維持のためのベースライン要件となっており、独立系事業者のハードルを引き上げています。このリバランスが続く中、国際チェーンはアップスケールカテゴリーでのプレゼンスを強化する一方、独立系ホテルはバジェットおよびミッドスケールセグメントで数的優位を維持し続けるでしょう。Marriott Internationalの2025年後半のレガシーメコン・カントー・オートグラフコレクション開業と、IHGのハロン初のInterContinentalは、ブランド拡大が2031年に向けたベトナムホスピタリティ市場の見通しを支える需要回廊とどのように一致しているかを示しています。

宿泊クラス別：ミッドマーケットが基盤を固め、ラグジュアリーが上回る成長

ミッドスケールおよびアッパーミッドスケール物件は2025年に48.79%のシェアを占め、地域パッケージツアーや立地と一貫性を重視する幅広い中間所得層旅行者からの強い需要を反映している。このカテゴリーのホテルは、ニャチャンやダナンへのチャーター便フローおよびファミリー旅行のパターンに対応しており、健全な客室稼働率を維持しつつ、ボリューム重視のオペレーターにとって予測可能な狭い範囲内でADRを安定させている。ラグジュアリーセグメントは、ハノイの中心地区および沿岸の世界遺産サイト沿いでブランデッドレジデンスと高サービスリゾートが拡大するにつれ、13.35%の予測CAGRで最も速い成長を遂げている。認知度の高いブランド管理を持つプレミアムレジデンスは、中心地区およびユネスコ隣接目的地の長期的なポジショニングへの信頼を反映した強い価格水準と販売実績を記録している。2025年および2026年のアッパーアップスケールおよびラグジュアリーにおける多数の開業は、プレミアムサービス属性への供給の傾斜を裏付けており、これらのセグメントにおける労働力とトレーニングニーズも形成しつつある。これらの動きは、ベトナムのホスピタリティ産業がボリュームを支える強固なミッドスケール基盤を維持しながら、ラグジュアリーのフットプリントを拡大することを示している。

バジェットおよびエコノミー形態は人件費の上昇とOTAコミッションへのエクスポージャーに直面しており、30〜90日間の安定した需要がある都市部立地においてサービスアパートメントへの転換の魅力が高まっている。サービスアパートメントの供給は2024年を通じてホーチミン市とハノイで拡大し、2026年の新規開業はホテルと住宅キーを組み合わせて滞在期間全の収益を最大化する複合用途プロジェクトにおいてスケールを追加する。ミッドスケールクラスターは国内ファミリー旅行と短期出張にとって引き続き重要であり、季節を通じた基本稼働率の維持に貢献している。ラグジュアリーセグメントは引き続き外交官、企業幹部、高消費レジャーセグメントを引き付け、スパ、F&B、体験における高いADRとプレミアム付帯収益を生み出している。パイプラインがブランデッドヴィラとレジデンスをさらに供給するにつれ、オペレーターはオーナーリターンとホテルレベルの収益管理のバランスを取るレンタルプール構造を洗練させる可能性が高い。ハノイとハロン湾のラグジュアリープロジェクトは、中部沿岸の新製品とともに、2026年以降もベトナムホスピタリティ市場のプレミアムエッジを定義し続けるだろう。

予約チャネル別：OTA優位とダイレクトデジタルの反撃

OTAは2025年に予約の58.85%を占め、高いモバイル普及率と都市・リゾート目的地にわたる豊富な在庫カバレッジを強みとする海外プラットフォームが主導しました。ホテルはダイレクトデジタルを14.36%の予測CAGRで最も速く成長するチャネルと報告しており、リピートゲストの獲得と顧客獲得コストの低下を目的としたウェブサイト、予約エンジン、ウォレット統合、CRMのアップグレードによって支えられています。ダイナミックプライシングと在庫のラストミニッツ解放は、国内・インバウンド予約で広く観察される0〜7日および15〜30日の主要予約ウィンドウと一致しています。モバイルファーストの行動がコンバージョンジャーニーを定義するようになっており、ダイレクトチャネルでOTAのスピードと明確さに匹敵できる事業者は、データ優位性を獲得しながら料金パリティを守ることができます。テクノロジープロバイダーはアジアおよびベトナムにおけるダイレクト流通の強い勢いを報告しており、持続的な投資がホテル管理チャネルへの段階的なシェア回帰をもたらし続けることを示しています。同様のダイナミクスは地域の業界ベンチマークにも見られ、ベトナムホスピタリティ市場が現代的なダイレクトスタックを持つ事業者にとってよりバランスの取れた流通フェーズに入りつつあるという見方を支持しています。

