Tamanho e Participação do Mercado Imobiliário de Escritórios dos EUA
Visão Geral do Mercado
| Período de Estudo | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Período de Dados de Previsão | 2026 - 2031 |
| Tamanho do mercado no ano base (2025) | 369.58 Bilhões de dólares |
| Tamanho do Mercado (2026) | 381.48 Bilhões de dólares |
| Tamanho do Mercado (2031) | 447.86 Bilhões de dólares |
| Taxa de crescimento (2026 - 2031) | 3.22% CAGR |
| Concentração do Mercado | Médio |
Principais jogadores *Isenção de responsabilidade: Principais participantes classificados em nenhuma ordem específica Imagem © Mordor Intelligence. O reuso requer atribuição conforme CC BY 4.0. | |
Análise do Mercado Imobiliário de Escritórios dos EUA por Mordor Intelligence
O tamanho do Mercado Imobiliário de Escritórios dos EUA foi avaliado em USD 369,58 bilhões em 2025 e estima-se que cresça de USD 381,48 bilhões em 2026 para alcançar USD 447,86 bilhões até 2031, a uma CAGR de 3,22% durante o período de previsão (2026-2031). A "migração para a qualidade" dos inquilinos continua a remodelar a demanda, à medida que edifícios premium e sustentáveis absorvem espaço enquanto ativos secundários enfrentam dificuldades para reter inquilinos. Os imóveis de Classe A já representam 58% do estoque ocupado e capturam praticamente toda a absorção líquida positiva, evidenciando uma mudança decisiva da eficiência de custos para a experiência no local de trabalho. Contratos de locação flexíveis, demanda resiliente de setores intensivos em conhecimento e atualizações de infraestrutura em distritos atendidos por transporte público fortalecem ainda mais o mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos, apesar dos custos de financiamento elevados. Ao mesmo tempo, a bifurcação entre espaços de primeira linha e espaços obsoletos se amplia à medida que os mandatos de sustentabilidade aceleram os requisitos de retrofit e o trabalho híbrido suprime a demanda por escritórios suburbanos desatualizados.
Principais Conclusões do Relatório
- Por classe de edifício, o estoque de Classe A detinha 58,56% da participação do mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos em 2025, enquanto o espaço de Classe A está projetado para expandir a uma CAGR de 3,76% até 2031.
- Por tipo de transação, o segmento de aluguel capturou 68,21% da participação de receita em 2025; as transações de venda registraram a CAGR mais rápida de 3,66% até 2031.
- Por uso final, Consultoria Empresarial e Serviços Profissionais representou 27,62% da participação do tamanho do mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos em 2025, enquanto a Tecnologia da Informação avança a uma CAGR de 3,88% entre 2026-2031.
- Por estado, Nova York liderou com uma participação de 23,65% em 2025, enquanto o Texas registra o maior crescimento previsto a uma CAGR de 4,15% até 2031.
Nota: Os números de tamanho de mercado e previsão neste relatório são gerados usando a estrutura de estimativa proprietária da Mordor Intelligence, atualizada com os dados e insights mais recentes disponíveis até 2026.
Tendências e Perspectivas do Mercado Imobiliário de Escritórios dos EUA
Análise de Impacto dos Fatores Impulsionadores*
| Fator Impulsionador | (%) Impacto na Previsão de CAGR | Relevância Geográfica | Prazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Preferência dos inquilinos por edifícios de Classe A e sustentáveis | +0.8% | Nacional, forte em Nova York, São Francisco e Austin | Médio prazo (2-4 anos) |
| Demanda de locação de tecnologia, saúde e finanças | +0.7% | Principais áreas metropolitanas | Curto prazo (≤ 2 anos) |
| Mandatos de sustentabilidade e retrofits verdes | +0.6% | Ativos federais estabelecem o padrão em nível nacional | Longo prazo (≥ 4 anos) |
| Crescimento de contratos de locação flexíveis e de curto prazo | +0.5% | Mercados secundários apresentam maior adoção | Médio prazo (2-4 anos) |
| Atualizações de infraestrutura urbana | +0.4% | CBDs conectados ao transporte público | Longo prazo (≥ 4 anos) |
| Fonte: Mordor Intelligence | |||
Crescente Preferência dos Inquilinos por Edifícios de Classe A e Sustentáveis
Os escritórios premium agora funcionam como ferramentas de recrutamento que aumentam a produtividade, levando os ocupantes a priorizar a qualidade dos edifícios em detrimento da economia no aluguel. O requisito da Administração de Serviços Gerais (General Services Administration) de certificação LEED Ouro em novos projetos federais sinaliza uma referência de qualidade e sustentabilidade para todo o mercado. Os proprietários de ativos certificados obtêm um crescimento de aluguel mais robusto porque os inquilinos veem as credenciais ambientais como parte integrante das metas de ESG corporativo. Edifícios urbanos de primeira linha com sistemas energeticamente eficientes e proximidade ao transporte público registram maior taxa de ocupação e garantem compromissos de locação mais longos. Ativos obsoletos que carecem dessas características enfrentam erosão de valor, reforçando a bifurcação dentro do mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos.
