Größe und Marktanteil des gewerblichen Immobilienmarkts der VAE – Wachstumstrends und Prognose (2026 - 2031)

Trends und Erkenntnisse zum gewerblichen Immobilienmarkt der VAE

Zuwanderung durch Goldenes Visum erschließt dauerhafte Investorennachfrage

Durch Reformen beim Aufenthaltsrecht wurden Fünf- und Zehn-Jahres-Genehmigungen eingeführt, die die Notwendigkeit von Sponsoren abschafften und Kapital von spekulativen Umschichtungen hin zu langfristigen Einkommensanlagen verlagerten. Rund 10.000 vermögende Migranten kamen 2025 in die Emirate, und viele lenkten Liquidität in erstklassige Büros im DIFC oder Strata-Logistikeinheiten in Jebel Ali. Dubai verzeichnete im Jahr 2024 ausländische Direktinvestitionen in Greenfield-Projekte in Höhe von 14,24 Milliarden USD, ein Anstieg von 48 % gegenüber dem Vorjahr, wobei Immobilien fast ein Zehntel der Projekte ausmachten^{[2]Dubai FDI, "FDI Monitor 2024," Dubaifdi.gov.ae}. Büros, Logistikparks und Rechenzentrumsgebäude dienen nun sowohl als Renditevehikel als auch als Aufenthaltsanker. Die Politik zieht auch die Portfoliodiversifizierung in Richtung Freizonen mit Eigentumsrecht in Ras Al Khaimah, was die geografische Streuung des gewerblichen Immobilienmarkts der VAE verbreitert. In der Zukunft sollten stetige Visumgenehmigungen die Renditen weiter komprimieren, insbesondere bei Trophäenobjekten, die Sicherheit, Prestige und Reisepassoptionalität verbinden.

Unter 1 % Leerstand bei Erstklassigen Büros steigert effektive Mieten

Die Leerstandsquoten für erstklassige Büros in Dubai und Abu Dhabi sanken im Jahr 2025 auf 0,3 % bzw. 0,1 %. Begrenzte Übergaben führten dazu, dass die Mietpreise in Dubai um 19 %-22 % und in Abu Dhabi um 29 %-31 % stiegen, obwohl die Inflation moderat blieb. Unternehmen verhandelten daher kürzere Laufzeiten oder verlagerten sich in aufstrebende Korridore wie den Dubai Hills Business Park. Entwickler reagierten, indem sie Flächen in TECOMs Innovation Hub Phase 4 und DMCCs 600 Meter hohem Uptown-Megatower beschleunigt vorantrieben. Gleichzeitig verzeichneten LEED-zertifizierte Gebäude dank ESG-Mandaten der Mieter eine Auslastung von 96 % und einen Mietaufschlag von 33 %. Da Angebotsergänzungen auf 2027-2028 verschoben sind, sind Vermieter gut positioniert, um ihre Preissetzungsmacht im gewerblichen Immobilienmarkt der VAE zu behalten.

Nearshoring fördert maßgeschneiderte Logistikpipelines

Hersteller, die ihre Produktion näher an die Nachfragezentren verlagern, sichern sich langfristige Mietverträge in Freizonen. Ras Al Khaimahs 10-Milliarden-USD-Erisha-Hub wird eine Fläche von 25 Millionen Quadratfuß für Elektrofahrzeuge, Chips und Wasserstoffsysteme umfassen. KEZAD verzeichnete in den Jahren 2024-2025 neue Zusagen von über 1,6 Milliarden USD von Azizi, Jindal SAW und Jotun. Industriemieten stiegen um 18 %-20 %, während die Auslastung bei rund 95 % blieb, doch Renditen von etwa 7 % bieten immer noch einen Spread von 250 Basispunkten gegenüber Staatsanleihen. Logistik entwickelt sich von einer taktischen zu einer Kernposition in institutionellen Portfolios, was Entwickler wie Aldar und TECOM dazu veranlasst, Landbanken von über 30 Millionen Quadratfuß in Dubai Industrial City zu erwerben. Langfristig werden mehrstöckige Lagerhäuser und Kühlkettenanlagen voraussichtlich die neuen Fertigstellungen im gewerblichen Immobilienmarkt der VAE anführen.

Tourismusboom im Rahmen von Dubai 2040 erweitert Hospitality-Fußabdrücke

Dubai begrüßte 2025 19,59 Millionen internationale Gäste, was die durchschnittliche Auslastung auf nahezu 80 % und die durchschnittlichen Tagesraten über die Vor-COVID-Höchststände trieb. Der Masterplan Dubai 2040 zielt auf eine Steigerung des ausgewiesenen Tourismuslandes um 134 % und ein Bevölkerungswachstum auf 5,8 Millionen ab. Entwickler kombinieren daher Hotels, Serviced Apartments und Einzelhandelspromenaden: Nakheels Umgestaltung von Palm Jebel Ali und Marjans 12.000-Schlüssel-Resort in Ras Al Khaimah sind typische Beispiele für diesen Trend. Der Einzelhandel trägt über ein Viertel zum Bruttoinlandsprodukt Dubais bei, und die Mieten in erstklassigen überregionalen Einkaufszentren stiegen 2025 um 13,5 %, obwohl erlebnisorientierte Konzepte traditionelle Ankermieter verdrängen. Anhaltende Besucherzuflüsse stützen die Preisgestaltung für gemischt genutzte Objekte im gewerblichen Immobilienmarkt der VAE, aber die Infrastrukturkapazität muss mit den Touristenzahlen Schritt halten.

Zinsschwankungen verringern Cap-Rate-Spreads

Die Zentralbank senkte ihren Leitzins im Jahr 2025 auf 3,65 %, doch die Komprimierung der Cap-Rates übertraf die Senkungen der Kreditkosten, was die Spreads für fremdfinanzierte Käufer verringerte. Institutionelle Logistikrenditen lagen bei rund 7 %, immer noch 250 Basispunkte über fünfjährigen VAE-Anleihen, aber erstklassige Büros wurden zu Rekordtiefstrenditen gehandelt, inmitten eines Anstiegs der Bürotransaktionen in Dubai um 84 % auf 1,47 Milliarden USD im ersten Halbjahr 2025. Sollte die globale Inflation wieder ansteigen, würden Zinserhöhungen fremdfinanzierte Renditen erodieren und die dem gewerblichen Immobilienmarkt der VAE zugewiesene Marktgröße für Trophäenobjekte dämpfen. Auch REIT-Ausschüttungen könnten sich abschwächen und den Anteilspreis unter Druck setzen. Folglich erhöhen Sponsoren die Absicherung mit Festzinssätzen und erkunden die Ausgabe von Sukuk, um die Finanzierungskosten zu stabilisieren.

Knappe Nicht-Freizonen außerhalb Dubais begrenzen ausländische Zuflüsse

Dubai bietet in den meisten Stadtteilen klare Eigentumsrechte, aber Abu Dhabi und die nördlichen Emirate stützen sich noch auf Nießbrauch oder langfristige Pachtverträge, was Kapitalallokationsmandate einschränkt, die volles Eigentum erfordern^{[3]Abu Dhabi Real Estate Centre, "Marktbericht 2025," Adrec.gov.ae}. Ausländische Käufer machten 2025 62 % der Wohnimmobilienverkäufe in Abu Dhabi aus, doch gewerbliche Optionen sind nach wie vor weitgehend an ADGM und Al Reem Island gebunden. Ras Al Khaimahs Erisha-Hub verwendet hybride Besitzmodelle, die Pensionsfonds oft als höheres Risiko einstufen. Ohne eine breitere Ausweitung des Eigentumsrechts riskiert der gewerbliche Immobilienmarkt der VAE eine übermäßige Abhängigkeit von Dubai für grenzüberschreitende Zuflüsse. Politische Entscheidungsträger prüfen einheitliche Eigentumsrahmen, aber die kurzfristige Umsetzung bleibt ungewiss.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Logistik wächst von einer kleineren Basis aus stark

Büros machten 2025 41 % des Marktanteils am gewerblichen Immobilienmarkt der VAE aus, gestützt durch Verlagerungen in DIFC und ADGM. Dennoch wird die dem Logistikbereich zuzurechnende Marktgröße des gewerblichen Immobilienmarkts der VAE voraussichtlich am schnellsten wachsen und bis 2031 mit einer CAGR von 7,80 % expandieren, da Nearshoring, Kühlkettenbedarf und E-Commerce-Fulfillment die Flächennachfrage in Jebel Ali, KEZAD und Erisha umgestalten. Die Industrieauslastung lag 2025 bei rund 95 %, was trotz einer Welle spekulativer Lagerhäuser ein zweistelliges Mietwachstum förderte. Renditen von rund 7 % locken weiterhin Staatsfonds an und veranlassen Aldar und TECOM, 33 Millionen Quadratfuß Grundstücke in Dubai Industrial City anzuhäufen. 

Entwickler sichern den Bestand zukunftssicher mit Hochregal-Buchten, automatisierten Regalsystemen und Solardächern, um die Estidama-Standards zu erfüllen. Umgekehrt sind sekundäre Büros von Obsoleszenzrisiken bedroht, sofern sie nicht für die ESG-Konformität aufgerüstet werden – ein Trend, der durch LEED-Aufschläge in Abu Dhabi unterstrichen wird. Das Einzelhandelsangebot stieg 2025 auf 8,24 Millionen Quadratmeter; während überregionale Einkaufszentren eine Auslastung von über 95 % beibehielten, konkurrieren Gemeindezentren mit erlebnisorientierten Angeboten wie Food Halls und Esports. Gemischt genutzte Wolkenkratzer wie DMCCs Uptown Phase 3, der ein Fünf-Sterne-Hotel, Sky-Residenzen und 50 % Bürofläche kombiniert, veranschaulichen die Kapitalrotation in vertikale, multifunktionale Objekte, die Einnahmen diversifizieren. Insgesamt wird die Dichotomie zwischen Logistikwachstum und Bürodominanz die Kapitalallokation im gewerblichen Immobilienmarkt der VAE bestimmen.

Nach Geschäftsmodell: Vermietungen bleiben der institutionelle Kern

Mietgeschäfte machten 2025 67 % des Marktanteils am gewerblichen Immobilienmarkt der VAE aus, was den Appetit von Pensionsfonds auf vorhersehbare Cashflows und Dividendenrenditen von 5 % - 8 % widerspiegelt. Dubai Residential REIT sammelte bei seinem Börsengang im Mai 2025 3,9 Milliarden USD ein und meldete eine Auslastung von 98,3 %, was das Vertrauen der Anleger in stabilisierte Portfolios unterstreicht. Emirates REIT verzeichnete einen Anstieg der Immobilienerträge um 24 % gegenüber dem Vorjahr, da das Loan-to-Value-Verhältnis auf 20 % sank und den Kreditspielraum verbesserte. 

Verkäufe, hauptsächlich Strata-Büros und schlüsselfertige Industrieeinheiten, werden voraussichtlich mit einer CAGR von 6,10 % wachsen, gestützt durch Antragsteller des Goldenen Visums, die nach vermögensgedecktem Aufenthaltsrecht suchen. Entwickler wie Azizi kombinieren Verkäufe mit langfristigen Rückmietoptionen, um sowohl private als auch institutionelle Investoren zu bedienen. Die 80-%-REIT-Gewinnausschüttungsregel der VAE und Körperschaftsteuerbefreiungen halten börsennotierte Vehikel bei Akquisitionen aktiv und verankern die Mietdurchdringung in der Marktgröße des gewerblichen Immobilienmarkts der VAE weiter. Im Laufe der Zeit könnten gemischte Modelle, die Vorabverkaufserlöse mit Masterpachtverträgen kombinieren, entstehen und Sponsoren Bilanzflexibilität geben, während wiederkehrende Einnahmen erhalten bleiben.

Nach Endnutzer: Unternehmen verankern die Nachfrage, Haushalte beschleunigen

Unternehmen und KMU machten 2025 58 % der Marktgröße des gewerblichen Immobilienmarkts der VAE aus, angetrieben durch Banken, Vermögensverwaltungs- und Staatseinheiten, die sich in DIFC und ADGM konzentrieren. Da Visareformen Unternehmer anziehen, wächst die Büroflächenaufnahme durch KMU in Dubai Hills und Masdar City rasch. Die Haushaltsbeteiligung wird voraussichtlich mit einer CAGR von 6,90 % wachsen, da Expatriates von kurzfristigen Mietverträgen zu Eigentum oder langfristiger Miete in integrierten Gemeinschaften wie Palm Jebel Ali und Ghaf Woods wechseln. 

Börsennotierte REITs beginnen, die Grenzen zwischen Endnutzern zu verwischen: Die 96-%-Auslastung von ENBD REIT umfasst sowohl Unternehmensbüros als auch mittelständische Wohnimmobilien, während der Nettoinventarwert im ersten Halbjahr 2025 um 20,3 % stieg. Family Offices und Staatsfonds ("Sonstige") erhöhten ihre Allokationen nach Bloombergs Prognose, dass das verwaltete Vermögen von GCC-REITs bis 2030 16,7 Milliarden USD erreichen wird. Das Zusammenspiel von Unternehmensexpansionen, wohlhabenden Migrantenzuflüssen und der Bildung institutioneller Fonds bereichert weiterhin das Nachfragemosaik im gewerblichen Immobilienmarkt der VAE.

Geografische Analyse

Dubai behielt 2025 55 % des Transaktionswerts, angetrieben durch Aktivitäten in DIFC, Downtown und Jebel Ali, wo Büropreise um 22 % stiegen und Mieten um 26 % gegenüber dem Vorjahr wuchsen. Emaars Enthüllung von Dubai Square und Dubai Mansions im Dezember 2025, Teil eines Masterplans im Wert von 27,2 Milliarden USD, fügt 40.000 Ultra-Luxus-Residenzen hinzu, die auf Inhaber des Goldenen Visums abzielen. Gleichzeitig startete TECOM Innovation Hub Phase 4 und erwarb 138 Grundstücke in Dubai Industrial City für 436 Millionen USD, um die Nachfrage von Technologiemietern zu befriedigen und die Dominanz des Emirats im gewerblichen Immobilienmarkt der VAE zu stärken.

Der gesamte Transaktionswert Abu Dhabis stieg 2025 um 44 % auf 38,7 Milliarden USD, da Verkäufe zwei Drittel der Aktivitäten ausmachten und Wohnungspreise um 19 % stiegen. Aldar vergab Entwicklungsverträge im Wert von 18 Milliarden USD, erweiterte sein Gemeinschaftsunternehmen mit Dubai Holding auf 10,3 Milliarden USD und trieb Noon-Emtelle-Industrieobjekte im Wert von über 155 Millionen USD voran, wodurch sein Fußabdruck über Yas und Al Reem Islands hinaus ausgedehnt wurde. KEZAD sicherte sich Fertigungszusagen in Höhe von 1,6 Milliarden USD, was die Lagerflächenabsorption stärkt und Abu Dhabi als Logistikschwergewicht positioniert.

Ras Al Khaimah wird voraussichtlich mit einer CAGR von 8,1 % das Wachstum anführen, verankert durch den 10-Milliarden-USD-Erisha-Hub und Marjan Beachs 12.000 Hotelschlüssel sowie 22.000 Wohneinheiten. Sharjah und Ajman profitieren von erschwinglichkeitsgetriebenen Ausstrahlungseffekten, wie Sobhas 20-Milliarden-USD-Downtown-UAQ-Plan mit 7 km Strandfront belegt. Das geografische Mosaik unterstreicht eine schrittweise Diffusion des gewerblichen Immobilienmarkts der VAE weg von Dubai hin zu Mehremirat-Knotenpunkten, obwohl unterschiedliche Eigentumsregime und Bauvorschriften die Due-Diligence-Kosten erhöhen und Transaktionszyklen verlängern.