国内OTAとメタプレーヤーは、地域の電子ウォレットに裏付けられた即時返金とキャンセル無料を含む、価格に敏感な旅行者向けのオファーを開発しています。国際OTAは特にインバウンド旅程において絶対的なシェアで依然として優位を保っていますが、マインドシェアを維持するためにロイヤルティとプロモーションが必要なため、マージン圧力に直面しています。ホテルは、明確なパッケージ、透明な手数料、柔軟な条件を持つ予約ページに直接リンクするコンテンツおよびソーシャル主導のマーケティングへの投資によって依存度を低下させています。コーポレートおよびMICE需要はハノイとホーチミン市で回復しており、より良い予測可視性につながるプレミアムADRとブロック予約を支援しています。卸売・従来型エージェントは、高齢旅行者セグメントを持つ日本や台湾などの市場では依然として重要ですが、若い世代の間でデジタル予約が拡大し続けるにつれ、これらのチャネルは段階的なシェア侵食に直面しています。事業者が流通のリバランスを進める中、ベトナムホスピタリティ市場は、特に強力なロイヤルティエコシステムを持つブランドにおいて、ゲストオーナーシップと手数料漏洩の低減を通じてより多くの直接的な価値創造を獲得できる立場にあります。

地域分析

ベトナム南部は2025年の需要の51.47%のシェアで地域パフォーマンスをリードし、ホーチミン市の企業基盤、駐在員主導の長期滞在、および東南アジア全域への直行便が年間を通じてビジネス旅行を安定させていることが支えとなっている。ホーチミン市のラグジュアリー稼働率は2025年に83%に達し、ADRは180米ドル近くとなり、この組み合わせは持続的な企業需要とアップスケール供給への適度な純増の両方を反映している。同市の観光収入は2025年に99.4億米ドルに達し、宿泊および付帯支出を支える訪問者セグメントの幅広さを裏付けている。2026年にかけての同地域の適度なパイプラインは、年間を通じて需要が新規供給を上回った主要サブマーケットにおける価格決定力の維持に貢献した。これらのダイナミクスは、南部地域がベトナムホスピタリティ市場の最大シェアを保持しており、全国のADRおよび稼働率のベースラインを設定し続ける可能性が高いことを確認している。

中部沿岸および高地は、ベトナムホスピタリティ産業において13.36%の予測CAGRで最も速い成長見通しを記録しており、これは大規模複合用途開発および新規客室の大半をミッドからラグジュアリーティアに配置する沿岸パイプラインと一致している。ダナンのプレミアムADRおよび稼働率は、アップスケールおよびアッパーアップスケール製品の分布拡大と、フエおよびホイアンからのルートを短縮する高速道路の整備を反映している。ハロン湾とニャチャンでは新たなラグジュアリー物件が開業しており、多くの場合ホテルとヴィラを組み合わせ、ユネスコサイトやビーチフロントのアメニティへの近接を求める高消費旅行者を引き付けている。同地域の発展はまた、より多くの国際ブランドをリゾートおよびレジデンスの運営に引き付けており、これが料金の整合性と標準化されたサービスレベルを支えている。これらの資産が稼働するにつれ、ベトナムホスピタリティ市場における中部地域のシェアは、チャーターおよびファミリー旅行からの強固なッドスケールボリュームを維持しながら拡大するだろう。

ベトナム北部はイベント主導の需要とブランド主導のラグジュアリー拡大を通じてモメンタムを維持し、ハノイ中心部の主要地区の近くで物件が開業または予定されている。多くのセグメントで稼働率とADRはホーチミン市より低いものの、プレミアムブランドは外交使節団や企業オフィスが集積する中心部立地にコミットしている。ハロン湾とハイフォンは、より低い土地コストと沿岸観光地へのアクセス改善を活用した新たなアッパーアップスケール物件と大規模開発により、北部プレミアムミックスに加わっている。高速道路は引き続き首都から北部沿岸および山岳目的地への週末旅行の実現可能性を高めており、健全な国内レジャー基盤を支えている。ブランド開業と交通インフラの改善に伴い、南部が引き続き最大の地域貢献者であるとしても、ベトナムホスピタリティ市場における北部地域の役割は拡大するだろう。

