Größe und Marktanteil des nordamerikanischen Marktes für Co-Working-Spaces – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Trends und Erkenntnisse des nordamerikanischen Marktes für Co-Working-Spaces

Normalisierung hybrider Arbeit treibt Unternehmen und KMU zu flexiblen Kurzzeitmietflächen

Die US-amerikanischen Büropräsenzdaten stabilisierten sich im Jahr 2025 bei etwa 60–70 % des Niveaus von 2019, was Arbeitgeber dazu veranlasste, Zwei-bis-Drei-Tage-Pläne fest zu verankern, eigene Flächen zu reduzieren und gleichzeitig bedarfsgerechte Kapazitäten über Mitgliedschaften zu sichern^{[1]US-amerikanisches Volkszählungsbüro, „Statistiken zur Unternehmensgründung, November 2025”, census.gov} . Fortune-500-Unternehmen integrieren Co-Working zunehmend in ihre Portfoliostrategien und treiben damit Mehrstandortvereinbarungen voran, die Einzelmietverträge ersetzen. Im November 2025 überstiegen neue Unternehmensanmeldungen 535.000, was die Pipeline unternehmerischer Kunden stark hält. Regierungsanweisungen zur Rückkehr ins Büro wirken sich auf private Sektornormen aus und steigern die Nachfrage in Washington, D.C., und anderen hauptstadtnahen Städten. Der Nettoeffekt ist eine dauerhafte Neuausrichtung hin zu variablen Immobilien, die sich an Personalstärke und Projektzyklen anpassen können.

Qualitätsorientierung: Gut ausgestattete, erstklassig gelegene Standorte übertreffen veraltete Büros

Klasse-A-Innenstadttürme mit Wellness-Ausstattung, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und fortschrittlicher digitaler Infrastruktur absorbieren den Großteil neuer Mietverträge, während alternde Klasse-B/C-Bestände unter zunehmenden Leerständen leiden^{[2]CBRE, „US-amerikanischer Life-Sciences-Ausblick 2025”, cbre.com} . Betreiber, die Premiumflächen sichern können, gewinnen Preissetzungsmacht und Glaubwürdigkeit bei Unternehmenskunden. Industrious' 240.000-Quadratfuß-Deal im Tower 49 Mitte 2024 ist ein typisches Beispiel für qualitätsorientierte Umschichtungen, bei denen WeWorks ehemaliges Flaggschiff in einen unternehmenstauglichen Knotenpunkt umgewandelt wird. WeWorks neues „Work-Lounge”-Produkt, das im Juli 2024 eingeführt wurde, integriert Co-Working-Ausstattung für alle Mieter eines Gebäudes und signalisiert eine integrierte statt eigenständige Zukunft. Erstklassige Umgebungen setzen nun die Wettbewerbsmaßstäbe und drängen rückständige Vermieter zu Modernisierungs- oder Abrissmaßnahmen.

Kostenoptimierung durch investitionsarme Expansion gegenüber langfristigen Mietverträgen

Managementverträge und Umsatzbeteiligungsmodelle dominieren neue Abschlüsse, sparen Millionen an Mieterausbaukosten und entlasten die Bilanzen auf beiden Seiten des Tisches. CBREs Kauf der verbleibenden Industrious-Anteile für USD 800 Millionen integriert flexible Flächen in eine Dienstleistungssparte mit USD 20 Milliarden Umsatz, die Facility-Management und Analysen im Querverkauf anbietet^{[3]Peter Grant, „Großes Immobilienunternehmen setzt voll auf Co-Working”, Wall Street Journal, wsj.com} . IWGs Franchise-Ansatz, der mittlerweile 80 % der Neueröffnungen ausmacht, verlagert das Ausbaurisiko auf die Betreiber, behält jedoch Plattformgebühren ein. Zusammen ermöglichen diese Modelle Anbietern, mit begrenztem Kapitaleinsatz in Vorstädte und Provinzstandorte zu expandieren – ein entscheidender Vorteil in Hochzinsphasen.