Demanda de Locação Sustentada por Setores Resilientes
Tecnologia, saúde e finanças impulsionaram coletivamente mais da metade da atividade de locação em 2024, dissipar os temores de um colapso estrutural da demanda por escritórios. O contrato de locação de 141.000 pés quadrados da Amazon com a WeWork no Vale do Silício (Silicon Valley) ressalta a expansão tecnológica seletiva em espaços premium. As instituições financeiras mantêm presença física para atender às necessidades regulatórias e de interação com clientes. Os prestadores de serviços de saúde requerem layouts de escritório especializados para integrar a telessaúde com os serviços presenciais, sustentando a demanda mesmo quando outros setores reduzem seu espaço. O mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos se beneficia assim de um núcleo resiliente de indústrias que continuam a locar espaços de alta especificação.
Adoção Crescente de Estruturas de Contratos de Locação Flexíveis e de Curto Prazo
Os responsáveis pelo imobiliário corporativo buscam agilidade, substituindo contratos de locação de uma década por termos que incluem cláusulas de contração e expansão. Em 2024, 42% dos ocupantes incorporaram espaços flexíveis em seus portfólios, uma mudança estrutural e não uma anomalia da era pandêmica. Os proprietários que oferecem conjuntos completos e andares plug-and-play (prontos para uso) capturam maior ocupação e podem cobrar prêmios de aluguel pela opcionalidade. A tendência é especialmente pronunciada em mercados secundários, onde os inquilinos valorizam a flexibilidade para crescer conforme os mercados de trabalho locais se expandem. Essa inovação em locação sustenta fluxos de caixa estáveis para proprietários adaptáveis em todo o mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos.
Atualizações de Infraestrutura Melhorando a Acessibilidade aos Escritórios
Os investimentos em transporte público em Nova York, Chicago e Austin aprimoram a conectividade no último trecho e aumentam a atratividade dos blocos de escritórios adjacentes. A acessibilidade é primordial em um ambiente de trabalho híbrido, onde os funcionários se deslocam menos dias, mas esperam conveniência quando o fazem. Distritos conectados a estações de metrô reformadas ou linhas de ônibus de trânsito rápido registram crescimento de aluguel e absorção visivelmente mais rápidos do que submercados dependentes de automóvel. Os governos municipais cada vez mais vinculam licenças de escritório a melhorias de mobilidade, alinhando o capital público e privado para rejuvenescer os centros urbanos. Essas sinergias reforçam os prêmios de localização no mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos.
Análise de Impacto das Restrições*
| Restrição | (%) Impacto na Previsão de CAGR | Relevância Geográfica | Prazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Vacância elevada em estoques obsoletos e suburbanos | -0.9% | CBDs suburbanos e secundários | Médio prazo (2-4 anos) |
| Taxas de juros elevadas e financiamento restrito | -0.8% | Nacional, operações alavancadas | Curto prazo (≤ 2 anos) |
| Retorno lento ao cumprimento das políticas de trabalho presencial | -0.6% | Cidades-gateways mais afetadas | Curto prazo (≤ 2 anos) |
| Fonte: Mordor Intelligence | |||
Taxas de Vacância Elevadas em Escritórios Obsoletos e Suburbanos
A obsolescência funcional se acelera para edifícios com layouts ineficientes, infraestrutura tecnológica limitada ou credenciais ESG inadequadas. A vacância nacional atingiu recordes históricos no início de 2025, com parques suburbanos de Classe C registrando prêmios de vacância de dois dígitos em relação ao estoque de Classe A no centro urbano. A redução dos deslocamentos diários enfraquece o fluxo de pessoas que antes sustentava os serviços de varejo suburbanos, deprimindo ainda mais a demanda dos inquilinos. Os proprietários enfrentam decisões de investimento difíceis: empreender reformas dispendiosas ou aceitar fluxos de caixa em declínio. O peso do espaço obsoleto modera o crescimento geral no mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos[1]Lawrence Yun, "Perspectivas do Mercado Imobiliário Comercial de Janeiro de 2025," Associação Nacional de Corretores de Imóveis, nar.realtor.
