Taille et part du marché des condominiums et appartements au Japon – Analyse de la croissance et prévisions (2025 - 2030)

Tendances et perspectives du marché des condominiums et appartements au Japon

La diminution de la population japonaise génère un surplus de logements

Les grandes zones métropolitaines du Japon connaissent une flambée des prix des condominiums et appartements, due à une offre en baisse. Selon le Real Estate Economic Institute, le prix moyen des nouveaux condominiums à l'échelle nationale a atteint un record de 59,11 millions de yens en 2023-2024, marquant une hausse de 15,4 % par rapport à l'année précédente et la septième année consécutive de hausse des prix. Cette tendance est largement attribuée à la hausse des coûts des matériaux de construction et de la main-d'œuvre, conjuguée à l'essor des propriétés ultra-luxueuses, notamment dans le centre de Tokyo.

L'évolution démographique du Japon conduit à un surplus de logements. En 2024, le nombre de logements vacants, ou akiya, a grimpé à environ 9 millions, représentant environ 14 % de l'ensemble des propriétés résidentielles. Ce surplus est largement la conséquence d'une population en déclin, qui devrait passer de ses chiffres actuels à un niveau anticipé de 87 millions d'ici 2070. La situation est encore compliquée par la poursuite des nouvelles constructions de logements, malgré la diminution de la population.

Même avec des prix en forte hausse, l'introduction de nouveaux condominiums a été limitée. En 2024, la grande région de Tokyo n'a vu le lancement que de 23 003 nouvelles unités. Cependant, un rebond se profile, avec une hausse projetée de 13 % en 2025. Les coûts de construction restant élevés, de nombreux acheteurs potentiels se tournent vers les condominiums existants et les zones périurbaines pour des options plus abordables. Le marché devrait rester compétitif, porté par la demande urbaine, la rareté des terrains et les facteurs économiques influençant les investissements immobiliers.

Le nombre croissant de logements vacants pose des défis : ils freinent la revitalisation des communautés, deviennent des risques pour la sécurité lorsqu'ils sont négligés, et compliquent les interventions en cas de catastrophe dans un pays fréquemment confronté à des calamités naturelles. De plus, les efforts du gouvernement pour reconvertir ces propriétés vacantes se heurtent à des obstacles tels que les retards bureaucratiques et la mauvaise tenue des registres, qui découragent les acheteurs et investisseurs potentiels.

Rendements locatifs modérés et loyers stables

Le marché des condominiums et appartements au Japon est en plein essor, soutenu par des rendements locatifs modérés et des niveaux de loyers stables. Au deuxième trimestre 2024, les rendements locatifs bruts au Japon s'élevaient en moyenne à 4,33 %, reflétant de près le 4,36 % du trimestre précédent et affichant une légère hausse par rapport aux 4,30 % de l'année précédente. Dans les quartiers centraux de Tokyo, les rendements s'échelonnaient de 3,12 % à 5,92 %, avec une moyenne de 4,17 % au deuxième trimestre 2024, soulignant que les appartements plus grands offraient souvent des rendements plus élevés.

Les loyers sont restés stables, témoignant d'une demande persistante. Au deuxième trimestre 2024, le loyer moyen demandé sur le marché intermédiaire dans les 23 arrondissements de Tokyo était de 4 229 yens par mètre carré, soit une légère baisse de 0,2 % par rapport au trimestre précédent, mais une hausse notable de 4,8 % par rapport à l'année précédente. Les cinq arrondissements centraux ont connu une augmentation annuelle des loyers de 5,5 %, portant la moyenne à 5 063 yens par mètre carré. Cette stabilité des loyers peut être liée à un afflux net de plus de 65 000 nouveaux résidents entre mars et mai 2024, notamment un nombre croissant de ressortissants étrangers privilégiant les locations en centre-ville.

Même face à des obstacles tels que la flambée des coûts de construction et les pénuries de main-d'œuvre limitant l'offre de nouveaux condominiums – illustrée par une baisse de 29,7 % des unités nouvellement offertes dans la région métropolitaine de Tokyo au premier semestre de l'exercice 2024 – le marché locatif reste solide. Le deuxième trimestre 2024 a enregistré des taux d'occupation dans les 23 arrondissements de Tokyo à un niveau robuste de 96,2 %, signalant une forte demande. La combinaison de rendements locatifs modérés, d'une croissance régulière des loyers et de taux d'occupation élevés continue d'attirer les investisseurs vers le marché des condominiums et appartements au Japon.