Tamanho e Participação do Mercado de Co-Living na Espanha - Análise de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Co-Living na Espanha

Os Crescentes Desafios de Acessibilidade Habitacional em Madrid e Barcelona Canalizam a Demanda para Acomodações de Co-Living

O mercado de co-living na Espanha está se beneficiando de um sistema habitacional que permanece com escassez de oferta em suas maiores cidades. O déficit de 500.000 habitações mostra por que a habitação compartilhada gerenciada está se tornando uma opção prática, e não uma escolha de nicho^{[1]PATRIZIA SE, "PATRIZIA And Urbania Launch Joint Venture Exceeding EUR 130 Million To Develop Sustainable And Affordable Housing In Spain," PATRIZIA News, patrizia.ag}. Quando os inquilinos não conseguem facilmente garantir unidades convencionais, eles valorizam mais as acomodações prontas para ocupação que incluem serviços públicos, mobiliário e espaços comunitários. Isso é relevante porque o co-living elimina vários obstáculos iniciais de uma só vez, incluindo depósitos em múltiplas contas de serviços, custos de mobiliário e longos períodos de configuração. Nesse contexto, o mercado de co-living na Espanha não apenas atrai residentes que desejam menor atrito, mas também capta a demanda de pessoas que, de outra forma, permaneceriam por mais tempo em arranjos habitacionais informais ou temporários.

O Crescimento das Populações de Nômades Digitais, Expatriados e Trabalhadores Remotos Apoia a Demanda por Habitação Flexível

O mercado de co-living na Espanha também está recebendo apoio de residentes móveis cujas necessidades habitacionais diferem das de famílias locais estabelecidas há muito tempo. O rascunho mostra que nômades digitais, expatriados e trabalhadores remotos frequentemente chegam sem histórico de crédito local, fiadores domésticos ou relacionamentos bancários estabelecidos, o que dificulta o acesso a contratos de arrendamento padrão. O co-living se adapta a esse grupo porque os contratos são mais simples, a mudança é mais rápida e o pacote já inclui os serviços de vida diária que os recém-chegados geralmente precisam primeiro. Esse perfil de usuário também valoriza a localização, a qualidade da banda larga e as áreas de trabalho compartilhadas, de modo que os operadores que combinam habitação com um processo de arrendamento digital robusto estão melhor posicionados para manter a ocupação. À medida que essa base de inquilinos móveis se amplia, o mercado de co-living na Espanha ganha uma camada de demanda vinculada à mobilidade laboral e à relocação transfronteiriça, e não apenas ao estresse habitacional local.

Crescente Interesse de Investidores em Classes de Ativos Residenciais Alternativos com Taxas de Ocupação Estáveis

O mercado de co-living na Espanha está atraindo mais capital institucional porque os investidores agora veem a habitação flexível como uma plataforma residencial escalável. A Greystar fortaleceu sua posição por meio da aquisição dos ativos da Bain Capital em janeiro de 2025, e a Neinor Homes formou uma estrutura de co-investimento com o Banco Santander em fevereiro de 2025 para um projeto de habitação flexível próximo a Madrid^{[2]Bain Capital, "Bain Capital Announces Sale Of Co-Living Space In Spain To Greystar," Bain Capital News, baincapital.com}. A PATRIZIA e a Urbania também lançaram uma joint venture em maio de 2025 focada em habitação sustentável e acessível nas principais áreas metropolitanas da Espanha, indicando que o capital está sendo direcionado para pipelines de desenvolvimento maiores, e não para ativos isolados. Essa mudança é importante porque investidores maiores podem financiar terrenos, projetos e entregas ao longo de prazos mais longos, ajudando-os a construir exposição nacional. Ao mesmo tempo, os operadores menores permanecem mais limitados pelo financiamento e pelo acesso a ativos. O resultado é que o mercado de co-living na Espanha agora conta com um suporte de capital mais robusto, mas também com um ambiente operacional mais desafiador para empresas que não conseguem igualar a escala institucional.