Retorno Lento ao Trabalho Presencial Dificultando a Absorção de Espaço
Apenas 17% das empresas aplicam regras de presença apesar de 80% terem políticas formais, mantendo a ocupação física média abaixo de 50%. Essa "vacância fantasma" atrasa as reestruturações de contratos de locação, pois os inquilinos hesitam em se comprometer com espaços de longo prazo[2]Thomas Bisacquino, "Previsão de Demanda por Espaço de Escritórios do 2.º Trimestre de 2025," Fundação de Pesquisa NAIOP, naiop.org. Os proprietários devem recalibrar as previsões de receita, estendendo os períodos de retorno sobre projetos de capital. A incerteza também pesa sobre o sentimento dos investidores, ampliando os spreads entre oferta e demanda nas transações. Essas dinâmicas restringem o impulso de curto prazo no mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos.
*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.
Análise de Segmentos
Por Classe de Edifício: Ativos Premium Consolidam seu Poder
Os edifícios de Classe A representaram 58,56% do estoque ocupado em 2025, ressaltando seu domínio no mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos. Os ativos de primeira linha registraram uma CAGR prevista de 3,76% até 2031 — bem acima do mercado em geral — devido a uma migração decisiva para a qualidade por parte dos inquilinos. A absorção líquida positiva para espaços de Classe A superou 2 milhões de pés quadrados no 1.º trimestre de 2025, mesmo com a absorção geral do mercado permanecendo estável. O tamanho do mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos para ativos de Classe A está, portanto, posicionado para expandir mais rapidamente do que qualquer outra categoria de classe ao longo do horizonte de previsão.
Sistemas de HVAC superiores, tecnologias sem contato e comodidades de bem-estar transformam os locais de trabalho premium em ferramentas estratégicas de retenção de talentos. Padrões do setor público, como o requisito de LEED Ouro da Administração de Serviços Gerais (GSA), convergem com as metas de ESG do setor privado para consolidar as credenciais de Classe A como a especificação padrão para grandes ocupantes. Os investidores aproveitam esse impulso, canalizando capital para torres troféu e reformas core-plus, enquanto os descontos de preço para ativos secundários se ampliam. Consequentemente, o estoque premium provavelmente conquistará uma maior participação no mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos à medida que os edifícios obsoletos saem do inventário competitivo.
Por Tipo de Transação: Dominância do Aluguel Sustentada
Os contratos de aluguel controlaram 68,21% do valor das transações em 2025, confirmando sua preeminência no mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos. Apesar dessa dominância, as transações de venda exibem uma CAGR mais forte de 3,66% até 2031, à medida que investidores oportunistas buscam valor. O tamanho do mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos associado a contratos de aluguel continua a crescer de forma constante, porque a flexibilidade do balanço patrimonial corporativo supera o atrativo da propriedade em um cenário econômico volátil.
Grandes acordos de renovação — 68 das 100 maiores transações em 2024 — ilustram a preferência dos inquilinos por edifícios conhecidos, comodidades aprimoradas e concessões dos proprietários em detrimento do risco de relocalização. Enquanto isso, fundos de investimento imobiliário bem capitalizados emitem notas sem garantia, como o bônus de USD 850 milhões da BXP, para financiar aquisições durante as dislocações de preço. A coexistência de aluguéis dominantes e vendas em aceleração evidencia um mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos em maturação, onde locação e investimento servem a propósitos estratégicos complementares.
Por Uso Final: Serviços Profissionais Ancoram a Demanda
Consultoria Empresarial e Serviços Profissionais deteve a maior participação de 27,62% em 2025, reforçando o papel central do setor no mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos. A Tecnologia da Informação, o segmento de uso final de crescimento mais rápido, está projetada para expandir a uma CAGR de 3,88% até 2031, à medida que gigantes da tecnologia adicionam seletivamente espaços premium em polos de inovação. O tamanho do mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos atribuível aos serviços profissionais permanece estável porque essas empresas dependem de colaboração voltada ao cliente que favorece localizações centrais.
Os ocupantes de serviços profissionais otimizam os layouts integrando zonas de reunião flexíveis e salas de colaboração digital, mantendo os espaços compactos, porém de alta qualidade. As empresas de tecnologia, por outro lado, consolidam locais secundários enquanto expandem hubs no centro urbano, como evidenciado pela mudança do Google do One Market Plaza para o 345 Spear Street. Bancos, seguradoras e empresas de gestão de ativos mantêm uma locação estável vinculada a requisitos de conformidade e interações com clientes. Em conjunto, essas indústrias baseadas em conhecimento sustentam a estabilidade de receita para os proprietários no mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos.
Análise Geográfica
Nova York reteve uma participação expressiva de 23,65% em 2025, refletindo sua força magnética como capital global de finanças e mídia. Vinte e quatro das 100 maiores locações de escritórios no ano passado ocorreram em Manhattan, evidenciando o apetite sustentado por espaços centralmente localizados e bem servidos por transporte público, mesmo com a persistência do trabalho híbrido. Edifícios de primeira linha próximos à Penn Station e ao Grand Central garantem os aluguéis mais elevados porque os funcionários valorizam tempos de deslocamento curtos e abundantes comodidades na vizinhança. Ainda assim, os elevados custos operacionais e a carga tributária estão levando algumas empresas a explorar alternativas de menor custo, pressionando os proprietários nova-iorquinos a investir agressivamente em comodidades e melhorias de ESG.
O Texas registra a CAGR mais rápida de 4,15% até 2031, impulsionada por relocações corporativas para Austin, Dallas e Houston. Estruturas tributárias vantajosas, moradia acessível e amplos mercados de talentos em engenharia atraem tanto empresas de serviços financeiros quanto de tecnologia que buscam crescer de forma eficiente. Investimentos em infraestrutura, como o sistema de metrô leve Project Connect de Austin, impulsionam ainda mais a demanda por escritórios ao melhorar o acesso a distritos emergentes. Como resultado, o mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos no Texas provavelmente reduzirá parte da diferença de participação em relação aos centros costeiros ao longo do período de previsão.
A Califórnia permanece um peso-pesado, com seu desempenho estreitamente ligado às fortunas do setor de tecnologia no Vale do Silício (Silicon Valley) e à expansão da mídia em Los Angeles. Embora várias empresas de tecnologia tenham reduzido seus campi suburbanos excedentes, a demanda por hubs de colaboração de primeira linha no centro de São Francisco e em Sunnyvale persiste. A Flórida aproveita a política tributária favorável e o status de Miami como portal financeiro latino-americano para atrair novos investimentos, enquanto Illinois capitaliza a rede logística de Chicago e a economia diversificada para reter ocupantes. Coletivamente, essas dinâmicas apontam para um reequilíbrio geográfico em que o crescimento do Sun Belt complementa o apelo duradouro dos centros costeiros tradicionais, moldando um mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos mais policêntrico.
Panorama regulatório
Os padrões federais de espaço de trabalho e edificações moldam cada vez mais os requisitos dos locatários e os planos de capital para ativos de escritórios, especialmente onde o governo é o ocupante ou onde as regras federais definem normas mais amplas de mercado. A General Services Administration (GSA) continua a ancorar as expectativas de design e desempenho por meio de seus Facilities Standards for the Public Buildings Service (P100) e do revisado PBS Interim Core Building Standards (atualizado em abril de 2025). Esses padrões aplicam-se a projetos federais em fase de design ou com menos de 50% de conclusão e focam em eficiência energética e resultados de custo. Separadamente, o Department of Energy (DOE) suspendeu a data de conformidade para disposições de sua Clean Energy Rule para novos edifícios federais (10 CFR Part 433) até 1º de maio de 2026, criando uma pausa definida no curto prazo em parte do cronograma de conformidade energética federal enquanto a revisão da política avança.
A política de utilização de espaço também está se tornando mais rígida para carteiras de escritórios federais, afetando a forma como as agências planejam renovações e como os proprietários subscrevem locações federais. O USE IT Act (sancionado em janeiro de 2025) exige monitoramento de utilização para agências cobertas e determina que a GSA reduza espaço após dois anos consecutivos abaixo de 60% de utilização, enquanto o OMB Memorandum M-25-25 (abril de 2025) adiciona diretrizes de implementação, incluindo um padrão de design de 150 pés quadrados por pessoa para novas aquisições de escritórios federais. Em junho de 2026, a GSA Order OAS 7005.1B reforçou metas internas com um objetivo de utilização de 80%, o que está impulsionando a adoção de sensoriamento de ocupação e fluxos de trabalho de relatórios que também podem se estender às práticas operacionais e pacotes de locação do setor privado.
