Taille et part du marché du co-living en Espagne - Analyse de la croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché du co-living en Espagne

Les difficultés croissantes d'accessibilité au logement à Madrid et Barcelone orientent la demande vers le co-living

Le marché du co-living en Espagne bénéficie d'un système de logement qui reste déficitaire en offre dans ses plus grandes villes. L'écart de 500 000 logements explique pourquoi le logement partagé géré devient une option pratique plutôt qu'un choix de niche^{[1]PATRIZIA SE, "PATRIZIA And Urbania Launch Joint Venture Exceeding EUR 130 Million To Develop Sustainable And Affordable Housing In Spain," PATRIZIA News, patrizia.ag}. Lorsque les locataires ne peuvent pas facilement obtenir des logements conventionnels, ils accordent une plus grande valeur aux hébergements prêts à emménager qui incluent les services publics, l'ameublement et les espaces communs. Cela est important car le co-living supprime plusieurs obstacles initiaux à la fois, notamment les dépôts de garantie pour plusieurs comptes de services, les frais d'ameublement et les longues périodes d'installation. Dans ce contexte, le marché du co-living en Espagne n'attire pas seulement des résidents souhaitant moins de contraintes, mais capte également la demande de personnes qui resteraient autrement plus longtemps dans des logements informels ou temporaires.

La croissance des populations de nomades numériques, d'expatriés et de télétravailleurs soutient la demande de logements flexibles

Le marché du co-living en Espagne bénéficie également du soutien de résidents mobiles dont les besoins en logement diffèrent de ceux des ménages locaux établis de longue date. Les données montrent que les nomades numériques, les expatriés et les télétravailleurs arrivent souvent sans historique de crédit local, sans garants nationaux ni relations bancaires établies, ce qui rend l'accès à un bail standard plus difficile. Le co-living convient à ce groupe car les contrats sont plus simples, l'emménagement est plus rapide et le forfait inclut déjà les services de vie quotidienne dont les nouveaux arrivants ont généralement besoin en premier. Ce profil d'utilisateur valorise également l'emplacement, la qualité du haut débit et les espaces de travail partagés, de sorte que les opérateurs qui combinent logement et un processus de location numérique performant sont mieux placés pour maintenir leur taux d'occupation. À mesure que cette base de locataires mobiles s'élargit, le marché du co-living en Espagne gagne une couche de demande liée à la mobilité professionnelle et aux relocalisations transfrontalières, plutôt qu'uniquement aux tensions du marché immobilier local.

L'intérêt croissant des investisseurs pour les classes d'actifs résidentiels alternatifs à taux d'occupation stable

Le marché du co-living en Espagne attire davantage de capitaux institutionnels car les investisseurs considèrent désormais le logement flexible comme une plateforme résidentielle évolutive. Greystar a renforcé sa position grâce à l'acquisition des actifs de Bain Capital en janvier 2025, et Neinor Homes a formé une structure de co-investissement avec Banco Santander en février 2025 pour un projet de flex living près de Madrid^{[2]Bain Capital, "Bain Capital Announces Sale Of Co-Living Space In Spain To Greystar," Bain Capital News, baincapital.com}. PATRIZIA et Urbania ont également lancé une coentreprise en mai 2025 axée sur le logement durable et abordable dans les principales zones métropolitaines espagnoles, indiquant que les capitaux sont orientés vers des pipelines de développement plus importants plutôt que vers des actifs isolés. Ce changement est important car les grands investisseurs peuvent financer le foncier, la conception et la livraison sur des horizons temporels plus longs, ce qui leur permet de construire une exposition nationale. Dans le même temps, les opérateurs plus petits restent davantage contraints par le financement et l'accès aux actifs. Il en résulte que le marché du co-living en Espagne bénéficie désormais d'un soutien en capital plus solide, mais aussi d'un environnement opérationnel plus difficile pour les entreprises qui ne peuvent pas atteindre l'échelle institutionnelle.

