Analyse de la taille et de la part du marché de l'immobilier de bureaux en Italie - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché de l'immobilier de bureaux en Italie

Urbanisation et développement axé sur le transit

Les dépenses publiques s'orientent résolument vers les transports. Sur les 15,0 milliards USD levés par les obligations vertes BTP en 2023, 41,5 % ont été alloués aux projets ferroviaires et de métro^{[1]Maria Teresa Cannata, "Rapport d'allocation BTP Vert 2023," Ministère de l'Économie et des Finances, mef.gov.it}. Le Politecnico di Torino constate que les nœuds à usage mixte, tels que le Municipio de Naples, surpassent les clusters monofonctionnels en termes d'utilisation des transports en commun. Les améliorations du PNRR fluidifient également les liaisons entre villes ; la Banque d'Italie rapporte que ces travaux soutiennent la construction alors même que l'économie dans son ensemble ralentit.

Afflux de capitaux institutionnels étrangers

La zone euro a enregistré un excédent de la balance courante de 464,3 milliards USD en 2024, fournissant de vastes réserves de capitaux pour les allocations en actifs réels. Les recherches de la BCE montrent une croissance rapide des fonds immobiliers paneuropéens, dont beaucoup ciblent les bureaux italiens. Dans le Piémont seul, 27 projets d'investissement direct étranger annoncés en 2024 représentent une valeur de 4,36 milliards USD, dont 18 % dans l'immobilier. Les coûts d'emprunt sont également favorables : le taux moyen sur les nouveaux prêts aux entreprises est tombé à 3,79 % en avril 2025.

Expansion du coworking et des bureaux flexibles

Les contacts de la BCE auprès des entreprises non financières mettent en évidence un accent accru sur les coûts variables, favorisant l'adoption plus large d'espaces en formule d'abonnement. Bien que la Banque d'Italie note un investissement modéré dans les équipements et le matériel industriel, la résilience du secteur des services pousse la demande de bureaux clés en main. Dans la zone EMEA, les inventaires de bureaux flexibles ont augmenté de 161 303 m² en 2023, et les opérateurs milanais signalent un fort taux de pré-location de la part d'entreprises telles que Microsoft et HSBC.

Conformité ESG et bâtiment vert

La directive sur la performance énergétique des bâtiments exige une réduction de 16 % de la consommation d'énergie d'ici 2030 et des normes zéro émission pour les nouveaux bâtiments privés à partir de janvier 2030. La modélisation de la BCE suggère que l'UE doit investir 677,8 milliards USD par an jusqu'en 2030 pour rester sur la bonne trajectoire. L'Italie s'appuie sur les produits des obligations vertes BTP et sur des crédits d'impôt (actuellement une déduction de 5 %, portée à 7,5 % en 2025) pour aider les propriétaires à financer les rénovations. Les premiers adoptants en voient déjà les avantages : les bureaux verts de Generali bénéficient de primes de loyer de 5 % à 7 %, et Stoneweg a 85 % de ses actifs italiens pré-labellisés « verts » avec un score GRESB de 83.

Vieillissement du parc de bureaux et coûts de rénovation

Le parc immobilier de bureaux de l'Italie est aux prises avec l'héritage d'une infrastructure obsolète. Plus de 65 % des bâtiments commerciaux du pays ont été construits avant 1980, mais le taux de rénovation annuel ne s'élève qu'à 0,81 %, bien en deçà des objectifs climatiques de l'UE.^{[2]Roberto Cingolani, "Mise à jour du Plan national pour le Climat et l'Énergie," Ministère de la Transition écologique, mase.gov.it} Bien que les rénovations puissent accroître la valeur des actifs d'environ 13,5 %, de nombreux propriétaires — en particulier dans les sous-marchés périphériques — peinent à financer des rénovations profondes, les loyers en vigueur ne justifiant souvent pas le retour sur investissement. Ce déséquilibre alimente le risque de vacance croissant pour les actifs obsolètes, poussant les locataires à privilégier les espaces de Classe A. En conséquence, le marché de l'immobilier de bureaux en Italie continue de connaître une scission structurelle : la tendance à la fuite vers la qualité s'accélère, mais l'absorption nette dans les quartiers anciens reste contrainte.

