米国コリビング市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

米国コリビング市場のトレンドとインサイト

高い都市部賃料コストがコリビング需要を牽引

住宅費の手頃さの危機は、米国コリビング市場における最も強力な需要ドライバーであり続けています。住宅研究合同センターは2026年4月に、2024年には2,270万世帯の賃貸世帯が住宅費負担を抱えており、2019年の2,040万世帯から増加したと報告しました。同リリースでは、低所得賃貸世帯が住宅費を差し引いた後に残る金額は月210米ドルと過去最低水準となり、シェア型居住形式の必要性が強まったことが示されました。需要は市場の中間層にもシフトしており、年収4万5,000米ドルから7万4,999米ドルの世帯では2019年以降に負担率が9.5パーセントポイント上昇しました。実質ベースで月600米ドル未満の低家賃アパートの在庫は2014年から2024年の間に30%減少し、月々の支出を抑える必要がある賃貸居住者にとって従来型の選択肢が減少しました。Pewもまた、オースティンのコリビングルームの家賃が月500米ドルから700米ドルであるのに対し、同等のスタジオは1,282米ドルであること、またワシントンD.C.のコリビングオプションはスタジオの1,900米ドルに対して1,000米ドルから始まることを指摘しました。

柔軟なリース条件への需要が市場普及を促進

リースの柔軟性は、米国コリビング市場における中核的な購買基準となっています。Outpost Groupの2026年5月の入居者調査では、居住者の57%がリースの柔軟性を「必須」または「非常に重要」な機能と見なしていることが明らかになりました。同調査では、回答者の65%が18歳から30歳であり、モビリティと短期リース嗜好の関連性を裏付けています。転職や転居は現在、直接的な住宅選択のトリガーとなっており、迅速なオンボーディングと仲介手数料なしのオペレーターが米国コリビング市場においてより強い顧客維持力を持っています。2026年1月までに、PadSplitは週払いサイクルと48時間以内の入居を可能にするモデルを通じて、米国35都市圏にわたる29,000室以上のルームリスティングを達成し、この需要パターンの規模を実証しました。柔軟な条件は、標準的な年間リースにコミットすることなく都市へのアクセスを求めるハイブリッドワーカーにも適しており、この機能が米国コリビング市場全体の製品設計において中心的な位置を占め続けています。

リモートおよびハイブリッドワーク文化が柔軟な居住モデルを支援

リモートワークおよびハイブリッドワークは、住宅選択をよりモバイルに保つことで米国コリビング市場を引き続き支援しています。ミネアポリス連邦準備銀行は、2025年に米国の労働者の22%が少なくとも週の部を在宅勤務しており、その割合が2年連続で安定していたと報告しました。リモート参加率が安定していることは、賃貸居住者が依然として立地の柔軟性、短期コミットメント、および米国コリビング市場における引越しの手間を軽減する家具付き形式を重視していることを意味します。ハイブリッド居住者は高付加価値の部屋タイプや管理型居住形式に適合する傾向があるため、オペレーターも恩恵を受けています。同じ就労パターンにより、多くの職種でオフィスでの日常的なインタラクションがパンデミック前の水準を下回り続けているため、共有ラウンジ、コワーキングエリア、イベントプログラムの魅力も高まっています。この柔軟な在籍期間と組み込まれたソーシャルインフラの組み合わせにより、米国コリビング市場はプライバシーを提供するものの運営上の柔軟性が低い従来型アパートに対して明確なポジションを確立しています。

高い資産活用率を求めるオーナーの関心がコリビング供給を拡大

高い資産活用率を求めるオーナーおよびオペレーターの関心が、米国コリビング市場の近期成長を支援しています。不動産オーナーは、稼働率を高め、平方フィートあたりの収益を増加させ、大型アパートや未活用の住宅在庫をより有効活用できる形式を求めています。2026年に新規アパート建設コストの40%以上を規制コストが占め、従来型賃貸開発がコスト圧力に直面する中で、この傾向はより重要性を増しています。コリビングはオーナーに対して、完全な開発リスクを負うことなく収入密度を高める手段を提供し、オペレーターは管理委託契約や同様のアセットライト型構造を通じてより迅速に規模を拡大できます。このパターンはすでに、オースティンやアトランタなどのサンベルト都市で見られており、オペレーターはより迅速な転換と柔軟な住宅形式の余地がある市場への拡大を進めています。

ゾーニングおよび地域住宅規制が新規開発を制限

ゾーニングの断片化は、米国コリビング市場における主要な制約要因であり続けています。Pewは、コロラド州、ハワイ州、ワシントン州、オレゴン州、アイオワ州が2024年にシェアハウジング法制を前進させたことを記録しており、促進政策が広がりつつあるものの依然として不均一であることを示しています。その進展があっても、地域の制限は都市、建物タイプ、占有規則によって異なり続けており、米国コリビング市場のオペレーターにとってスケールアップ計画を複雑にしています。この複雑な規制環境は、転換物件の許可取得、防火コンプライアンス、建築基準確認、および運営手続きのコストを引き上げています。大規模プラットフォームは小規模オペレーターよりもこれらの要件を吸収しやすく、米国コリビング市場の統合化が進み始めています。その結果、賃貸需要の条件が依然として強い中でも、プレミアム都市圏での拡大は遅れています。

