サウジアラビア フレキシブルオフィススペース市場規模＆シェア分析 - 成長トレンドおよび予測（2026年～2031年）

サウジアラビア フレキシブルオフィススペース市場のトレンドとインサイト

ビジョン2030のもとでの起業家精神とSME成長がコワーキングスペースへの需要を促進

サウジアラビアの起業家的成長がオフィススペースの利用形態を変革しています。2023年、SMEの数は127万社を超え、モンシャアートなどの取り組みによって支援されています。同組織は273のアクセラレーターおよびインキュベーターを運営し、キャパシティ構築プログラム、アドバイザリーサービス、および補助付きスペースを提供しています。スタートアップは資本を効率的に管理し、人員変化に適応できるフレキシブルな従量課金モデルをますます好んでいます。フィンテック、Eコマース、クリエイティブメディアなどのセクターの起業家は、従来のセルラー型オフィスレイアウトの代わりに協働型オープンスペースを選択しています。社会開発銀行の「ジャダ30」プログラムは、資金調達をアクセスしやすいワークスペースと結びつけることで政府支援を示しています。ビジョン2030がGDPに占める民間セクターの貢献を40%から65%に引き上げることを目指すなか、コワーキングスペースはこの経済成長を支える不可欠な要素となっています^{[1]経済都市・特別区域庁、「SEZフレームワーク2024」、eca.gov.sa}。

企業におけるハイブリッドワーキングモデルの採用増加

ハイブリッドワークモデルの採用が企業戦略を変革し、オフィススペースを再構築しています。パンデミック期の試験的導入を踏まえ、主要企業はリモート勤務とハブ・アンド・スポーク型勤務方針を定着させています。銀行、テレコム、エネルギー大手はポートフォリオの一部を分散型拠点に割り当て、スタッフが週2〜3日自宅近くで勤務できるようにしています。2024年の独立した職場調査によると、従業員はオフィス時間の約28%を個人作業に充てており、静粛ゾーンの恩恵を受けています。一方、協働作業には高度なAVシステムを備えたフレキシブルな会議スイートが必要です。このタスク指向型戦略は、貸主がモジュラーパーティション、スマートブッキングアプリ、およびアコースティックポッドで建物をアップグレードするよう促しています。コスト最適化もまた推進力となっており、企業テナントは利用不足の従来型リースから離れつつも、実際の使用状況に適応するフレキシブルオフィス契約を通じて一等地の住所を維持しています。その結果、サウジアラビア複数都市にまたがるネットワーク型拠点を提供するオペレーターが戦略的優位を獲得しています。

政府支援によるイノベーションハブおよびフリーゾーンがフレキシブルワークスペース需要を促進

政府支援の取り組みがフレキシブルワークスペースへの需要を牽引し、様々な産業にわたってイノベーションとコラボレーションを促進する上で重要な役割を果たしています。2024年には、クラウドコンピューティング、製造業、物流、および海上サービスに特化した4つの新しい特別経済区（SEZ）が開設されました。これらのゾーンは、タックスホリデー、外国人100%所有権、および簡素化された許認可プロセスといった魅力的な特典を提供しています。各SEZには共有型R&Dラボおよびモジュラーオフィスが備わっており、テナントが容易に拡張できるようになっています。NEOMのオクサゴンでは、DataVoltとのUSD 50億の画期的な契約により、2028年までに稼働開始予定の世界初のネットゼロAIファクトリーが設立される予定です。こうした取り組みはエンジニア、データサイエンティスト、ベンチャーチームのクラスターを引き付けており、彼ら全員が近隣のコラボレーションハブを必要としています。キング・アブドゥッラー金融地区では、IBM Maximoが管理する94棟のスマートビルが10万件の資産を管理しています。この管理により、権威あるLEEDプラチナ認証と、サービス満足度の95%という顕著な向上が達成されています。グリーンデザインの野心とインダストリー4.0の採用の融合が、技術的に高度なフレキシブルワークスペースへの需要急増を促しています。