Expansão de Operadores de Co-Living Voltados para Jovens Profissionais e Residentes Internacionais

O mercado de co-living na Espanha está se ampliando à medida que os operadores não limitam mais a expansão a um pequeno número de edifícios de referência. A plataforma expandida da Greystar, a entrada da Neinor no segmento de habitação flexível e a movimentação da Hines para um ativo de 650 leitos em Valência apontam para um setor que se expande por diferentes cidades e grupos de demanda^{[3]Neinor Homes, "Neinor Homes Steps Into Flex Living With Banco Santander And Will Co-Invest €60mn In A Project Located In Madrid," GlobeNewswire, globenewswire.com}. Esse padrão é importante porque jovens profissionais e residentes internacionais não querem todos o mesmo produto, e os operadores agora precisam cobrir unidades de estúdio, quartos privativos e comunidades gerenciadas em diferentes faixas de preço. Isso também ressalta a importância da execução local, uma vez que o planejamento, o zoneamento e as regras habitacionais em nível de cidade ainda moldam o formato que pode ser levado ao mercado. À medida que mais operadores entram ou escalam, o mercado de co-living na Espanha está caminhando para um campo competitivo mais amplo, com especialização mais clara por tipo de residente, cidade e modelo de serviço.

Incerteza Regulatória em Relação a Aluguéis de Curta Duração e Modelos de Habitação Compartilhada

O mercado de co-living na Espanha ainda opera sem um único estatuto nacional que defina claramente o co-living em todos os casos de uso. A Espanha implementou o Real Decreto 1312/2024 em 1.º de julho de 2025, que criou um registro unificado de arrendamentos e uma janela única digital para dados de aluguéis de curta duração, em conformidade com o Regulamento da União Europeia 2024/1028. A Lei Orgânica 1/2025 também conferiu às comunidades residenciais o poder de bloquear novas acomodações classificadas como turísticas em seus edifícios com uma maioria de três quintos dos proprietários, acrescentando mais uma camada de risco de aprovação a propriedades de uso misto ou de propriedade mista. A Catalunha e a Andaluzia seguiram direções diferentes, e a Lei 11/2025 da Catalunha acrescenta outra camada regional que os operadores precisam acompanhar juntamente com o tratamento de planejamento local. Como o caminho legal ainda varia por cidade e região, o mercado de co-living na Espanha permanece mais difícil de escalar nacionalmente do que os dados de demanda isolados poderiam sugerir.

Aumento dos Custos de Construção e Aquisição de Propriedades Afetando o Desenvolvimento de Novos Projetos

O mercado de co-living na Espanha também é limitado por condições econômicas que tornaram mais difícil o desenvolvimento de novos projetos. O rascunho mostra que o aumento dos custos de construção, os valores mais elevados de novas construções, a escassez de mão de obra e os longos prazos de aprovação estão tornando a entrega de projetos greenfield menos direta, especialmente em Madrid e Barcelona. Esses fatores elevam o custo por leito e tornam as decisões de precificação mais sensíveis, ao mesmo tempo em que mantêm a acessibilidade para estudantes, profissionais em início de carreira e trabalhadores móveis. Eles também ajudam a explicar por que os modelos ativo-leve continuam ganhando terreno, uma vez que arrendar ou reposicionar edifícios existentes geralmente requer menos capital do que comprar terrenos e entregar novos estoques do zero. Para o mercado de co-living na Espanha, isso significa que parte do crescimento futuro dependerá de quão bem os operadores garantem ativos urbanos existentes e controlam os custos de adaptação, e não apenas do volume de demanda existente.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Configuração de Propriedade: Unidades de Estúdio Lideram em Volume enquanto Quartos Compartilhados Escalam Rapidamente

Os formatos de estúdio e unidade inteira responderam por 52,3% do mercado em 2025, tornando-os a maior configuração no mercado de co-living na Espanha. Essa liderança mostra que muitos residentes desejam privacidade em suas unidades enquanto ainda utilizam cozinhas compartilhadas, áreas de trabalho, lounges ou espaços de fitness em outras partes do edifício. O formato também é adequado para operadores que desejam uma base de clientes mais ampla, pois unidades autossuficientes são mais fáceis de comercializar para profissionais, pessoas em relocação, casais e residentes que ficam por períodos mais longos. Os quartos compartilhados devem registrar o crescimento mais rápido, com um CAGR de 12,78% até 2031, indicando que a pressão de acessibilidade permanece forte e cria espaço para ofertas de menor custo.

