تحليل حجم وحصة سوق العقارات السكنية في الصين - اتجاهات النمو والتوقعات (2025 - 2030)

اتجاهات ورؤى سوق العقارات السكنية في الصين

موجة التحضر ما بعد كوفيد في منطقة الخليج الكبرى

إن إزالة شنتشن لقيود التحويل وتقصير فترات الإعفاء من ضريبة أرباح رؤوس الأموال تؤطر دليل عمل إقليمي جديد تدرسه مدن أخرى بالفعل^{[1]Zhou Lan, "Notice on Optimising Housing Transaction Restrictions," Shenzhen Municipal Housing and Construction Bureau, sz.gov.cn}. يربط المزيج السياسي الطلب السكني بتكامل المنطقة مع أسواق رؤوس الأموال في هونغ كونغ، مما يخلق قنوات تمويل تتجاوز الائتمان المصرفي المحلي. تؤكد التدفقات المهاجرة للعمال المتعلمين تعليماً عالياً امتصاص الفئة الممتازة حتى مع تحول النمو السكاني الوطني إلى السالب. تعزز البنية التحتية المحسنة عبر الحدود - من جسر هونغ كونغ-تشوهاي-ماكاو إلى امتدادات السكك الحديدية عالية السرعة - الوصول للمتنقلين وتدعم الطلب السكني متعدد المدن في سوق العقارات السكنية في الصين.

قوانين الهوكو المخففة في مدن الطبقة الثانية تعزز ملكية المنازل للمهاجرين

ربطت أكثر من 20 بلدية تصاريح الإقامة بشراء العقارات، مما قد يحرر 2 تريليون يوان صيني في الاستهلاك المنزلي. يزيد الوصول إلى الخدمات الاجتماعية الحضرية الدخل المتاح الفعلي للمهاجرين الجدد ويضاعف الإنفاق السكني عبر الأثاث والأجهزة والتجديد. تقدم مناطق الطبقة الثانية - ووهان وتشنغدو وشيآن - تكاليف أراضي معتدلة ومراكز توظيف تجذب الأسر ذات الحراك الاجتماعي الصاعد المستبعدة من أسواق الطبقة الأولى. تخدم المخزونات المتراكمة خلال فترة الانكماش 2021-2023 الآن كمخزون جاهز من الوحدات، مما يقلل من الفجوة الزمنية بين التحفيز السياسي وإغلاق المعاملات عبر سوق العقارات السكنية في الصين.

إعانات الرهن العقاري لصندوق الإسكان الادخاري تدعم عمليات الشراء الأولى

وصلت رهون صندوق الإسكان الادخاري القائمة إلى 8.1 تريليون يوان صيني في عام 2025، متجاوزة أرصدة القروض التجارية في مدن أساسية مختارة. تقلل أسعار الفائدة التي تقل 120 نقطة أساس عن قروض البنوك التقليدية الأقساط الشهرية وتثبت القدرة على تحمل التكاليف للمشترين متوسطي الدخل. تعزز الحقن الفصلية المجدولة بقيمة 10.9 تريليون يوان صيني في الصندوق قدرته المضادة للدورة الاقتصادية، رغم تباطؤ نمو الإصدار في عام 2024 وسط تآكل تأثير الثروة. ومع ذلك، يؤدي الدور المتوسع للصندوق إلى استقرار سوق العقارات السكنية في الصين خلال فترات انكماش المقرضين التجاريين.

الطلب على الشقق الجاهزة للمنازل الذكية بين جيل الألفية التقني

تتطلب معايير GB/T 39190-2020 العمود الفقري المُثبت مسبقاً لإنترنت الأشياء والضوابط الآلية للطاقة وإدارة الأجهزة المركزية، مما يرفع مواصفات البناء الأساسية فعلياً^{[2]Hongxia Liu, "Interim Measures for Smart Home System Standards GB/T 39190-2020," State Administration for Market Regulation, samr.gov.cn}. يحصل المطورون الذين يدمجون هذه الميزات في مرحلة البناء على علاوات سعرية ويحققون إيرادات خدمات متكررة. بين جيل الألفية الحضري، تتفوق مقاييس الراحة - الأجهزة المفعلة بالصوت وأمان الوصول عن بُعد وتنبيهات الصيانة التنبؤية - على اعتبارات مساحة الأرضية، مما يحول إدراك القيمة في سوق العقارات السكنية في الصين نحو عروض المعيشة المترابطة.

سقوف الرافعة المالية "الخطوط الحمراء الثلاثة" تقيد الإطلاقات الجديدة

تؤكد حالات التخلف عن السداد التي تجاوزت 100 مليار دولار أمريكي منذ عام 2020 أزمة السيولة التي تطارد المطورين الخاصين عاليي الرافعة المالية. انخفضت بدايات الإسكان الجديدة بأكثر من 60% مقارنة بذروات ما قبل الجائحة، مما يقيد خطوط أنابيب العرض المستقبلية، خاصة في الأسواق الفرعية للطبقة الأولى النادرة الأراضي. تكتسب الشركات المملوكة للدولة، الأقل تقييداً بعتبات النسب، الوصول إلى مصرف الأراضي، مما يسرع تركز السوق. بينما تقلل السياسة المخاطر النظامية، فإنها تقيد قدرة سوق العقارات السكنية في الصين على تلبية الطلب الكامن بمجرد انتعاش المعنويات.

