カナダ住宅建設市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

カナダ住宅建設市場のトレンドとインサイト

連邦住宅インセンティブおよびCMHC融資

CMHCのアパート建設ローンプログラムは、2025年12月までに550億カナダドル（412億5,000万USD）のコミットメントに達し、銀行融資より100～150ベーシスポイント低い金利で50年償還を提供しています。これにより、開発業者は従来の18%ではなく12%のリターンを受け入れるようになり、収益性の低い賃貸用地の開発が可能となっています。住宅加速化基金は179の自治体に45億カナダドル（34億USD）を移転しましたが、許認可期間の短縮と複合住宅の権利付与を条件としています。Build Canada Homesは130億カナダドル（97億5,000万USD）のモジュール発注を保証し、新工場の数量リスクを排除しています。これらの施策が合わさって、目的建設型賃貸が分譲コンドミニアムを上回り、高コスト市場における資金調達の摩擦を低減しています。

人口増加および移民主導の需要

カナダは2024年に127万人の人口増加を記録し、過去最大の年間増加数となりました。一方、連邦政府は2027年までに一時居住者を20%削減する目標を掲げています^{[1]カナダ統計局、「人口推計と予測」、STATCAN.GC.CA}。トロントは2024年の新規移住者の37%を吸収し、記録的な竣工数にもかかわらず賃貸空室率を2%未満に維持し、家賃を押し上げています。カルガリーは州間流入から恩恵を受けており、2024年の純移住者数56,245人は2019年比で3倍となり、タウンホームの販売を押し上げました。経済移民の62%が扶養家族を伴って入国するため、需要は3ベッドルームの賃貸に集中していますが、新規賃貸供給の5分の1未満しか3ベッドルームを提供していません。ファミリー向け住戸を供給できる建設業者は、突出した吸収率を獲得できます。

持ち家取得可能性の悪化による新規集合住宅供給への需要シフト

トロントの中古住宅の中央値114万カナダドル（86万USD）は、世帯収入24万カナダドルを必要とし、賃借世帯のわずか9%しかこの水準に達していません。資本はコンドミニアムから離れ、機関投資家が資金調達する賃貸物件へと流れており、2024年の集合住宅投資額96億USDがその証拠です。バンクーバーの2024年7月における67,000区画の一戸建て用地の用途変更は、複合住宅許可申請の340%急増をもたらし、解体用地を280万カナダドル（210万USD）、残余地を410万カナダドル（307万USD）で吸収しました。その結果、持ち家需要が停滞する中でも家賃は5～7%の持続的な上昇を続けています。

都市高密度化ゾーニング改革

オンタリオ州の法案23号とブリティッシュコロンビア州の住宅供給法は、自治体のゾーニングを上書きし、従来の一戸建て用地に3～6戸の建設を合法化しています。4戸建てへの用途変更が認められたトロントの一戸建て用地は、従来の区画より35～40%高い価格で取引されており、土地価値を解放して建設業者が交通機関近くの未利用地を取得する動きを促進しています。権利付与による高密度化はソフトコストリスクを削減し、かつて裁量審査で18ヶ月を要していたプロジェクトが90日以内に許可を取得できるようになり、着工を加速させ、複合住宅への投資家の関心を広げています。

資材・労働コストの上昇

構造用木材は8.4%、鉄筋は5.1%、コンクリートは4.3%それぞれ2024年に上昇し、18ヶ月前に引き受けられたプロジェクトの利益率を150～200ベーシスポイント圧縮しました。技能者の23%が55歳以上であることから賃金上昇率は平均4.8%となり、大工や電気工が割増賃金を要求しています。トロントの6階建て賃貸物件のコストは現在1平方フィートあたり340カナダドル（255USD）で、2022年比で31USD高くなっています。モジュール契約は資材を前払いで購入するためインフレを緩衝しますが、工場の稼働枠が限られているため集合住宅着工に占める市場シェアは8%に留まっています。

自治体の長期的な許認可と高い開発賦課金

グレータートロントの自治体は1戸あたり95,000カナダドル（71,250USD）の手数料を要求しているのに対し、カルガリーでは28,000カナダドル（21,000USD）です。トロントの敷地計画承認は、法定90日の上限にもかかわらず2024年に平均11.2ヶ月を要しました^{[2]トロント市都市計画局、「承認タイムラインレポート2024」、TORONTO.CA}。7%の金利での資金調達コストは6ヶ月の遅延ごとに1戸あたり9,000USDを加算し、資本力の乏しい建設業者を圧迫し、法案16号が費用をコストの5%に上限設定しているモントリオールなどの都市へと誘導しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

住宅タイプ別：賃貸アパートが居住形態の構成を変える

アパート・コンドミニアムは2025年のカナダ住宅建設市場シェアの62.0%を占めました。機関投資家は10年国債利回りを上回る4.2%の安定利回りを好み、2024年に96億USDを賃貸物件に投入しました。CMHCの50年債務が自己資本要件を削減するにつれ、アパートに関連するカナダ住宅建設市場規模は拡大するでしょう。複合住宅への用途変更が大規模な未開発地での一戸建て建設を抑制するため、独立型ヴィラは後れを取っています。 

分譲コンドミニアムは吸収の逆風に直面しており、住宅ローンストレステストの閾値135,000～180,000USDが大半の賃借人を排除しています。開発業者は土地バンクを、1エーカーあたりの収益が一戸建ての5倍となる容積率2.5～3.5の6～10階建て賃貸に適した交通機関指向の区画へとシフトしています。アルバータ州と大西洋岸諸州では安価な一戸建て価格によりヴィラ需要が依然として記録されていますが、その合計量は全国的な高密度賃貸物件へのシフトを相殺することはできません。