Essa divisão confere ao mercado de co-living na Espanha uma estrutura de produto de duas vertentes. A oferta liderada por estúdios apoia a estabilidade da receita porque os formatos privativos tendem a atrair residentes que podem pagar mais por autonomia, consistência e ocupação previsível. Ao mesmo tempo, os quartos compartilhados provavelmente absorverão a demanda incremental onde a pressão de aluguel permanece alta e o acesso a contratos de arrendamento padrão continua difícil. O mercado de co-living na Espanha, portanto, não segue uma única direção no design de produtos, pois o maior segmento favorece a privacidade. Em contrapartida, o segmento de crescimento mais rápido reflete a sensibilidade ao custo e a necessidade de pontos de entrada de preço mais baixos.

Por Modelo de Negócio: A Economia de Arrendamento Principal Domina enquanto o Modelo Próprio-Desenvolver-Operar Escala para Retornos de Longo Prazo

O arrendamento principal ativo-leve ou arbitragem de arrendamento respondeu por 45,1% do mercado em 2025, tornando-o o maior modelo de negócio no mercado de co-living na Espanha. Sua liderança reflete uma adequação prática a um mercado onde os operadores precisam de velocidade, menor capital inicial e espaço para ajustar portfólios cidade a cidade. Nessa estrutura, o operador garante o controle do edifício por meio de um arrendamento e, em seguida, gerencia diretamente o relacionamento com o residente, a precificação, o mobiliário e o pacote de serviços. O mesmo segmento também tem projeção de registrar o maior crescimento a um CAGR de 13,12% até 2031, o que confirma que a disciplina de capital e a flexibilidade operacional permanecem centrais nos planos de expansão.

A rota ativo-pesado de propriedade-desenvolvimento-operação ainda é relevante, especialmente para empresas apoiadas por pools de capital mais robustos e horizontes de investimento longos. A Neinor Homes e o Banco Santander entraram no segmento de habitação flexível por meio de uma estrutura de co-investimento em fevereiro de 2025, o que mostra que a participação orientada ao desenvolvimento permanece relevante quando a localização do projeto e o horizonte de saída são atrativos. Ainda assim, o mercado de co-living na Espanha ainda tende a modelos que reduzem a exposição de capital e permitem uma entrada mais rápida nas cidades, especialmente enquanto a regulamentação, os custos de construção e o acesso a ativos permanecem desiguais entre as regiões. É por isso que os maiores e mais rápidos modelos de crescimento estão no mesmo segmento na estrutura atual.

Por Faixa de Preço: O Segmento Intermediário Comanda o Volume enquanto o Segmento Premium Impulsiona o Crescimento de Receita Mais Rápido

O segmento intermediário detinha 49,5% do mercado em 2025, conferindo-lhe a base de volume mais ampla no mercado de co-living na Espanha. Essa faixa atende às necessidades de estudantes e profissionais em início de carreira que desejam uma configuração de vida gerenciada, mas ainda precisam de preços abaixo dos formatos premium. O segmento intermediário também se encaixa na lógica operacional de muitos provedores porque equilibra o escopo de serviços com o potencial de ocupação em pools maiores de inquilinos urbanos. O segmento premium e luxo tem previsão de expansão a um CAGR de 13,44% até 2031, indicando que o extremo superior está ganhando tração mesmo que o centro da demanda permaneça mais sensível ao preço.

O crescimento mais rápido no segmento premium e luxo reflete a demanda de nômades digitais, relocadores corporativos e residentes internacionais que valorizam design, marca, localização e programação comunitária. Isso não enfraquece o papel do segmento intermediário, pois o mercado de co-living na Espanha ainda depende de uma base maior de residentes cujos orçamentos suportam habitação gerenciada apenas quando os preços permanecem acessíveis. O segmento econômico permanece a parte menos desenvolvida da estrutura, deixando uma lacuna entre as fortes necessidades de acessibilidade e a oferta institucional limitada. Para o mercado de co-living na Espanha, isso significa que o crescimento futuro da receita pode vir dos formatos premium. Ao mesmo tempo, o volume de unidades ainda depende fortemente de produtos de segmento intermediário que possam manter uma ocupação mais ampla nos mercados urbanos.