Análise da cadeia de valor
A cadeia de valor do setor imobiliário de escritórios nos EUA vai da aquisição de terrenos e obtenção de direitos, passando pelo desenvolvimento ou grande reforma, locação e operações contínuas de ativos, até a execução nos mercados de capitais (refinanciamento, recapitalização e venda). Incorporadores e proprietários normalmente recorrem a arquitetos e engenheiros para traduzir os requisitos dos locatários (HVAC, bem-estar, infraestrutura digital e documentação ESG) em escopos de edifício-base e de melhorias para locatários, enquanto empreiteiras gerais e especialidades executam projetos intensivos em retrofit que dominam as decisões de investimento atuais. A construção e a comissão alimentam então a intermediação e locação, gestão de propriedades e operações de instalações, onde o desempenho medido (energia, qualidade do ar interno e utilização) sustenta a retenção de locatários e as necessidades de relatórios.
As condições de mercado também estão mudando onde o valor é criado ao longo da cadeia. Com os inícios de construção de novos escritórios em 2024 caindo para cerca de 9,8 milhões de pés quadrados e as entregas de 2024 em aproximadamente 43,2 milhões de pés quadrados (queda acentuada em relação ao ano anterior), o pipeline se contraiu. A atividade está se concentrando em reposicionamento, upgrades seletivos de Classe A e conversões de estoque obsoleto. Essa mudança aumenta o papel dos provedores de capital e especialistas em reestruturação, já que os valores dos escritórios caíram substancialmente nos últimos anos, além de aumentar a dependência de empreiteiras de primeira linha para trabalhos complexos em edifícios ocupados, incluindo empresas como Turner Construction, Bechtel, Kiewit, Whiting-Turner e STO Building Group. No lado da demanda, a redução de espaço pelos ocupantes e compromissos mais curtos estão reforçando as soluções de flexibilidade lideradas por corretores e as suítes turnkey operadas pelo proprietário, fortalecendo o vínculo entre o produto de espaço e a estabilidade do fluxo de caixa.
Cenário Competitivo
O mercado imobiliário de escritórios dos EUA é moderadamente concentrado, com uma combinação de REITs nacionais, incorporadoras regionais e fundos de private equity competindo por inquilinos por meio de melhorias em comodidades e credenciais de sustentabilidade. Grandes proprietários listados como BXP, SL Green e Vornado dominam os principais mercados costeiros, enquanto operadores com foco regional mantêm vantagem nas cidades do Sun Belt de crescimento acelerado. A diferenciação depende menos do aluguel principal e mais da experiência do inquilino, que vai desde tecnologias de edifícios inteligentes até serviços de padrão hoteleiro que atraem os funcionários de volta ao escritório.
Uma clara estratégia de "migração para a qualidade" molda as ações dos portfólios: a emissão de notas sem garantia de USD 850 milhões da BXP financia aquisições de ativos principais, enquanto as desinvestimentos têm como alvo participações suburbanas não essenciais. A aquisição à vista de USD 4 bilhões pelo Blackstone da ROIC ilustra o apetite institucional pelo reposicionamento de ativos de cidades periféricas em complexos de uso misto. Enquanto isso, provedores de espaço de trabalho flexível fazem parceria com proprietários para operar andares completos prontos para uso, permitindo que os proprietários atendam à demanda de agilidade dos inquilinos sem canibalizar os contratos de longo prazo.
A tecnologia agora é um campo de batalha decisivo. Sensores que monitoram a qualidade do ar, a ocupação de mesas e o consumo de energia fornecem otimização baseada em dados e relatórios de ESG, dando aos edifícios tecnologicamente avançados uma vantagem de marketing. Os retrofits de sustentabilidade também influenciam os termos de refinanciamento; o Office Properties Income Trust renegociou USD 340 milhões em notas, em parte, apresentando seu roteiro de edifícios verdes. À medida que o capital se direciona para ativos premium e preparados para o futuro, os proprietários mais fracos de estoques obsoletos enfrentam uma encruzilhada estratégica — ou empreender reformas intensivas em capital ou sair com descontos, reforçando assim uma estrutura competitiva de dois níveis em todo o mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos.
Líderes do Setor Imobiliário de Escritórios dos EUA
BXP, Inc.
SL Green Realty Corp.
Brookfield Properties
Vornado Realty Trust
Kilroy Realty Corp.
