حجم وحصة السوق العقاري التجاري في قطر
تحليل السوق العقاري التجاري في قطر من مؤسسة مردور للاستخبارات
بلغ السوق العقاري التجاري في قطر 33.10 مليار دولار أمريكي في عام 2025 ويتجه نحو الوصول إلى 35.11 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2030، محققاً نمواً بمعدل نمو سنوي مركب قدره 6.08%. يبقى النمو مرتكزاً على خط أنابيب التنمية المستدامة الحكومي البالغ 350 مليار دولار أمريكي والاستراتيجية الوطنية الثالثة للتنمية، والتي توسع معاً الطلب على المكاتب ومرافق اللوجستيات والمشاريع متعددة الاستخدامات في جميع أنحاء البلاد. تواصل سياسات المناطق الحرة من الجيل الجديد التي تسمح بملكية أجنبية بنسبة 100%، بالإضافة إلى حوافز الإقامة المرتبطة بالاستثمار العقاري، جذب الشركات الدولية والمستثمرين المؤسسيين، بينما تؤدي الأحجام المتزايدة للتجارة الإلكترونية إلى تسريع الحاجة لمراكز الميل الأخير الآلية بالقرب من ميناء حمد والدوحة الكبرى. الأوضاع السائلة داعمة: وسعت البنوك القطرية الإقراض العقاري بنسبة 6.3% على أساس سنوي في عام 2024، مما يشير إلى الثقة في التوقعات متوسطة الأجل للقطاع. في الوقت نفسه، يتم امتصاص الفائض في مخزون المكاتب والضيافة بعد كأس العالم من خلال برامج إعادة الاستخدام التكيفي، والتحديثات الخضراء، ونماذج التأجير المرنة التي تتناسب مع تفضيلات الشاغلين المتغيرة. إن تبني تكنولوجيا البناء المتقدمة-المبرز بالتصميم المدعوم بالذكاء الاصطناعي المعروض في معرض ConteQ Expo24-يقلل تكاليف التشغيل طويلة الأجل ويعزز الموقع التنافسي للأصول الجديدة[1]فيتور غاسبار، 'قطر: مشاورات المادة الرابعة لعام 2024-البيان الصحفي؛ تقرير الموظفين,' صندوق النقد الدولي، imf.org.
النتائج الرئيسية للتقرير
- حسب نوع العقار، تصدرت المكاتب بنسبة 38.0% من حصة السوق العقاري التجاري في قطر في عام 2024، بينما من المتوقع أن تسجل اللوجستيات أسرع معدل نمو سنوي مركب قدره 6.12% حتى عام 2030.
- حسب نموذج العمل، هيمنت معاملات المبيعات بنسبة 64.0% من السوق العقاري التجاري في قطر في عام 2024، لكن من المتوقع أن تنمو الإيجارات بمعدل نمو سنوي مركب قدره 6.33% حتى عام 2030.
- حسب المستخدم النهائي، استحوذت الشركات والمؤسسات الصغيرة والمتوسطة على حصة 55.0% من حجم السوق العقاري التجاري في قطر في عام 2024، بينما يُظهر المستثمرون المؤسسيون أسرع معدل نمو سنوي مركب قدره 6.10% نحو عام 2030.
- حسب المدينة، استحوذت الدوحة على 71.0% من حجم السوق العقاري التجاري في قطر في عام 2024؛ الوكرة تتقدم بأعلى معدل نمو سنوي مركب قدره 6.51% حتى عام 2030.