Por Usuário Final: Estudantes Ancoram a Demanda enquanto Profissionais em Atividade Lideram o Crescimento

Os estudantes responderam por 47,5% do mercado em 2025, tornando-os o maior grupo de usuários finais no mercado de co-living na Espanha. Essa liderança se encaixa em um ambiente habitacional onde muitos estudantes ainda enfrentam acesso limitado a opções de aluguel organizadas e precisam de acomodação mobiliada próxima a transporte, centros educacionais e serviços urbanos. A demanda estudantil também é mais fácil de planejar para os operadores porque os ciclos acadêmicos, os prazos de mudança e as preferências de vida compartilhada criam padrões de ocupação recorrentes. Os profissionais em atividade têm projeção de crescimento mais rápido a um CAGR de 13,71% até 2031, indicando que a mobilidade relacionada ao emprego está se tornando cada vez mais importante para a demanda futura.

O perfil de inquilino compartilhado na comunicação da Neinor Homes de fevereiro de 2025 ajuda a explicar por que o segmento de profissionais em atividade está crescendo tão rapidamente: um residente típico de habitação flexível tem 31 anos, 73% são solteiros e 61% são estrangeiros. Essa combinação apoia a visão de que o mercado de co-living na Espanha não é mais moldado exclusivamente pela demanda estudantil, pois também atende profissionais que valorizam mobilidade, contratos simples e habitação integrada a serviços. Os estudantes ainda ancoram a ocupação e a escala, mas os profissionais em atividade estão impulsionando o setor em direção a termos de arrendamento mais flexíveis, comodidades mais robustas e localizações urbanas que funcionam tanto para moradia quanto para trabalho remoto. Essa mudança amplia a base de residentes endereçável sem alterar o fato de que os estudantes permanecem o maior grupo de usuários atualmente.

Análise Geográfica

Madrid respondeu por 53,2% do mercado em 2025, tornando-se a principal geografia no mercado de co-living na Espanha. Barcelona permaneceu como o segundo maior mercado urbano, e juntas as duas cidades ainda formam a principal base da oferta organizada atual e da visibilidade dos operadores. A posição de Madrid é apoiada por uma participação institucional mais robusta, como visto em transações como a joint venture de habitação flexível da Neinor Homes e do Banco Santander próxima a Madrid. A Greystar também fortaleceu sua presença por meio de ativos em Madrid, Barcelona e Bilbao, ressaltando o papel de Madrid e Barcelona como localizações âncora para o crescimento de plataformas em escala.

Valência tem projeção de crescimento mais rápido a um CAGR de 13,66% até 2031, conferindo-lhe a posição de crescimento mais clara além das duas maiores cidades. Seu apelo decorre de uma base operacional mais acessível e de um mix de demanda que atende tanto estudantes quanto profissionais em atividade. A Hines expandiu para Valência por meio da aquisição de um complexo de habitação flexível de 650 leitos, ressaltando que o capital internacional está tratando a cidade como um destino sério de ativos residenciais. Em termos de valor, Madrid liderou o mercado de co-living na Espanha com 53,2% da participação de mercado em 2025, enquanto Valência deve registrar o crescimento urbano mais rápido ao longo do período de previsão.

O restante da Espanha, incluindo cidades como Málaga, Sevilha e Bilbao, permanece menor em tamanho absoluto, mas cada vez mais relevante para o mercado de co-living na Espanha. Essas cidades são importantes porque ampliam o mapa dos operadores além dos maiores centros e permitem que as empresas construam portfólios que equilibrem a escala atual com o crescimento futuro. O mercado de co-living na Espanha provavelmente se tornará menos geograficamente concentrado à medida que mais capital se mover para localizações secundárias, onde a concorrência por ativos adequados ainda é menos intensa do que em Madrid e Barcelona. A geografia, portanto, reflete uma divisão entre escala em Madrid, demanda sustentada em Barcelona e maior momentum de crescimento em Valência e no grupo mais amplo de cidades secundárias.