- *Isenção de responsabilidade: Principais participantes classificados em nenhuma ordem específica
Oportunidades de mercado e perspectivas futuras
O conjunto de oportunidades de mercado está sendo moldado por duas mudanças observáveis: padrões mais rígidos em torno do desempenho dos edifícios e um impulso mais explícito de utilização e eficiência em grandes carteiras. As ações federais fornecem estrutura e visibilidade de curto prazo. O USE IT Act (sancionado em janeiro de 2025) e o OMB M-25-25 (abril de 2025) exigem que as agências monitorem a utilização e introduzam um padrão de design de 150 pés quadrados por pessoa para novas aquisições de escritórios federais; a GSA Order OAS 7005.1B (junho de 2026) adiciona uma meta interna de utilização de 80%. Juntas, essas medidas expandem a demanda por sistemas de edifícios e modelos operacionais capazes de documentar o uso real, incluindo sensoriamento de ocupação, análises de controle de acesso e relatórios no nível dos ativos. Isso cria um caminho mais claro para proprietários e prestadores de serviços empacotarem ambientes de escritório conformes e mensuráveis para ocupantes governamentais e adjacentes ao governo.
Uma segunda oportunidade está surgindo da lacuna de desempenho crescente entre ativos de primeira linha e secundários, junto com um pipeline de nova oferta em contração. Dados do setor indicam que a vacância nacional está se estabilizando no início de 2026, enquanto os submercados de primeira linha continuam a transacionar no topo da faixa de aluguéis, incluindo Midtown Manhattan, que registra uma vacância de primeira linha muito baixa (2,9%) e mais de 4 milhões de pés quadrados de locação no primeiro trimestre de 2026, com aluguéis acima de USD 100 por pé quadrado. Ao mesmo tempo, a contração da construção e a redução do estoque por meio de reincorporação e conversões estão mudando a oferta competitiva. Esse ambiente favorece proprietários com edifícios Grade A bem localizados e aqueles capazes de executar upgrades direcionados (HVAC, bem-estar e digital) alinhados com a fuga dos locatários para a qualidade. Para ativos mais fracos, a pressão de vacância e precificação está cada vez mais ligada ao reposicionamento e usos alternativos que removem estoque obsoleto do inventário competitivo de escritórios, apoiando narrativas mais claras de precificação e locação para o conjunto restante de escritórios estabilizados.
Desenvolvimentos recentes do setor
- Julho de 2026: A SL Green anunciou um acordo para expandir a experiência imersiva do observatório SUMMIT para Tóquio, estendendo a plataforma SUMMIT além de Nova York. Embora não seja uma transação de locação central, amplia um fluxo de receita de alta visibilidade ligado a ativos emblemáticos como o One Vanderbilt e reforça a abordagem de proprietário-operador na monetização de localizações privilegiadas.
- Junho de 2026: A BXP relatou a execução de uma locação de 150.000 pés quadrados com a McDermott Will & Schulte no 343 Madison Avenue, em Nova York. O negócio destaca a demanda contínua por espaços bem localizados e voltados a comodidades entre locatários de serviços profissionais, apoiando a dinâmica mais amplo de fuga para a qualidade nos principais corredores de CBD.
- Janeiro de 2025: A BXP finalizou uma renovação e expansão de 246.000 pés quadrados por 20 anos com o KnitWell Group no 7 Times Square, em Nova York. O compromisso de longa duração ressalta o valor de edifícios Classe A modernizados e bem servidos por transporte na retenção de grandes locatários e na estabilização dos fluxos de caixa em meio à elevada vacância em estoques de qualidade inferior.
Estrutura da metodologia de pesquisa e escopo do relatório
Definição e cobertura do mercado
Definimos o mercado como o valor anual em USD associado a edifícios de escritórios concluídos e geradores de renda nos Estados Unidos que são alugados, relocados ou vendidos durante o ano, com base em atividades observáveis de transação e locação.
Exclusões de escopo: o dimensionamento exclui escritórios em construção, sedes ocupadas pelo proprietário, estoque de escritórios médicos ou de ciências da vida e ativos já convertidos para uso residencial.