高い保険・コンプライアンスコストが運営費を増加

高い保険・コンプライアンス負担は、特にシェアハウジングがより厳しい監視にさらされる高密度都市部において、米国コリビング市場の拡大ペースを制限しています。オペレーターは、異なる地域・州の枠組みにわたって、占有許可、防火コードコンプライアンス、転換物件の建築基準要件、および居住者データ保護を管理しなければならず、運営コストが上昇しポートフォリオのスケーリングが遅れます。この負担は、専任のコンプライアンスチームを持たないことが多く、これらの固定コストをより少ないユニットに分散しなければならない小規模プラットフォームにとってより重くなっています。規制基準がより厳しく居住者密度が高い沿岸市場では、引受けと物件転換がより複雑になるため、この圧力はより顕著です。スマートアクセスシステムや建物センサーのオペレーターが同意、開示、データ取り扱い慣行に関してより強い期待に直面するため、プライバシー関連の監視がさらなる層を加えています。その結果、米国コリビング市場は、稼働率と価格規律を維持しながら保険、法務、コンプライアンスコストを吸収できるオペレーターを優遇しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件構成別：住宅費負担の深刻化に伴いシェアルームが拡大

スタジオ／専有ユニットは2025年に米国コリビング市場の45%を占め、構成別でトップの形式を維持しました。このシェアは、シェアルームが提供できる以上の自律性を求めながらも、標準的なアパートリースよりも家具付きスペースと管理サービスを好む居住者からの需要を反映しています。米国において、コリビング産業は従来型の個人賃貸とオペレーター主導のシェアハウジングの橋渡し役を果たしています。個室は、プライバシーと低い月額コストのバランス取り、都市中心部の大規模な就労専門職基盤に引き続き適合しているため、実用的な中間点であり続けました。

シェアルームセグメントは2026年から2031年にかけてCAGR 16.00%で成長する見込みであり、米国コリビング市場において最も急速に拡大する構成となっています。この成長は、プライバシーへの懸念がカテゴリーの議論の一部であり続ける中でも、より強い住宅費負担の圧力を反映しています。Outpost Groupの2026年入居者調査では、居住者の97%が価格を非常に重要と評価しており、シェア型形式の価値論理を支持しています^{[1]Outpost GroupおよびJune Homes、「Outpost GroupおよびJune Homesによる入居者調査」、Morningstar、morningstar.com}。オペレーターはまた、スタジオ、専有ユニット、個室、シェアルームの在庫を組み合わせて平方フィートあたりの収益を改善し、異なる賃貸居住者の予算に合わせた製品選択を調整しています。したがって、シェアルームの米国コリビング市場はまずコスト感応度によって形成されており、部屋のデザインとプライバシー管理が製品の受容に影響し続けています。

ビジネスモデル別：アセットライト型管理委託契約がその構造的優位性を強化

アセットライト型管理委託契約は2025年に米国コリビング市場シェアの46.8%を占め、2031年にかけてCAGR 16.50%で成長する見込みです。この二重のポジションは、現在の資本環境下で米国コリビング市場が手数料ベースの運営構造に移行した理由を示しています。このモデルを使用するオペレーターは、自社のバランスシートに大きな不動産エクスポージャーを抱えることなく、第三者所有資産を管理することで収入を得ます。この構造は、以前のアセットヘビー型拡大モデルが稼働率と資本の前提が成立しなかった際に深刻な負担に直面したことで信頼性を獲得しました。

アセットライト型マスターリース／リースアービトラージは、オーナーが管理手数料よりも保証賃料を好み、オペレーターが所有権なしにより大きな収益コントロールを求める場合に依然として役割を果たしています。自社開発・運営は、設計、コワーキング統合、アメニティ計画がより高い資本集約度を正当化できる目的建設プロジェクトにおいて引き続き関連性があります。2026年には、規制コストが新規アパート建設コストの40%以上を占め、米国コリビング市場における資本集約型アプローチへのさらなる圧力が加わりました。このコスト負担により、アセットライト型の柔軟なプラットフォームと、土地、建設、長い回収期間を引き受けなければならないオペレーターとの経済的格差が拡大しました。したがって、管理委託契約に関連する米国コリビング市場規模は、このモデルがより低いバランスシートリスクとより優れた資本効率でスケールできるため拡大しています。

価格帯別：ミッドスケールが市場の価値中心として収束

ミッドスケールは2025年に米国コリビング市場の41%を占め、2031年にかけてCAGR 16.55%で拡大する見込みです。この組み合わせは、米国コリビング市場がエコノミーとラグュアリーのみに明確に分かれるのではなく、価値主導の中間層を中心としていることを示しています。ミッドスケールは、補助住宅には収入が高すぎるが、主要都市での個人スタジオ家賃を吸収するのに依然として苦労している賃貸居住者に適しています。また、家具付き住宅、柔軟なリース、予測可能な月額コストを求める就労専門職と学生の現在の居住者構成とも合致しています。

