Größe und Marktanteil des britischen Gewerbeimmobilienmarkts – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Trends und Erkenntnisse des britischen Gewerbeimmobilienmarkts

Rasantes Wachstum von Life-Sciences- und Rechenzentrumsimmobilien durch staatliche Fördermittel

Die staatliche Einstufung von Rechenzentren als kritische nationale Infrastruktur und die Einrichtung von KI-Wachstumszonen zielen auf eine Verdreifachung der KI-fähigen Kapazität von 2 GW auf 6 GW bis 2030 ab. Vantage Data Centers verpflichtete sich im Jahr 2025 zu Investitionen in Höhe von GBP 12 Milliarden, was USD 15,2 Milliarden in Preisen von 2025 entspricht, mit geplanter Schaffung von Arbeitsplätzen in großem Maßstab. SEGRO und Pure Data Centres gründeten ein 50:50-Gemeinschaftsunternehmen zur Errichtung einer 56-MW-Anlage in West-London mit einem Bruttoinvestitionsvolumen von nahezu GBP 1 Milliarde, bzw. USD 1,27 Milliarden in Preisen von 2025, mit einem angestrebten ungehebelten Nettoertrag von 9 % bis 10 %. Der National Energy System Operator signalisierte eine sofort bebaubare Netzkapazität von 381,5 GW, und Ofgem legte ein Reformpaket für Netzanschlüsse vor, um die Zeitpläne für Projekte einschließlich Rechenzentren zu verkürzen. Diese Maßnahmen lenken Kapital in energiereiche Brachflächen, auf denen Life-Sciences- und Rechenzentrumsvorhaben nun im britischen Gewerbeimmobilienmarkt um dieselben Standorte konkurrieren.^{[2]https://www.savills.co.uk/}

Zunehmende Nachfrage nach E-Commerce-Lagerhaltung im gesamten Vereinigten Königreich

Der Leerstand in der Logistik stieg von 3,3 % Ende 2022 auf 7,2 % im dritten Quartal 2024, während die Mietwachstumsprognosen auf 5,5 % im Jahr 2024 und 3,7 % im Jahr 2025 moderierten. Die Baubeginne sind um 69 % gegenüber den jüngsten Höchstständen zurückgegangen, was das künftige Angebot verknappt und die Widerstandsfähigkeit der Spitzenrenditen stützt. Institutionelles Kapital priorisiert Vorvermietungs- und maßgeschneiderte Bauprojekte für große E-Commerce-Plattformen, was die Renditen bei Klasse-A-Objekten komprimiert. Vermieter rüsten mit Solaranlagen vor Ort und Ladestationen für Elektrofahrzeuge nach, um die Standards der Mieter zu erfüllen und längere Laufzeiten zu sichern. Diese Bedingungen unterstützen einen dauerhaften Mietwachstumspfad an erstklassigen Standorten, da ältere Bestände im britischen Gewerbeimmobilienmarkt schneller veralten.

Freihäfen und breite Steueranreizzonen als Katalysatoren für Investitionen in Industrieimmobilien

Die zehn britischen Freihäfen haben private Investitionen in Höhe von GBP 6,4 Milliarden angezogen, was USD 8,13 Milliarden in Preisen von 2025 entspricht, wobei 89 % als ausländische Direktinvestitionen eingestuft wurden. Das Parlament verlängerte das Hauptfenster für Steuererleichterungen von fünf auf zehn Jahre, was die Risikoprüfung für neue Plattformen und große Vorvermietungen verbessert. Stand Juni 2025 hatten 72 % der Steuerzonen-Projekte in Freihäfen eine Baugenehmigung erhalten, wobei saubere Energie die Kapitalallokation anführte. Der GBP 600 Millionen umfassende Strategic Sites Accelerator, bzw. USD 762 Millionen in Preisen von 2025, erschließt Brachflächen durch Sanierungszuschüsse, die private Co-Investitionen risikoärmer gestalten. Diese Anreize schaffen eine sichtbare Vorvermietungspipeline rund um Häfen, Energie und fortgeschrittene Fertigung im britischen Gewerbeimmobilienmarkt.^{[3]https://www.local.gov.uk/}

