Größe und Marktanteil des britischen Gewerbeimmobilienmarkts – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Trends und Erkenntnisse des britischen Gewerbeimmobilienmarkts

Rasantes Wachstum von Life-Sciences- und Rechenzentrumsimmobilien durch staatliche Fördermittel

Die staatliche Einstufung von Rechenzentren als kritische nationale Infrastruktur und die Einrichtung von KI-Wachstumszonen zielen auf eine Verdreifachung der KI-fähigen Kapazität von 2 GW auf 6 GW bis 2030 ab. Vantage Data Centers verpflichtete sich im Jahr 2025 zu Investitionen in Höhe von GBP 12 Milliarden, was USD 15,2 Milliarden in Preisen von 2025 entspricht, mit geplanter Schaffung von Arbeitsplätzen in großem Maßstab. SEGRO und Pure Data Centres gründeten ein 50:50-Gemeinschaftsunternehmen zur Errichtung einer 56-MW-Anlage in West-London mit einem Bruttoinvestitionsvolumen von nahezu GBP 1 Milliarde, bzw. USD 1,27 Milliarden in Preisen von 2025, mit einem angestrebten ungehebelten Nettoertrag von 9 % bis 10 %. Der National Energy System Operator signalisierte eine sofort bebaubare Netzkapazität von 381,5 GW, und Ofgem legte ein Reformpaket für Netzanschlüsse vor, um die Zeitpläne für Projekte einschließlich Rechenzentren zu verkürzen. Diese Maßnahmen lenken Kapital in energiereiche Brachflächen, auf denen Life-Sciences- und Rechenzentrumsvorhaben nun im britischen Gewerbeimmobilienmarkt um dieselben Standorte konkurrieren.^{[2]https://www.savills.co.uk/}

Zunehmende Nachfrage nach E-Commerce-Lagerhaltung im gesamten Vereinigten Königreich

Der Leerstand in der Logistik stieg von 3,3 % Ende 2022 auf 7,2 % im dritten Quartal 2024, während die Mietwachstumsprognosen auf 5,5 % im Jahr 2024 und 3,7 % im Jahr 2025 moderierten. Die Baubeginne sind um 69 % gegenüber den jüngsten Höchstständen zurückgegangen, was das künftige Angebot verknappt und die Widerstandsfähigkeit der Spitzenrenditen stützt. Institutionelles Kapital priorisiert Vorvermietungs- und maßgeschneiderte Bauprojekte für große E-Commerce-Plattformen, was die Renditen bei Klasse-A-Objekten komprimiert. Vermieter rüsten mit Solaranlagen vor Ort und Ladestationen für Elektrofahrzeuge nach, um die Standards der Mieter zu erfüllen und längere Laufzeiten zu sichern. Diese Bedingungen unterstützen einen dauerhaften Mietwachstumspfad an erstklassigen Standorten, da ältere Bestände im britischen Gewerbeimmobilienmarkt schneller veralten.

Freihäfen und breite Steueranreizzonen als Katalysatoren für Investitionen in Industrieimmobilien

Die zehn britischen Freihäfen haben private Investitionen in Höhe von GBP 6,4 Milliarden angezogen, was USD 8,13 Milliarden in Preisen von 2025 entspricht, wobei 89 % als ausländische Direktinvestitionen eingestuft wurden. Das Parlament verlängerte das Hauptfenster für Steuererleichterungen von fünf auf zehn Jahre, was die Risikoprüfung für neue Plattformen und große Vorvermietungen verbessert. Stand Juni 2025 hatten 72 % der Steuerzonen-Projekte in Freihäfen eine Baugenehmigung erhalten, wobei saubere Energie die Kapitalallokation anführte. Der GBP 600 Millionen umfassende Strategic Sites Accelerator, bzw. USD 762 Millionen in Preisen von 2025, erschließt Brachflächen durch Sanierungszuschüsse, die private Co-Investitionen risikoärmer gestalten. Diese Anreize schaffen eine sichtbare Vorvermietungspipeline rund um Häfen, Energie und fortgeschrittene Fertigung im britischen Gewerbeimmobilienmarkt.^{[3]https://www.local.gov.uk/}

Verlagerung hin zu hochwertigen, ESG-zertifizierten Büros der Klasse A im gesamten Land

Die Mindeststandards für Energieeffizienz (Minimum Energy Efficiency Standards) verlangen, dass alle Gewerbeimmobilien bis zum 1. April 2027 die EPC-Klasse C und bis zum 1. April 2030 die EPC-Klasse B erreichen, wobei vorgeschlagen wird, die Strafen bei Nichteinhaltung zu erhöhen und die Übergangsfristen zu verkürzen. Viele Objekte liegen unterhalb der Klasse C, und die geschätzten Sanierungskosten liegen häufig zwischen GBP 15.000 und GBP 80.000 pro Immobilie, bzw. USD 19.050 bis USD 101.600 in Preisen von 2025, was neueren oder umfassend sanierten Gebäuden einen klaren Vorteil verschafft (GBP-Werte zuerst angegeben, USD-Werte in Klammern). Die Spitzenrenditen für Londoner Büros stabilisierten sich bis Ende Juni 2025 bei 4,00 %, während schwächere Sekundärobjekte weiterhin zurückblieben. Der Anteil der Unternehmen, die eine vollständige Präsenz vor Ort verlangen, stieg im Jahr 2025 auf 48 %, was den Druck erhöht, Klasse-A-Flächen in zentralen Lagen zu sichern. Zusammen konzentrieren Compliance-Fristen und Arbeitsplatzrichtlinien die Nachfrage auf erstklassige Objekte im britischen Gewerbeimmobilienmarkt.

Inflation bei Baumaterialien und Arbeitskräftemangel nach dem Brexit

Die Verkäufe von Transportbeton in Großbritannien sanken von Q1 2025 auf Q2 2025 um 4,3 % und lagen im Q1 2025 um 7,1 % unter dem Vorjahreswert. Das Handelsdefizit bei Baumaterialien weitete sich im Jahr 2024 um 1,8 % auf GBP 14.410 Millionen aus, was USD 17.100 Millionen in Preisen von 2024 entspricht. Der Sektor wird bis 2028 voraussichtlich 251.500 zusätzliche Arbeitskräfte benötigen, also mehr als 50.000 pro Jahr, was die Tiefe des Qualifikationsmangels unterstreicht. Ausschreibungspreisinfaltionsprognosen von Mace deuten auf eine Eskalation von 3,5 % für nationale Immobilien im Jahr 2025 und 3,0 % im Jahr 2026 hin, bei nationaler Infrastruktur jeweils 4,0 % in beiden Jahren. Entwickler reagieren mit modularen Methoden und Design-for-Manufacture-Ansätzen, um den Arbeitseinsatz vor Ort im britischen Gewerbeimmobilienmarkt zu kontrollieren.

Verschärfung der Beleihungsauslauf-Quoten bei volatilen Staatsanleiherenditen

Die Renditen dreißigjähriger Staatsanleihen stiegen Anfang September 2025 auf 5,75 %, was die Risikoprüfung verschärfte und die Schuldenaufschläge bei Akquisitionen ausweitete. Die Transaktionen im Bereich Gewerbeimmobilien beliefen sich im dritten Quartal 2025 auf GBP 7 Milliarden, bzw. USD 8,89 Milliarden in Preisen von 2025, was fast 50 % unter dem zehnjährigen Quartalsdurchschnitt liegt. Das OBR erwartet einen Rückgang der Gewerbeimmobilientransaktionen um 5,2 % im Jahr 2025, mit einer Verbesserung von 1,5 % im Jahr 2026. Umfrageindikationen der Bank of England zeigen, dass der Anteil der Unternehmen, die die Finanzierungskosten als wesentliche Einschränkung nennen, von 46 % im Januar 2024 auf 38 % im Januar 2025 gesunken ist. Da sich die Staatsanleihekurven bis 2026 abflachen, dürfte der britische Gewerbeimmobilienmarkt engere Geld-Brief-Spannen und mehr Portfoliorotation verzeichnen.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Logistik treibt Wachstum an, während Büros den größten Anteil halten

