Taille et analyse de la part du marché de la construction commerciale aux États-Unis - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché de la construction commerciale aux États-Unis

L'expansion du commerce électronique stimule la construction d'entrepôts et de plateformes logistiques

Le commerce électronique continue d'orienter les décisions de localisation et de mix de produits, les grands détaillants élargissant leurs empreintes logistiques et cherchant à réduire les délais de livraison, ce qui nécessite des installations à haut débit dans les corridors stratégiques. Amazon a signé 31 millions de pieds carrés de nouveaux baux en 2024, annoncé une expansion logistique de 15 milliards USD ajoutant près de 80 installations, et est positionné pour capter environ 25 % des nouveaux baux industriels en 2026. Les États-Unis ont livré 146,6 millions de pieds carrés d'espace industriel à mi-2025, avec 341,8 millions de pieds carrés en construction, tandis que le taux de vacance a atteint 7,1 %, signalant que l'offre rattrapait la demande sur certains marchés. Les tendances au rapatriement et à la délocalisation de proximité amplifient la demande, 69 % des chaînes d'approvisionnement desservant les États-Unis devant être basées dans les Amériques d'ici 2026, contre 59 %, soutenues par des flux commerciaux États-Unis–Mexique plus solides depuis 2018 et une hausse des investissements en délocalisation de proximité début 2025. Dans la logistique du froid, l'épicerie en ligne devrait atteindre 100 milliards USD en 2025, mais les 220 millions de pieds carrés d'espace réfrigéré du pays accusent un déficit de 75 à 100 millions de pieds carrés par rapport à la demande, un écart qui suscite des investissements à grande échelle comme l'expansion de 300 millions USD de New Cold à Lebanon, Indiana. Cette divergence entre entrepôts standard et installations à température contrôlée maintient des primes de loyer pour les actifs spécialisés et récompense les promoteurs disposant d'une intégration verticale ou de capacités MEP internes pour gérer la complexité et les coûts.^{[2]https://www.commercialcafe.com/blog/us-industrial-2025-midyear-report}

Les pressions liées aux espaces de travail hybrides stimulent la rénovation des bureaux et la réutilisation adaptative

Les occupants d'entreprises canalisent leurs capitaux vers la qualité plutôt que la quantité pour soutenir les modèles hybrides, le bien-être et la performance énergétique de leurs espaces de travail. Seulement 14 % de la main-d'œuvre mondiale préfère un bureau d'entreprise traditionnel, tandis que 60 % des organisations prévoient d'augmenter leurs dépenses en conception, aménagement et rénovation, une évolution qui favorise la réutilisation adaptative et les mises à niveau ciblées. Les voies de rénovation peuvent coûter 30 à 50 % de moins que les constructions neuves et accélérer l'occupation, comme l'illustre le 270 Park Avenue de JPMorgan, un gratte-ciel entièrement électrique de 2,5 millions de pieds carrés livré en octobre 2025, qui démontre une conception haute performance à grande échelle. L'économie des conversions se renforce, Gensler estimant qu'environ 34 % des immeubles de bureaux américains peuvent être reconvertis en logements résidentiels à un coût inférieur de 30 à 40 % à celui des constructions neuves, les crédits d'impôt historiques mobilisant des milliards de capitaux privés pour les actifs anciens des centres-villes. Même si le taux de vacance national des bureaux a atteint 18,6 % fin 2025, les propriétés de classe A certifiées LEED commandent des primes de loyer qui renforcent l'argumentaire économique en faveur des rénovations haute performance et des aménagements de qualité pour les locataires. Ces dynamiques maintiennent les pipelines de rénovation actifs et positionnent la réutilisation adaptative comme un levier résilient sur le marché de la construction commerciale aux États-Unis tout au long de la fenêtre de prévision.^{[3]https://www.gensler.com/research-insight/gensler-research-institute/global-workplace-survey}

La construction de centres de données s'accélère face à la demande en calcul IA et cloud