Verlagerung hin zu hochwertigen, ESG-zertifizierten Büros der Klasse A im gesamten Land

Die Mindeststandards für Energieeffizienz (Minimum Energy Efficiency Standards) verlangen, dass alle Gewerbeimmobilien bis zum 1. April 2027 die EPC-Klasse C und bis zum 1. April 2030 die EPC-Klasse B erreichen, wobei vorgeschlagen wird, die Strafen bei Nichteinhaltung zu erhöhen und die Übergangsfristen zu verkürzen. Viele Objekte liegen unterhalb der Klasse C, und die geschätzten Sanierungskosten liegen häufig zwischen GBP 15.000 und GBP 80.000 pro Immobilie, bzw. USD 19.050 bis USD 101.600 in Preisen von 2025, was neueren oder umfassend sanierten Gebäuden einen klaren Vorteil verschafft (GBP-Werte zuerst angegeben, USD-Werte in Klammern). Die Spitzenrenditen für Londoner Büros stabilisierten sich bis Ende Juni 2025 bei 4,00 %, während schwächere Sekundärobjekte weiterhin zurückblieben. Der Anteil der Unternehmen, die eine vollständige Präsenz vor Ort verlangen, stieg im Jahr 2025 auf 48 %, was den Druck erhöht, Klasse-A-Flächen in zentralen Lagen zu sichern. Zusammen konzentrieren Compliance-Fristen und Arbeitsplatzrichtlinien die Nachfrage auf erstklassige Objekte im britischen Gewerbeimmobilienmarkt.

Inflation bei Baumaterialien und Arbeitskräftemangel nach dem Brexit

Die Verkäufe von Transportbeton in Großbritannien sanken von Q1 2025 auf Q2 2025 um 4,3 % und lagen im Q1 2025 um 7,1 % unter dem Vorjahreswert. Das Handelsdefizit bei Baumaterialien weitete sich im Jahr 2024 um 1,8 % auf GBP 14.410 Millionen aus, was USD 17.100 Millionen in Preisen von 2024 entspricht. Der Sektor wird bis 2028 voraussichtlich 251.500 zusätzliche Arbeitskräfte benötigen, also mehr als 50.000 pro Jahr, was die Tiefe des Qualifikationsmangels unterstreicht. Ausschreibungspreisinfaltionsprognosen von Mace deuten auf eine Eskalation von 3,5 % für nationale Immobilien im Jahr 2025 und 3,0 % im Jahr 2026 hin, bei nationaler Infrastruktur jeweils 4,0 % in beiden Jahren. Entwickler reagieren mit modularen Methoden und Design-for-Manufacture-Ansätzen, um den Arbeitseinsatz vor Ort im britischen Gewerbeimmobilienmarkt zu kontrollieren.

Verschärfung der Beleihungsauslauf-Quoten bei volatilen Staatsanleiherenditen

Die Renditen dreißigjähriger Staatsanleihen stiegen Anfang September 2025 auf 5,75 %, was die Risikoprüfung verschärfte und die Schuldenaufschläge bei Akquisitionen ausweitete. Die Transaktionen im Bereich Gewerbeimmobilien beliefen sich im dritten Quartal 2025 auf GBP 7 Milliarden, bzw. USD 8,89 Milliarden in Preisen von 2025, was fast 50 % unter dem zehnjährigen Quartalsdurchschnitt liegt. Das OBR erwartet einen Rückgang der Gewerbeimmobilientransaktionen um 5,2 % im Jahr 2025, mit einer Verbesserung von 1,5 % im Jahr 2026. Umfrageindikationen der Bank of England zeigen, dass der Anteil der Unternehmen, die die Finanzierungskosten als wesentliche Einschränkung nennen, von 46 % im Januar 2024 auf 38 % im Januar 2025 gesunken ist. Da sich die Staatsanleihekurven bis 2026 abflachen, dürfte der britische Gewerbeimmobilienmarkt engere Geld-Brief-Spannen und mehr Portfoliorotation verzeichnen.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Logistik treibt Wachstum an, während Büros den größten Anteil halten

Büros hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 46 % am UK-Markt für gewerbliche Immobilien, was die Tiefe der Kernbezirke Londons und den langjährigen institutionellen Besitz widerspiegelt. Die Logistik soll im Zeitraum 2026 bis 2031 mit einer CAGR von 4,55 % wachsen, da die E-Commerce-Nachfrage auf eine eingeschränkte Pipeline trifft, nachdem die Baubeginne gegenüber den jüngsten Höchstständen um 69 % gesunken sind. Die Spitzenrenditen für erstklassige Londoner Industrieimmobilien haben sich unter 5 % gehalten, da der Wettbewerb um Flächen der Klasse A anhält. Der Einzelhandel steht in Sekundärstädten weiterhin unter Druck, während erstklassige Innenstadtlagen in Schottland eine nahezu null Leerstandsquote aufweisen, was die Spaltung zwischen Zielstraßen und schwächelnden Einkaufsstraßen verdeutlicht. Der UK-Markt für gewerbliche Immobilien verlagert sich daher in Richtung hochwertiger Logistik und geschäftskritischer Alternativen.

Ein Vergleich der Logistik mit der Gesamtwachstumsrate zeigt, dass dieses Segment trotz einer kleineren Basis einen bedeutenden Anteil am inkrementellen Wert beisteuert, was eine gezielte Allokationsstrategie unterstützt. Die Marktgröße des Vereinigten Königreichs für gewerbliche Immobilien im Bereich Logistik soll sich im Einklang mit dem CAGR-Ausblick von 4,55 % bis 2031 ausweiten, da Entwickler Kapital in vorvermietete Projekte investieren. Die Ergebnisse im Bürobereich spalten sich auf, wobei Flächen der Klasse A festere Mieten verzeichnen, während älterer Bestand mit Upgradekosten zur Erfüllung der EPC-Schwellenwerte konfrontiert ist. Britische Hotel- und Gastgewerbeimmobilien verzeichneten im Jahr 2025 stetige Fortschritte mit Wert- und Umsatzwachstum in ausgewählten Portfolios. Rechenzentren und Life-Sciences-Immobilien konkurrieren um netznahe Standorte, was Alternativen als wichtiges Wachstumssegment im UK-Markt für gewerbliche Immobilien stärkt.

Nach Geschäftsmodell: Vermietungssegment übertrifft Verkäufe bei institutionellen Kapitalzuflüssen

Verkäufe repräsentierten im Jahr 2025 66 % der Aktivitäten, was den langfristigen Präferenzen für bilanzielles Eigentum im Vereinigten Königreich entspricht. Das Vermietungssegment soll von 2026 bis 2031 mit einer CAGR von 4,66 % wachsen, angetrieben durch die Einführung von Build-to-Rent und Portfolioplattformen, die inflationsindexierte Mietverträge monetarisieren. Logistikvermieter berichteten im ersten Halbjahr 2025 über ein starkes vergleichbares Mieteinkommenswachstum und erhebliche Steigerungen bei Mietüberprüfungen und -verlängerungen, was die Preissetzungsmacht an zentralen Standorten unterstreicht. Der britische Gewerbeimmobilienmarkt bevorzugt mietgestützte Cashflows in der Logistik und im Wohnbereich, da sich die Finanzierungskosten normalisieren.

Die Verkaufsaktivität wurde durch volatile Staatsanleiherenditen eingeschränkt, die die Schuldenkosten erhöhten und das Transaktionsvolumen im Jahr 2025 reduzierten. Das OBR erwartet eine moderate Erholung der Transaktionen im Jahr 2026, was eine schrittweise Belebung der Verkaufsabschlüsse unterstützen sollte. Wirkungsorientierte Vehikel haben neue Mittel für die britische Wohnraumversorgung bereitgestellt, was im Laufe der Zeit die Pipeline für Vermietungsplattformen erweitern könnte. Die Größe des britischen Gewerbeimmobilienmarkts, die an Mieteinnahmen geknüpft ist, soll wachsen, da Portfolios skalieren und Verbriefungsoptionen breiter werden. Portfolioinhaber bevorzugen weiterhin kürzere Kündigungsoptionen mit höheren Grundmieten, um Flexibilität und Einkommensdauerhaftigkeit in Einklang zu bringen.

Nach Endnutzer: Unternehmen dominieren, aber das Haushaltssegment gewinnt an Dynamik

Unternehmen und KMU machten im Jahr 2025 73 % der Endnutzernachfrage aus, was ihrem Anteil an der Büro-, Logistik- und erstklassigen Einzelhandelsnutzung entspricht. Das Segment der Privatpersonen und Haushalte soll mit einer CAGR von 4,22 % wachsen, unterstützt durch anhaltende Mietinflation und Build-to-Rent-Aktivitäten in regionalen Städten mit Renditen über 5 %. Öffentliche Eigentümer beschleunigen Sanierungs- oder Veräußerungsentscheidungen vor den EPC-Fristen, um Strafen und Sanierungskosten zu vermeiden. Mit dem Gesundheitswesen verbundene Immobilien haben Kapitalzuflüsse mit jahrzehntelangen Mietlaufzeiten und inflationsgebundenen Mieten angezogen.

Das Leasingverhalten von Unternehmen normalisiert sich, da im Jahr 2025 mehr Unternehmen eine vollständige Präsenz vor Ort verlangen, was die Verfügbarkeit von Klasse-A-Flächen in zentralen Teilmärkten verknappt. Der wachsende Beitrag der Haushalte ist eine Funktion von Angebotsengpässen und politischen Zielen, die die Fertigstellungsraten übersteigen, was die Nachfrage nach institutionellen Vermietungsplattformen aufrechterhalten sollte. Gesundheitstransaktionen im Jahr 2025 signalisierten dauerhafte Einkommensströme, die durch langfristige Mietverträge und öffentliche Zuweisungen gestützt werden. Die britische Gewerbeimmobilienbranche entwickelt sich hin zu einem Mix, der Unternehmensnachfrage mit skaliertem Wohnmietengagement in Stadtregionen verbindet.

Geografische Analyse

England ist die größte Region mit einem Anteil von 77,33 % im Jahr 2025, verankert durch Londons tiefen Büromarkt und den Logistikkorridor im Südosten. Die Spitzenrenditen für Büros in London stabilisierten sich bis Mitte 2025 bei rund 4,00 %, unterstützt durch die Verlagerung der Mieter hin zu hochwertigen Flächen und einem klareren Bild der Sanierungsverpflichtungen. Die Logistiknachfrage bleibt trotz eines Rückgangs bei spekulativen Baubeginnen stabil, und Entwickler konzentrieren sich auf Vorvermietungen und energiefähige Standorte. Der britische Gewerbeimmobilienmarkt priorisiert weiterhin Energie, Verkehr und Planungssicherheit rund um Groß-London und den Südosten.

Schottland ist die am schnellsten wachsende Region mit einer prognostizierten CAGR von 4,66 % für 2026 bis 2031, unterstützt durch die Energiewende und Freihafen-Projekte, die eine langfristige Mietnachfrage verankern. Die erstklassigen Einkaufsstraßen in Edinburgh weisen sehr niedrigen Leerstand und stabile bis festere Renditen auf, was Sanierungsaktivitäten und Cashflow-Vorhersehbarkeit unterstützt. Der Freihafen Inverness und Cromarty Firth hat bedeutende Fertigungsverpflichtungen gesichert, die angrenzende Logistik- und Zulieferaktivitäten ankurbeln werden. Der britische Gewerbeimmobilienmarkt in Schottland profitiert von erschwinglicheren Entwicklungskosten und gezielten politischen Signalen im Vergleich zu gesättigten südlichen Korridoren.

Wales und Nordirland repräsentieren kleinere Anteile, sind aber positioniert, um Überlaufeffekte zu nutzen, wenn KI-Zonen und Lieferketten skalieren. Wales bereitet sich darauf vor, die Vorteile der KI-Wachstumszone zu nutzen, während Nordirland in grenzüberschreitenden Gesundheitsportfolios vertreten ist, die von eingehenden Investoren erworben werden. Freihäfen und Investitionszonen im gesamten Vereinigten Königreich haben für die meisten Steuerzonen-Projekte Baugenehmigungen gesichert, was die Vorfinanzierung in Industriekorridoren unterstützt. Diese Dynamiken deuten auf eine breitere geografische Beteiligung am britischen Gewerbeimmobilienmarkt hin, da politische Anker greifen und der Netzzugang die Standortwahl einschränkt.

Regulatorisches Umfeld

Energie- und CO2-Regulierung prägt die Preisbildung von Vermögenswerten, das Timing von Investitionsausgaben und die Entwicklungsspezifikationen im britischen Gewerbeimmobilienmarkt. Im Juni 2026 veröffentlichte die britische Regierung eine vorläufige Antwort zu den Mindestenergieeffizienzstandards (MEES) für den privaten Mietsektor außerhalb des Wohnbereichs und strich den zuvor vorgeschlagenen Meilenstein EPC C für 2027 für den Bestand. Gemäß der überarbeiteten Ausrichtung sollen privat vermietete Gebäude über 1.000 m² bis 2031 EPC B erreichen, sofern dies kosteneffizient ist, während Einheiten unter 1.000 m² weiterhin der aktuellen Mindestanforderung von EPC E unterliegen, mit bestehenden Ausnahmen, einschließlich des 7-Jahres-Amortisationstests.

Diese Änderung wirkt sich auf die kurzfristige Sanierungsreihenfolge aus und verringert die unmittelbare Compliance-Klippe für Altbestände von Büro- und Einzelhandelsimmobilien, während sie weiterhin einen definierten Aufwertungspfad für größere, institutionell gehaltene Vermögenswerte vorsieht. Für Neubauten verschärfen Aktualisierungen der Bauvorschriften die Leistungsbaselines für Nichtwohngebäudeprojekte in England. Die Building Regulations etc. (Amendment) (England) Regulations 2026 (S.I. 2026/335), vorgelegt am 24. März 2026, setzen die Future Homes and Buildings Standards (FHBS) durch Aktualisierungen von Part L um, wobei die geänderten Anforderungen ab dem 24. März 2027 für allgemeine Bauarbeiten (und ab dem 24. September 2027 für Bauarbeiten mit höherem Risiko) in Kraft treten. Zusammen unterstützen die MEES-Ausrichtung für bestehenden Mietbestand und der FHBS-Verlauf für neue Nichtwohngebäude eine Prämie für energieeffiziente Logistikimmobilien, Rechenzentren und sanierte Grade-A-Büros, während sie die Kosten für Verzögerungen bei Vermietern mit unterdimensionierten, energieineffizienten Portfolios erhöhen.

Wertschöpfungskettenanalyse

Die Wertschöpfungskette des britischen Gewerbeimmobilienmarktes umfasst Grundstückszusammenlegung und Planung, Entwicklung und Bauausführung (einschließlich spezialisierter MEP-Pakete), Herstellung und Vertrieb von Baumaterialien, Finanzierung (Banken, Versicherer, Fremdkapitalfonds und REIT-Kapital), Vermietung und Vermittlung sowie langfristiges Asset- und Property-Management. In den Jahren 2025-2026 konzentrierte sich das Ausführungsrisiko auf Beschaffung und Lieferung, da Entwickler und Bauunternehmer mit Volatilität der Ausschreibungspreise, begrenzter Fachkapazität und Unsicherheiten bei den Lieferzeiten für energieintensive Inputs, die bei Logistikaufwertungen und für Rechenzentren geeigneten Gebäudehüllen verwendet werden, umgehen mussten.

Die Bedingungen im Bauzuliefermarkt waren ein zentraler Engpass für die Machbarkeit von Projekten und Liefermodelle. Branchenaktualisierungen im Jahr 2026 verwiesen auf einen erneuten Inflationsdruck im Zusammenhang mit energiebedingter Volatilität bei Stahl, Kupfer und MEP-Paketen sowie auf logistische Störungen, die die Frachtkosten erhöhten, einschließlich Umleitungseffekten und von Händlern gemeldeten inländischen Kraftstoffzuschlägen. Da die Bauproduktion in den drei Monaten bis Januar 2026 zurückging und die Ziegellieferungen 2025 deutlich unter dem Niveau von 2019 lagen, setzten Bauunternehmer verstärkt auf selektivere Ausschreibungen und strengere Vertragsbedingungen, während Entwickler zunehmend Vorvermietungs-, Built-to-Suit- und sanierungsgeführte Strategien bevorzugten, um das Nachfragerisiko zu verringern und Spezifikationen festzulegen, die mit den sich entwickelnden Erwartungen an die Energieleistung übereinstimmen.

Marktchancen und Zukunftsaussichten

Die Sanierung und Neupositionierung von Bestandsimmobilien stellt eine bedeutende kurzfristige Chance über Büro- und einzelhandelsgeführte Vermögenswerte hinweg dar, da sich die Energieleistungsvorschriften verschärfen und Nutzer die Nachfrage weiterhin auf hochwertigere Flächen konzentrieren. Die vorläufige Antwort vom Juni 2026 zu den MEES für Nichtwohngebäude, einschließlich des vorgeschlagenen EPC B bis 2031 (sofern kosteneffizient) für privat vermietete Gebäude über 1.000 m², unterstützt eine schrittweise Sanierungspipeline auf Portfolioebene anstelle einer einzelnen Compliance-Klippe. Dieser Ansatz schafft ein klareres Umsetzungsfenster für Investoren, die Vermögenswerte unter berechenbareren Standards bündeln, aufwerten und neu vermieten können. Parallel dazu heben Änderungen der Bauvorschriften zur Umsetzung der Future Homes and Buildings Standards (durch Änderungen von Part L, wirksam ab März 2027 für allgemeine Arbeiten) die Messlatte für neue Nichtwohnentwicklungen an, was die Spezifikation in Richtung Design-für-Leistung und elektrifizierungsbereiter Lösungen lenkt, die die Betriebskostenbelastung für Nutzer senken können.

Kapital konzentriert sich zudem auf operativ widerstandsfähige Segmente mit Benchmarks, die auf angrenzende Teilmärkte übertragen werden können. Im Logistikbereich zeigten Daten für H1 2026 eine Grade-A-Big-Box-Vermietungsaktivität von 13 Millionen sq ft, und Colliers meldete Spitzenmieten für Vertriebslager über 100.000 sq ft von GBP 12,40 pro sq ft im H1 2026. Dies stützt die Nachfrage nach gut gelegenen, spezifikationsgeführten Industrieflächen sowie nach der Aufwertung älterer Lagerhallen mit Stromversorgung, EV-Ladestationen und Solaranlagen. Bei wohnwirtschaftlich geführten Strategien im Zusammenhang mit der Kapitalallokation im Gewerbeimmobilienbereich meldete CBRE Investitionen im Wohnsektor in Höhe von 4,4 Milliarden GBP im H1 2026 (einschließlich eines Quartals mit 1,8 Milliarden GBP im Multi-Family-BTR-Bereich in Q2 2026), während zu den großen Portfoliotransaktionen der Erwerb eines Portfolios im privaten Mietsektor im Wert von 1 Milliarde GBP von L&Q durch Morgan Stanley Real Estate Investing und Ridgeback Group sowie der Erwerb des 904 Wohneinheiten umfassenden Elephant-Park-Portfolios für 500 Millionen GBP durch Greystar zählten. Diese Transaktionsmarker liefern sichtbare Unterstützung für skalierbare Plattformstrategien und gemischt genutzte Regenerationsvorhaben, die erstklassige Büros, urbane Logistik und institutionell verwaltete Mietkomponenten kombinieren, wo Planungs- und Infrastrukturbeschränkungen erfahrene Sponsoren begünstigen.