Büros hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 46 % am britischen Gewerbeimmobilienmarkt, was die Tiefe der Kernbezirke Londons und das langjährige institutionelle Eigentum widerspiegelt. Die Logistik soll im Zeitraum 2026 bis 2031 mit einer CAGR von 4,55 % wachsen, da die E-Commerce-Nachfrage auf eine eingeschränkte Pipeline trifft, nachdem die Baubeginne gegenüber den jüngsten Höchstständen um 69 % gesunken sind. Die Spitzenrenditen für erstklassige Londoner Industrieobjekte haben sich unter 5 % gehalten, da der Wettbewerb um Klasse-A-Flächen anhält. Der Einzelhandel steht in Städten zweiter Ordnung weiterhin unter Druck, während erstklassige Innenstadtlagen in Schottland nahezu keinen Leerstand aufweisen, was eine Spaltung zwischen Zielstraßen und schwächelnden Einkaufsstraßen verdeutlicht. Der britische Gewerbeimmobilienmarkt verlagert sich daher in Richtung hochwertiger Logistik und unternehmenskritischer Alternativen.

Ein Vergleich der Logistik mit der Gesamtwachstumsrate zeigt, dass dieses Segment trotz einer kleineren Basis einen bedeutenden Anteil am inkrementellen Wert beiträgt, was eine gezielte Allokationsstrategie unterstützt. Die Größe des britischen Gewerbeimmobilienmarkts für Logistik soll sich entsprechend der CAGR-Prognose von 4,55 % bis 2031 ausweiten, da Entwickler Kapital in Vorvermietungsprojekte investieren. Die Ergebnisse im Bürobereich spalten sich auf, wobei Klasse-A-Flächen festere Mieten verzeichnen, während ältere Bestände mit Sanierungskosten zur Erfüllung der EPC-Schwellenwerte konfrontiert sind. Britische Hotel- und Hospitality-Objekte verzeichneten im Jahr 2025 stetige Fortschritte mit Wert- und Umsatzwachstum in ausgewählten Portfolios. Rechenzentren und Life-Sciences-Objekte konkurrieren um energienahe Standorte, was Alternativen als wichtiges Wachstumssegment im britischen Gewerbeimmobilienmarkt stärkt.

Nach Geschäftsmodell: Vermietungssegment übertrifft Verkäufe bei institutionellen Kapitalzuflüssen

Verkäufe repräsentierten im Jahr 2025 66 % der Aktivitäten, was den langfristigen Präferenzen für bilanzielles Eigentum im Vereinigten Königreich entspricht. Das Vermietungssegment soll von 2026 bis 2031 mit einer CAGR von 4,66 % wachsen, angetrieben durch die Einführung von Build-to-Rent und Portfolioplattformen, die inflationsindexierte Mietverträge monetarisieren. Logistikvermieter berichteten im ersten Halbjahr 2025 über ein starkes vergleichbares Mieteinkommenswachstum und erhebliche Steigerungen bei Mietüberprüfungen und -verlängerungen, was die Preissetzungsmacht an zentralen Standorten unterstreicht. Der britische Gewerbeimmobilienmarkt bevorzugt mietgestützte Cashflows in der Logistik und im Wohnbereich, da sich die Finanzierungskosten normalisieren.

Die Verkaufsaktivität wurde durch volatile Staatsanleiherenditen eingeschränkt, die die Schuldenkosten erhöhten und das Transaktionsvolumen im Jahr 2025 reduzierten. Das OBR erwartet eine moderate Erholung der Transaktionen im Jahr 2026, was eine schrittweise Belebung der Verkaufsabschlüsse unterstützen sollte. Wirkungsorientierte Vehikel haben neue Mittel für die britische Wohnraumversorgung bereitgestellt, was im Laufe der Zeit die Pipeline für Vermietungsplattformen erweitern könnte. Die Größe des britischen Gewerbeimmobilienmarkts, die an Mieteinnahmen geknüpft ist, soll wachsen, da Portfolios skalieren und Verbriefungsoptionen breiter werden. Portfolioinhaber bevorzugen weiterhin kürzere Kündigungsoptionen mit höheren Grundmieten, um Flexibilität und Einkommensdauerhaftigkeit in Einklang zu bringen.