بطالة الشباب تقلص مجموعة المشترين لأول مرة

وصلت البطالة بين الفئة العمرية 16-24 سنة إلى 18.8% في عام 2024، مما يقيد الاستقرار الوظيفي المطلوب لموافقة الرهن العقاري. يغذي ضعف التوظيف في العقارات والمالية وتكنولوجيا المعلومات حلقة ردود فعل سلبية: تحد مبيعات الإسكان المكتومة من التدفق النقدي للمطور، مما يدفع لتجميد عدد الموظفين الذي يكبت الطلب أكثر. تضخم التحولات الثقافية نحو "الاستلقاء المسطح" التأثير حيث تعيد المجموعات الأصغر سناً تقييم إلحاح الملكية، مما يكبت تدفقات المشترين الجدد إلى سوق العقارات السكنية في الصين.

تحليل القطاعات

حسب نوع العقار: الشقق تحتفظ بالحجم بينما الفيلات تتعافى

شكلت فئة الشقق 87% من حصة سوق العقارات السكنية في الصين في عام 2024، مثبتة بتفويضات كفاءة استخدام الأراضي في النوى الحضرية الكثيفة. الفيلات والمنازل ذات الأراضي، رغم تمثيلها قاعدة أصغر، تسير نحو معدل نمو سنوي مركب قدره 1.16% حتى عام 2030 حيث ترفع حدود حجم الأسرة المخففة وتفضيلات العمل عن بُعد الطلب على الوحدات الأكبر. ستستمر مدن الطبقة الأولى النادرة الأراضي في الاعتماد على عرض المباني الشاهقة؛ ومع ذلك، خُصصت قطع ضواحي في قوانغتشو وتشنغدو وسوتشو للتطويرات منخفضة الكثافة. يعيد المطورون تصميم مخططات الأرضيات متعددة الأجيال، مدمجين أجنحة رئيسية مزدوجة ومكاتب منزلية ومساحات حدائق لالتقاط قوة الإنفاق الناشئة للفيلات، موسعين تقسيم المنتجات في سوق العقارات السكنية في الصين.

يرفع اتجاه موازٍ عتبات الخدمات في شقق المدن الأساسية. تظهر الآن البنية التحتية للمنازل الذكية ومراكز العمل المشترك على مستوى المجتمع في كتيبات المبيعات كميزات قياسية بدلاً من علاوات. تضيق قفزة الجودة هذه فجوة الإدراك التقليدية بين المعيشة في المباني الشاهقة وأنماط حياة الفيلات. يدفع التدقيق المشتري المكثف لجودة البناء، بعد تأخيرات المشاريع البارزة، المطورين لاعتماد مكونات مسبقة الصنع تقلل مخاطر التسليم وتعزز حقوق ملكية العلامة التجارية عبر سوق العقارات السكنية في الصين.

حسب الفئة السعرية: السوق المتوسط يثبت الحجم بينما الفاخر يتفوق

استحوذ السوق المتوسط على 51% من قيمة المعاملات في عام 2024، مما يدل على دوره المحوري كنقطة التحمل المثلى للطبقة المتوسطة الحضرية في الصين^{[3]Yan Zhang, "2025 Affordable Housing Conversion Guidelines," Ministry of Housing and Urban-Rural Development, mohurd.gov.cn}. تدعم إعانات صندوق الإسكان الادخاري ونسب دفعات مقدمة متدرجة حجر الزاوية هذا. بالتزامن، ترسم المنازل الفاخرة معدل نمو سنوي مركب قدره 1.17% حتى عام 2030 حيث يتكثف تركز الثروة ويعامل المشترون الأصول الممتازة كتحوط ضد التضخم. تتخفف سقوف الأسعار في مدن مختارة، مما يمكن المطورين من اختبار نقاط أسعار فائقة الفخامة وتجهيزات مخصصة، بما في ذلك المصاعد الخاصة وأجنحة العافية داخل الوحدة.

تواجه الفئة ميسورة التكلفة قضايا هيكلية رغم الدعم السياسي لتحويل المخزون التجاري غير المباع إلى إيجارات مدعومة. تحد مخاوف الجودة وعيوب الموقع من الاستخدام، مما يدفع السلطات البلدية لإعادة تقييم معايير التحويل. يؤكد التباين التحديات السياسية في موازنة الشمولية مع الاقتصاد المستدام في سوق العقارات السكنية في الصين.