Les charges de travail liées à l'IA, au cloud et à l'informatique en périphérie reconfigurent les exigences de localisation, de conception et d'interface avec le réseau électrique pour les projets à infrastructure critique. La capacité des centres de données aux États-Unis devrait croître d'environ 10 % par an jusqu'en 2030 pour atteindre la fourchette des 30 gigawatts, et la consommation d'électricité nationale attribuée aux centres de données pourrait passer d'environ 4 % en 2025 à 7,5 % d'ici la fin de la décennie. Les méga-campus se multiplient, notamment un programme de 15 milliards USD pour Vantage dans le Wisconsin et un projet Microsoft de 4 milliards USD à Mount Pleasant, tandis que les dépenses de construction du secteur devraient culminer à 89 milliards USD en 2026, en forte hausse par rapport à 2022. La fourniture d'énergie constitue le principal goulot d'étranglement : l'ERCOT prévoit une croissance à deux chiffres de la demande au Texas d'ici 2026, les opérateurs de réseau étendent les corridors à 345 kilovolts et 765 kilovolts, et le Département de l'énergie avance ses plans pour ajouter ou moderniser 100 000 miles de lignes de transmission au cours de cette décennie. Le risque d'exécution est le plus évident dans les raccordements aux réseaux électriques et les autorisations, où des délais de 12 à 24 mois sont courants et où les autorisations locales peuvent ajouter des mois à la préconstruction avant l'ordre de démarrage, en particulier pour les projets nécessitant une alimentation électrique ou un stockage supplémentaires sur site. Ces projets restent un moteur de croissance central pour le marché de la construction commerciale aux États-Unis, les promoteurs ajustant leurs structures de capital pour tenir compte des délais d'approvisionnement en énergie plus longs et en procurant plus tôt dans le calendrier les appareillages de commutation, les transformateurs et les systèmes de refroidissement.

L'investissement public dans les infrastructures stimule la croissance commerciale adjacente aux transports en commun

La loi sur l'investissement dans les infrastructures et l'emploi prévoit 1 200 milliards USD sur cinq ans, dont 550 milliards USD de nouvelles dépenses fédérales, alors que les États font avancer leurs projets dans les cycles d'approvisionnement et de passation de marchés. Fin 2025, le Département des transports avait annoncé 411,5 milliards USD de subventions, avec 343,3 milliards USD engagés et 189,1 milliards USD décaissés, un rythme qui signale une phase d'accélération en 2026. Les programmes routiers génèrent plus de 70 000 nouveaux engagements d'aide fédérale et ont fait progresser les attributions de contrats de 36 % en 2023 par rapport à 2021, tandis que l'Administration des services généraux alloue 3,4 milliards USD à la modernisation des postes frontaliers terrestres qui soutiennent le commerce transfrontalier. Le développement commercial adjacent aux transports en commun se concentre autour de catalyseurs tels que SPARC Kips Bay et Willets Point à New York, qui utilisent les fonds publics pour attirer des investissements privés dans des pôles à usage mixte à proximité des liaisons ferroviaires et de métro. L'élan au niveau des États comprend un budget TxDOT de 39,92 milliards USD pour l'exercice 2026-2027, qui soutient les carnets de commandes et s'aligne sur un programme de transport décennal plus large qui maintient l'activité des entrepreneurs à travers le Texas. La politique ESG façonne également les spécifications, les obligations de divulgation climatique de la Californie entrant en vigueur en 2026, renforçant les exigences de décarbonisation et de résilience dans les marchés publics municipaux.

Les pénuries de main-d'œuvre qualifiée et la pression salariale ralentissent la livraison des projets et augmentent les coûts

Répondre à la demande de 2026 nécessite le recrutement de 499 000 nouveaux travailleurs après une année de déficit au cours de laquelle la plupart des entreprises ont signalé des difficultés à pourvoir les postes d'artisans et où le vieillissement de la main-d'œuvre laissait présager davantage de départs à la retraite au cours de la décennie. Les employeurs signalent les écarts les plus importants dans les corps de métier spécialisés et l'estimation des coûts, ce qui crée des goulots d'étranglement dans les plannings et accroît le recours aux heures supplémentaires, aux primes et aux politiques d'indemnités journalières qui font monter les coûts de main-d'œuvre des projets. Le salaire horaire moyen dans la construction a atteint 38,76 USD en mars 2025, en hausse de 4,5 % en glissement annuel, tandis que le secteur rémunérait davantage que la fabrication et le transport pour attirer les talents et fidéliser les équipes sur les chemins critiques. Les travaux à infrastructure critique, tels que les centres de données, offrent des tarifs premium qui peuvent attirer les électriciens et les techniciens CVC loin d'autres chantiers commerciaux et aggraver les difficultés de recrutement pour les hôpitaux, les écoles et les projets civiques. Ces pressions sont généralisées et ont entraîné des retards mesurables et des pertes de production potentielles qui renforcent l'argumentaire en faveur de la préfabrication, de l'amélioration des outils de productivité sur le terrain et de filières de formation ciblées.