Expansion des opérateurs de co-living ciblant les jeunes professionnels et les résidents internationaux

Le marché du co-living en Espagne s'élargit car les opérateurs ne limitent plus leur expansion à un petit nombre de bâtiments vitrines. La plateforme élargie de Greystar, l'entrée de Neinor dans le flex living et le déploiement de Hines sur un actif de 650 lits à Valence indiquent tous un secteur qui se répand dans différentes villes et différents bassins de demande^{[3]Neinor Homes, "Neinor Homes Steps Into Flex Living With Banco Santander And Will Co-Invest €60mn In A Project Located In Madrid," GlobeNewswire, globenewswire.com}. Ce schéma est important car les jeunes professionnels et les résidents internationaux ne recherchent pas tous le même produit, et les opérateurs doivent désormais couvrir les studios, les chambres privées et les communautés gérées à différents niveaux de prix. Cela souligne également l'importance de l'exécution locale, car les règles d'urbanisme, de zonage et de logement au niveau de la ville continuent de déterminer le format pouvant être mis sur le marché. À mesure que davantage d'opérateurs entrent sur le marché ou s'y développent, le marché du co-living en Espagne évolue vers un champ concurrentiel plus large avec une spécialisation plus claire par type de résident, ville et modèle de service.

Incertitude réglementaire concernant les locations de courte durée et les modèles de logement partagé

Le marché du co-living en Espagne fonctionne toujours sans statut national unique définissant clairement le co-living pour tous les cas d'usage. L'Espagne a mis en œuvre le Décret Royal 1312/2024 le 1er juillet 2025, qui a créé un registre unifié des baux et un guichet unique numérique pour les données de location de courte durée, conformément au Règlement de l'Union européenne 2024/1028. La Loi organique 1/2025 a également donné aux communautés résidentielles le pouvoir de bloquer les nouveaux hébergements classés touristiques dans leurs immeubles avec une majorité des trois cinquièmes des propriétaires, ajoutant une couche supplémentaire de risque d'approbation aux propriétés à usage mixte ou à propriété mixte. La Catalogne et l'Andalousie ont évolué dans des directions différentes, et la Loi 11/2025 de Catalogne ajoute une autre couche régionale que les opérateurs doivent suivre parallèlement au traitement local de l'urbanisme. Étant donné que le cadre juridique varie encore selon les villes et les régions, le marché du co-living en Espagne reste plus difficile à développer à l'échelle nationale que les seuls chiffres de la demande pourraient le suggérer.

La hausse des coûts de construction et d'acquisition immobilière affecte le développement de nouveaux projets

Le marché du co-living en Espagne est également contraint par des conditions économiques qui ont rendu les nouveaux projets plus difficiles. Les données montrent que la hausse des coûts de construction, la valorisation plus élevée des constructions neuves, la pénurie de main-d'œuvre et les longs délais d'approbation rendent la livraison en développement neuf moins simple, notamment à Madrid et Barcelone. Ces facteurs augmentent le coût par lit et rendent les décisions de tarification plus sensibles, tout en maintenant l'accessibilité pour les étudiants, les jeunes professionnels et les travailleurs mobiles. Ils expliquent également pourquoi les modèles asset-light continuent de gagner du terrain, car la location ou le repositionnement de bâtiments existants nécessite généralement moins de capital que l'achat de foncier et la livraison de nouveaux logements depuis zéro. Pour le marché du co-living en Espagne, cela signifie qu'une partie de la croissance future dépendra de la capacité des opérateurs à sécuriser des actifs urbains existants et à maîtriser les coûts d'aménagement, plutôt que uniquement du niveau de la demande.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par configuration de propriété : les studios dominent en volume tandis que les chambres partagées connaissent une croissance rapide

Les formats studio et unité entière représentaient 52,3 % du marché en 2025, ce qui en fait la configuration la plus importante du marché du co-living en Espagne. Cette position dominante montre que de nombreux résidents souhaitent de l'intimité dans leurs logements tout en utilisant des cuisines partagées, des espaces de travail, des salons ou des espaces de remise en forme ailleurs dans le bâtiment. Ce format convient également aux opérateurs qui souhaitent une base de clientèle plus large, car les unités autonomes sont plus faciles à commercialiser auprès des professionnels, des personnes en relocalisation, des couples et des résidents séjournant pour des périodes plus longues. Les chambres partagées devraient afficher la croissance la plus rapide, avec un CAGR de 12,78 % jusqu'en 2031, indiquant que la pression sur l'accessibilité reste forte et crée de la place pour des offres à moindre coût.