エコノミーコリビングは、PadSplitなどのプラットフォームが2026年4月に米国40市場にわたって中央値収入3万2,500米ドルの居住者にサービスを提供したことから、依然として重要です。この層は、2024年に2,270万世帯のコスト負担賃貸世帯を含む同じ住宅費負担基盤から引き出しています。プレミアム／ラグジュアリーコリビングは、立地とサービスの深さを重視するデジタルノマド、国際的な専門職、都市労働者に引き続きサービスを提供していますが、最大の未充足需要は中間層にあります。Outpost Groupのポートフォリオは、家具付き個室がコスト低廉都市では700米ドル近くから始まり、ニューヨークでは1,000米ドルまで上昇することを示しており、ミッドスケールが手頃さと管理された品質をどのように橋渡しするかを示しています。したがって、米国コリビング産業は、カテゴリーを定義する価格優位性を失うことなくある程度のプライバシーを維持する価格帯において最も強い引力を見せています。

エンドユーザー別：就労専門職が基盤を固める中で学生が加速

就労専門職は2025年に需要の55%を占め、米国コリビング市場のアンカーセグメントとなっています。その役割は、就職に伴う転居、柔軟なリース条件への嗜好、および引越しの手間を軽減する家具付き管理型住宅への支払い意欲を反映しています。Outpost Groupの2026年入居者調査では、フルタイムの専門職が居住者の52%を占め、初めての賃貸居住者はわずか20%であり、明確なサービス期待を持つ経験豊富な賃貸居住者基盤を示唆しています。多くの居住者がコリビングを一時的な手段としてではなく、意図的な住宅ソリューションとして利用しているため、この基盤はより安定した需要プロファイルを支えています。

学生は2031年にかけてCAGR 16.90%で成長する見込みであり、米国コリビング市場において最も急速に成長するエンドユーザーグループとなっています。このセグメントの成長は、大規模な教育市場における制約された学生向け宿泊施設供給によって生じたギャップ、およびキャンパスや都市交通ノード近くの家具付きシェアスペースの魅力を反映しています。Outpost Groupはまた、居住者の約3分の1が学生であると報告しており、学生基盤が現在の稼働率にとって既に重要であることを示しています。Pewは、2022年に米国の全世帯の29%が単身世帯であり、1960年の13%から増加していることを指摘しており、独立した賃貸居住者の潜在的なプールが拡大していることを示唆しています。この人口動態的背景は、米国コリビング市場が学生入居から早期キャリア専門職の維持まで、より長いユーザーパイプラインを構築するのに役立っています。

地理的分析

ニューヨーク市は2025年に米国コリビング市場シェアの27%を占め、国内最大の集積地となっています。このリーダーシップは、高い賃、密集した雇用クラスター、そして今や最低所得層をはるかに超えて広がる賃貸居住者基盤の組み合わせを反映しています。ハーバード大学は2026年に、年収4万5,000米ドルから7万4,999米ドルの賃貸世帯が2019年以降に負担率が9.5パーセントポイント上昇したと報告しており、高コストの沿岸都市圏における米国コリビング市場へのより強いシェアハウジング需要を支持しています^{[2]住宅研究合同センター、「米国の賃貸住宅2026」、ハーバード大学住宅研究合同センター、jchs.harvard.edu}。したがって、この都市は住宅費の手頃さの圧力が米国コリビング市場のユーザー基盤をどのように拡大できるかの最も明確な例であり続けています。また、そこでの規制の進展が将来の供給の深さに直接影響するため、オペレーター戦略の中心であり続けています。

オースティンは2031年にかけてCAGR 17.00%で成長する見込みであり、米国コリビング市場における都市レベルの拡大の最前線に立っています。この都市の魅力は、多くの沿岸都市圏よりも低い運営上の摩擦と、ルーム賃貸形式に受容的な需要基盤に結びついています。Pewの2024年シェアハウジング法制レビューは、州レベルの改革の勢いが全国的に広がっていることを示しており、コリビングがより少ないゾーニング障壁でスケールできる都市の背景を強化しています。PadSplitの2026年1月の4つの追加都市圏への進出も、オペレーターが新興都市クラスターを単なる衛星実験としてではなく、実行可能な成長エンジンとして扱っていることを示しました。このシフトは、米国コリビング市場の少数のゲートウェイ都市への依存を低減するため重要です。

米国コリビング市場がより広いサンベルトおよび二次都市圏ネットワークに広がるにつれて、他の都市も重要性を増しています。2026年初頭のナッシュビル、サクラメント、ポートランド、シアトルへの拡大は、ルーム需要がもはや最古のコリビングハブに限定されていないことを示しました。Pewはまた、米国のルームメイトの4人に1人が現在45歳以上であることを指摘しており、シェア型居住需要が年齢層と地域市場を超えて広がっていることを示しています。その結果、地理的拡大は一つの賃貸居住者プロファイルへの依存度が低下し、繰り返し可能な手頃さと柔軟性の提案に結びついています。