Hausse des coûts de construction et d'aménagement

Les pressions sur les coûts reconfigurent le pipeline de développement de bureaux en Italie. En 2022, les dépenses totales de construction ont atteint 177,56 milliards USD, mais l'inflation des matériaux et de la main-d'œuvre a fortement comprimé les marges des promoteurs, s'étendant également aux aménagements de bureaux haut de gamme^{[3]Emily Sanchez, "Italie – Aperçu du marché de la construction 2024," Département du Commerce des États-Unis, trade.gov}. L'incitation fiscale Superbonus 110 %, bien que destinée à stimuler les rénovations, a réduit la disponibilité des entrepreneurs et exacerbé les escalades de prix, entraînant des retards et des réductions de périmètre dans plusieurs pipelines de bureaux. Dans ce contexte, les promoteurs sont devenus prudents vis-à-vis des démarrages spéculatifs, conduisant à des pénuries d'offre prolongées dans les zones urbaines à forte demande. Tant que les coûts ne se stabiliseront pas, cette situation risque de freiner la future absorption et de retarder l'apport indispensable de nouvelles surfaces dans les corridors de bureaux centraux.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par classe de bâtiment : la qualité premium commande le leadership du marché

Le parc de Classe A représente 44,30 % du marché en 2025 et devrait croître à un TCAC de 5,62 % d'ici 2031. Les directives d'évaluation de la BCE soulignent la préférence des prêteurs pour les actifs écoénergétiques. Les données semestrielles de l'Agenzia delle Entrate confirment que les emplacements de premier ordre obtiennent une prime de 20 % par rapport aux équivalents de banlieue. Avec seulement 515 000 m² de surfaces de Classe A attendues d'ici 2027, les loyers semblent voués à une nouvelle hausse.

La fuite vers la qualité se manifeste également au-delà de Milan. À Rome, les programmes du quartier EUR de premier rang obtiennent des loyers de 654 USD par m² et attirent un intérêt croissant des occupants internationaux grâce aux nouvelles extensions de métro. Pendant ce temps, le parc de Classe B reste l'alternative économiquement efficace, en particulier pour les entreprises se repositionnant vers des pôles suburbains dans le contexte du travail hybride. Toutefois, les coûts de rénovation et les prochaines réglementations européennes sur l'efficacité énergétique pèsent sur les actifs de Classe C, accélérant les cessions, conversions ou démolitions. Dans l'ensemble, le segment Classe A devrait afficher le TCAC le plus rapide à 5,62 % d'ici 2031, lui assurant de rester l'ancre de la demande future et des tendances tarifaires sur le marché de l'immobilier de bureaux en Italie.

Par type de transaction : domination de la location avec accélération des ventes

Les contrats de location ont représenté 73,45 % de l'activité totale en 2025, reflétant la tradition italienne du bail à long terme et des clauses de renouvellement flexibles, mais les ventes rattrapent leur retard, avec une prévision de TCAC de 5,93 %. L'enquête sur les prêts de la BCE ne montre qu'un léger resserrement du crédit aux entreprises, tandis que des normes hypothécaires plus souples libèrent les bilans bancaires pour les transactions commerciales. Les cessions-bail d'entreprise gagnent en popularité, car les sociétés libèrent des capitaux sans renoncer au contrôle opérationnel.

Les investisseurs nationaux ont dominé 77 % du volume des ventes au premier trimestre 2025, soulignant la conviction locale dans les actifs de base, mais les acteurs transfrontaliers restent actifs dans le haut de gamme du marché. Les entreprises se tournent vers des structures de cession-bail pour libérer des liquidités destinées aux opérations de base, notamment dans les secteurs à forte intensité capitalistique tels que la fabrication et les services aux collectivités. Pour les propriétaires, ces modèles hybrides sécurisent des baux longs auprès de locataires solvables, améliorant les conditions de financement et les valorisations de portefeuille. Ces dynamiques soutiennent une convergence progressive entre les comportements de location et de possession sur le marché de l'immobilier de bureaux en Italie, même si la location reste le mode principal.