Cette répartition donne au marché du co-living en Espagne une structure de produit à deux niveaux. L'offre axée sur les studios soutient la stabilité des revenus car les formats privés ont tendance à attirer des résidents pouvant payer davantage pour l'autonomie, la cohérence et une occupation prévisible. Dans le même temps, les chambres partagées sont susceptibles d'absorber la demande incrémentale là où la pression sur les loyers reste élevée et où l'accès aux baux standard reste difficile. Le marché du co-living en Espagne n'évolue donc pas dans une seule direction en matière de conception de produits, car le segment le plus important favorise l'intimité. En revanche, le segment à la croissance la plus rapide reflète la sensibilité aux coûts et le besoin de points d'entrée tarifaires plus bas.

Par modèle commercial : l'économie du bail principal domine tandis que le modèle développer-posséder-exploiter s'impose pour des rendements à long terme

Le bail principal asset-light ou l'arbitrage de bail représentait 45,1 % du marché en 2025, ce qui en fait le modèle commercial dominant du marché du co-living en Espagne. Sa position dominante reflète une adéquation pratique avec un marché où les opérateurs ont besoin de rapidité, d'un capital initial réduit et de la capacité d'ajuster les portefeuilles ville par ville. Dans le cadre de cette structure, l'opérateur prend le contrôle du bâtiment par le biais d'un bail, puis gère directement la relation avec les résidents, la tarification, l'ameublement et le forfait de services. Ce même segment devrait également enregistrer la croissance la plus élevée avec un CAGR de 13,12 % jusqu'en 2031, ce qui confirme que la discipline en matière de capital et la flexibilité opérationnelle restent au cœur des plans d'expansion.

Le modèle asset-heavy développer-posséder-exploiter reste pertinent, notamment pour les entreprises soutenues par des réserves de capital plus importantes et des horizons d'investissement longs. Neinor Homes et Banco Santander sont entrés dans le flex living via une structure de co-investissement en février 2025, ce qui montre que la participation axée sur le développement reste pertinente lorsque l'emplacement du projet et l'horizon de sortie sont attractifs. Néanmoins, le marché du co-living en Espagne continue de s'orienter vers des modèles qui réduisent l'exposition en capital et permettent une entrée plus rapide dans les villes, notamment tant que la réglementation, les coûts de construction et l'accès aux actifs restent inégaux selon les régions. C'est pourquoi les modèles les plus importants et à la croissance la plus rapide se trouvent dans le même segment dans la structure actuelle.

Par gamme de prix : le milieu de gamme domine en volume tandis que le segment premium tire la croissance des revenus la plus rapide

Le milieu de gamme détenait 49,5 % du marché en 2025, ce qui lui confère la base de volume la plus large du marché du co-living en Espagne. Cette gamme répond aux besoins des étudiants et des jeunes professionnels qui souhaitent un cadre de vie géré mais ont encore besoin d'une tarification inférieure aux formats premium. Le milieu de gamme correspond également à la logique opérationnelle de nombreux prestataires car il équilibre la portée des services avec le potentiel d'occupation sur des bassins de locataires urbains plus importants. Le premium et le luxe devraient se développer à un CAGR de 13,44 % jusqu'en 2031, indiquant que le haut de gamme gagne en traction même si le centre de la demande reste plus sensible aux prix.

La croissance la plus rapide dans le premium et le luxe reflète la demande des nomades numériques, des personnes en relocalisation d'entreprise et des résidents internationaux qui accordent de la valeur au design, à la marque, à l'emplacement et à la programmation communautaire. Cela n'affaiblit pas le rôle du milieu de gamme, car le marché du co-living en Espagne repose toujours sur une base plus large de résidents dont les budgets ne soutiennent le logement géré que lorsque la tarification reste accessible. Le segment économique reste la partie la moins développée de la structure, laissant un écart entre de forts besoins d'accessibilité et une offre institutionnelle limitée. Pour le marché du co-living en Espagne, cela signifie que la croissance future des revenus peut provenir des formats premium. Dans le même temps, le volume d'unités dépend encore fortement des produits milieu de gamme capables de maintenir une occupation plus large sur les marchés urbains.