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建設タイプ別：改修義務化の強化により改修が拡大

新築は2025年のカナダ住宅建設市場規模の69.92%を占め、新築住宅に限定されたインセンティブによってその地位が強化されています。30年償還と消費税（GST）の全額還付が購入者の判断を新築住戸に傾け、より広い住居を求める移民家族は目的建設型賃貸に引き寄せられています。開発業者は吸収速度を最大化し融資契約を満たすために、交通機関のノード近くの着工準備済み用地を優先しています^{[3]カナダ国立研究評議会、「国家建築基準2025」、NRC.CA}。

改修は老朽化した既存住宅、省エネ義務化、および気候変動対応アップグレードに牽引されて健全なCAGR 5.48%を記録しています。カナダグリーナーホームズプログラムおよび州の税額控除が、光熱費と炭素排出量を削減する大規模改修を支援しています。ケベック州は2025年に住宅改修支出が148億USDに達すると見込んでおり、コンドミニアムに詳細な維持管理計画を義務付ける法案16号の規定がその原動力となっています。ヒートポンプ設置、耐水害地下室、および山火事対応外装材の施工に精通した請負業者は、高まる住宅所有者の意識から恩恵を受けています。この改修の波は新規供給を補完するものであり、代替するものではなく、両者が合わさってカナダ住宅建設市場を拡大させています。

建設工法別：モジュール工法が工場生産能力を拡大

従来型現場施工は2025年のカナダ住宅建設市場シェアの81.0%を依然として占めています。しかし、現代的建設工法はCAGR 7.40%を記録すると予測されており、プレファブシステムに関連するカナダ住宅建設市場規模の拡大を加速させています。ブリティッシュコロンビア州は50戸以上の社会住宅にモジュール工法の検討を義務付けており、すでに着工数の12%がモジュール工法となっています。工場環境はプロジェクトスケジュールを最大40%短縮し、コストを固定するため、賃金インフレ4.8%の中で魅力的です。

高層コンクリートタワーは標準型型枠の優位性（より狭い階高と遮音性能）を維持していますが、4～6階建ての木造賃貸物件は現在、現場施工の1平方フィートあたり248～270USDに対して214～233USDで価格設定されたモジュールをデフォルトとしています。戦略的リスクは不規則な受注フローにあり、損益分岐点には工場稼働率70～80%が必要であり、EllisDon-Horizon Northのウィニペグ工場のような企業は数量の基盤として公共契約を追い求めています。

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投資源別：公的資本が賃貸物件に傾斜

2025年には民間資金が資本の78.0%を供給しましたが、CMHCが2028年までに融資残高を750億カナダドル（562億5,000万USD）に拡大するにつれ、公的投資はCAGR 6.1%で増加するでしょう。社会住宅・手頃な価格の住宅プロジェクトは多くの場合60～70%の補助金を組み合わせており、4%未満のキャップレートで本来は実現不可能な賃貸開発を実現可能にしています。

年金基金とREITは2024年に集合住宅資産に96億USDを投入し、2019年の配分の3倍となり、インフレヘッジされたリターンを追求しています。自治体は住宅加速化基金の資金を競い合い、手数料を免除し許認可期間を短縮することで、民間開発業者のハードルレートを引き下げ、混合資本のディール構造をさらに拡大させています。

地域分析

トロントは2025年の市場価値の34.2%を占めましたが、開発賦課金が1戸あたり95,000カナダドル（71,250USD）に上昇し、許認可が平均11～14ヶ月を要したため、2024年の住宅着工数は8.2%減少しました。グレータートロント地域は2024年のカナダの永住移民の37%を吸収し続け、賃貸空室率を1.8%未満に維持しています。法案23号は許認可期間を法的に90日に上限設定していますが、2024年の遵守率はわずか42%にとどまり、資金調達コストを長引かせています。開発業者は現在、州の高密度化許可により8～12階建てが権利として認められる「主要交通駅エリア」を標的とし、18,000ヘクタールの未活用雇用用地を解放しています。

バンクーバーの2024年7月における67,000区画の一戸建て用地の4戸建てへの一括用途変更は、6ヶ月で1,847件の許可申請をもたらし、1戸あたりの土地コストを35～40%圧縮し、1ベッドルームの平均家賃をトロント比18%高い1,988USDに押し上げました。交通機関近くの3～6戸を合法化する州の義務化は、メトロ地区の区画の85%に影響し、10年規模の複合住宅パイプラインを供給しています。社会住宅契約が工場生産を規定するため、2025年の集合住宅着工に占めるモジュール工法の割合は12%に達しました。

カルガリーは2024年の純州内移住者56,245人、一律10%の所得税、州売上税なしという条件に支えられ、2031年にかけてCAGR 6.8%で成長する見込みです。整備済み土地コストは1エーカーあたり135,000～165,000USDで推移しており、建設業者はトロントの同等物件の半額となる364,000USDで3ベッドルームのタウンホームを価格設定できます。9ヶ月の許認可期間により、トロントのタイムラインと比較して1戸あたり13,500～18,750USDの金利コストが削減されます。モントリオールは人口増加が緩やかであるにもかかわらず、損益分岐点を14～18ヶ月短縮し5%超の安定利回りを確保する州の5%手数料上限から恩恵を受けています。