Aufstieg verteilter Teams und Sunbelt-Knotenpunkte steigert die Nachfrage in Sekundärmärkten

Texas, Florida und Arizona absorbieren überproportionale Talentströme und ermutigen Arbeitgeber, Außenstellen zu eröffnen, die Pendelzeiten verkürzen und Arbeitskräftepools vergrößern. IWG wandelte sein Netzwerk von 60 % städtisch vor der Pandemie auf 80 % vorstädtisch bis 2025 um, während Industrious das günstigere „Indy”-Banner für Nicht-Premiumimmobilien einführte. Nearshoring treibt multinationale Unternehmen nach Monterrey und Guadalajara, wo flexible Bürosuiten funktionsübergreifende Projektteams unterstützen. Das Co-Working-Angebot in diesen Wachstumskorridoren ist weniger gesättigt, was nachhaltige Auslastung und Preisintegrität ermöglicht.

Wirtschaftliche Unsicherheit und Stellenabbau im Technologiesektor verursachen Fluktuation und Auslastungsvolatilität

Entlassungen von mehr als 386.000 Mitarbeitern im Technologiesektor von 2023 bis Anfang 2025 verringerten die Platznachfrage in zentralen Innovationszentren und trieben den Leerstand im Silicon Valley auf nahezu 20 %. Start-ups wechselten von Privatbüros zu Hot Desks, was die Fluktuation erhöhte und den durchschnittlichen Umsatz pro Arbeitsplatz drückte. Die Risikokapitalfinanzierung konzentrierte sich auf Spätphasenrunden, was die Frühphasenpipelines austrocknete, die einst frühe Co-Working-Kohorten füllten. Betreiber minderten das Risiko durch verstärkte Mehrjahresverträge mit Unternehmenskunden und geografische Diversifizierung. Dennoch bleibt die kurzfristige Volatilität ein Gegenwind für Auslastungsprognosen.

Höhere Kreditkosten und Mieterausbau-/Investitionsbedarfe belasten die Wirtschaftlichkeit der Betreibereinheiten

Die Leitzinsen der US-Notenbank erreichten 2024 einen Höchststand von über 5 %, was die Schuldenkosten für Mieterausbauten erhöhte, die oft USD 50–150 pro Quadratfuß betragen. Einige Vermieter pausierten Modernisierungsbudgets und verlagerten mehr Investitionskosten auf Betreiber, die ihrerseits das Pipeline-Wachstum verlangsamten. Kleinere unabhängige Betreiber mit begrenzten Bilanzen fanden kaum Finanzierungsmöglichkeiten und zogen sich aus gesättigten Städten zurück. Managementverträge mindern das Kapitalrisiko, begrenzen jedoch den Gewinn und schaffen ein heikles Margengefüge, bis die Zinsen sinken.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Größe der Einrichtung: Großformatige Standorte steigen auf der Grundlage der Unternehmensnachfrage auf

Große Einrichtungen mit mehr als 50.000 Quadratfuß machten 2025 32 % des nordamerikanischen Marktes für Co-Working-Spaces aus, nur übertroffen vom mittelgroßen Segment mit 45,7 %. Sie profitieren von gemeinsamen Investitionen der Vermieter, umfassenden Ausstattungssets und der Kapazität, ganze Etagen für Fortune-500-Mieter zu reservieren, die Privatsphäre ohne langfristige Mietverträge suchen. Das Segment soll bis 2031 den schnellsten CAGR von 10,33 % erzielen, angetrieben durch unternehmerische „Hub-and-Spoke”-Modelle und die Umpositionierung von Türmen von Einzelmietern zu flexiblen Mehrmieterbetrieben. Die Vereinigten Staaten bieten eine tiefe Basis ungenutzter Innenstadthochhäuser, die für Umbauten geeignet sind, während Vermieter in Mexiko-Stadt ähnlich veraltete Bestände in mehrstöckige Co-Working-Flächen umrüsten, um die Nearshoring-Nachfrage zu decken. Betreiber nutzen Skaleneffekte – Concierge-Schalter, Café-Bars, Podcast-Studios – um den Ertrag pro Quadratfuß zu steigern. Mittelgroße Standorte werden weiterhin Vorstädte und Nachbarschaftsknoten verankern, wo die Nachfrage stabiler, aber die Transaktionsgrößen kleiner sind.