プレミアム需要の高まりに応えるためリヤドおよびジッダに参入する国際オペレーター

リヤドおよびジッダにおけるプレミアムワークスペースへの需要が、国際オペレーターのサウジアラビアでのプレゼンス拡大を促しています。グローバルブランドは他市場での好調なパフォーマンスを基盤に、急速に王国への参入を進めています。2024年、インターナショナル・ワークプレース・グループ（IWG）はUSD 33億という記録的な収益を達成し、サウジのパートナーがポートフォリオを多様化しようとする目標に合致するキャピタルライト型フランチャイズモデルを活用しています。2021年以降、外国多国籍企業に家賃免除と迅速なライセンス取得を提供する地域本部規則により、Adobe、Microsoft、Amazonを含む500社以上の企業が誘致されています。これらの企業はオフィススペースだけでなく、ホテルライクなアメニティ、強固なESG認証、シームレスなテクノロジー統合を求めており、これらは国際オペレーターがグローバルで既に確立した水準です。ベンチャーキャピタルの流入増加は市場の底堅さへの信頼を反映しています。例えば、サウジの資金USD 2億9,300万に支えられたFlowは、プロップテック主導のワークスペースベンチャーへの現地の関心を示しています。これらの動向が競争を激化させ、全国的にサービス水準を引き上げています。

特定セグメントにおける共有ワーキング環境への文化的抵抗

現代のワークスペーストレンドへの適応には、サウジアラビアにおける文化的・組織的課題への対応が必要です。サウジアラビアでは企業ヒエラルキーが根深く、上級幹部はしばしば個室オフィスを選好し、それが地位とプライバシーへの配慮を示しています。一方、政府機関と家族経営のコングロマリットはいずれも、オープンプランのコワーキングスペースを検討する際に機密保持への懸念を表明しています。調査によると、公共セクター機関にとって、従来のセルラー型レイアウトから協働型ハブへの移行は、設計の問題だけでなく変革マネジメントの繊細なバランスの問題でもあることが示されています。これにはスタッフワークショップや試験的ゾーンが含まれ、潜在的な生産性向上を実証します。しかし、社会的ダイナミクスは進化しています。女性の労働参加率は2018年の20%から2023年には35%超に急増し、ウェルネスルームやジェンダーに配慮したデザインを備えたインクルーシブなワークスペースへの需要を生み出しています。さらに、海外でトレーニングを受けた若い技術系専門家の多くが、ホットデスキングや共用アメニティなどのトレンドを受け入れています。これは、サウジのワークスペースにおける文化的障壁が間もなく薄れる可能性を示唆しています。

主要都市外における高品質フレキシブルオフィスオペレーターの供給不足

高品質なフレキシブルオフィスオペレーターの供給は、サウジアラビアの主要都市外では依然として限定的です。リヤドとジッダがプレミアムオフィス環境を支配しているものの、ダンマーム都市圏およびその他の二次都市は遅れをとっています。これらの地域には、エンタープライズグレードのITインフラ、コンシェルジュサービス、およびESG認証を備えたオペレーターが不足しています。特にエネルギーメガプロジェクトを主導する政府機関は、フロア全体を一括賃借することが多く、フレキシブルプロバイダー向けの在庫を逼迫させています。2030年までに新たな複合用途資産を公開予定のUSD 1兆5,000億という国内建設パイプラインは有望ですが、多くのデベロッパーはマネージドオフィスの指標の微妙な点に苦慮しています。サービスレベル合意から動的価格設定に至るこの学習曲線がロールアウトのタイムラインを延ばしています。国内外のブランドがこれらの小規模市場に投資するまでは、テナントが品質格差に直面する可能性が高く、広範な普及の妨げとなっています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

タイプ別：サービスオフィスがプレミアムポジショニングをリード

サービスオフィスは2025年のフレキシブルオフィス市場シェアの44.55%を獲得し、プライバシーとホテルスタイルのアメニティを組み合わせたターンキースイートに対する企業の選好を示しています。地域本部プログラムによって引き付けられた国際的な移転企業は、現地への統合を加速するためにこれらの「初日から稼働可能な」スペースに引き寄せられています。オペレーターは通常、高速接続、会議室、および多言語対応レセプションサービスをバンドルし、外国人幹部のオンボーディングの摩擦を低減しています。しかし、勢いはコワーキング形態へと傾いており、スタートアップやプロジェクトチームが協働コミュニティを好む中、2031年に向けてセグメント最高の11.54%のCAGRを記録しています。バーチャルオフィスやスウィングスペースサブスクリプションを含むハイブリッドサブカテゴリーは、企業がコアの本社フロアとサテライトノードの間でスタッフを分散できるブリッジ商品として台頭しています。

コワーキングの波は、アイデアの相互受粉がそれ自体で通貨となるフィンテックおよびクリエイティブメディアの分野で最も強く表れています。リヤド、ジッダ、ドバイのネットワーク間での「グローバルローミング」を可能にするメンバーシップモデルは、駐在員報酬パッケージの人気特典となっています。一方、サービスオフィスの貸主はラウンジやドロップインデスクを追加して関連性を維持しています。競争の激しさは特にリヤドのキング・ファハド・ロード沿いで高く、現在12以上のブランドハブが多国籍テナントを争って競合しています。オペレーターが生体認証アクセス、IoT主導の環境管理、およびESGレポーティングダッシュボードを標準化するにつれ、差別化はコミュニティプログラミングとタレントアクセラレーターとのパートナーシップに左右されることになります。

注記: 全セグメントの個別シェアはレポート購入後にご覧いただけます

セクター別：テクノロジーが現在の需要を牽引、金融が加速

情報技術およびITサービスは2025年のフレキシブルオフィス市場規模の40.45%を占め、国家の急速なデジタルトランスフォーメーション推進を反映しています。テクノロジー企業はスケーラブルな環境に、堅牢な電力冗長性、最高水準のサイバーセキュリティ、および24時間365日のアクセスを求めることが多く、これらの機能はグレードAのコワーキングセンターにますます組み込まれています。これらの企業の多くも、リース契約の一部としてAR/VRテストリグを備えたラボスタイルのプロジェクトルームを統合しています。銀行および金融サービスセクターは2031年に向けて最速の11.6%のCAGRを記録する見込みであり、ベンチャースタジオ型イノベーションやフィンテックスタートアップとのパートナーシップへとピボットするにつれてフレキシブルオフィスへと引き寄せられています。KAFDでは、グローバル決済大手Visaが2024年にイノベーションセンターを開設し、ワークスペースとショールームの境界線を曖昧にするモジュラーコラボレーションゾーンを中心に設計されています。

プロフェッショナルサービス、法務、戦略アドバイザリー、および会計は、個室スイートとクライアント対応会議室の組み合わせが機密保持義務と一致するため、安定したユーザーであり続けています。ライフサイエンス、再生可能エネルギー、文化＆エンターテインメントをカバーする「その他サービス」バケットは、ビジョン2030がGDP構成を多様化する中で存在感を増しています。これらのニッチ市場を狙うオペレーターは、バイオテク向けのウェットラボやデジタルメディアプロダクション向けの音響処理スタジオなど、セクター特有のインフラに投資しています。したがって、セクター別の状況はより広範な経済多様化を反映しており、フレキシブルオフィスプロバイダーを政策改革の間接的な受益者としています。

エンドユース別：企業が市場を支配しスタートアップが成長を牽引

企業は2025年のフレキシブルオフィス市場規模の52.75%を占め、プロフェッショナルな雰囲気、厳格なコンプライアンス支援、およびグローバル本社水準に匹敵するサービスレベル合意に引き付けられています。大規模テナントは、より広いハブ内で隣接するスイートを囲い込む能力を評価しており、チームにプライバシーを確保しながら共有アメニティフロアへのアクセスも付与しています。地域本部制度はさらに、国際企業が取締役会を国内で物理的に開催することを求め、高度なテレプレゼンスシステムを備えたプレミアムカンファレンス施設への需要を高めています。オペレーターはテナントのロゴでブランド化された「エンタープライズウィング」で対応し、フレキシビリティと企業アイデンティティを融合しています。

しかし、スタートアップは2031年まで最も急速な12.05%のCAGRを記録しており、2023年にUSD 13億3,000万でピークに達した王国のベンチャーキャピタル流入増加に後押しされています。フレキシブルオフィス内に組み込まれたアクセラレーターは、メンタリング、投資家向けピッチナイト、およびタレントマッチングサービスを提供しています。フリーランサーはまだ小さなシェアにとどまっていますが、政府によるギグエコノミーの促進が浸透するにつれて成長しています。一人の専門家向けにカスタマイズされたメンバーシップ水準（デイパス、週末デスク、または午後4時以降のバンドル）が、このオーディエンスに対応するために拡充されています。多様なエンドユーザーミックスはオペレーターが、コーディングハッカソンから企業向けウェルネスワークショップまで多岐にわたるイベントを企画することを促し、クロスセクターのシナジーを育んでいます。

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地域分析

リヤドの優位な地位は、政治的影響力、堅牢な資本市場、および迅速なインフラ開発の組み合わせから生まれています。同市の地域本部義務は、複数年の家賃免除や迅速なライセンス取得などのインセンティブに支えられ、フォーチュン500企業を多数誘致しました。最近開業したブールバード・ビジネスパークは、アートウォークと屋上ウェルネスアメニティを特徴とし、スタッフ定着率向上を目的とした体験型ワークプレイスへのシフトを示しています。KAFDの94棟の相互接続された塔は、スマートビルテクノロジーの利点を示し、メンテナンスコストを削減しテナント満足度を向上させています。これらの要因が総合して、リヤドのプレミアムフレキシブルオフィス需要のハブとしての地位を確固たるものにしています。

歴史的に商業・港湾都市であるジッダは、そのレガシーを現代的な復活に活かしています。コルニーシュ沿いの開発は、市のライフスタイルを向上させるだけでなく、2030年までに年間1億人の訪問者を目指す紅海観光目標とも一致しています。キング・アブドゥルアジーズ国際空港近くに位置するアル・ハビール・キャピタルのエリート商業センターは、接続性の向上とオフィス価値の上昇の相関関係を示しています。他都市と比較して、ジッダの文化的開放性はデザイン、広告、メディアセクターを中心に共有ワークスペースのより迅速な受容を促しています。市のカジュアルなビジネス文化を活かし、フレキシブルオフィスオペレーターは海辺のカフェから夕暮れネットワーキングデッキまで、ホスピタリティ要素を統合しています。

東部州のエネルギーセクターへの玄関口として機能するダンマーム都市圏は、特にプレミアムフレキシブルセグメントにおいてオフィススペースの構造的な供給不足に直面しています。油田サービスに従事する産業テナントは特にコンプライアンスとセキュリティを重視し、特殊設備を要求する一方、賃料の上昇はアップスケール転換や新規開発を狙うオペレーターにとっての可能性を示しています。「ビッグスリー」都市以外では、サウジアラビアのビジョン2030が鉄道接続、デジタルインフラ、および教育センターに支えられた二次都市への注目を誘導しています。NEOMは先駆的なビジョンとして際立ち、自律型ポッドや太陽光キャノピーなどのイノベーションが通勤とワークスペースを再形成するサーキュラーエコノミーを目指しています。これらの地域が発展するにつれ、オフグリッド電力とモジュラーシステムに精通したフレキシブルオフィスプロバイダーがファーストムーバーアドバンテージを獲得する体制にあります。

規制環境

サウジアラビアのフレキシブルオフィススペース市場は、不動産総局（REGA）の監督下にある商業不動産の枠組みの中で運営されており、商業賃貸契約の執行力はEjarプラットフォームへの登録に紐づいている。この要件は、フレキシブルワークスペース事業者やオーナーにとってコンプライアンスおよび書類作成の負担を増大させており、特に企業テナントが監査対応可能な契約と明確な転貸構造を必要とする場合に顕著である。

企業設立および拡張に関する要件も、製品設計に影響を与えている。ライセンス取得に際して、投資省（MISA）および商業省は通常、物理的な占有を証明するための正式な賃貸契約または転貸契約を要求しており、固定スペースを持たないホットデスク会員制のみの形態はこれらの基準を満たさない場合がある。並行して、地域統括本部（RHQ）プログラムは専用の物理オフィススペースを重視しており、これによりRHQ設立を目指す多国籍企業は、純粋な共有座席モデルよりも、フレキシブルセンター内のサービス付きオフィスや専用スイートへと誘導されている。

バリューチェーン分析

バリューチェーンは、キング・アブドラ金融街（KAFD）やリヤドのビジネス回廊などの地区にあるグレードAオフィスおよび複合用途物件のデベロッパーおよび資産所有者から始まり、彼らは運営会社との管理契約や収益分配構造を通じたパートナーシップを増やし、フレキシブルフロアを稼働させている。その後、運営会社はスペースを設計・内装工事（モジュール式レイアウト、会議スイート、ITルーム）し、家具やスマートアクセスシステムを調達し、ターンキー型の占有に対する企業需要を取り込むためにホスピタリティに似たサービスをパッケージ化する。

運営層では、国際的および現地のブランドが日々のサービス（受付、ITサポート、警備、清掃）を提供し、予約、アクセス、複数拠点利用を管理するデジタルプラットフォームに支えられている。例えばServcorpは、2025年5月時点でサウジアラビア国内に13拠点を有するとしており、プレミアムな受付サービス、ITサポート、バーチャルオフィスパッケージをそのサービス群の一部として位置付け、アプリを活用した会員管理でネットワークの価値を強化している。下流では、法人不動産アドバイザー、移転パートナー、政府系イノベーションエコシステムがスタートアップやプロジェクトチームをインキュベーター、アクセラレーター、フレキシブル施設へと誘導することで需要を仲介している。

市場機会と将来展望

コンプライアンス対応済みのワークスペースパッケージは明確な空白地帯であり、特にライセンス取得や賃貸手続きに対応する外国企業や中小企業にとって有効である。市場には、MISA準拠のワークスペース、Ejar登録済みの賃貸または転貸構造、運営サービスを一つのパッケージにまとめた統合ビジネスセンターの余地があり、サウジアラビアに進出する企業の管理上の摩擦を軽減できる。これは王国の広範な投資誘致方針と合致する一方、会員制のみの形態が必ずしもライセンス取得の証拠要件を満たさないという市場内の制約を反映している。

2大主要拠点を超えた地理的拡大は、プレミアムグレードのフレキシブル供給に関してはまだ十分に浸透しておらず、主要プロジェクト周辺の二次都市や新興拠点では企業水準のIT、警備、サービスレベルへの需要が生まれている。運営会社のネットワーク戦略は一つの参考点を示している。IWGはサウジアラビア全域に幅広い拠点網を維持しており、リヤドでの密な展開に加え、ジュベールやタブークなどの産業都市・成長都市にも拠点を有しており、複数都市へのアクセスがハブ・アンド・スポークモデルを利用する企業にとって売り込み可能な価値提案であることを示している。2026年には、COLABSやThe Executive CentreによるKAFDでの大規模開業など、リヤドにおける新規の目的別建設キャンパスが、プレミアム在庫への需要を裏付けており、複合用途資産でフレキシブルフロアを運営する事業者を求めるオーナーやデベロッパーにとってパートナーシップの機会を生み出している。