حسب نموذج الأعمال: المبيعات تبقى مهيمنة؛ الإيجار يكتسب زخماً

احتفظ نموذج المبيعات التقليدي بـ 88% من حجم سوق العقارات السكنية في الصين في عام 2024، لكن منصات الإيجار تظهر أقوى صعود بتوقع معدل نمو سنوي مركب قدره 1.22% حتى عام 2030. ولّد حوالي 290 مليون مستأجر أكثر من 2 تريليون يوان صيني في عقود الإيجار العام الماضي، مما أدى لظهور ملاك مؤسسيين مدعومين بصناديق الاستثمار العقارية ومشغلي التكنولوجيا العقارية الذين يقدمون مساكن مُدارة وشروط إيجار مرنة. تزود موافقة بنك الشعب الصيني على الإسكان الإيجاري المدعوم أراضي منخفضة التكلفة وحوافز ضريبية، مما يقلل حواجز الدخول للمشغلين المهنيين.

يبرز نموذج "البيع والإيجار المرتد" المختلط، مما يسمح للملاك بتحرير السيولة مع الحفاظ على التعرض طويل الأجل لتقدير العقار. تزيد مثل هذه الابتكارات المالية تنوع المنتجات في سوق العقارات السكنية في الصين وتناسب تفضيل الأسر الأصغر سناً للحراك.

حسب طريقة البيع: خط الأنابيب الأولي يتباطأ؛ السوق الثانوي يرتفع

مثلت معاملات البناء الجديد الأولية 69% من حجم سوق العقارات السكنية في الصين في عام 2024، لكن معاملات إعادة البيع تتوسع بشكل أسرع بمعدل نمو سنوي مركب قدره 1.23% حتى عام 2030. تجاوزت أحجام الثانوي مبيعات المنازل الجديدة في قوانغتشو في عام 2024، مما يعرض تحولاً هيكلياً نحو سلوك السوق الناضج. تقلل وثائق النقل المبسطة وتسجيل الأعمال الرقمي التكاليف الاحتكاكية، مما يجعل إعادة البيع جذابة لكل من الملاك الباحثين عن السيولة والمشترين الذين يعطون الأولوية للإشغال الفوري.

تتيح مخططات المقايضة المحلية - المجربة في شنغهاي - للأسر مبادلة الوحدات الأصغر بأخرى أكبر مع تأجيل ضريبة أرباح رؤوس الأموال، مما يشحم سلاسل إعادة البيع. يقوي هذا النضج اكتشاف الأسعار ويعمق قاعدة المستثمرين، مضيفاً مرونة لسوق العقارات السكنية في الصين خلال دورات العرض.

التحليل الجغرافي

التحليل الجغرافي

تستند حصة شنغهاي البالغة 12% من سوق العقارات السكنية في الصين في عام 2024 إلى اقتصادها المركز على المالية ومعدل إشغال إيجار سكني يقارب 90% للمحافظ المؤسسية. تدعم امتدادات المترو المستمرة والتجديد الحضري للواجهات المائية الصناعية فرص البناء الجديد حتى وسط حصص الأراضي الضيقة. تنافس عوائد الإيجار عالية الجودة الآن الودائع المصرفية، مما يجذب تدفقات صناديق الاستثمار العقارية المحلية إلى الكتل السكنية في المدينة.

تقود قوانغتشو النمو بتوقعات معدل نمو سنوي مركب قدره 1.24% حيث يحفز تخفيف الهوكو وأسعار الدخول المنخفضة مقارنة ببكين أو شنغهاي الطلب. بلغ إجمالي المبيعات الجديدة والمستعملة 182,000 وحدة في عام 2024، مما يمثل السنة الأولى التي تجاوزت فيها إعادة المبيعات البناء الجديد. يثبت المزيج الصناعي المتنوع في المدينة - من السيارات إلى التكنولوجيا الحيوية - التوظيف ويترشح إلى قدرة خدمة رهن عقاري مستقرة، معززاً الامتصاص الإيجابي رغم التباطؤ الوطني.

تشكل بكين وشنتشن وهانغتشو معاً مجموعة سوق ناضجة. تخفف ضوابط الإقامة الصارمة في بكين أحجام المعاملات العنوانية، بينما تُغلق الوحدات الممتازة بسرعة بسبب كادر ثابت من مشتري الحكومة والشركات المملوكة للدولة. يحقن نمو التوظيف المدفوع بالتكنولوجيا في شنتشن تقلباً في الدخل؛ ومع ذلك، تعوض قنوات رؤوس الأموال عبر الحدود عبر هونغ كونغ قيود التمويل المحلي. تستفيد هانغتشو من عمالقة التجارة الإلكترونية الذين يغذون ديموغرافيات عالية الراتب لكن يجب إدارة التعرض للتقلبات التنظيمية القطاعية. مجتمعة، توضح هذه المدن الكبرى طيف القوى السياسية والاقتصادية والديموغرافية التي تؤثر على سوق العقارات السكنية في الصين.