Tamaño y Participación del Mercado de Co-Living en España - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2026 - 2031)

Tendencias e Información del Mercado de Co-Living en España

Los Crecientes Desafíos de Asequibilidad de la Vivienda en Madrid y Barcelona Canalizan la Demanda hacia el Alojamiento en Co-Living

El mercado de co-living en España se está beneficiando de un sistema de vivienda que sigue siendo deficitario en oferta en sus principales ciudades. La brecha de 500.000 viviendas explica por qué la vivienda compartida gestionada se está convirtiendo en una opción práctica en lugar de una elección de nicho^{[1]PATRIZIA SE, "PATRIZIA y Urbania lanzan una empresa conjunta que supera los 130 millones de EUR para desarrollar vivienda sostenible y asequible en España," Noticias de PATRIZIA, patrizia.ag}. Cuando los arrendatarios no pueden obtener fácilmente unidades convencionales, valoran más el alojamiento listo para ocupar que incluye suministros, mobiliario y espacios comunitarios. Esto es relevante porque el co-living elimina varios obstáculos iniciales a la vez, incluidos los depósitos en múltiples cuentas de servicios, los costes de mobiliario y los largos períodos de instalación. En ese contexto, el mercado de co-living en España no solo atrae a residentes que buscan menor fricción, sino que también capta la demanda de personas que de otro modo permanecerían más tiempo en alojamientos informales o temporales.

El Crecimiento de la Población de Nómadas Digitales, Expatriados y Trabajadores Remotos Apoya la Demanda de Vivienda Flexible

El mercado de co-living en España también está recibiendo el apoyo de residentes móviles cuyas necesidades de vivienda difieren de las de los hogares locales establecidos desde hace tiempo. El análisis muestra que los nómadas digitales, los expatriados y los trabajadores remotos suelen llegar sin historial crediticio local, avalistas nacionales ni relaciones bancarias establecidas, lo que dificulta el acceso a contratos de arrendamiento estándar. El co-living se adapta a este grupo porque los contratos son más sencillos, la incorporación es más rápida y el paquete ya incluye los servicios de vida cotidiana que los recién llegados suelen necesitar en primer lugar. Este perfil de usuario también valora la ubicación, la calidad de la banda ancha y los espacios de trabajo compartidos, por lo que los operadores que combinan vivienda con un sólido proceso de arrendamiento digital están mejor posicionados para mantener la ocupación. A medida que esta base de arrendatarios móviles se amplía, el mercado de co-living en España gana una capa de demanda vinculada a la movilidad laboral y la reubicación transfronteriza, y no únicamente a la tensión del mercado de vivienda local.

Creciente Interés Inversor en Clases de Activos Residenciales Alternativos con Tasas de Ocupación Estables

El mercado de co-living en España está atrayendo más capital institucional porque los inversores consideran ahora la vivienda flexible como una plataforma residencial escalable. Greystar reforzó su posición mediante la adquisición de activos de Bain Capital en enero de 2025, y Neinor Homes formó una estructura de coinversión con Banco Santander en febrero de 2025 para un proyecto de vivienda flexible cerca de Madrid^{[2]Bain Capital, "Bain Capital anuncia la venta de espacio de co-living en España a Greystar," Noticias de Bain Capital, baincapital.com}. PATRIZIA y Urbania también lanzaron una empresa conjunta en mayo de 2025 centrada en vivienda sostenible y asequible en las principales áreas metropolitanas de España, lo que indica que el capital se está dirigiendo hacia proyectos de desarrollo de mayor envergadura en lugar de activos aislados. Ese cambio es relevante porque los inversores de mayor tamaño pueden financiar suelo, diseño y entrega en horizontes temporales más largos, lo que les ayuda a construir exposición nacional. Al mismo tiempo, los operadores más pequeños siguen estando más limitados por la financiación y el acceso a activos. El resultado es que el mercado de co-living en España cuenta ahora con un respaldo de capital más sólido, pero también con un entorno operativo más exigente para las empresas que no pueden igualar la escala institucional.