Les contraintes de financement et les échéances de prêts ralentissent le développement spéculatif

Les taux d'intérêt sont restés élevés tout au long de 2025, le taux des fonds fédéraux se maintenant dans la fourchette de 4,25 à 4,50 %, et les prêteurs ont durci leurs critères de souscription en exigeant des fonds propres plus importants et une couverture du service de la dette supérieure à 1,25. Dans ces conditions, un projet de 100 millions USD financé sur 10 ans peut générer plus de 15 millions USD de charges d'intérêts supplémentaires par rapport à l'ère des taux bas, ce qui réduit la faisabilité des démarrages spéculatifs dans les bureaux et certains formats de commerce de détail. Un mur d'échéances de prêts de 600 milliards USD en 2024 et de 500 milliards USD en 2025 a contraint de nombreux propriétaires à refinancer à des taux plus élevés, et certains projets en centre-ville ont eu du mal à être rentables, entraînant des transitions de propriété sur les actifs les plus fragiles. Les conditions de financement de l'hôtellerie se sont légèrement améliorées à mesure que les anticipations de taux s'assouplissaient, ce qui a soutenu des pipelines sélectifs de nouvelle construction et d'acquisition fin 2025 et début 2026. Les coûts du capital restent un facteur déterminant pour le marché de la construction commerciale aux États-Unis en 2026, les promoteurs pesant les trajectoires des taux d'intérêt, les risques d'absorption et les structures de prêts plus strictes face à une demande à long terme favorable dans les centres de données, la logistique et les travaux publics.

Analyse des segments

Par type de secteur commercial : l'industrie et la logistique affichent l'expansion la plus rapide

La construction de bureaux représentait 35,1 % de la part du marché de la construction commerciale aux États-Unis en 2025, soutenue par les mises à niveau des espaces de travail hybrides et les stratégies de réutilisation adaptative qui permettent souvent d'atteindre l'occupation plus rapidement et à moindre coût que les nouvelles tours. La croissance est inégale selon les segments de bureaux, les entreprises privilégiant les bâtiments haute performance dotés de systèmes modernes et de certifications conformes aux attentes des locataires et aux engagements ESG. Au sein du secteur de la construction commerciale aux États-Unis, le segment industrie et logistique est celui qui connaît la croissance la plus rapide, avec un TCAC de 5,44 % jusqu'en 2031, les besoins en logistique de livraison, l'élan du rapatriement et l'expansion de la chaîne du froid continuant d'absorber de nouveaux espaces et de soutenir l'activité de construction sur mesure. Les promoteurs suivent la répartition entre les entrepôts standard et les installations spécialisées telles que le stockage à température contrôlée et les centres de données à haute puissance, qui commandent des loyers premium mais nécessitent un approvisionnement anticipé et une coordination MEP plus complexe. Cette segmentation converge à proximité des infrastructures ferroviaires, routières et électriques, resserrant davantage les filtres de sélection de sites sur les marchés stratégiques.

Le profil de la demande est renforcé par l'expansion pluriannuelle d'Amazon et l'élan locatif plus large parmi les prestataires logistiques tiers, qui façonnent les prix fonciers, les délais d'autorisation et les calendriers de construction dans les corridors à forte croissance. Les livraisons industrielles et le pipeline signalés à mi-2025 étaient élevés par rapport aux normes historiques, tandis que les hausses de vacance indiquaient un équilibre plus sain dans certains sous-marchés susceptibles de modérer la croissance des loyers, mais favorisant toujours les actifs bien situés. Les dépenses dans les centres de données devraient culminer à 89 milliards USD en 2026 et sont devenues un moteur central des travaux à infrastructure critique qui façonnent les carnets de commandes des entrepreneurs et la disponibilité des sous-traitants spécialisés. Ces conditions maintiennent l'industrie et la logistique au cœur du marché de la construction commerciale aux États-Unis, la gestion des risques étant axée sur l'accès au réseau électrique, les équipements à long délai d'approvisionnement et les autorisations pour les projets de grande envergure.

Par type de construction : la rénovation prend de l'élan face aux nouvelles constructions

La nouvelle construction représentait 68,1 % de la taille du marché de la construction commerciale aux États-Unis en 2025, soutenue par les centres de données, les installations industrielles et certaines tours hôtelières et à usage mixte dans les métropoles à forte demande. La rénovation croît plus rapidement à un TCAC de 5,20 % durant 2026-2031, les propriétaires saisissant les avantages en termes de coûts et de délais de la reconversion des actifs existants, souvent avec le soutien de crédits d'impôt historiques qui ont catalysé d'importants investissements privés au fil du temps. Au sein du secteur de la construction commerciale aux États-Unis, les programmes de rénovation s'étendent aux bureaux, à l'hôtellerie et à l'éducation, les propriétaires publics et privés ciblant un carbone incorporé plus faible, une meilleure performance énergétique et des intérieurs plus sains conformes à LEED v5. Les plans d'amélioration des propriétés hôtelières imposés par les marques et les aménagements de bureaux avec des plateaux flexibles stimulent davantage les pipelines de rénovation et les opportunités de sous-traitance pour les spécialistes de l'aménagement intérieur. Les entrepreneurs planifient les travaux de désamiantage et de renforcement structurel courants dans les bâtiments anciens, ce qui nécessite une préconstruction rigoureuse pour maîtriser les risques budgétaires et calendaires.

Les conversions menées par les villes et les programmes d'incitation à New York et Chicago illustrent comment la politique municipale peut débloquer la réutilisation des centres-villes à grande échelle en combinant le zonage avec le financement par l'accroissement fiscal et des subventions ciblées. Les grands propriétaires démontrent également la viabilité des rénovations haute performance, illustrée par des projets phares qui s'alignent sur les objectifs d'électrification et de réduction du carbone désormais courants dans les portefeuilles institutionnels. À mesure que les marchés publics évoluent vers des évaluations du cycle de vie de l'ensemble du bâtiment, les programmes de rénovation qui préservent la structure et réduisent le carbone incorporé gagnent un avantage dans les appels d'offres publics et les examens de gouvernance d'entreprise. Le marché de la construction commerciale aux États-Unis devrait donc voir la rénovation capter une part plus importante des dollars de pipeline jusqu'en 2031, les chaînes d'approvisionnement s'adaptant aux profils de matériaux et de systèmes courants dans les rénovations profondes.

Par source d'investissement : le financement public progresse fortement grâce à la loi sur les infrastructures

L'investissement privé représentait 85,2 % des dépenses en 2025 dans les bureaux, l'industrie, l'hôtellerie et les centres de données financés par des fonds d'investissement immobilier, du capital-investissement et des bilans d'entreprises. Le financement public est la source à la croissance la plus rapide avec un TCAC de 5,60 % jusqu'en 2031, grâce aux allocations de l'IIJA qui continuent de se traduire en attributions de contrats et en décaissements pour les autoroutes, les ponts, les transports en commun et les ports. Au sein du secteur de la construction commerciale aux États-Unis, ces projets publics créent des retombées pour les développements à usage mixte adjacents aux transports en commun, les États et les villes rezonant des nœuds pour capter les capitaux privés à proximité des gares ferroviaires et des échangeurs. Les postes frontaliers terrestres fédéraux et autres équipements civiques mobilisent également des équipes de conception-construction et des entrepreneurs spécialisés, s'ajoutant à un socle de travaux qui stabilise les carnets de commandes jusqu'en 2026. Le cycle public contribue à compenser le resserrement des conditions de crédit privé dans certains types de propriétés et soutient les entrepreneurs régionaux spécialisés dans les transports et les travaux civiques.

Les données d'engagement et de décaissement confirment l'accélération, avec 411,5 milliards USD de subventions annoncées, 343,3 milliards USD engagés et 189,1 milliards USD décaissés fin 2025, ce qui implique de solides opportunités d'appels d'offres pour l'année à venir. La FHWA signale plus de 70 000 nouveaux engagements de projets d'aide fédérale et une croissance supérieure à la moyenne des valeurs de contrats par rapport aux normes pré-IIJA, renforçant une base durable pour la construction verticale à proximité des corridors modernisés. Des villes comme New York utilisent les investissements publics pour mobiliser le développement privé dans les sciences de la vie et le logement, ce qui soutient la continuité de la main-d'œuvre de construction et la planification des matériaux tout au long du cycle. Les programmes étatiques au Texas s'ajoutent à cet élan avec un budget TxDOT de 39,92 milliards USD qui sous-tend des travaux routiers pluriannuels et maintient les capacités de génie civil lourd engagées. La conformité aux marchés publics et les règles Buy America restent d'importantes variables de calendrier, que les entrepreneurs gèrent par des soumissions anticipées et la vérification des fournisseurs pour réduire les risques de délais d'approvisionnement sur les travaux financés par le gouvernement fédéral.