Par utilisation finale : leadership du BFSI (Banque, Services financiers et Assurance) avec dynamisme du secteur technologique

Les occupants BFSI (Banque, Services financiers et Assurance) représentaient 34,55 % de la taille du marché de l'immobilier de bureaux en Italie en 2025, ancrés dans le quartier Porta Nuova de Milan et les quartiers bancaires de Rome. Bien que l'optimisation des agences réduise les besoins en surface, la demande de sièges sociaux reste résiliente, nécessitant souvent des dispositifs avancés de sécurité et des caractéristiques ESG. Le segment IT & ITES s'accélère le plus rapidement, à un TCAC de 6,22 %, alimenté par les budgets de transformation numérique et l'attrait de la large base de consommateurs domestiques italienne. Ces entreprises adoptent fréquemment des aménagements de lieu de travail agiles et des horizons de bail plus courts, favorisant l'essor des plateformes de gestion flexible.

Les cabinets de services professionnels, notamment les auditeurs et les conseils juridiques, maintiennent une absorption stable, portée par la complexité réglementaire croissante en matière de durabilité et de protection des données. Les sciences de la vie, l'énergie et les industries créatives complètent la demande, mais stipulent de plus en plus des trajectoires vers le zéro émission net lors de la négociation de nouveaux baux. Collectivement, cette mosaïque d'utilisateurs finaux engendre des profils de demande nuancés que les propriétaires doivent prendre en compte pour maximiser le taux d'occupation et le rendement sur le marché de l'immobilier de bureaux en Italie.

Analyse géographique

Le paysage immobilier de bureaux de l'Italie s'articule autour de deux pôles : Milan conserve une emprise de 42,60 % grâce à son vaste écosystème financier, ses universités de premier rang et son réseau de métro à quatre lignes qui soutient les flux de pendulaires. La rareté de l'offre de Classe A et les afflux constants de capitaux transfrontaliers maintiennent les rendements stables et les loyers à des niveaux historiques, bien que les terrains de développement dans les zones de premier ordre soient presque épuisés. Rome est distancée en termes de part de marché, mais surpasse Milan en termes de croissance, portée par une perspective de TCAC de 6,05 % à mesure que les extensions de métro et les améliorations ferroviaires renforcent l'attrait des quartiers EUR et Tiburtina, autrefois périphériques, pour les multinationales cherchant à réduire leurs coûts sans compromettre la connectivité.

La diversification régionale gagne du terrain. La récolte 2024 de la région du Piémont avec 27 projets d'investissement direct étranger, d'une valeur de 4,36 milliards USD, souligne l'attrait des villes du nord à coûts avantageux telles que Turin et Novara, où les conversions de bureaux peuvent s'appuyer sur des clusters manufacturiers établis. Plus au sud, Bologne et Florence bénéficient de larges populations étudiantes qui alimentent les pipelines de locataires dans la recherche, l'IT et les spin-offs des sciences de la vie ; les subventions publiques pour la numérisation sont particulièrement attrayantes pour ces pôles de la connaissance. Naples et Bari illustrent une dynamique différente, en s'appuyant sur l'extension des lignes à grande vitesse et les capacités portuaires pour attirer des centres de services partagés de back-office à la recherche d'une main-d'œuvre abordable mais à portée internationale. L'investissement orienté vers le transit via le PNRR tisse ces nœuds en un réseau plus intégré, permettant aux occupants de déployer des stratégies en étoile qui réduisent le coût d'occupation par employé tout en préservant l'accès aux villes phares de l'Italie. À mesure que le marché de l'immobilier de bureaux en Italie arrive à maturité, de telles stratégies d'implantation multi-villes contribuent à atténuer les risques, à faciliter le recrutement et à répondre aux préférences des employés pour des trajets plus courts et un logement abordable.

Paysage réglementaire

Le cadre réglementaire de l'immobilier de bureaux en Italie s'appuie sur les règles nationales de construction et d'urbanisme prévues par le Code de la construction consolidé (D.P.R. 380/2001), administré via un système de permis municipaux (permesso di costruire), le ministère des Infrastructures et des Transports (MIT) façonnant la politique nationale en matière de logement, de régénération urbaine et d'infrastructures. La certitude des permis et les fenêtres de risque juridique ont été renforcées par la loi de simplification (loi n° 182 du 2 décembre 2025), qui a réduit le délai d'annulation d'office des actes administratifs illégaux de 12 à 6 mois.