Nach Endnutzer: Unternehmen dominieren, aber das Haushaltssegment gewinnt an Dynamik

Unternehmen und KMU machten im Jahr 2025 73 % der Endnutzernachfrage aus, was ihrem Anteil an der Büro-, Logistik- und erstklassigen Einzelhandelsnutzung entspricht. Das Segment der Privatpersonen und Haushalte soll mit einer CAGR von 4,22 % wachsen, unterstützt durch anhaltende Mietinflation und Build-to-Rent-Aktivitäten in regionalen Städten mit Renditen über 5 %. Öffentliche Eigentümer beschleunigen Sanierungs- oder Veräußerungsentscheidungen vor den EPC-Fristen, um Strafen und Sanierungskosten zu vermeiden. Mit dem Gesundheitswesen verbundene Immobilien haben Kapitalzuflüsse mit jahrzehntelangen Mietlaufzeiten und inflationsgebundenen Mieten angezogen.

Das Leasingverhalten von Unternehmen normalisiert sich, da im Jahr 2025 mehr Unternehmen eine vollständige Präsenz vor Ort verlangen, was die Verfügbarkeit von Klasse-A-Flächen in zentralen Teilmärkten verknappt. Der wachsende Beitrag der Haushalte ist eine Funktion von Angebotsengpässen und politischen Zielen, die die Fertigstellungsraten übersteigen, was die Nachfrage nach institutionellen Vermietungsplattformen aufrechterhalten sollte. Gesundheitstransaktionen im Jahr 2025 signalisierten dauerhafte Einkommensströme, die durch langfristige Mietverträge und öffentliche Zuweisungen gestützt werden. Die britische Gewerbeimmobilienbranche entwickelt sich hin zu einem Mix, der Unternehmensnachfrage mit skaliertem Wohnmietengagement in Stadtregionen verbindet.

Geografische Analyse

England ist die größte Region mit einem Anteil von 77,33 % im Jahr 2025, verankert durch Londons tiefen Büromarkt und den Logistikkorridor im Südosten. Die Spitzenrenditen für Büros in London stabilisierten sich bis Mitte 2025 bei rund 4,00 %, unterstützt durch die Verlagerung der Mieter hin zu hochwertigen Flächen und einem klareren Bild der Sanierungsverpflichtungen. Die Logistiknachfrage bleibt trotz eines Rückgangs bei spekulativen Baubeginnen stabil, und Entwickler konzentrieren sich auf Vorvermietungen und energiefähige Standorte. Der britische Gewerbeimmobilienmarkt priorisiert weiterhin Energie, Verkehr und Planungssicherheit rund um Groß-London und den Südosten.

Schottland ist die am schnellsten wachsende Region mit einer prognostizierten CAGR von 4,66 % für 2026 bis 2031, unterstützt durch die Energiewende und Freihafen-Projekte, die eine langfristige Mietnachfrage verankern. Die erstklassigen Einkaufsstraßen in Edinburgh weisen sehr niedrigen Leerstand und stabile bis festere Renditen auf, was Sanierungsaktivitäten und Cashflow-Vorhersehbarkeit unterstützt. Der Freihafen Inverness und Cromarty Firth hat bedeutende Fertigungsverpflichtungen gesichert, die angrenzende Logistik- und Zulieferaktivitäten ankurbeln werden. Der britische Gewerbeimmobilienmarkt in Schottland profitiert von erschwinglicheren Entwicklungskosten und gezielten politischen Signalen im Vergleich zu gesättigten südlichen Korridoren.

Wales und Nordirland repräsentieren kleinere Anteile, sind aber positioniert, um Überlaufeffekte zu nutzen, wenn KI-Zonen und Lieferketten skalieren. Wales bereitet sich darauf vor, die Vorteile der KI-Wachstumszone zu nutzen, während Nordirland in grenzüberschreitenden Gesundheitsportfolios vertreten ist, die von eingehenden Investoren erworben werden. Freihäfen und Investitionszonen im gesamten Vereinigten Königreich haben für die meisten Steuerzonen-Projekte Baugenehmigungen gesichert, was die Vorfinanzierung in Industriekorridoren unterstützt. Diese Dynamiken deuten auf eine breitere geografische Beteiligung am britischen Gewerbeimmobilienmarkt hin, da politische Anker greifen und der Netzzugang die Standortwahl einschränkt.