Große Standorte ermöglichen es Anbietern auch, Technologieplattformen für Zugangskontrolle, Flächenanalysen und Veranstaltungsmanagement über eine größere Fläche einzusetzen, was das Nutzererlebnis und die Datenerfassung verbessert. CBREs Integration von Industrious veranschaulicht dieses Skalenspiel: Der USD-800-Millionen-Deal integriert großformatige flexible Bürosuiten in eine globale Dienstleistungsmaschine mit USD 20 Milliarden Umsatz. WeWorks Wiedereinstiegsstrategie konzentriert sich ähnlich auf 100.000-Quadratfuß-Flaggschiffstandorte in widerstandsfähigen Metropolen. Im Prognosezeitraum wird erwartet, dass der Marktanteil des Segments auf etwa 40 % ansteigt, da kleinere Innenstadtetagen umgebaut oder geschlossen werden, was die Gravitationskraft des nordamerikanischen Marktes für Co-Working-Spaces hin zu Skalierung bestätigt.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Sektor: IT/ITES weiterhin dominant, aber Dienstleistungen diversifizieren den Umsatz

Informationstechnologie und IT-gestützte Dienstleistungen machten 2025 35,6 % der Nachfrage aus, was den Status des Segments als früher Anwender und seine starke Präsenz in Seattle, Austin und dem Silicon Valley widerspiegelt. Doch das Wachstumstempo verlangsamt sich, da Entlassungen und Budgetanpassungen durch den Software- und digitalen Werbungssektor wirken. „Sonstige Dienstleistungen”, ein Sammelposten aus Life Sciences, Rechtsdienstleistungen, Energie und Einzelhandelsunterstützung, soll den schnellsten CAGR von 10,67 % verzeichnen, was den Mietermix verbreitert und die Zyklizität dämpft. Laborgestütztes Co-Working für KI-native Biotechnologieunternehmen gewinnt in Boston und San Diego an Bedeutung, wo in Bürosuiten integrierte Nasslaborplätze die Forschung und Entwicklung ohne mehrjährige Mietverträge beschleunigen. Anwaltskanzleien bevorzugen zunehmend schlüsselfertige Bürosuiten mit schallisolierten Besprechungsräumen und Aktenarchivierung vor Ort, um hybride Personalbesetzung zu unterstützen. Energiekonzerne nutzen Vorstadtstandorte in Houston und Calgary, um Projektteams in der Nähe von Feldoperationen unterzubringen.

Die Marktgröße des nordamerikanischen Marktes für Co-Working-Spaces für Life-Sciences-verknüpftes Co-Working überstieg 2024 USD 500 Millionen und ist für zweistelliges Wachstum positioniert, da überschüssige Laborbestände in flexible Nutzungen umgewandelt werden. Die Akzeptanz bei professionellen Dienstleistungen skaliert ebenfalls, da große Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen Berater zu Kundenstandorten entsenden, aber Touchdown-Büros für Markenpräsenz benötigen. Die sektorale Verschiebung verringert die Abhängigkeit von volatilen, risikokapitalfinanzierten Technologiemietern und erschließt längere durchschnittliche Mitgliedschaftslaufzeiten, was die Umsatzvorhersehbarkeit verbessert.

Nach Endnutzung: Unternehmen halten den Löwenanteil, Start-ups führen das Wachstum an

Unternehmensmieter machten 47,2 % der Abrechnungen im Jahr 2025 aus, angezogen durch die Möglichkeit, Projektbüros, regionale Knotenpunkte und Drop-in-Pässe über Netzwerke hinweg einzurichten. Mehrmarktvereinbarungen bündeln häufig Facility-Management, Sicherheit und Arbeitsplatzanalysen und spielen den Stärken von Maklern wie CBRE und JLL in die Hände, die Dienstleistungen im Querverkauf anbieten. Die Gruppe generiert auch Premium-Preise pro Sitzplatz aufgrund höherer Sicherheits- und Datenschutzanforderungen. Start-ups und kleine Unternehmen werden zwar einen kleineren Anteil halten, aber bis 2031 einen CAGR von 11,12 % verzeichnen – vor dem Unternehmenswachstum – dank anhaltender Unternehmensgründungsdynamik und der Beliebtheit von Ein-bis-Drei-Personen-Bürosuiten. Allein im November 2025 wurden 71.214 Anmeldungen für professionelle Dienstleistungen verzeichnet, was eine Pipeline zukünftiger Mitglieder aufrechterhält.

