Größe und Marktanteilsanalyse des japanischen Marktes für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen – Wachstumstrends und Prognosen (2025 – 2030)

Trends und Erkenntnisse zum japanischen Markt für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen

Japans schrumpfende Bevölkerung erzeugt einen Wohnungsüberschuss

In Japans wichtigsten Ballungsräumen ist ein Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen zu beobachten, der durch ein sinkendes Angebot angetrieben wird. Laut dem Real Estate Economic Institute erreichte der durchschnittliche Preis neuer Eigentumswohnungen landesweit im Jahr 2023–2024 einen Rekordwert von 59,11 Millionen YEN, was einem Anstieg von 15,4% gegenüber dem Vorjahr und dem siebten aufeinanderfolgenden Jahr mit Preissteigerungen entspricht. Dieser Trend ist größtenteils auf steigende Baumaterieal- und Arbeitskosten sowie den Aufstieg von Ultra-Luxusimmobilien, insbesondere im Zentrum Tokios, zurückzuführen.

Japans sich verändernde Demografie führt zu einem Wohnungsüberschuss. Im Jahr 2024 stieg die Zahl der leerstehenden Häuser, sogenannter Akiya, auf etwa 9 Millionen, was rund 14% aller Wohnimmobilien entspricht. Dieser Überschuss ist größtenteils eine Folge einer rückläufigen Bevölkerung, die bis 2070 voraussichtlich von der aktuellen Zahl auf 87 Millionen sinken wird. Die Situation wird durch den anhaltenden Neubau von Wohnungen trotz der schrumpfenden Bevölkerung weiter verkompliziert.

Trotz der steigenden Preise war die Einführung neuer Eigentumswohnungen begrenzt. Im Jahr 2024 wurden im Großraum Tokio lediglich 23.003 neue Einheiten auf den Markt gebracht. Eine Erholung ist jedoch in Sicht, mit einem prognostizierten Anstieg von 13% im Jahr 2025. Da die Baukosten hoch bleiben, verlagern viele potenzielle Käufer ihren Fokus auf bestehende Eigentumswohnungen und Vorstadtlagen für budgetfreundlichere Optionen. Der Markt ist bereit, wettbewerbsfähig zu bleiben, angetrieben durch städtische Nachfrage, knappes Land und wirtschaftliche Faktoren, die Immobilieninvestitionen beeinflussen.

Die wachsende Zahl leerstehender Häuser stellt Herausforderungen dar: Sie behindern die Revitalisierung von Gemeinschaften, werden bei Vernachlässigung zu Sicherheitsrisiken und erschweren die Katastrophenbewältigung in einem Land, das häufig mit Naturkatastrophen konfrontiert ist. Darüber hinaus kämpfen staatliche Bemühungen zur Umnutzung dieser leerstehenden Immobilien mit Hürden wie bürokratischen Verzögerungen und mangelhafter Dokumentation, die potenzielle Käufer und Investoren abschrecken.

Moderate Mietrenditen und stabile Mieten

Der japanische Markt für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen befindet sich im Aufschwung, gestützt durch moderate Mietrenditen und stabile Mietniveaus. Im zweiten Quartal 2024 betrugen die Bruttomietrenditen in Japan durchschnittlich 4,33%, was dem Vorquartalswert von 4,36% sehr nahekommt und einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahreswert von 4,30% zeigt. In den zentralen Stadtbezirken Tokios lagen die Renditen zwischen 3,12% und 5,92%, mit einem Durchschnitt von 4,17% im zweiten Quartal 2024, was verdeutlicht, dass größere Wohnungen oft höhere Renditen erzielten.

Die Mietpreise blieben stabil, was eine anhaltende Nachfrage unterstreicht. Im zweiten Quartal 2024 betrug die durchschnittliche Angebotsmiete im mittleren Marktsegment in Tokios 23 Stadtbezirken 4.229 YEN pro Quadratmeter, ein geringfügiger Rückgang von 0,2% gegenüber dem Vorquartal, aber ein bemerkenswerter Anstieg von 4,8% gegenüber dem Vorjahr. Die fünf zentralen Stadtbezirke verzeichneten einen jährlichen Mietanstieg von 5,5%, wodurch der Durchschnitt auf 5.063 YEN pro Quadratmeter stieg. Diese Mietstabilität lässt sich auf einen Nettostrom von über 65.000 neuen Einwohnern von März bis Mai 2024 zurückführen, darunter insbesondere eine wachsende Zahl ausländischer Staatsangehöriger, die zentral gelegene Mietwohnungen bevorzugen.

Selbst angesichts von Hürden wie steigenden Baukosten und Arbeitskräftemangel, die das Angebot an neuen Eigentumswohnungen begrenzen – verdeutlicht durch einen Rückgang der neu angebotenen Einheiten im Großraum Tokio um 29,7% im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2024 – bleibt der Mietmarkt stabil. Im zweiten Quartal 2024 lagen die Belegungsquoten in Tokios 23 Stadtbezirken bei robusten 96,2%, was eine starke Nachfrage signalisiert. Die Kombination aus moderaten Mietrenditen, konstantem Mietwachstum und hohen Belegungsquoten zieht weiterhin Investoren in den japanischen Markt für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen.