スペイン コリビング市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

スペイン コリビング市場のトレンドとインサイト

マドリードおよびバルセロナにおける住宅購入可能性の課題の深刻化がコリビング需要を促進

スペインのコリビング市場は、主要都市において依然として供給不足が続く住宅システムの恩恵を受けています。50万戸の住宅不足は、管理された共有住宅がニッチな選択肢ではなく実用的な選択肢になりつつある理由を示しています^{[1]PATRIZIA SE、「PATRIZIAとUrbaniaがスペインにおける持続可能で手頃な住宅開発のために1億3,000万ユーロを超える合弁事業を立ち上げ」、PATRIZIAニュース、patrizia.ag}。賃借人が従来の住宅ユニットを容易に確保できない場合、光熱費、家具、コミュニティスペースが含まれる即入居可能な住居により高い価値を置くようになります。これが重要なのは、コリビングが複数のサービスアカウントにまたがる敷金、家具費用、長い準備期間など、複数の初期障壁を一度に取り除くためです。そのような状況において、スペインのコリビング市場は、手続きの煩雑さを避けたい居住者を引き付けるだけでなく、そうでなければ非公式または一時的な住宅に長く留まっていたであろう人々の需要も取り込んでいます。

デジタルノマド、駐在員、リモートワーカー人口の増加が柔軟な住宅需要を支援

スペインのコリビング市場は、長期定住の地域世帯とは異なる住宅ニーズを持つ流動的な居住者からも支持を集めています。デジタルノマド、駐在員、リモートワーカーは、地域の信用記録、国内保証人、確立された銀行関係なしに到着することが多く、標準的なリースへのアクセスがより困難になっています。コリビングはこのグループに適しています。なぜなら、契約がシンプルで、入居が迅速であり、パッケージには新規到着者が最初に必要とする日常生活サービスがすでに含まれているためです。このユーザープロファイルはロケーション、ブロードバンド品質、共有ワークエリアも重視するため、強力なデジタルリースプロセスと住宅を組み合わせた事業者は稼働率を維持するうえで有利な立場にあります。この流動的な賃借人基盤が拡大するにつれ、スペインのコリビング市場は、地域の住宅ストレスだけでなく、労働移動性と国境を越えた転居に関連した需要の層を獲得しています。

安定した稼働率を持つ代替住宅資産クラスへの投資家関心の増大

スペインのコリビング市場は、投資家が柔軟な住宅をスケーラブルな住宅プラットフォームとして見るようになったため、より多くの機関資本を引き付けています。Greystarは2025年1月にBain Capitalの資産買収を通じてポジションを強化し、Neinor Homesは2025年2月にマドリード近郊のフレックスリビングプロジェクトのためにBanco Santanderと共同投資スキームを形成しました^{[2]Bain Capital、「Bain CapitalがスペインのコリビングスペースをGreystarに売却すると発表」、Bain Capitalニュース、baincapital.com}。PATRIZIAとUrbaniaも2025年5月にスペインの主要都市圏における持続可能で手頃な住宅に焦点を当てた合弁事業を立ち上げ、資本が孤立した資産ではなく大規模な開発パイプラインに向けられていることを示しています。この転換が重要なのは、大規模な投資家が土地、設計、デリバリーをより長い時間軸で資金調達でき、全国的なエクスポージャーを構築するのに役立つためです。同時に、小規模な事業者は資金調達と資産へのアクセスにおいてより制約を受けています。その結果、スペインのコリビング市場は今や強力な資本的裏付けを持つ一方で、機関規模に匹敵できない企業にとってはより厳しい事業環境となっています。

若手専門職および国際居住者を対象としたコリビング事業者の拡大

スペインのコリビング市場は、事業者が少数のショーケースビルへの拡大に限定しなくなったため、広がりを見せています。Greystarの拡大プラットフォーム、Neinorのフレックスリビング参入、Hinesのバレンシアにおける650床の資産への参入はいずれも、異なる都市と需要プールにまたがって広がるセクターを示しています^{[3]Neinor Homes、「Neinor HomesがBanco Santanderとともにフレックスリビングに参入し、マドリードに位置するプロジェクトに6,000万ユーロを共同投資」、GlobeNewswire、globenewswire.com}。このパターンが重要なのは、若手専門職と国際居住者が全員同じ製品を求めているわけではなく、事業者は今や異なる価格帯にわたってスタジオユニット、個室、管理されたコミュニティをカバーしなければならないためです。また、都市レベルの計画、ゾーニング、住宅規則が依然として市場に投入できる形式を形成しているため、地域での実行の重要性も強調されています。より多くの事業者が参入または規模を拡大するにつれ、スペインのコリビング市場は、居住者タイプ、都市、サービスモデルによるより明確な専門化を伴う、より広い競争分野へと移行しています。

短期賃貸および共有住宅モデルに関する規制の不確実性

スペインのコリビング市場は、すべてのユースケースにわたってコリビングを明確に定義する単一の国家法令なしに依然として運営されています。スペインは2025年7月1日に王令1312/2024号を施行し、欧州連合規則2024/1028に沿って、統一されたリース登録簿と短期賃貸データのためのデジタル一元窓口を創設しました。有機法1/2025号はまた、住宅コミュニティに対して、建物内の新たな観光分類の宿泊施設を5分の3の所有者多数決でブロックする権限を与え、複合用途または複合所有権の物件に対する承認リスクの層をさらに追加しました。カタルーニャとアンダルシアは異なる方向に進んでおり、カタルーニャの法律11/2025号は、事業者が地方計画の取り扱いと並行して追跡しなければならない別の地域的な層を追加しています。法的な経路が依然として都市や地域によって異なるため、スペインのコリビング市場は、需要の数字だけが示唆するよりも全国規模での拡大が依然として困難です。

新規プロジェクト開発に影響を与える建設費および不動産取得コストの上昇

スペインのコリビング市場はまた、新規プロジェクトをより困難にしている経済的条件によっても制約を受けています。建設コストの上昇、新築物件価値の上昇、労働力不足、長い承認タイムラインはすべて、特にマドリードとバルセロナにおいて、グリーンフィールドデリバリーをより複雑にしています。これらの要因はベッドあたりのコストを引き上げ、学生、キャリア初期の専門職、流動的な労働者にとっての手頃な価格を維持しながら、価格決定をより敏感にします。また、土地を購入して新規ストックをゼロから供給するよりも、既存の建物をリースまたは再配置する方が通常必要な資本が少ないため、アセットライトモデルが引き続き支持を集めている理由も説明しています。スペインのコリビング市場にとって、これは将来の成長の一部が、需要がどれだけ存在するかだけでなく、事業者が既存の都市資産をいかにうまく確保し、内装コストを管理するかにかかっていることを意味します。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件構成別：スタジオユニットが数量リーダーシップを維持する一方、相部屋が急速に拡大

スタジオおよび専有ユニット形式は2025年の市場の52.3%を占め、スペインのコリビング市場において最大の構成となっています。このリードは、多くの居住者が建物内の他の場所にある共有キッチン、ワークエリア、ラウンジ、フィットネス施設を利用しながら、自分のユニットではプライバシーを求めていることを示しています。この形式はまた、より広い顧客基盤を求める事業者にも適しています。なぜなら、独立したユニットは専門職、転居者、カップル、長期滞在の居住者に対してより容易にマーケティングできるためです。相部屋は2031年にかけてCAGR 12.78%で最も速い成長を記録すると予測されており、手頃な価格への圧力が依然として強く、低コストの提供に余地があることを示しています。

この分割により、スペインのコリビング市場は二軌道の製品構造を持つことになります。スタジオ主導の供給は、プライベート形式が自律性、一貫性、予測可能な稼働率に対してより多く支払える居住者に訴求する傾向があるため、収益の安定性を支えます。同時に、相部屋は家賃圧力が依然として高く、標準的なリースへのアクセスが困難な状況で増分需要を吸収する可能性が高いです。したがって、スペインのコリビング市場は製品設計において単一の方向に動くわけではありません。最大のセグメントはプライバシーを重視する一方、最も速く成長するセグメントはコスト感応性と低い参入価格帯の必要性を反映しています。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

ビジネスモデル別：マスターリースの経済性が支配的、長期リターンに向けた自社開発・運営の拡大

アセットライトのマスターリースまたはリース裁定は2025年の市場の45.1%を占め、スペインのコリビング市場において最大のビジネスモデルとなっています。そのリードは、事業者がスピード、低い初期資本、都市ごとにポートフォリオを調整する余地を必要とする市場との実用的な適合性を反映しています。この構造の下では、事業者はリースを通じて建物の管理権を確保し、居住者との関係、価格設定、家具、サービスパッケージを直接管理します。同セグメントはまた、2031年にかけてCAGR 13.12%で最高の成長を記録すると予測されており、資本規律と運営の柔軟性が拡大計画の中心であり続けることを確認しています。

アセットヘビーの自社開発・運営ルートは、特により強力な資本プールと長い投資期間に支えられた企業にとって依然として重要です。Neinor HomesとBanco Santanderは2025年2月に共同投資スキームを通じてフレックスリビングに参入しました。これは、プロジェクトの立地と出口期間が魅力的な場合に開発主導の参加が依然として関連性を持つことを示しています。それでも、スペインのコリビング市場は、特に規制、建設コスト、資産へのアクスが地域間で依然として不均一な間は、資本エクスポージャーを削減し、より速い都市参入を可能にするモデルに傾いています。これが、現在の構造において最大かつ最も速く成長するモデルが同じセグメントにある理由です。

価格帯別：ミッドスケールが数量を支配、プレミアム層が最速の収益成長を牽引

ミッドスケールは2025年の市場の49.5%を占め、スペインのコリビング市場において最も広い数量基盤を持っています。この価格帯は、管理された居住環境を求めながらもプレミアム形式以下の価格設定を必要とする学生やキャリア初期の専門職のニーズを満たしています。ミッドスケールはまた、より大きな都市の賃借人プールにわたって稼働率の可能性とサービス範囲のバランスをとるため、多くのプロバイダーの運営ロジックにも適合しています。プレミアムおよびラグジュアリーは2031年にかけてCAGR 13.44%で拡大すると予測されており、需要の中心がより価格感応性を維持している中でも、上位層が支持を得ていることを示しています。

プレミアムおよびラグジュアリーにおける最速の成長は、デザイン、ブランド、立地、コミュニティプログラミングに価値を置くデジタルノマド、企業転居者、国際居住者からの需要を反映しています。これはミッドスケールの役割を弱めるものではありません。なぜなら、スペインのコリビング市場は依然として、価格が手の届く範囲に収まる場合にのみ管理された住宅を支持できる予算を持つ、より大きな居住者基盤に依存しているためです。エコノミー層は依然として構造の中で最も発展していない部分であり、強い手頃な価格ニーズと限られた機関供給の間にギャップを残しています。スペインのコリビング市場にとって、これは将来の収益成長がプレミアム形式から生まれる可能性があることを意味します。同時に、ユニット数量は依然として、都市市場全体でより広い稼働率を維持できるミッドスケール製品に大きく依存しています。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

エンドユーザー別：学生が需要を支え、就労専門職が成長を牽引

学生は2025年の市場の47.5%を占め、スペインのコリビング市場において最大のエンドユーザーグループとなっています。このリードは、多くの学生が依然として組織化された賃貸オプションへのアクセスが限られており、交通機関、教育ハブ、都市サービスの近くに家具付きの宿泊施設を必要とする住宅環境に適合しています。学術サイクル、入居タイミング、共有生活の好みが繰り返しの稼働パターンを生み出すため、学生需要は事業者にとって計画を立てやすいものでもあります。就労専門職は2031年にかけてCAGR 13.71%で最もく成長すると予測されており、雇用関連の移動性が将来の需要においてますます重要になっていることを示しています。

Neinor Homesの2025年2月のコミュニケーションで共有されたテナントプロファイルは、就労専門職セグメントがなぜこれほど急速に成長しているかを説明するのに役立ちます。典型的なフレックスリビング居住者は31歳、73%が独身、61%が外国人です。このミックスは、スペインのコリビング市場がもはや学生需要だけによって形成されているのではなく、移動性、シンプルな契約、サービス統合型住宅を重視する専門職にも対応しているという見方を支持しています。学生は依然として稼働率と規模を支えていますが、就労専門職はセクターをより柔軟なリース条件、より充実したアメニティ、居住とリモートワークの両方に機能する都市立地へと押し進めています。この転換は、学生が依然として今日最大のユーザーグループであるという事実を変えることなく、対応可能な居住者基盤を広げています。

地域分析

マドリードは2025年の市場の53.2%を占め、スペインのコリビング市場において主要な地域となっています。バルセロナは第2位の都市市場であり続け、両都市は依然として現在の組織化された供給と事業者の可視性の主要基盤を形成しています。マドリードのポジションは、マドリード近郊のNeinor HomesとBanco Santanderのフレックスリビングベンチャーなどの取引に見られるように、より強力な機関参加によって支えられています。Greystarもマドリード、バルセロナ、ビルバオの資産を通じてフットプリントを強化し、マドリードとバルセロナが規模のあるプラットフォーム成長のアンカー立地としての役割を果たしていることを強調しています。

バレンシアは2031年にかけてCAGR 13.66%で最も速く成長すると予測されており、2大都市を超えた最も明確な成長ポジションを持っています。その魅力は、よりアクセスしやすい事業基盤と、学生と就労専門職の両方に対応する需要ミックスから生まれています。Hinesは650床のフレックスリビング複合施設の取得を通じてバレンシアに拡大し、国際資本が同市を本格的な住宅資産の目的地として扱っていることを強調しています。金額ベースでは、マドリードが2025年に市場シェアの53.2%でスペインのコリビング市場をリードし、バレンシアは予測期間中に最も速い都市成長を記録する見込みです。

マラガ、セビリア、ビルバオなどの都市を含むスペインのその他の地域は、絶対規模では依然として小さいものの、スペインのコリビング市場においてますます重要性を増しています。これらの都市が重要なのは、事業者マップを最大のハブを超えて拡大し、企業が現在の規模と将来の成長のバランスをとるポートフォリオを構築できるようにするためです。スペインのコリビング市場は、より多くの資本が二次的な立地に移動するにつれて、地理的な集中度が低下する可能性が高く、そこでは適切な資産をめぐる競争がマドリードやバルセロナほど激しくありません。したがって、地理は、マドリードの規模、バルセロナの持続的な需要、バレンシアとより広い二次都市グループにおけるより高い成長モメンタムの間の分割を反映しています。