Analyse géographique

Le Texas est en tête avec 17,00 % en 2025, grâce à la force des centres de données hyperscale, des usines de fabrication de semi-conducteurs et d'un budget TxDOT de 39,92 milliards USD pour l'exercice 2026-2027 qui soutient les carnets de commandes de construction liés aux mises à niveau des corridors. La Floride est l'État à la croissance la plus rapide avec un TCAC de 5,45 % de 2026 à 2031, portée par la reprise de l'hôtellerie et les extensions de centres de congrès qui alimentent les activités commerciales et à usage mixte adjacentes. La Californie détient la deuxième part la plus importante, les dépenses non résidentielles progressant et les apports de l'IIJA ajoutant de la visibilité aux pipelines de projets publics dans les transports et les infrastructures éducatives. Le plan de dépenses de construction triennal de New York et les allocations de la MTA font évoluer le mix vers les projets non résidentiels, tandis que les initiatives de la NYCEDC comme SPARC Kips Bay attirent des capitaux privés dans des clusters connectés aux transports en commun. L'Illinois développe des programmes à usage mixte, institutionnels et de ponts à Chicago qui renforcent l'activité pluriannuelle dans les domaines commercial et de génie civil lourd.

Le marché de la construction commerciale aux États-Unis bénéficie de moteurs géographiques diversifiés, les États de la Sunbelt absorbant la demande logistique et manufacturière tandis que les marchés côtiers avancent les infrastructures publiques et certaines tours haute spécification. Le Texas continue de capter des méga-projets en capital qui nécessitent une coordination du réseau électrique, de l'eau et des autoroutes, ce qui soutient à la fois les entrepreneurs verticaux et horizontaux en 2026. Le pipeline hôtelier et de divertissement de la Floride reste actif, et des réponses d'offre sélectives soutiennent les rendements des projets même si la main-d'œuvre et les matériaux restent tendus dans certaines zones métropolitaines. Le pivot de la Californie vers les projets civiques et éducatifs reflète la complexité des autorisations et les structures de coûts dans le développement privé, tout en maintenant une charge de travail constante pour les grands entrepreneurs généraux et les sous-traitants spécialisés. New York et l'Illinois démontrent tous deux comment l'investissement public et le zonage peuvent catalyser des propositions privées à usage mixte et dans les sciences de la vie autour des zones de gares et des mises à niveau de corridors.

Les États au-delà du premier rang gagnent des parts dans des niches spécifiques. Le Wisconsin et la Virginie développent des capacités de centres de données à mesure que les plans des services publics et la disponibilité des terrains s'alignent sur des projets à l'échelle de campus nécessitant de longs délais d'approvisionnement et un approvisionnement anticipé des composants électriques clés. L'Arizona, la Géorgie et la Caroline du Nord attirent des investissements dans la fabrication avancée grâce à des programmes d'incitation et à la facilité d'obtention des autorisations par rapport à certains marchés côtiers, ce qui déplace les chaînes d'approvisionnement et les réseaux de sous-traitants vers ces corridors. La taille du marché de la construction commerciale aux États-Unis liée à la Floride devrait progresser à un TCAC de 5,45 % jusqu'en 2031, reflétant une demande touristique et de congrès durable s'ajoutant aux investissements routiers et portuaires. Le Texas maintient une trajectoire de croissance stable à mesure que les écosystèmes de semi-conducteurs, de biofabrication et de centres de données s'approfondissent et renforcent les engagements en matière d'infrastructures et de projets énergétiques. Le modèle public-privé de New York devrait se poursuivre, les agences se concentrant sur la modernisation des signaux, l'accessibilité et l'aménagement des zones de gares qui débloquent des tours à usage mixte dans les arrondissements dotés de transports en commun solides.