Unternehmen verpflichten sich typischerweise zu 12-bis-36-monatigen Mitgliedschaften, was die Auslastungstransparenz für Betreiber verbessert, während Start-ups schneller wechseln, aber Volumen liefern. Erfolgreiche Marken entwickeln abgestufte Produkte: Unternehmensebenen mit privaten Aufzügen und robuster IT sowie Gemeinschaftsebenen, die von kleineren Unternehmen bevölkert werden und Lebendigkeit erzeugen. Der nordamerikanische Markt für Co-Working-Spaces wird davon abhängen, diese Segmente zu harmonisieren – ein Gleichgewicht zwischen vorhersehbaren Unternehmens-Cashflows und der Innovationskultur, die Talente anzieht.

Geografische Analyse

Die Vereinigten Staaten behielten 2025 einen Umsatzanteil von 78,1 %, gestützt durch 7.695 aktive Standorte und verankerte Hybridarbeitsrichtlinien in Hauptstadt- und Sunbelt-Metropolen. Nationale Anbieter setzen datengesteuerte Standortauswahltools ein, um Vorstadtknoten zu priorisieren, wo post-pandemische Bevölkerungszuflüsse die Nutzung von Tagespässen gesteigert haben, während große Vermieter flexible Bürosuiten als Absicherung gegen die Stagnation bei Langzeitmietverträgen annehmen. Life-Sciences-Cluster an den Küsten entwickeln sich zu Hotspots für die Umwandlung in Labor-Co-Working und dämpfen die Auswirkungen des Stellenabbaus im Technologiesektor in San Francisco und Seattle. Es wird erwartet, dass die Vereinigten Staaten bis 2031 durchschnittlich 500 neue Standorte jährlich hinzufügen, obwohl das Bestandswachstum nach 2027 nachlässt, da Betreiber von der Flächenexpansion zur Umsatzoptimierung pro Standort übergehen.

Kanada zeigt reife, aber langsamere Dynamik; Toronto und Vancouver verankern die Aktivität dank Finanzdienstleistungen und Spielestudios, die innerstädtisches Prestige und Nahverkehrsanbindung schätzen. Leerstand in veralteten Türmen drängt Vermieter zu Managementvereinbarungen mit regionalen Betreibern oder US-amerikanischen Ketten wie IWG, die grenzüberschreitende Unternehmensverträge nutzen. Calgary und Edmonton verzeichnen Aufschwünge im Zusammenhang mit Projektzyklen im Energiesektor, während Montreal sich zu Kreativagenturen neigt. Regulatorische Hürden und geringe Bevölkerungsdichten bremsen explosives Wachstum, aber die Markttiefe unterstützt eine stetige Expansion im hohen einstelligen Bereich.

Mexiko bietet die vielversprechendste Perspektive mit einem prognostizierten CAGR von 11,41 % bis 2031, gestützt durch Nearshoring und ein aufstrebendes Technologiedienstleistungsökosystem. Monterrey, Guadalajara und Mexiko-Stadt sind Brennpunkte, da US-amerikanische multinationale Unternehmen Ingenieur- und Supportzentren einrichten, um Handelsvorteile im Rahmen des USMCA zu nutzen. Betreiber treten typischerweise über Joint Ventures mit lokalen Vermietern ein, um Genehmigungsverfahren und Sicherheitsbesonderheiten zu navigieren. Steigende verfügbare Einkommen der wachsenden Mittelschicht treiben auch die Inlandsnachfrage nach professionellen Arbeitsumgebungen unter Freiberuflern und KMU an. Infrastrukturlücken außerhalb der Tier-1-Metropolen begrenzen das unmittelbare Potenzial, doch staatliche Investitionen in Verkehrskorridore versprechen breitere adressierbare Märkte nach 2028.