Expansión de Operadores de Co-Living Dirigidos a Jóvenes Profesionales y Residentes Internacionales

El mercado de co-living en España se está ampliando a medida que los operadores ya no limitan su expansión a un pequeño número de edificios emblemáticos. La plataforma ampliada de Greystar, la entrada de Neinor en la vivienda flexible y el movimiento de Hines hacia un activo de 650 camas en Valencia apuntan a un sector que se extiende por diferentes ciudades y grupos de demanda^{[3]Neinor Homes, "Neinor Homes entra en la vivienda flexible con Banco Santander y coinvertirá 60 millones de EUR en un proyecto ubicado en Madrid," GlobeNewswire, globenewswire.com}. Este patrón es importante porque los jóvenes profesionales y los residentes internacionales no buscan todos el mismo producto, y los operadores ahora deben cubrir unidades tipo estudio, habitaciones privadas y comunidades gestionadas en diferentes rangos de precio. También subraya la importancia de la ejecución local, ya que la planificación urbanística, la zonificación y la normativa de vivienda a nivel de ciudad siguen condicionando el formato que puede comercializarse. A medida que más operadores entran o escalan, el mercado de co-living en España avanza hacia un campo competitivo más amplio con una especialización más clara por tipo de residente, ciudad y modelo de servicio.

Incertidumbre Regulatoria en Materia de Alquileres de Corta Duración y Modelos de Vivienda Compartida

El mercado de co-living en España sigue operando sin un estatuto nacional único que defina claramente el co-living en todos sus casos de uso. España implementó el Real Decreto 1312/2024 el 1 de julio de 2025, que creó un registro unificado de arrendamientos y una ventanilla única digital para los datos de alquileres de corta duración, en línea con el Reglamento de la Unión Europea 2024/1028. La Ley Orgánica 1/2025 también otorgó a las comunidades de vecinos la facultad de bloquear nuevos alojamientos clasificados como turísticos en sus edificios con una mayoría de tres quintos de propietarios, añadiendo otra capa de riesgo de aprobación a las propiedades de uso mixto o propiedad mixta. Cataluña y Andalucía han avanzado en direcciones diferentes, y la Ley 11/2025 de Cataluña añade otra capa regional que los operadores deben seguir junto con el tratamiento urbanístico local. Dado que el marco legal sigue variando por ciudad y región, el mercado de co-living en España sigue siendo más difícil de escalar a nivel nacional de lo que las cifras de demanda por sí solas podrían sugerir.

El Aumento de los Costes de Construcción y Adquisición de Propiedades Afecta al Desarrollo de Nuevos Proyectos

El mercado de co-living en España también está condicionado por factores económicos que han dificultado el desarrollo de nuevos proyectos. El análisis muestra que el aumento de los costes de construcción, los mayores valores de obra nueva, la escasez de mano de obra y los largos plazos de aprobación están haciendo que la entrega de proyectos desde cero sea menos sencilla, especialmente en Madrid y Barcelona. Estos factores elevan el coste por cama y hacen que las decisiones de fijación de precios sean más sensibles, al tiempo que se mantiene la accesibilidad para estudiantes, profesionales en las primeras etapas de su carrera y trabajadores móviles. También ayudan a explicar por qué los modelos de activo ligero siguen ganando terreno, ya que arrendar o reposicionar edificios existentes suele requerir menos capital que comprar suelo y entregar nueva oferta desde cero. Para el mercado de co-living en España, esto significa que parte del crecimiento futuro dependerá de la capacidad de los operadores para asegurar activos urbanos existentes y controlar los costes de acondicionamiento, y no únicamente del volumen de demanda existente.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Por Configuración de Propiedad: Las Unidades de Estudio Mantienen el Liderazgo en Volumen mientras las Habitaciones Compartidas Escalan Rápidamente

Los formatos de estudio y unidad completa representaron el 52,3% del mercado en 2025, convirtiéndolos en la configuración más grande del mercado de co-living en España. Ese liderazgo demuestra que muchos residentes desean privacidad en sus unidades mientras siguen utilizando cocinas compartidas, zonas de trabajo, salones o espacios de fitness en otras partes del edificio. El formato también se adapta a los operadores que buscan una base de clientes más amplia, porque las unidades autónomas son más fáciles de comercializar entre profesionales, personas en proceso de reubicación, parejas y residentes que permanecen durante períodos más largos. Se espera que las habitaciones compartidas registren el crecimiento más rápido, con una CAGR del 12,78% hasta 2031, lo que indica que la presión sobre la asequibilidad sigue siendo intensa y crea espacio para ofertas de menor coste.

Esta división otorga al mercado de co-living en España una estructura de producto de doble vía. La oferta liderada por estudios apoya la estabilidad de los ingresos porque los formatos privados tienden a atraer a residentes que pueden pagar más por la autonomía, la consistencia y la ocupación predecible. Al mismo tiempo, es probable que las habitaciones compartidas absorban la demanda incremental donde la presión del alquiler sigue siendo elevada y el acceso a contratos de arrendamiento estándar sigue siendo difícil. El mercado de co-living en España, por tanto, no avanza en una única dirección en cuanto al diseño de producto, porque el segmento más grande favorece la privacidad. En cambio, el segmento de más rápido crecimiento refleja la sensibilidad al coste y la necesidad de puntos de entrada a precios más bajos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Por Modelo de Negocio: La Economía del Arrendamiento Maestro Domina mientras el Modelo de Desarrollo y Operación Propia Escala para Retornos a Largo Plazo

El arrendamiento maestro o arbitraje de arrendamiento de activo ligero representó el 45,1% del mercado en 2025, convirtiéndolo en el modelo de negocio más grande del mercado de co-living en España. Su liderazgo refleja una adecuación práctica con un mercado donde los operadores necesitan rapidez, menor capital inicial y margen para ajustar las carteras ciudad por ciudad. Bajo esta estructura, el operador asegura el control del edificio mediante un arrendamiento y luego gestiona directamente la relación con el residente, los precios, el mobiliario y el paquete de servicios. Se proyecta que ese mismo segmento registre el mayor crecimiento, con una CAGR del 13,12% hasta 2031, lo que confirma que la disciplina de capital y la flexibilidad operativa siguen siendo centrales en los planes de expansión.

La vía de activo pesado de desarrollo y operación propia sigue siendo relevante, especialmente para las empresas respaldadas por mayores reservas de capital y horizontes de inversión a largo plazo. Neinor Homes y Banco Santander entraron en la vivienda flexible a través de una estructura de coinversión en febrero de 2025, lo que demuestra que la participación liderada por el desarrollo sigue siendo pertinente cuando la ubicación del proyecto y el horizonte de salida son atractivos. Aun así, el mercado de co-living en España sigue inclinándose hacia modelos que reducen la exposición de capital y permiten una entrada más rápida en las ciudades, especialmente mientras la regulación, los costes de construcción y el acceso a activos siguen siendo desiguales entre regiones. Por eso los modelos más grandes y de más rápido crecimiento se encuentran en el mismo segmento en la estructura actual.

Por Banda de Precio: La Escala Media Domina el Volumen mientras el Segmento Premium Impulsa el Crecimiento de Ingresos más Rápido

La escala media concentró el 49,5% del mercado en 2025, lo que le otorga la base de volumen más amplia en el mercado de co-living en España. Esta banda satisface las necesidades de estudiantes y profesionales en las primeras etapas de su carrera que desean un entorno de vida gestionado pero aún necesitan precios por debajo de los formatos premium. La escala media también se adapta a la lógica operativa de muchos proveedores porque equilibra el alcance del servicio con el potencial de ocupación en grupos más amplios de arrendatarios urbanos. Se prevé que el segmento premium y lujo se expanda a una CAGR del 13,44% hasta 2031, lo que indica que el extremo superior está ganando tracción incluso cuando el centro de la demanda sigue siendo más sensible al precio.

El crecimiento más rápido en el segmento premium y lujo refleja la demanda de nómadas digitales, personas en reubicación corporativa y residentes internacionales que valoran el diseño, la marca, la ubicación y la programación comunitaria. Esto no debilita el papel de la escala media, porque el mercado de co-living en España sigue dependiendo de una base más amplia de residentes cuyos presupuestos solo permiten la vivienda gestionada cuando los precios se mantienen al alcance. El segmento económico sigue siendo la parte menos desarrollada de la estructura, dejando una brecha entre las fuertes necesidades de asequibilidad y la limitada oferta institucional. Para el mercado de co-living en España, esto significa que el crecimiento futuro de los ingresos puede provenir de los formatos premium. Al mismo tiempo, el volumen de unidades sigue dependiendo en gran medida de los productos de escala media que pueden mantener una ocupación más amplia en los mercados urbanos.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe

Por Usuario Final: Los Estudiantes Anclan la Demanda mientras los Profesionales en Activo Lideran el Crecimiento

Los estudiantes representaron el 47,5% del mercado en 2025, convirtiéndolos en el mayor grupo de usuarios finales del mercado de co-living en España. Este liderazgo encaja con un entorno de vivienda donde muchos estudiantes siguen teniendo acceso limitado a opciones de alquiler organizadas y necesitan alojamiento amueblado cerca del transporte, los centros educativos y los servicios urbanos. La demanda estudiantil también es más fácil de planificar para los operadores porque los ciclos académicos, los plazos de incorporación y las preferencias de vida compartida crean patrones de ocupación recurrentes. Se proyecta que los profesionales en activo crezcan más rápido, con una CAGR del 13,71% hasta 2031, lo que indica que la movilidad laboral es cada vez más importante para la demanda futura.

El perfil de inquilino compartido en la comunicación de Neinor Homes de febrero de 2025 ayuda a explicar por qué el segmento de profesionales en activo está creciendo tan rápidamente: un residente típico de vivienda flexible tiene 31 años, el 73% es soltero y el 61% es extranjero. Esa combinación respalda la visión de que el mercado de co-living en España ya no está condicionado únicamente por la demanda estudiantil, ya que también atiende a profesionales que valoran la movilidad, los contratos sencillos y la vivienda integrada con servicios. Los estudiantes siguen anclando la ocupación y la escala, pero los profesionales en activo están impulsando al sector hacia condiciones de arrendamiento más flexibles, mejores servicios y ubicaciones urbanas que funcionan tanto para vivir como para el trabajo remoto. Este cambio amplía la base de residentes potenciales sin alterar el hecho de que los estudiantes siguen siendo el mayor grupo de usuarios en la actualidad.

Análisis Geográfico

Madrid representó el 53,2% del mercado en 2025, convirtiéndola en la geografía líder del mercado de co-living en España. Barcelona se mantuvo como el segundo mercado urbano más grande, y juntas las dos ciudades siguen formando la base principal de la oferta organizada actual y la visibilidad de los operadores. La posición de Madrid está respaldada por una mayor participación institucional, como se observa en transacciones como la empresa de vivienda flexible de Neinor Homes y Banco Santander cerca de Madrid. Greystar también reforzó su presencia a través de activos en Madrid, Barcelona y Bilbao, subrayando el papel de Madrid y Barcelona como ubicaciones ancla para el crecimiento de plataformas a escala.

Se proyecta que Valencia crezca más rápido, con una CAGR del 13,66% hasta 2031, lo que le otorga la posición de crecimiento más clara más allá de las dos ciudades más grandes. Su atractivo proviene de una base operativa más accesible y una combinación de demanda que atiende tanto a estudiantes como a profesionales en activo. Hines se expandió hacia Valencia mediante la adquisición de un complejo de vivienda flexible de 650 camas, lo que subraya que el capital internacional está tratando a la ciudad como un destino serio de activos residenciales. En términos de valor, Madrid lideró el mercado de co-living en España con el 53,2% de la participación de mercado en 2025, mientras que Valencia está llamada a registrar el crecimiento urbano más rápido durante el período de previsión.

El resto de España, incluidas ciudades como Málaga, Sevilla y Bilbao, sigue siendo menor en tamaño absoluto pero cada vez más relevante para el mercado de co-living en España. Estas ciudades son importantes porque amplían el mapa de operadores más allá de los principales centros y permiten a las empresas construir carteras que equilibren la escala actual con el crecimiento futuro. Es probable que el mercado de co-living en España se vuelva menos concentrado geográficamente a medida que más capital se dirija hacia ubicaciones secundarias, donde la competencia por activos adecuados sigue siendo menos intensa que en Madrid y Barcelona. La geografía, por tanto, refleja una división entre la escala en Madrid, la demanda sostenida en Barcelona y un mayor impulso de crecimiento en Valencia y el grupo más amplio de ciudades secundarias.