La conformité liée à la durabilité constitue à la fois une contrainte de marché et un moteur de mise à niveau. Les exigences minimales de performance énergétique et de certification APE prévues par le décret législatif 192/2005 s'accompagnent d'un durcissement d'origine européenne des normes de performance énergétique des bâtiments, avec des leviers fiscaux mentionnés dans le contexte du marché (une déduction de 5 %, portée à 7,5 % en 2025) qui soutiennent l'économie de la rénovation. Parallèlement à ces ajustements, l'agenda politique s'est élargi en 2026 avec le décret-loi n° 66 du 7 mai 2026 (Piano Casa), qui simplifie la régénération urbaine et l'utilisation des actifs publics, ainsi qu'avec le projet de loi AS 1894 présenté le 3 juin 2026, proposant une réforme de la profession de courtage immobilier (loi 39/1989), incluant une formation continue et des règles actualisées visant à renforcer les exigences de transparence pour les intermédiaires dans les transactions de location et d'investissement.

Analyse de la chaîne de valeur

La chaîne de valeur de l'immobilier de bureaux en Italie s'étend de l'acquisition de terrains et d'actifs, souvent liée à des opportunités de régénération urbaine et de friches industrielles, à la planification et à l'obtention de permis auprès des autorités municipales (permesso di costruire conformément au D.P.R. 380/2001). Elle passe ensuite par la conception et l'ingénierie, la construction et l'aménagement intérieur, et se termine par la commercialisation via la location et la vente. La couche d'exploitation en aval comprend la gestion d'actifs et immobilière, la gestion des installations et les services aux locataires, soutenus par des prestataires spécialisés en évaluation, due diligence juridique, structuration fiscale, et évaluations ESG et de performance énergétique, y compris la certification APE prévue par le décret législatif 192/2005.

Le capital et l'intermédiation forment l'autre pilier de la chaîne. Les investisseurs institutionnels et véhicules gérés (fonds et autres structures) fournissent le capital d'acquisition et de développement, tandis que des conseillers internationaux tels que CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Savills et Colliers assurent le courtage en location et en marchés de capitaux, en particulier pour les actifs de catégorie A à ticket élevé à Milan et Rome. La représentation et la consultation du secteur sont assurées par Confindustria Assoimmobiliare, et la couche d'intermédiation est poussée vers des normes de qualification plus élevées grâce à la réforme proposée AS 1894 de la profession de courtage. Si elle est adoptée, elle augmenterait les obligations de conformité pour les courtiers et les gestionnaires immobiliers et pourrait influencer les flux de transactions et les normes documentaires.

Opportunités de marché et perspectives d'avenir

L'opportunité la plus évidente se situe là où le capital revient vers les bureaux et où la fuite structurelle vers la qualité est renforcée par les règles de performance énergétique et le risque d'obsolescence des stocks anciens. L'activité du marché en témoigne. Colliers a fait état d'investissements de bureaux d'environ 410 millions d'EUR au premier trimestre 2026, Rome et Milan étant les cibles principales, et l'investissement immobilier commercial plus large en Italie a augmenté au premier semestre 2026 par rapport au premier semestre 2025. Avec seulement 515 000 m² d'espaces de catégorie A prévus d'ici 2027 (selon le contexte du rapport), les propriétaires et promoteurs capables de livrer des rénovations certifiées et économes en énergie ou des actifs de catégorie A repositionnés dans les sous-marchés centraux sont bien placés pour capter la demande des occupants du secteur BFSI et des secteurs IT et ITES à croissance plus rapide, en quête d'espaces clés en main qualifiés ESG.

Une deuxième opportunité réside dans les filières de régénération urbaine et de conversion soutenues par les politiques publiques. Le décret-loi n° 66 du 7 mai 2026 (Piano Casa) soutient la régénération urbaine et l'utilisation des actifs publics sous-exploités via des mécanismes de partenariat public-privé, élargissant l'ensemble des sites de réaménagement adressables et favorisant des résultats à usage mixte pouvant intégrer des bureaux. Parallèlement, les données du marché indiquent que le capital de conversion constitue un thème actif, JLL notant qu'une part importante du volume d'investissement de bureaux est orientée vers des conversions, renforçant les stratégies de mise à niveau ou de reconversion des stocks secondaires à Milan, Rome et d'autres villes reliées par les modernisations d'infrastructures du PNRR. Du côté des services, les réformes proposées de la profession de courtage (AS 1894, présenté le 3 juin 2026) rehaussent les normes professionnelles et peuvent accélérer l'adoption de modèles d'agence et de gestion immobilière plus transparents et pilotés par les données, en phase avec la demande des occupants pour une performance ESG et opérationnelle mesurable.