Visão geral da segmentação
- Por Classe de Edifício
- Classe A
- Classe B
- Classe C
- Por Tipo de Transação
- Aluguel
- Venda
- Por Uso Final
- Tecnologia da Informação (TI e ITES)
- BFSI (Serviços Bancários, Financeiros e Seguros)
- Consultoria Empresarial e Serviços Profissionais
- Outros Serviços (Varejo, Ciências da Vida, Energia, Jurídico)
- Por Estado
- Texas
- Califórnia
- Flórida
- Nova York
- Illinois
- Restante dos EUA
Fontes de dados, dimensionamento de mercado e validação
Pesquisa documental
A pesquisa documental foi usada para estabelecer os parâmetros do mercado e construir uma narrativa consistente de demanda e precificação antes do início da modelagem. Baseamo-nos em indicadores públicos de mercado, incluindo o US Bureau of Labor Statistics (emprego em setores usuários de escritórios), séries de construção e econômicas do US Census Bureau, e o Bureau of Economic Analysis para variáveis macroeconômicas e deflatores de preços que mantêm a série em dólares comparável entre os anos. Para o pulso do mercado imobiliário, consultamos divulgações abertas de grupos como a Nareit e materiais públicos do Federal Reserve (condições de taxas e crédito), já que os valores de escritórios e as decisões de locação são sensíveis aos custos de financiamento.
Para traduzir a atividade em valor de mercado, revisamos registros de empresas, pacotes suplementares de REITs, apresentações a investidores e imprensa respeitável em busca de spreads de locação divulgados, movimentos de ocupação, comentários sobre taxas de capitalização e faixas de precificação de alienações. Também usamos assinaturas pagas de bancos de dados para dados financeiros e notícias de empresas, além de um banco de dados de envios de importação-exportação apenas quando os fluxos comerciais de acabamento e renovação foram úteis como verificação direcional. Essas fontes documentais são ilustrativas, e muitas outras referências públicas e pagas também foram usadas para coleta de dados, validação e esclarecimento da pesquisa.
Entrevistas e pesquisas primárias
O trabalho primário concentrou-se em testar premissas que as fontes documentais não conseguem resolver claramente, especialmente onde os termos de locação e os aluguéis efetivos diferem dos aluguéis cotados. Conversamos com uma combinação de gestores de ativos, corretores, consultores do lado do ocupante e operadores de propriedades em grandes áreas metropolitanas dos EUA para que nossos dados de vacância, absorção, concessão e precificação refletissem o que realmente estava sendo observado nas negociações. Acompanhamentos foram feitos quando os resultados do modelo se desviavam das faixas normais para determinado ano, o que ajudou a refinar o dimensionamento final.
Distribuição dos respondentes do trabalho de campo de pesquisa primária
| Tipo de empresa | Posição do respondente | Região |
|---|---|---|
| Nível superior: 39% | CXOs: 20% | |
| Nível médio: 40% | Líderes funcionais/de unidade: 35% | |
| Empresas menores: 21% | Gerentes: 45% |
Dimensionamento e previsão de mercado
O dimensionamento começa com uma construção top-down, na qual a atividade do estoque de escritórios nos EUA é reconstruída por meio de sinais de locação e vendas, e depois convertida em valor de mercado anual usando níveis de aluguel, estruturas típicas de locação e referências de precificação observadas. Em seguida, corroboramos o resultado com aproximações bottom-up seletivas, como a amostragem de volumes de locação e alienações divulgados por REITs, além de verificações de canal no nível metropolitano, e ajustamos os totais se as duas visões se distanciarem muito.
Os principais insumos tratados como direcionadores de decisão incluem a direção da absorção líquida, o movimento de vacância, a variação do aluguel efetivo (incluindo concessões), a direção da taxa de capitalização, a pressão de refinanciamento decorrente das taxas de juros e o ritmo da locação de fuga para a qualidade em direção a edifícios melhores. Para a previsão, foi usada análise de cenários para que o modelo pudesse se ajustar em torno de diferentes premissas sobre a normalização do trabalho híbrido, o crescimento do emprego em setores usuários de escritórios e o momento do alívio das taxas, que também foram discutidos nas conversas primárias. Onde faltavam divulgações bottom-up, as lacunas foram tratadas usando métricas substitutas de perfis de propriedades semelhantes e aplicando interpolação conservadora entre os anos, em vez de forçar uma consolidação completa.
Validação de dados e ciclo de atualização
Os resultados são verificados em relação a sinais independentes de mercado para que discrepâncias evidentes sejam identificadas precocemente, incluindo se a direção do valor modelado se alinha com as narrativas de vacância, absorção, tendência de aluguel e volume de transações para o mesmo período. As verificações de anomalias são realizadas em várias etapas, seguidas de uma revisão interna em que as premissas são testadas sob estresse e os principais cálculos são refeitos antes da aprovação final.
O estudo é atualizado em ciclo anual, e atualizações intermediárias são acionadas quando há mudanças materiais, como movimentos abruptos nas taxas, recuperações significativas de locação ou congelamentos súbitos de transações. Antes da entrega, fazemos uma nova análise das divulgações públicas mais recentes e das notas primárias recentes, de modo que os clientes recebam uma visão atualizada, e não uma fotografia mais antiga.
Comparação do tamanho do mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos da Mordor Intelligence com outras estimativas publicadas
Os números de tamanho de mercado publicados podem parecer bastante distantes entre si no setor imobiliário de escritórios porque os autores nem sempre estão contabilizando o mesmo conjunto de valores em dólares, e o momento das reavaliações de aluguéis e precificação também pode diferir. Em nosso trabalho, o mercado está vinculado a atividades mensuráveis de locação e vendas, o que facilita a auditoria da lógica ano a ano.
A principal diferença vem de o estudo contabilizar ou não o pipeline de desenvolvimento e o valor de escritórios ocupados pelo proprietário. Aqui, a Mordor Intelligence trata o mercado como edifícios de escritórios concluídos e geradores de renda vinculados à atividade de locação, relocação ou venda, e exclui espaços em construção e sedes ocupadas pelo proprietário. As diferenças também aparecem quando os aluguéis efetivos não são ajustados para concessões, quando as premissas de taxa de capitalização são retiradas de um conjunto restrito de cidades-porta de entrada, ou quando o momento cambial e o tratamento da inflação não são mantidos consistentes ao longo da série temporal.
Comparação de referência
| Fonte | Tamanho do mercado | Lacunas na metodologia de pesquisa |
|---|---|---|
| Mordor Intelligence | 369,58 bilhões de USD (2025) | |
| Consultoria Global de Corretagem A | 510,00 bilhões de USD (2025) | A estimativa parece incorporar um conjunto mais amplo de valor de escritórios que pode incluir ativos ocupados pelo proprietário e valor de desenvolvimento, e pode depender mais de uma avaliação de estoque no estilo de laudo do que de valor de locação e vendas vinculado à atividade do ano. |
| Editora de Dados do Setor B | 300,00 bilhões de USD (2025) | O número provavelmente se baseia em uma perspectiva mais restrita, apenas de transações, o que pode subestimar o valor impulsionado por locações em anos de vendas mais lentas, e pode usar aluguéis pedidos de referência sem ajustar consistentemente para concessões e mudanças no aluguel efetivo. |
A dispersão entre os três valores é melhor explicada pelo que é contabilizado e por quando os insumos de precificação são atualizados, e não por pequenas diferenças matemáticas. Ao manter o escopo ancorado na atividade de escritórios concluídos e geradores de renda e, em seguida, verificá-lo cruzadamente com sinais de locação e precificação, o número final permanece rastreável a insumos que um cliente pode entender e replicar.
Principais Questões Respondidas no Relatório
Qual é o tamanho atual do mercado imobiliário de escritórios dos Estados Unidos?
O mercado atingiu USD 381,48 bilhões em 2026 e está previsto para crescer para USD 447,86 bilhões até 2031.
Qual classe de edifício captura a maior demanda?
Os edifícios de Classe A detêm 58,56% da participação de mercado e estão projetados para crescer a uma CAGR de 3,76% até 2031, evidenciando a migração sustentada dos inquilinos para a qualidade.
Qual estado possui o mercado de escritórios de crescimento mais rápido?
O Texas lidera com uma CAGR prevista de 4,15% até 2031, impulsionada por relocações corporativas para Austin, Dallas e Houston.
Como os contratos de locação flexíveis estão influenciando as estratégias dos proprietários?
Quarenta e dois por cento dos ocupantes agora utilizam espaço flexível, levando os proprietários a oferecer prazos mais curtos, direitos de expansão e conjuntos prontos para uso para capturar a demanda.
Qual é o papel dos mandatos de sustentabilidade na demanda por escritórios?
Os requisitos federais e corporativos de ESG aceleram os retrofits verdes e concentram a demanda em edifícios certificados, aumentando o poder de precificação para os proprietários de ativos sustentáveis.
As altas taxas de juros estão inibindo os investimentos?
Os volumes de transações diminuíram em meio a um financiamento mais restrito, mas REITs bem capitalizados e fundos de private equity continuam a adquirir e reposicionar ativos de qualidade durante a dislocação.
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