Par utilisateur final : les étudiants ancrent la demande tandis que les professionnels actifs mènent la croissance

Les étudiants représentaient 47,5 % du marché en 2025, ce qui en fait le groupe d'utilisateurs finaux le plus important du marché du co-living en Espagne. Cette position dominante correspond à un environnement de logement où de nombreux étudiants font encore face à un accès limité aux options de location organisées et ont besoin d'un hébergement meublé à proximité des transports, des pôles d'enseignement et des services urbains. La demande étudiante est également plus facile à planifier pour les opérateurs car les cycles académiques, les périodes d'emménagement et les préférences de vie partagée créent des schémas d'occupation récurrents. Les professionnels actifs devraient connaître la croissance la plus rapide avec un CAGR de 13,71 % jusqu'en 2031, indiquant que la mobilité liée à l'emploi devient de plus en plus importante pour la demande future.

Le profil de locataire partagé dans la communication de Neinor Homes de février 2025 aide à expliquer pourquoi le segment des professionnels actifs progresse si rapidement : un résident type de flex living est âgé de 31 ans, célibataire à 73 % et étranger à 61 %. Ce profil soutient l'idée que le marché du co-living en Espagne n'est plus façonné uniquement par la demande étudiante, car il sert également des professionnels qui valorisent la mobilité, les contrats simples et le logement intégrant des services. Les étudiants ancrent toujours l'occupation et l'échelle, mais les professionnels actifs poussent le secteur vers des conditions de bail plus flexibles, des équipements plus performants et des emplacements en ville adaptés à la fois à la vie et au télétravail. Ce changement élargit la base de résidents adressable sans modifier le fait que les étudiants restent le groupe d'utilisateurs le plus important aujourd'hui.

Analyse géographique

Madrid représentait 53,2 % du marché en 2025, ce qui en fait la principale géographie du marché du co-living en Espagne. Barcelone est restée le deuxième marché urbain, et ensemble les deux villes constituent toujours la principale base de l'offre organisée actuelle et de la visibilité des opérateurs. La position de Madrid est soutenue par une participation institutionnelle plus forte, comme en témoignent des transactions telles que la coentreprise de flex living de Neinor Homes et Banco Santander près de Madrid. Greystar a également renforcé son empreinte grâce à des actifs à Madrid, Barcelone et Bilbao, soulignant le rôle de Madrid et Barcelone comme emplacements d'ancrage pour la croissance de plateformes à grande échelle.

Valence devrait connaître la croissance la plus rapide avec un CAGR de 13,66 % jusqu'en 2031, lui conférant la position de croissance la plus claire au-delà des deux plus grandes villes. Son attrait découle d'une base opérationnelle plus accessible et d'un mix de demande qui sert à la fois les étudiants et les professionnels actifs. Hines s'est développé à Valence grâce à l'acquisition d'un complexe de flex living de 650 lits, soulignant que les capitaux internationaux considèrent la ville comme une destination sérieuse d'actifs résidentiels. En termes de valeur, Madrid a dominé le marché du co-living en Espagne avec 53,2 % de la part de marché en 2025, tandis que Valence devrait afficher la croissance urbaine la plus rapide sur la période de prévision.

Le reste de l'Espagne, incluant des villes telles que Málaga, Séville et Bilbao, reste plus modeste en taille absolue mais de plus en plus pertinent pour le marché du co-living en Espagne. Ces villes sont importantes car elles étendent la carte des opérateurs au-delà des principaux pôles et permettent aux entreprises de constituer des portefeuilles qui équilibrent l'échelle actuelle avec la croissance future. Le marché du co-living en Espagne deviendra probablement moins concentré géographiquement à mesure que davantage de capitaux se déplaceront vers des emplacements secondaires, où la concurrence pour les actifs adaptés est encore moins intense qu'à Madrid et Barcelone. La géographie reflète donc une division entre l'échelle à Madrid, une demande soutenue à Barcelone, et une dynamique de croissance plus forte à Valence et dans le groupe plus large des villes secondaires.