規制環境

ベトナムのホスピタリティ規制は、文化・スポーツ・観光省(MOCST)およびベトナム国家観光局(VNAT)が主導している。観光法第09/2017/QH14号およびその施行令である政令168/2017/ND-CPが、観光事業の条件およびサービス管理に関する基本的枠組みを提供している。ホテルの分類および星等級付けの実務は国家標準に基づいており、TCVN 4391:2015が基準規格として広く参照されているが、ホテル分類基準を更新する改訂作業が2025年10月時点で進行中であった。

最近の通達は、観光行政およびサービス規則の制度化を続けている。通達04/2024/TT-BVHTTDL(2024年8月20日発効)は、旅行事業および観光サービス専門資格証明書に関連する要件を改正した。通達15/2026/TT-BVHTTDL(2026年6月23日発行、2026年8月15日発効)は、観光振興およびブランディングサービスに関する経済的・技術的規範を定め、公的または プログラム関連の観光活動の仕様策定・調達方法を形成している。

バリューチェーン分析

ベトナムのホスピタリティにおける価値創出は、デスティネーション整備(航空アクセス、道路・高速道路、地域の観光資源エコシステム)から始まり、開発・資金調達(土地アクセス、許認可、設計、建設)を経て、運営(管理・フランチャイズ契約、人員配置・研修、調達、資産維持)へと進む。流通はデジタルチャネルが支配的であり、2025年にはOTAが予約の58.85%を占める一方、コミッション漏出を減らし顧客データの所有権を高めるため、直接デジタル機能(ウェブ予約エンジン、CRM、ウォレット連携)の強化が進められている。

供給側では所有構造の分散が続いており、2026年志向の市場解説では、ホテル供給のおよそ75%から80%が独立系または家族経営とされている。この構造により、標準規格、レベニューマネジメント、グローバル流通に関してブランド運営会社への依存度が高まっている。主要なボトルネックは上流および中流に存在し、決議80号(2026年5月)は制度的連携、観光インフラ、質の高い人材を制約要因として挙げており、これはバイリンガル管理人材の不足という本レポートの広範な指摘と一致する。ブランド主導のプラットフォーム化もチェーン全体の連携を強めており、Sun GroupとAccorが約6,000室規模のパートナーシップを拡大したこと(2026年7月発表)がその例であり、大規模開発事業者と国際運営会社をデスティネーションレベルのインフラ計画に結び付けている。

市場機会と将来展望

ブランド化され専門的に運営される供給には、都市型長期滞在およびサービスアパートメント形態において明確な空白領域がある。90日間の電子ビザ取得を含む政策による長期滞在の後押しに加え、ホーチミン市とハノイにおける企業、在留外国人、リモートワーク隣接層を対象とした30日から90日の旅程に対する持続的な需要が、この機会を支えている。運営上の焦点は、資産を長期滞在向けレイアウトへ転換・再配置し、直接デジタル獲得を強化することにあり、特に2025年時点でOTAが予約の58.85%を依然として支配していたことを踏まえ、運営会社はリピート獲得改善のためCRMおよびモバイル優先の予約システムに投資している。

デスティネーション連動型の開発も、ホスピタリティ、交通、マスタープランニングが連携された投資可能な回廊を生み出している。決定509/QD-TTg(2024年承認)は、2026年から2030年に向けた大規模な投資配分を伴う国家観光システムマスタープランを策定した。一方、国家デジタル経済・デジタル社会発展プログラム(決定1033/QD-TTg、2026年6月)には、2030年までに観光施設の70%がデジタルプラットフォームを利用するという義務が含まれ、標準化されたデータおよびデジタル運営の採用を推進している。現地の供給促進要因としては、Sun GroupがAPEC 2027への対応を見据えた17,400室規模の広範な計画の一部として、フーコックで2,000室が2026年に開業する宿泊エコシステムの運営フェーズを開始したこと、および、ホーチャム-ロンタン国際空港間の高速道路(2026年7月着工)がアクセスを短縮し、リゾートや週末レジャー需要の実行可能な集客圏を拡大する位置づけであることが挙げられる。