Analyse de la taille et de la part du marché de la construction en Égypte - Tendances de croissance et prévisions (2027 - 2032)

Tendances et Analyses du Marché

Prolifération des initiatives d'expansion urbaine et de ville intelligente menées par le gouvernement

L'expansion menée par l'État génère des travaux de construction à la fois dans les réseaux de services publics et dans les bâtiments que ces réseaux desservent. En septembre 2025, la New Urban Communities Authority (NUCA) a attribué à Giza General Contracting and Real Estate Investment des travaux de réseau électrique pour 176 parcelles dans la nouvelle ville d'Assouan. Un contrat de réseau couvrant de nombreuses parcelles peut créer un ensemble de construction coordonné qui soutient leur développement en terrains urbains utilisables. En septembre 2026, la NUCA a proposé 10 000 logements en location-accession, dont environ 5 000 unités achevées et 5 000 autres prévues pour la construction. Les unités planifiées représentent une exigence de construction prospective, tandis que l'attribution de services publics annoncée offre une voie directe vers des travaux pour les entrepreneurs. Pour les spécialistes des infrastructures électriques, l'opportunité pertinente est un ensemble de réseau distinct au sein d'un programme de développement urbain plus large.

Croissance accélérée des infrastructures énergétiques portée par les objectifs de décarbonation

L'expansion de la production d'énergie renouvelable soutient la demande de construction de nouveaux actifs parallèlement à une base opérationnelle en expansion. Les données de la New and Renewable Energy Authority (NREA) indiquent que la capacité installée en énergies renouvelables de l'Égypte était d'environ 9,1 GW au cours de l'exercice 2025/26, contre environ 8,6 GW au cours de l'exercice 2024/25.^[1] Ses données de juillet 2026 ont également identifié environ 20,8 GW de projets en construction ou en développement jusqu'en 2030. L'augmentation de la capacité opérationnelle démontre la livraison d'infrastructures, tandis que le pipeline à stades mixtes répartit les travaux de construction potentiels sur plusieurs années. Les 0,5 GW environ ajoutés au cours de l'exercice 2025/26 sont modestes par rapport au pipeline d'environ 20,8 GW, de sorte que le volume de travaux restants dépend de la rapidité avec laquelle les projets en phase de développement atteignent la phase de construction.

Expansion des réseaux de transport multimodaux renforçant la connectivité et le commerce régional

Les connexions de transport génèrent une demande de construction aux interfaces entre les lignes ferroviaires, les gares et les ports. Lors d'une réunion du ministère des Transports, le président d'Egypt Maritime Ports Company a indiqué que la gare ferroviaire de conteneurs avait traité 13 695 EVP sur 129 trajets ferroviaires au premier semestre 2026, soit une hausse de 354 % par rapport au premier semestre 2025. Dans le cadre d'un programme de construction distinct dans le nord du Sinaï, le Premier ministre Mostafa Madbouli a inspecté l'avancement des travaux sur le tronçon de 83 kilomètres entre Bir al-Abd et Arish et les 7 gares prévues le 19 avril 2026. Des entreprises nationales égyptiennes réalisaient les travaux, et l'inspection a également porté sur une liaison de 12 kilomètres vers le port d'Arish. L'inspection comprenait la construction de 9 passages supérieurs, d'un pont ferroviaire et de 2 tunnels. Les passages à niveau et les gares de la ligne d'Arish constituent les périmètres de génie civil qui transforment la connexion rail-port en une voie de fret utilisable.

Demande croissante de logements abordables et à revenus intermédiaires soutenue par le financement public et les modèles de PPP

Les canaux hypothécaires soutenus par l'État contribuent à transformer le besoin en logement en achats financés, soutenant ainsi la viabilité commerciale des programmes de construction abordable. Le rapport annuel 2024/25 du Fonds de soutien au logement social et au financement hypothécaire a identifié des canaux cumulatifs de financement du logement pour les ménages à faibles revenus impliquant 22 banques et 8 sociétés de financement. Pour le financement du logement à revenus intermédiaires, il a recensé 10 banques et 4 sociétés de financement. Par ailleurs, le Fonds a signalé la livraison de 54 600 unités du Programme de logement vert à des bénéficiaires à faibles revenus d'ici décembre 2025. La disponibilité du crédit soutient l'accès à la propriété, tandis que les unités livrées montrent que le programme dispose également d'une base de production physique de logements. Ce réseau de financement offre aux programmes d'unités abordables un canal défini d'acheteurs ménages autour duquel organiser la livraison.

Volatilité persistante des devises affectant les chaînes d'approvisionnement dépendantes des importations et la rentabilité des entrepreneurs

L'exposition aux devises étrangères fait de la révision des prix des intrants un risque direct pour l'économie des travaux de construction déjà en cours. En juin 2026, Mohamed Sami Saad, président de la Fédération égyptienne des entrepreneurs en construction et bâtiment, a estimé qu'au moins 40 % à 50 % des fonds de projet couvraient les importations en devises étrangères de fournitures, d'équipements ou de travaux électromécaniques. Ezz Steel a relevé son prix de vente local en usine pour les barres d'armature d'octobre 2026 en raison de la dépréciation monétaire et de la hausse des coûts des matières premières importées. Pour les entrepreneurs, une telle exposition peut augmenter le coût de livraison d'un périmètre tarifé lorsque les intrants importés sont acquis ultérieurement. La hausse des factures d'intrants peut peser sur la trésorerie des entrepreneurs avant l'arrivée des recettes contractuelles, même lorsque le volume de travaux commandés n'a pas changé.

Retards bureaucratiques structurels dans l'enregistrement foncier, les permis et les approbations ralentissant les pipelines de projets

Les retards d'approbation séparent la décision d'un promoteur de construire du moment où les travaux de construction peuvent légalement commencer. Un compte rendu de septembre 2025 de la Plateforme officielle égyptienne de l'immobilier a décrit des processus de permis, de licences et d'approbations pouvant prendre des mois, en particulier lorsque plusieurs organismes gouvernementaux sont impliqués. Le même compte rendu a lié ces processus à des retards de projets et à des coûts plus élevés. En décembre 2025, l'Administrative Capital for Urban Development (ACUD) avait achevé la première phase d'un système de licences et d'approbations en ligne pour la nouvelle capitale administrative. Chaque mois entre l'engagement des ressources et l'obtention de l'autorisation de construire peut ajouter des coûts de maintien avant le début des travaux productifs.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Le résidentiel représentait une part de 44,58 % de la taille du marché de la construction en Égypte en 2026. Le CAPMAS a enregistré 211 993 unités résidentielles réalisées en 2024/25, contre 158 939 en 2023/24. Le total national couvre la réalisation par les secteurs gouvernemental, public ou public-commercial, et privé. Pour les entrepreneurs en bâtiment et finition, cette large base de livraison peut soutenir des ensembles récurrents sur plusieurs canaux de fournisseurs de logements. Cela représente une augmentation de 33,4 % des unités réalisées en un an, ce qui a élargi la base des achèvements sur lesquels les travaux de bâtiment et de finition peuvent s'appuyer.

Les infrastructures constituent le segment à la croissance la plus rapide, avec un TCAC prévu de 9,3 % de 2027 à 2032. La construction commerciale dispose d'un débouché mixte distinct, illustré par le lancement des travaux de terrassement de Majid Al Futtaim en juin 2026 à JUNCTION dans l'ouest du Caire, combinant bureaux, commerce de détail, restauration et hôtel. Un consortium dirigé par Alstom avec Rowad Modern Engineering et Concrete Plus a signé 4 contrats avec les Chemins de fer nationaux égyptiens en juin 2026 pour moderniser le corridor du 6 octobre à Alexandrie et la ligne de Belbes au 10 de Ramadan.^[2] Ces contrats intègrent plusieurs lignes dans le programme de modernisation d'un seul acheteur ferroviaire national.

La nouvelle construction représentait une part de marché de la construction en Égypte de 91,83 % en 2026. En décembre 2025, Hassan Allam Construction, filiale de Hassan Allam Holding, s'est vu attribuer un contrat de 250 millions USD pour la construction du Centre de commerce africain d'Afreximbank dans la nouvelle capitale de l'Égypte. Le projet clé en main était destiné à accueillir le siège mondial de la banque. Les complexes institutionnels construits sur mesure peuvent regrouper les travaux en une seule relation de maîtrise d'ouvrage, offrant aux entrepreneurs un périmètre cohérent sur plusieurs fonctions de bâtiment.

La rénovation est le segment à la croissance la plus rapide, avec un TCAC prévu de 8,7 % de 2027 à 2032. En juin 2025, les ministères de la Solidarité sociale et du Développement local, la Fondation Haya Karima, la Fondation Misr El Kheir et l'Association Al Orman ont signé un protocole de réhabilitation du logement. Il ciblait environ 80 000 logements de familles dans le besoin dans 1 477 villages répartis dans 20 gouvernorats dans le cadre de la première phase de Haya Karima. Le protocole prévoyait que la plupart des travaux de réhabilitation seraient réalisés par des travailleurs issus des villages. Une main-d'œuvre locale distribuerait les opportunités d'exécution parmi les logements existants, permettant aux prestataires de rénovation de participer à une échelle locale dans le cadre de l'objectif de réhabilitation plus large.

La construction traditionnelle sur site était le segment le plus important, avec une part de 89,7 % en 2026. Une étude de 2024 a identifié la construction traditionnelle comme la méthode dominante dans les projets résidentiels égyptiens, allant des logements à faibles revenus et sociaux aux développements haut de gamme et de luxe. Une méthode utilisée à la fois dans le logement social et de luxe peut servir des projets avec des exigences d'acheteurs différentes, rendant la capacité d'exécution sur site transférable entre les tranches de prix résidentielles.

Les méthodes modernes de construction, y compris les approches préfabriquées et modulaires, constituent le segment à la croissance la plus rapide, avec un TCAC prévu de 9,7 % de 2027 à 2032. Début mars 2025, l'unité 2 d'El Dabaa a installé le deuxième niveau de son enceinte de confinement intérieure en utilisant 12 blocs en pétales fabriqués sur le chantier de construction. Le niveau fait partie d'une enceinte conçue pour abriter le réacteur et les équipements du circuit primaire. La production des 12 blocs en pétales sur le site d'El Dabaa montre que la fabrication de composants est organisée au sein des propres opérations de chantier d'un grand projet d'infrastructure.

L'investissement public était en tête avec une part de 71,03 % du marché en 2026. Le plan électricité et énergies renouvelables de l'exercice 2025/26 a affecté environ 73 % de l'investissement planifié de ce secteur au financement public. Cette allocation planifiée confère aux acheteurs publics d'infrastructures un rôle substantiel dans la définition du volume et du séquencement des projets proposés aux entrepreneurs.

L'investissement privé est le segment à la croissance la plus rapide, avec un TCAC prévu de 10,1 % de 2027 à 2032. Le ministère égyptien du Logement a signalé 100 partenariats avec le secteur privé dans le domaine du logement et du développement urbain au cours de l'exercice 2024/25, soit 25 % de plus que l'exercice fiscal précédent. En juin 2026, le promoteur maître MIDAR a signé un partenariat avec Majid Al Futtaim pour MADA, Nouveau Caire. Un accord antérieur de février 2025 avait associé MIDAR au promoteur de projet Emaar Misr dans le cadre d'un projet résidentiel à partage des revenus à MADA, Caire Est. Dans le cadre de ce modèle de partage des revenus, l'exposition commerciale du promoteur de projet s'étend au-delà de l'exécution de la construction aux recettes générées par le développement.

Analyse géographique

Marché de la construction du Grand Caire

Le Grand Caire détenait une part de 49,25 % de la taille du marché de la construction en Égypte en 2026 et constitue également la géographie à la croissance la plus rapide, avec un TCAC prévu de 9,3 % de 2027 à 2032. En juillet 2026, le gouvernorat du Caire a signalé un cumul de 9 238 projets de développement au Caire sur les 12 années de la présidence d'Abdel Fattah El-Sisi. En décembre 2025, Qatari Diar Egypt a attribué à Concrete Plus un ensemble de construction au Nouveau Caire couvrant 300 unités résidentielles et des travaux d'infrastructure. Le contrat couvrait l'un des principaux ensembles de construction de CityGate, avec une livraison annoncée sur 30 mois. Un seul ensemble associant 300 logements à des travaux d'infrastructure sur une fenêtre de livraison annoncée de 30 mois montre que les travaux résidentiels du Nouveau Caire sont contractés sous forme de tranche pluriannuelle.

À Alexandrie, le Premier ministre a inauguré l'extension de 5 kilomètres de la Corniche est le 7 juin 2026, combinant protection marine, capacité routière et accès aux plages. Le projet entre Montazah et l'hôtel Al-Mahrousa a fourni 5 voies de circulation dans chaque sens, contre 3 auparavant, ainsi que 17 portails d'accès aux plages et un système de drainage. À Gizeh, l'examen par le ministre du Logement le 29 août 2026 de l'expansion du Nouveau Zayed dans la ville de Sheikh Zayed a signalé des travaux en cours sur 132 kilomètres d'égouts et un achèvement à 80 % de 95 kilomètres de réseaux d'eau. La distinction commerciale est entre la livraison d'un corridor de transport côtier protégé et la construction des services nécessaires à une nouvelle zone urbaine, chacun avec ses propres interfaces de construction.

Le reste de l'Égypte comprend un rôle de construction d'utilités rurales illustré par les projets Haya Karima en Haute-Égypte. En août 2026, le ministre du Logement a examiné des travaux d'eau et d'assainissement comprenant de nouvelles stations de pompage à Sohag et des stations d'épuration des eaux usées desservant plusieurs villages à Assiout. Des rapports de l'Autorité nationale pour l'eau potable et l'assainissement ont également identifié des stations de traitement triple avancées à Minya. Desservir plusieurs villages par des infrastructures de traitement communes déplace le défi de livraison vers la connexion de communautés dispersées avec des installations partagées. Les stations de pompage de Sohag, les stations d'épuration des villages d'Assiout et les stations de traitement triple de Minya montrent que le programme se déploie dans 3 gouvernorats plutôt que de se concentrer dans un seul.

Cadre réglementaire et perspectives

Cette comparaison de juridictions sélectionnées examine le régime national et le processus de permis local du gouvernorat du Caire du point de vue d'un promoteur privé en conformité. La loi sur la construction 119/2008 exige des permis pour les travaux de construction spécifiés et la conformité avec les conditions d'urbanisme approuvées, les codes égyptiens et les exigences de sécurité. Le traitement local revêt donc une importance commerciale car la documentation du projet et l'examen technique doivent être alignés avant que les travaux autorisés puissent avancer.

La note nationale moyenne équilibre la simplification de la documentation de propriété avec l'obligation de permis et de conformité technique. Le Caire obtient également une note moyenne car son guide définit une séquence de traitement local dont la durée déclarée dépend des exigences d'assurance. Un projet de décret ministériel de mars 2025 associait des procédures simplifiées à des contrôles de sécurité structurelle et de construction non autorisée, tandis qu'un projet de loi parrainé par un député a été renvoyé en commission en mars 2026. Le jugement de continuité pour les deux reflète le cadre opérationnel de permis et de codes ainsi que la combinaison de la simplification procédurale avec les objectifs de contrôle continus.

Étapes de la chaîne de valeur

La chaîne s'étend de l'approvisionnement en ciment et en béton prêt à l'emploi aux entrepreneurs principaux de construction, jusqu'aux installateurs de génie mécanique, électrique et de plomberie (MEP), chacun tirant ses revenus de ses propres ventes ou paiements contractuels. Heidelberg Materials et Holcim Egypt produisent du ciment et opèrent dans l'approvisionnement en béton prêt à l'emploi en Égypte. Gleeds a rapporté que la hausse des prix du carburant en Égypte en avril 2025 a affecté la livraison et la budgétisation des constructions, incitant les promoteurs et les entrepreneurs à réévaluer les mécanismes de tarification et de partage des risques.

Le rôle d'EMCOTECH dans son projet de Nouvelle Alamein est la réalisation des travaux MEP et d'infrastructure, avec Palm Hills Developments comme client et CRC Dorra comme entrepreneur principal. Cet arrangement place le spécialiste MEP entre les exigences du développement et l'exécution de l'entrepreneur principal, où des interfaces non résolues peuvent retarder la livraison utilisable. Des interfaces de conception non réglées peuvent donc mettre en péril les revenus d'installation du spécialiste MEP même lorsque ses propres travaux techniques sont conformes aux spécifications.

Opportunités clés pour les acteurs du marché

Ces opportunités comparent la construction d'utilités avec le développement mixte par phases, où les structures de financement et les conditions de libération déterminent l'accès aux travaux. Les consortiums de partenariat public-privé (PPP) offrent une voie vers les grands projets d'utilités publiques, tandis que le développement commercial par phases nécessite une préparation autour des libérations conditionnelles. Dans les deux cas, la proposition d'un entrepreneur dépend de l'association de la livraison physique à l'exigence de financement ou de séquencement de l'acheteur.

La construction d'utilités offre la voie la plus claire vers la demande lorsqu'un programme public a atteint une étape d'offre. Les offres de septembre 2026 nommaient 2 usines de dessalement avec une capacité planifiée combinée de 1 million de mètres cubes par jour sur 2 phases. Cette capacité par phases offre aux consortiums de construction une opportunité définie par étape d'usine dans un portefeuille d'infrastructures hydrauliques planifié plus large qui comprenait également 4 projets de traitement des eaux usées industrielles.