サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年 - 2031年）

サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場のトレンドとインサイト

ビジョン2030の都市開発

NEOMやムカアブといったビジョン2030のギガプロジェクトは、高密度住宅を核とした雇用ハブを創出することで、サウジアラビアの住宅エコシステムを再定義しています。これらのプロジェクトは、従来サウジアラビアではあまり一般的でなかった垂直方向の居住コンセプトを定着させる複合用途の住宅資産に33億2,500万USD超を投入しています。高付加価値な雇用拠点の近傍に数百万人規模の新規居住者を受け入れる計画的キャパシティが、コンドミニアムへの長期的需要を支え、デベロッパーが低層ヴィラよりもアパートメント主導のコミュニティを優先するよう促しています。公共部門の支援はインフラリスクを軽減し、安定したパイプラインを求める民間投資家への強力なシグナルとなっています。2030年以降も建設フェーズが重なり合う中、サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場は、価格安定を損なうことなく継続的な供給を吸収できる態勢を整えています。

若年人口の増加と世帯規模の縮小

サウジアラビア人の71%が35歳未満であり、平均世帯規模は5.2人へと縮小しており、これらのトレンドがコンパクトで利便性の高いアパートメントへの嗜好を高めています。この人口ボーナスは、郊外居住よりも職場へのアクセスを重視する住宅ローン取得可能な購入者層を拡大させています。単身世帯や共働き世帯の増加に伴い、ランニングコストを抑えられる共用アメニティ付きのサービスアパートメントへのニーズが高まっています。ジム、コワーキングラウンジ、コミュニティリテールを統合したプロジェクトを提供するデベロッパーは、より高いプレセール速度を報告しており、このセグメントの吸引力を裏付けています。この需要の高まりは一次・二次都市全体に波及し、サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場の成長軌道を強固なものにしています^{[1]ファハド・アル＝ドサリ、「世帯住宅調査2024」、統計総局、stats.gov.sa}。

駐在員の住宅需要の増大

200社を超える多国籍企業がリヤドに地域本部のライセンスを取得し、即時のアパートメント賃貸オプションを必要とする駐在員の流入が加速しています。首都における1ベッドルームの月額賃料は平均1,333USD、プレミアムコンパウンドの年間リースは133,300USD超に達しており、魅力的なオーナー利回りを維持しています。マネージド型アパートメントコンプレックスは、多言語対応の賃貸プラットフォームと駐在員のニーズに応じたバンドルサービスを提供することで普及が進んでいます。ジェッダとダンマームでも、石油化学および物流部門の急速な拡大が同様のトレンドを生み出し、家主がストックをターンキーアパートメントへとリノベーションする動きを後押ししています。これらの流入は合算で、サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場の近期賃貸部門に勢いをもたらしています。

政府支援の住宅ローンプログラム

サカニプラットフォームは80万件超の補助付き住宅契約を促進し、2024年までに持ち家率を63.74%まで高め、ミッドマーケットアパートメントへの継続的な需要を喚起しています。住宅ローン比率を70%に抑える上限規制によりシステミックリスクを管理しつつ、手厚い金利支援が初回購入者の参入障壁を下げています。イスラム金融商品は利用資格を拡大し、宗教に準拠した借り手を正式な住宅金融システムへと取り込んでいます。2025年までに35万5,000件の追加契約を目標とするこのプログラムは、住宅不動産に流入する新規クレジットとして418億USD相当に相当します。その結果、デベロッパーは補助金の閾値に合わせた価格帯に向けて供給パイプラインを調整し、サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場全体の取引量成長を支えています。

ヴィラへの文化的嗜好

独立型ヴィラへの根強い親しみが、家族向けの多くのセグメントでコンドミニアム需要を抑制しています。リヤドの住宅取引の半数以上を依然としてヴィラが占めており、大家族を中心に垂直居住への潜在的抵抗感が残っています。デベロッパーはこれに対抗するため、ヴィラ水準のアメニティパッケージ、プライベートガーデン、家族向けレクリエーションコート、十分な駐車スペースをアパートメントのマスタープランに組み込んでいます。時間の経過とともに、若い世代のサウジアラビア人は、私有地よりもオンサイト施設と短い通勤時間を選ぶ意向を示しつつあり、文化的な障壁は徐々に薄れています。それでも、ヴィラへの志向はサウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場の最終的な普及上限に対する構造的な足かせとして残っています。

高い建設コスト

資材価格の変動とサプライチェーンのボトルネックにより、サウジアラビアの建設支出は1,415億USDに達し、特に価格に敏感なミッドマーケットプロジェクトにおけるデベロッパーのマージンを圧迫しています。鉄鋼、セメント、労働コストが販売価格の上昇を上回るペースで増加しており、実現可能性の計算に課題をもたらしています。エトマムのような政府の迅速処理プログラムが認可サイクルを短縮していますが、公共プロジェクトにおける支払い遅延がキャッシュフローの逼迫を生む可能性があります。デベロッパーはモジュール式建設技術や長期調達契約を活用して価格を固定する対応を取っています。緩和策を講じているにもかかわらず、持続的なコストインフレは着工を遅らせ、サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場内の供給増加を鈍化させる可能性があります^{[2]サード・アル＝ハルビー、「建設コストトレンド2025」、サウジアラビア建築基準国家委員会、sbc.gov.sa}。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

ビジネスモデル別：販売の優位性と賃貸の勢い

販売セグメントは2025年のサウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場において65.40%を占め、広く浸透した持ち家取得への志向と住宅ローンの手厚い支援が下支えとなっています。規模は小さいものの、賃貸は駐在員流入の増大に伴い年平均成長率7.98%で拡大し、持ち家の伸びを上回ると予測されています。ワフィシステムを通じた売建て販売に依存するデベロッパーは早期にキャッシュフローを得ることができ、プロジェクトの流動性を強化しています。一方、機関投資家の家主はサウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場全体での収益を多様化するため、5%〜8%の上昇する賃料利回りを取り込むべくポートフォリオを積み上げています。

賃料圧力はリヤド中心部で最も顕著であり、1ベッドルームのアパートメントは月額1,333USDを超え、住宅ローン補助が利用可能になると若い専門職層が持ち家へと移行するきっかけとなっています。賃料上昇上限の欠如がこのシフトを増幅させており、規制当局はインフレ抑制のための上限メカニズムの検討を進めています。ジェッダでは、プレミアム地区が11.7%の粗利回りを記録し、インカムフォーカス型投資家にとっての同市の魅力を確固たるものとしています。両モデルにわたって、イジャールのような透明性の高いデジタルプラットフォームが賃貸契約を保護し、市場の信頼性を高め、サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場におけるバランスの取れた成長を促進しています。

注記: 全セグメントのシェアはレポート購入後に閲覧可能

価格帯別：ミッドマーケットの優位性と手頃な価格帯の台頭

ミッドマーケット物件は2025年の取引額の49.02%を占め、中間所得層のサウジアラビア人と技術系駐在員の購買力と合致しています。この価格帯の物件は270,000USD〜400,000USDで販売されることが多く、スマートホーム対応機能と共用レジャーアメニティを備えています。住宅ローン補助が月々の返済額の一部を相殺するため、金利が変動する局面でも吸収率は健全に維持されています。したがって、ミッドマーケット物件におけるサウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場規模はマクロの変化に対して底堅さを保っています。

手頃な価格帯の住宅は現在の規模は小さいものの、ビジョン2030が国民の持ち家率70%を目標とする中、2031年にかけて年平均成長率8.11%で成長すると予測されています。ホワイトランド税などの政策により、1平方メートルあたり400USD以下のサービス済み宅地が供給され、デベロッパーは補助金の閾値内の価格帯で物件を供給することを義務付けられています。ROSHNの複合所得型コミュニティはそのモデルを体現しており、アパートメントは160,000USD付近から始まりながらも、緑豊かな中庭や公共交通機関へのアクセスを備えています。この供給パイプラインはサウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場を直接拡大させ、低所得世帯が正式な住宅へのアクセスを得られるよう確保しています。

販売形態別：一次販売のイノベーションが二次市場の活動を上回る

一次販売（新築）は2025年の取引高の56.60%を占め、2031年にかけて年平均成長率8.43%で拡大する見込みです。保証範囲、グリーンビルディング認証、柔軟な支払いプランが新規物件への購入者の信頼を高めています。デベロッパーはエトマム迅速審査制度を活用してライセンス取得期間を短縮し、ワフィ制度の売建てルールにより早期の収益認識が可能となっています。その結果、一次販売におけるサウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場規模は在庫回転の加速から恩恵を受けています。

二次市場は成熟した住宅地区や即時入居を求める購入者にとって引き続き重要な選択肢です。しかし、2025年に導入された5%の不動産取引税により総取得コストが上昇し、一部の世帯では発売価格にこの税金が組み込まれた売建て物件を好む傾向が見られます。2026年に外国人所有指定区域が開放されることで、指定エリアの二次物件が再び活況を取り戻す可能性はありますが、スマートインフラを備えた新規供給物件がサウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場において海外需要のより大きなシェアを獲得する可能性が高いです。

注記: 全セグメントのシェアはレポート購入後に閲覧可能

地域分析

リヤドは2025年に国内のコンドミニアムおよびアパートメント価値の46.20%を占め、公共部門の雇用、多国籍企業の本部移転、および注目を集めるムカアブプロジェクトがその背景にあります。同市の人口は2030年までに960万人に達すると見込まれており、少なくとも305,000戸以上の住宅ユニットが追加的に必要とされます。ROSHNのSEDRAだけで30,000戸を供給し、アパートメントの平均賃料は月額1,333USDに達しており、デベロッパーのマージンを支えています。その結果、リヤドは地価上昇が計画衛星都市への開発を周縁へと押し出しているにもかかわらず、サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場の中核であり続けています。

ジェッダは紅海の貿易、巡礼者の往来、ライフスタイルの魅力を兼ね備え、第二の主要都市市場としての地位を占めています。33億3,000万USDのジェッダ・セントラル・プロジェクトは文化的ランドマークを囲む形で17,000戸を追加し、ウォーターフロントとしての都市プロフィールを向上させます。プレミアム地区では11%を超える粗利回りを実現しており、インカム分散を目指す投資家を引き付けています。ROSHNのALAROUSコミュニティは400万平方メートルにわたって18,000戸を整備しており、その規模を示すとともに西海岸におけるサウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場の拡大を後押ししています。

ダンマーム首都圏はエネルギー大手と川下クラスターの拡大が駐在員の労働力を増加させる中、2031年にかけて最速の年平均成長率8.75%を記録すると予測されています。ROSHNのホフフ近郊のALFULWA（1,080万平方メートル、18,000戸）は東部州の成長に対する機関投資家の信頼を示しています。近隣では、NEOMの沿岸エンクレーブやマディーナのナレッジエコノミックシティが、地方都市が住宅の充填を広範な経済戦略に統合しつつあることを示しています。これらの地域は総合的に、サウジアラビアのコンドミニアムおよびアパートメント市場の地理的フットプリントを従来の三大都市回廊を超えて拡大させています。

規制環境

サウジアラビアのコンドミニアム・アパート市場は、不動産関連の民間活動を許認可し業界統治を主導する不動産総局(REGA)を中心とする複数機関の枠組みの下で運営されている。市治省・住宅省(MOMAH)は、ビジョン2030住宅プログラムやサキャニ・プラットフォームといった国家的取り組みを通じて住宅供給と都市計画を支えており、これまでに80万件以上の補助住宅契約を支援し、2024年までに住宅所有率を63.74%まで押し上げる一助となった。

取引、開発、消費者保護を規定する主要な法的枠組みには、不動産登記法、不動産仲介法、不動産出資法、そして新規アパート供給で一般的に用いられる先行販売の仕組みを支えるオフプラン売買・賃貸法が含まれる。区分所有形式の住戸所有については、不動産ユニット所有・区分法も関係する。資本市場面では、資本市場庁(CMA)が、収益性住宅資産を保有・運用できる上場REITを規制しており、直接開発活動と並んで賃貸アパートへのエクスポージャーを得る制度的な手段を提供している。

市場機会と将来展望

ビジョン2030の政策主導による住宅所有拡大は、補助基準や都市の高密度化目標に適合するアパート形態を、デベロッパーや金融機関が提供する余地を生み出している。住宅プログラムが掲げる住宅所有率70%の目標と、公共民間パートナーシップを含むMOMAH主導の民間セクター参加の仕組みは、特にリヤド、ジェッダ、ダンマン都市圏など、人口集中と外国人労働者の流入により需要が支えられている地域において、拡張性のある反復可能なアパートコミュニティへの開発の流れを維持している。

製品の差別化も、標準的な中堅層向けブロックから、管理型・柔軟な生活形態へと移行している。Rafal Real Estate Developmentは、リヤド北部のAl-Khuzamを複数フェーズのマスタープランとして位置づけ、新規アパート3,580戸の発売と、若手専門職や外国人を対象とした明確なコリビング戦略(5年間で年間5件のプロジェクト)を打ち出しており、専門的に運営される賃貸・ハイブリッド所有モデルへの需要拡大を示している。同時に、CMAが規制するREIT構造を通じた機関投資家の参加は、安定した複合住宅ポートフォリオへの機会を支えており、登記、仲介行為、オフプラン規制遵守に対する要件の厳格化は、より強固なガバナンス、デジタル契約、アフターサービス能力を持つデベロッパーや運営者に有利に働いている。