اتجاهات ورؤى السوق العقاري التجاري في قطر
تحليل تأثير المحركات
| المحركات | (~) % التأثير على توقعات معدل النمو السنوي المركب | الصلة الجغرافية | الجدول الزمني للتأثير |
|---|---|---|---|
| التنويع الاقتصادي تحت رؤية قطر الوطنية 2030 | +1.2% | وطني، مع التركيز على لوسيل والمناطق الصناعية | طويل الأجل (≥ 4 سنوات) |
| إصلاحات المناطق الحرة وملكية أجنبية بنسبة 100% | +1.0% | مناطق مركز قطر المالي، وحديقة قطر للعلوم والتكنولوجيا، والمناطق الحرة القطرية مع تأثيرات انتشار | متوسط الأجل (2-4 سنوات) |
| ازدهار لوجستيات الميل الأخير للتجارة الإلكترونية | +0.9% | منطقة الدوحة الكبرى والمناطق المجاورة للميناء | متوسط الأجل (2-4 سنوات) |
| موجة الطلب على البنية التحتية لإرث فيفا | +0.8% | وطني، متركز في الدوحة والوكرة | قصير الأجل (≤ 2 سنوات) |
| ولاية استثمار المباني الخضراء لجهاز قطر للاستثمار | +0.7% | وطني، يعطي الأولوية للمشاريع الجديدة | طويل الأجل (≥ 4 سنوات) |
| حوافز ممر مراكز البيانات في لوسيل | +0.6% | مدينة لوسيل والمناطق المحيطة | متوسط الأجل (2-4 سنوات) |
| المصدر: Mordor Intelligence | |||
موجة الطلب على البنية التحتية لإرث فيفا
إن إعادة تطوير أماكن عصر البطولة إلى فنادق ومجمعات تجزئة ومناطق متعددة الاستخدامات يولد نشاط تأجير جديد حول دوائر الملاعب، مما يواجه انخفاض أسعار الإيجار الذي تبع حدث عام 2022. خصصت هيئة الأشغال العامة 22.2 مليار دولار أمريكي للتحسينات الحضرية للفترة 2025-2029 التي تستفيد من هذه المواقع، مما يضمن الامتصاص قصير الأجل للمخزون الشاغر ويحفز التطويرات التجارية ذات الصلة.
التنويع الاقتصادي تحت رؤية قطر الوطنية 2030
تحول الاستراتيجية الناتج المحلي الإجمالي بعيداً عن المواد الهيدروكربونية من خلال تنمية التصنيع واللوجستيات والخدمات التقنية، وكلها تتطلب عقارات مخصصة مثل مختبرات البحث ومصانع الدفع الصغير وطوابق العمل المشترك. أضاف التصنيع 18 مليار دولار أمريكي للناتج المحلي الإجمالي في عام 2024، بينما يتوسع قطاع اللوجستيات بنسبة 7.1% سنوياً، مما يدعم الارتفاع طويل الأجل في امتصاص المستودعات والصناعات الخفيفة[2]ليم مينغ هوي، 'هيئة المناطق الحرة القطرية تطلق حديقة لوجستية بـ 1,500 قطعة أرض بالقرب من ميناء حمد,' هيئة المناطق الحرة القطرية، qfz.gov.qa.
إصلاحات المناطق الحرة وملكية أجنبية بنسبة 100%
أزال قانون الاستثمار الأجنبي رقم 1 لسنة 2019 قيود حقوق الملكية ومكّن من تخصيص الأراضي داخل المناطق الحرة القطرية ومركز قطر المالي، مما دفع استيعاب مكاتب الدرجة الأولى فوق 2,400 شركة مسجلة بحلول أوائل عام 2025. الإعفاءات الضريبية المصاحبة تقلل إجمالي تكاليف الإشغال، مما يدفع الشركات متعددة الجنسيات نحو عقود إيجار طويلة ويعزز الالتزامات المسبقة للأبراج القادمة في لوسيل ومدينة الطاقة.
ازدهار لوجستيات الميل الأخير للتجارة الإلكترونية
يواصل حجم التجارة الإلكترونية الارتفاع، مما دفع الحكومة لإطلاق حديقة صناعية بمساحة 6.3 كيلومتر مربع بالقرب من ميناء حمد مع 1,500 قطعة أرض مخدومة مصممة خصيصاً لمحطات التوزيع الآلية والمتاجر المظلمة وعقد سلسلة التبريد. يسيطر المستثمرون الصغار على ثلثي القطع، مما يوسع تنوع المطورين ويدفع الابتكار التنافسي في تصميم المرافق ودمج الروبوتات.
تحليل تأثير القيود
| القيود | (~) % التأثير على توقعات معدل النمو السنوي المركب | الصلة الجغرافية | الجدول الزمني للتأثير |
|---|---|---|---|
| فائض المكاتب والضيافة بعد كأس العالم | −1.1% | منطقة الأعمال المركزية بالدوحة ومناطق الضيافة | قصير الأجل (≤ 2 سنوات) |
| تضخم تكاليف البناء المدفوع بمعايير الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات | −0.8% | وطني، يؤثر على جميع المشاريع الجديدة | متوسط الأجل (2-4 سنوات) |
| أسعار إقراض أعلى وائتمان أكثر تشدداً | −0.6% | وطني، متركز في القطاعات عالية الرافعة المالية | قصير الأجل (≤ 2 سنوات) |
| تنفيذ بطيء لقانون صناديق الاستثمار العقاري | −0.4% | وطني، يؤثر على تدفقات الاستثمار المؤسسي | طويل الأجل (≥ 4 سنوات) |
| المصدر: Mordor Intelligence | |||
فائض المكاتب والضيافة بعد كأس العالم
توسع تقريبي بنسبة 40% في مخزون المكاتب الممتازة خلال استعدادات كأس العالم تجاوز الطلب الفوري، مما أدى إلى انخفاض في الإيجار بنسبة 20% بين 2021-2024 وارتفاع مخاطر القروض غير المؤدية للبنوك التي لديها محافظ عقارية كبيرة. يخفف المطورون الشواغر من خلال تحويل الأبراج أحادية الاستخدام إلى مساحات عمل مرنة ودمج تجارة التجزئة التجريبية في الطوابق السفلية، بينما يعيد أصحاب الفنادق تسمية الغرف الفائضة إلى تنسيقات إقامة مطولة متوسطة النطاق.
تضخم تكاليف البناء المدفوع بمعايير الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات
تضيف ولايات المباني الخضراء تحت نظام التقييم المستدام القطري علاوات تكلفة من رقمين للمشاريع المصنفة LEED أو GSAS، مما يرفع عوائق الجدوى للمخططات الحساسة للسعر. تعقد أسعار المواد المتقلبة-47.3% منها محكوم بعوامل تنظيمية-عدم اليقين؛ ومع ذلك، يفضل المستأجرون طويلو الأجل والرأسمال المؤسسي الأصول المعتمدة، مما يساعد المطورين على استرداد النفقات الأولية من خلال الإيجارات المرتفعة وانخفاض فواتير المرافق[3]فرانسيس أوبونغ، 'العوامل التي تقود تقلبات أسعار مواد البناء في صناعة البناء القطرية,' المباني (MDPI)، mdpi.com.
تحليل القطاعات
حسب نوع العقار: البنية التحتية اللوجستية تقود النمو
احتفظت المكاتب بأكبر حصة 38% في السوق العقاري التجاري في قطر في عام 2024 بفضل خط أنابيب منطقة الأعمال المركزية في الدوحة واكتمال أبراج لوسيل. لكن ضغط الشواغر وتبني العمل المختلط يعدل النمو، موجهاً الملاك نحو الطوابق النمطية والمرافق المدعومة بالتكنولوجيا التي تحسن كفاءة المساحة. سيرتفع حجم السوق العقاري التجاري في قطر المعزو للمكاتب بشكل متواضع فقط حتى عام 2030 حيث يسعى الشاغلون للمرونة في الإيجار والمساحة المعتمدة بيئياً.
تقدم المرافق اللوجستية أسرع معدل نمو سنوي مركب قدره 6.12% حتى عام 2030، مدعومة بتبني التجارة الإلكترونية، وتوسع حقل الشمال للغاز الطبيعي المسال، والحدائق الصناعية المدعومة حكومياً بالقرب من ميناء حمد. الرفوف الآلية والمناطق المتحكمة بدرجة الحرارة والأسطح الجاهزة للطاقة الشمسية تظهر الآن في معظم المناقصات، بينما البناء المدفوع بالذكاء الاصطناعي المعروض في معرض ConteQ Expo24 يقصر دورات التسليم ويقطع تكاليف الطاقة طويلة الأجل.
ملاحظة: حصص القطاعات لجميع القطاعات الفردية متاحة عند شراء التقرير
حسب نموذج العمل: نمو الإيجارات يتسارع
استحوذت معاملات المبيعات على حصة 64% من السوق العقاري التجاري في قطر في عام 2024 حيث ارتفع الطلب الأجنبي على الملكية الحرة في لوسيل واللؤلؤة. ينظر المشترون ذوو الثروات العالية للمكاتب المملوكة ملكية حرة ومنصات التجزئة كتحوطات ضد التضخم، وتعزز مخططات الإقامة المرتبطة بمشتريات بقيمة مليون دولار أمريكي الشهية. ومع ذلك، تكبح الأوضاع التمويلية العالمية الأكثر تشدداً وتفضيل ميزانيات خفيفة رأس المال عمليات الاستحواذ الصريحة من قبل الشركات.
تسير الإيجارات على مسار معدل نمو سنوي مركب قدره 6.33% حتى عام 2030، مما يعكس توجه الشاغلين نحو نماذج ودية للمصروفات التشغيلية التي تحافظ على رأس المال التشغيلي. قانون الإيجار المحدث رقم 4 لسنة 2008 ولجان نزاعات الإيجار الفعالة ترفع اليقين التعاقدي، بينما يغري الملاك المستأجرين بالتجهيزات الجاهزة وفترات إيجار مجانية أقصر وبنود إيجار خضراء تشارك مكاسب كفاءة المرافق.
حسب المستخدم النهائي: زخم الاستثمار المؤسسي
احتفظت الشركات والمؤسسات الصغيرة والمتوسطة بحصة 55% من حجم السوق العقاري التجاري في قطر في عام 2024، مدفوعة بتنويع التصنيع، وتكوين الشركات الناشئة في حديقة قطر للعلوم والتكنولوجيا، وإعادة توطين سلاسل التوريد في مستودعات مبنية لغرض خاص. يفضل الشاغلون المجمعات التي تقدم مختبرات البحث وطوابق التجميع الخفيف وتخليص جمركي في الموقع.
يمثل المستثمرون المؤسسيون أسرع فئة بمعدل نمو سنوي مركب قدره 6.10%، مدفوعة بصندوق الصناديق البالغ مليار دولار أمريكي لجهاز قطر للاستثمار الذي جذب B Capital وDeerfield إلى الدوحة في عام 2025. تطلب الصناديق السيادية ومديرو الأصول وشركات التأمين مكاتب أساسية إضافية مع أنظمة إدارة مباني غنية بالبيانات وقربًا من المنظمين الماليين. الملفات الشخصية للدخل الطويل وتمويل السندات الخضراء تفتح تكاليف اقتراض تنافسية، مما يجعل الأصول التذكارية في لوسيل وويست باي أهدافهم المفضلة.
ملاحظة: حصص القطاعات لجميع القطاعات الفردية متاحة عند شراء التقرير
التحليل الجغرافي
احتفظت الدوحة بـ 71% من حجم السوق العقاري التجاري في قطر في عام 2024 استناداً إلى قدرة مطار حمد الدولي البالغة 70 مليون مسافر، والمؤسسات الحكومية الراسخة، وكتلة أبراج لوسيل البالغة 1.1 مليون متر مربع التي تضم بنك قطر الوطني والبنك المركزي. بينما لا تزال العاصمة تحصد حصة الأسد من الطلب متعدد الجنسيات، يبقي فائض العرض في مكاتب وفنادق الدرجة الأولى إيجارات العناوين الرئيسية ثابتة على المدى القريب. برامج إعادة الاستخدام التكيفي التي تحول أجنحة الضيافة الفائضة إلى شقق مخدومة ووحدات معيشة للمسنين تساعد في تخفيف ضغوط الشواغر.
الوكرة هي الأسرع ارتفاعاً بمعدل نمو سنوي مركب قدره 6.51% حتى عام 2030، محفزة بحديقة لوجستية بمساحة 6.3 كيلومتر مربع بجانب ميناء حمد ومدينة مسيعيد الصناعية. تخصص هيئة الأشغال العامة 22.2 مليار دولار أمريكي للطرق والمرافق والصرف التي ترفع قدرة المدينة التنافسية، بينما تشجع مبيعات الأراضي الصغيرة رجال الأعمال المحليين على طرح وحدات تخزين ونقل متخصصة وسلسلة تبريد. الطرق السريعة الساحلية المحسنة تقصر أوقات النقل إلى الميناء، مما يمكن دورات تنفيذ 24 ساعة لاعبي التجارة الإلكترونية.
الريان وباقي قطر تقدم قواعد ثابتة لكن أصغر للنمو المستقبلي. تستفيد الريان من طلب المستأجرين الانتشاري حيث تتشدد نواة الدوحة، مما يحفز دوائر متعددة الاستخدامات تدمج العمل المشترك وتجارة التجزئة متوسطة النطاق والأبراج السكنية. تستضيف المناطق الصناعية النائية ساحات التصنيع وقواعد الخدمة لمشروع حقل الشمال للغاز الطبيعي المسال، مع قطع أرض مبنية حسب المواصفات تجذب مقاولي الهندسة والمشتريات والبناء. النمو عبر هذه المناطق يدعم انتشاراً جغرافياً متوازناً للسوق العقاري التجاري في قطر، مما يقلل الاعتماد المفرط على العاصمة.
المشهد التنافسي
يميز التركيز المعتدل السوق العقاري التجاري في قطر، حيث يستفيد المطورون الرائدون-شركة بروة للعقارات، إزدان القابضة، شركة التطوير المتحد، والديار القطرية-من المشاريع المشتركة وجوائز الشراكة بين القطاعين العام والخاص لتأمين الأراضي والتمويل للمخططات الرئيسية. تهدف الحكومة لمنح 85 مليار دولار أمريكي في مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص بحلول عام 2030، مما يدفع عروض الكونسورتيوم التي تزاوج المعرفة المحلية مع خبرة التصميم والبناء الدولية.
أصبحت التكنولوجيا والاستدامة ساحات القتال الرئيسية. أظهر معرض ConteQ Expo24 مسح الكميات المساعد بالذكاء الاصطناعي وتتبع التقدم القائم على الطائرات بدون طيار، أدوات مدمجة الآن من قبل شركة الفردان العقارية ومشيرب العقارية لضغط أوقات البناء ورفع الهوامش. امتثال المباني الخضراء لم يعد اختيارياً: يجب على المطورين الذين يتودددون لرأس المال السيادي تحقيق نجمة GSAS 4 أو LEED الذهبي كتذكرة دخول الحد الأدنى، مما يحفز التحالفات مع شركات EPC العالمية الماهرة في التصميم صفري الانبعاثات.
توفر الثغرات المتخصصة فرص مساحة بيضاء. مقدمو الخدمات العالميون مثل GLP وGoodman يدرسون استراتيجيات الدخول للوجستيات المتحكمة بدرجة الحرارة، بينما تستكشف Equinix وDigital Realty قطع أرض في ممر مراكز البيانات في لوسيل للاستفادة من الحوافز الحكومية لبنية البيانات السحابية. المتحدون المحليون-شركة قطر الأولى للعقارات ومزايا-يستهدفون الإسكان الإيجاري متوسط السوق ومولات المجتمع التي تعيد تدوير قطع الأراضي العالقة.
قادة صناعة العقارات التجارية في قطر
-
شركة بروة للعقارات
-
مجموعة إزدان القابضة
-
شركة التطوير المتحد
-
مزايا للتطوير العقاري
-
الديار القطرية
- *تنويه: لم يتم فرز اللاعبين الرئيسيين بترتيب معين
التطورات الصناعية الأخيرة
- مايو 2025: أطلقت هيئة الأشغال العامة خطة بنية تحتية بقيمة 22.2 مليار دولار أمريكي للفترة 2025-2029 تغطي الطرق والصرف و5,500 قطعة أرض سكنية من خلال الشراكات بين القطاعين العام والخاص.
- فبراير 2025: احتفل جهاز قطر للاستثمار بعام واحد من صندوق الصناديق البالغ مليار دولار أمريكي؛ ستة مديري استثمار عالميين فتحوا مقار إقليمية في الدوحة.
- يناير 2025: بدأت الاستراتيجية الوطنية الثالثة للتنمية، وضعت المؤسسة الخاصة في مركز التوسع الاقتصادي ورفعت الطلب على مراكز البحث والتطوير والمكاتب المرنة.
- سبتمبر 2025: سلط معرض ConteQ Expo24 الضوء على حلول البناء المدفوعة بالذكاء الاصطناعي المطورة مع هيئة الأشغال العامة ووزارة المواصلات والاتصالات.
نطاق تقرير السوق العقاري التجاري في قطر
يهدف تقرير السوق العقاري التجاري في قطر إلى تقديم تحليل مفصل للسوق العقاري التجاري القطري. يركز على ديناميكيات السوق، الاتجاهات التكنولوجية، الرؤى، المبادرات الحكومية المتخذة في قطاع العقارات التجارية، وتأثير كوفيد-19 على السوق. يحلل التقرير أيضاً اللاعبين الرئيسيين الموجودين في السوق والمشهد التنافسي في السوق العقاري التجاري القطري.
السوق العقاري التجاري في قطر مقسم حسب النوع (مكاتب، تجزئة، صناعية ولوجستية، متعددة العائلة، وأخرى (مثل الضيافة)) والمدن الرئيسية (الدوحة، الوكرة، الريان، وباقي قطر). يقدم التقرير أحجام السوق والتوقعات للسوق العقاري التجاري في قطر بالقيمة (دولار أمريكي) لجميع القطاعات المذكورة أعلاه.
| مكاتب |
| تجزئة |
| لوجستيات |
| أخرى (صناعية، ضيافة، إلخ.) |
| مبيعات |
| إيجار |
| أفراد / أسر |
| شركات ومؤسسات صغيرة ومتوسطة |
| أخرى |
| الدوحة |
| الوكرة |
| الريان |
| باقي قطر |
| حسب نوع العقار | مكاتب |
| تجزئة | |
| لوجستيات | |
| أخرى (صناعية، ضيافة، إلخ.) | |
| حسب نموذج العمل | مبيعات |
| إيجار | |
| حسب المستخدم النهائي | أفراد / أسر |
| شركات ومؤسسات صغيرة ومتوسطة | |
| أخرى | |
| حسب المدن | الدوحة |
| الوكرة | |
| الريان | |
| باقي قطر |
الأسئلة الرئيسية المجاب عليها في التقرير
ما هو الحجم الحالي للسوق العقاري التجاري في قطر؟
السوق العقاري التجاري في قطر يقدر بـ 33.10 مليار دولار أمريكي في عام 2025 ومن المتوقع أن يصل إلى 35.11 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2030.
أي نوع عقار يتوسع بأسرع وتيرة؟
تقود المرافق اللوجستية النمو، متقدمة بمعدل نمو سنوي مركب قدره 6.12% على خلفية مكاسب التجارة الإلكترونية والحديقة الصناعية الجديدة بمساحة 6.3 كيلومتر مربع بالقرب من ميناء حمد.
كم تبلغ حصة الدوحة من السوق؟
تستحوذ الدوحة على 71% من حجم السوق العقاري التجاري في قطر في عام 2024، مدعومة بأبراج منطقة الأعمال المركزية في لوسيل وتوسع مطار حمد الدولي.
لماذا تنمو نماذج الإيجار بسرعة أكبر من المبيعات؟
من المتوقع أن ترتفع الإيجارات بمعدل نمو سنوي مركب قدره 6.33% لأن الشركات تفضل هياكل التأجير المرنة الخفيفة رأس المال وتستفيد من حماية أقوى للمستأجرين تحت قانون الإيجار رقم 4 لسنة 2008.
ما المخاطر التي يشكلها فائض العرض على السوق؟
من المتوقع أن يقلل فائض المكاتب والضيافة بعد كأس العالم من معدل النمو السنوي المركب الإجمالي للسوق بنسبة 1.1% على المدى القصير، لكن مشاريع إعادة الاستخدام التكيفي وجهود التنويع الاقتصادي تمتص المخزون الفائض.
كيف تؤثر قواعد الاستدامة على تكاليف التطوير؟
إن امتثال GSAS وLEED الإلزامي يضيف علاوات تكلفة، لكن الأصول المعتمدة تحصل على إيجارات أعلى وتجذب رأس المال المؤسسي المركز على أهداف الحوكمة البيئية والاجتماعية وحوكمة الشركات.
آخر تحديث للصفحة في: