Tamanho e Participação do Mercado de Imóveis para Data Centers na América do Sul - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Imóveis para Data Centers na América do Sul

A Expansão da Nuvem em Hiperescala Impulsiona o Crescimento da Capacidade dos Data Centers

A América do Sul não está mais sendo tratada como um mercado de construção lento e futuro pelas plataformas globais de nuvem. Grandes pré-compromissos estão mudando a forma como os operadores planejam a entrega de terrenos, energia e estruturas no mercado de imóveis para data centers na América do Sul. O plano da Ascenty para 2026 de adicionar 150 MW de capacidade focada em inteligência artificial em 4 novas instalações no estado de São Paulo mostra com que rapidez os roteiros dos provedores estão agora se alinhando com a demanda em larga escala de inteligência artificial e nuvem^{[2]Ascenty, "Ascenty Secures 150 Megawatts of New AI Contracts," Ascenty Press Release, ascenty.com}. Negócios de hiperescala de grande porte também removem uma parcela significativa de terrenos com energia disponível do conjunto que inquilinos menores podem acessar. Isso reduz a vacância efetiva e fortalece a precificação para provedores que já controlam campi prontos para a rede elétrica. Também torna a seleção de locais mais estratégica no mercado de imóveis para data centers na América do Sul, porque um campus com energia segura e entrega rápida agora tem mais valor do que um local maior com cronograma de utilidade incerto.

A Migração Corporativa para Colocação Aumenta a Demanda por Arrendamento

A migração corporativa para colocação está se tornando uma característica estrutural do mercado de imóveis para data centers na América do Sul, em vez de uma preferência temporária de fornecimento. A colocação detinha uma participação de 51,40% em 2025, e a propriedade arrendada detinha 77,30%, indicando o quanto os clientes já se afastaram da posse direta de infraestrutura. As empresas estão optando pela capacidade arrendada porque ela lhes dá acesso a resfriamento moderno, padrões de tempo de atividade mais elevados e implantação mais rápida sem imobilizar capital em um único local próprio. Essa mudança é especialmente relevante para cargas de trabalho de inteligência artificial, onde o custo e a complexidade operacional de construir internamente estão aumentando. O resultado é uma base de inquilinos mais ampla que agora inclui usuários corporativos tradicionais, instituições reguladas e organizações com ambientes mistos de nuvem e locais. Também está impulsionando a demanda por arrendamento em cidades secundárias, onde clusters corporativos menores, mas mal atendidos, desejam capacidade confiável próxima às operações.

Políticas de Soberania de Dados Impulsionam Investimentos Locais em Data Centers

O apoio político tornou-se um impulsionador direto de demanda para o mercado de imóveis para data centers na América do Sul, especialmente no Brasil. A Medida Provisória nº 1.318/2025 criou um marco de política nacional mais sólido para data centers e priorizou o acesso à energia para o setor. O caminho legislativo também mostra que o processamento local de cargas de trabalho estratégicas e sensíveis está passando de uma preferência para um requisito mais formal no Brasil. Isso cria um piso de demanda doméstica duradouro que é menos exposto aos ciclos normais de gastos com nuvem. Também ressalta a importância de instalações neutras em relação a operadoras que possam suportar cargas de trabalho do setor público e reguladas sob condições estritas de hospedagem local. Como resultado, a política está fazendo mais do que apoiar o crescimento; também está moldando onde a nova capacidade é construída e quais operadores estão melhor posicionados para capturar a demanda.

Restrições de Energia Aumentam a Demanda por Instalações de Alta Densidade

O acesso à rede elétrica tornou-se um dos diferenciadores mais claros no mercado de imóveis para data centers na América do Sul. Onde a energia é mais difícil de garantir, os operadores estão se concentrando em instalações que extraem mais valor computacional de cada metro quadrado e de cada watt aprovado. O plano de desenvolvimento de Sumaré da Ascenty, construído em torno de cargas de trabalho de inteligência artificial em larga escala, reflete essa mudança em direção a campi projetados para maior densidade de racks e gerenciamento térmico mais avançado. Isso está elevando o prêmio para instalações que podem suportar implantações de alta densidade desde o primeiro dia. Também está ampliando a lacuna entre edifícios de colocação padrão e locais que podem atender às necessidades de desempenho de nível de inteligência artificial sem grandes reformas. Na prática, isso significa que o mercado de imóveis para data centers na América do Sul está recompensando os pioneiros que garantiram energia, terrenos e capacidade de transformadores antes que os gargalos de utilidade se tornassem mais graves.

Instabilidade da Rede Elétrica e Altos Custos de Eletricidade Aumentam as Despesas Operacionais

A entrega de energia continua sendo um problema mais imediato do que a geração de energia para o mercado de imóveis para data centers na América do Sul. No Brasil, a demanda está concentrada em áreas onde os sistemas de transmissão não foram construídos para suportar cargas grandes e contínuas de infraestrutura digital. No Chile, o problema é menos a falta de energia renovável do que a capacidade de entregar essa energia de forma eficiente aos principais nós de demanda. A eletricidade continua sendo um dos maiores itens de custo operacional para provedores de colocação, e as oscilações de custo afetam diretamente as premissas de margem para novos campi. Essas pressões importam ainda mais para instalações orientadas à inteligência artificial porque a maior densidade de racks aumenta tanto o consumo de energia quanto a intensidade do resfriamento. A incerteza na rede elétrica, portanto, retarda as decisões de desenvolvimento, eleva o valor das conexões de utilidade aprovadas e adiciona mais uma camada de risco à economia dos locais em todo o mercado de imóveis para data centers na América do Sul.

Escassez de Terrenos nas Principais Áreas Metropolitanas Limita Novos Desenvolvimentos

A escassez de terrenos está se tornando um limite real para a expansão nos principais corredores que ancoram o mercado de imóveis para data centers na América do Sul. A região metropolitana de São Paulo e o corredor da Grande Santiago continuam sendo os locais mais desejáveis, mas ambos enfrentam disponibilidade de terrenos mais restrita e ciclos de aprovação mais longos. O desafio não é apenas o acesso a terrenos, mas também a liberação de zoneamento, licenças ambientais e infraestrutura que possa suportar instalações de alta carga. Essa combinação torna o desenvolvimento greenfield de grande porte mais difícil nos nós mais maduros. Também aumenta o valor dos operadores que garantiram grandes parcelas antes de 2025 e ainda têm uma pista faseada para expandir ao longo de muitos anos. Uma consequência direta é que mais capital está se movendo em direção a cidades secundárias, onde os desenvolvedores ainda podem combinar terrenos, energia e escala futura de campus em uma única tese de investimento.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade: A Colocação Ancora em Meio à Diferenciação Estrutural entre Camadas

A colocação detinha uma participação de 51,40% do mercado de imóveis para data centers na América do Sul em 2025, e continua sendo o tipo de propriedade mais estabelecido em toda a presença regional. Sua força vem de hubs neutros em relação a operadoras que combinam demanda corporativa, acesso à nuvem e interconexão densa de uma forma difícil de replicar em outro lugar. Esses ativos ganham valor à medida que mais inquilinos se juntam ao ecossistema, o que torna a profundidade de ocupação tão importante quanto a capacidade física. A Equinix inaugurou o SP6 na Grande São Paulo em 2026 com um investimento de 114 milhões de USD, reforçando o papel dos campi de interconexão premium no mercado de imóveis para data centers na América do Sul. O segmento de colocação também se beneficia da demanda dos clientes por estruturas de contrato flexíveis, especialmente onde as empresas desejam adjacência à nuvem sem se comprometer com imóveis próprios.

As propriedades de hiperescala estão se tornando uma classe de investimento mais distinta dentro do mercado de imóveis para data centers na América do Sul. Grandes campi com potencial de expansão em múltiplas fases estão atraindo os maiores compromissos porque podem suportar longos prazos de entrega, maior densidade e planejamento de utilidades personalizado. As propriedades de data centers de borda têm projeção de crescimento a um CAGR de 10,20%, tornando-as o tipo de propriedade de crescimento mais rápido dentro do tamanho do mercado de imóveis para data centers na América do Sul até 2031. Seu apelo decorre de casos de uso de baixa latência vinculados ao 5G, aplicações distribuídas e cargas de trabalho que não podem ser confinadas às principais metrópoles. Os formatos modulares também estão ganhando força porque podem encurtar os ciclos de implantação em mercados onde campi permanentes e de grande escala levam mais tempo para obter licenças e energização. Ao mesmo tempo, os formatos de propriedade de propriedade corporativa tradicional estão perdendo importância relativa à medida que os clientes transferem gastos para ambientes arrendados que já suportam padrões modernos de desempenho e resiliência.

Por Propriedade: A Infraestrutura Arrendada Define a Lógica de Capital do Mercado

A propriedade arrendada representou uma participação de 77,30% do Mercado de Imóveis para Data Centers na América do Sul em 2025 e tem projeção de registrar um CAGR de 7,90% ao longo do período de previsão. Empresas e clientes de nuvem preferem cada vez mais arrendar capacidade de data center em vez de possuir a propriedade subjacente. Isso reduz as necessidades de capital inicial e diminui a exposição a erros de projeto, atrasos na rede elétrica e obsolescência tecnológica. Também permite que os inquilinos contratem em torno de densidade de energia e níveis de serviço, em vez de vincular decisões a um único edifício próprio. No mercado de imóveis para data centers na América do Sul, essa flexibilidade tornou-se mais importante à medida que as cargas de trabalho de inteligência artificial exigem implantação mais rápida e infraestrutura mais especializada do que as salas de servidores legadas podem fornecer.

As instalações ocupadas pelo proprietário ainda importam em um conjunto limitado de casos de uso. Órgãos governamentais, operadoras de telecomunicações e algumas instituições financeiras continuam mantendo parte de sua base computacional sob controle direto por razões de segurança, conformidade ou operacionais. Mesmo assim, muitos desses usuários estão migrando para modelos operacionais híbridos que combinam ambientes próprios com capacidade arrendada para nuvem, inteligência artificial e cargas de trabalho elásticas. Isso significa que o segmento ocupado pelo proprietário não está desaparecendo, mas está perdendo peso estratégico em relação à oferta arrendada. O mercado de imóveis para data centers na América do Sul está, portanto, tornando-se mais orientado pelas finanças, com visibilidade de arrendamento de longo prazo, acesso a utilidades e escalabilidade de campus tendo maior peso do que a simples propriedade de edifícios.

Por Porte da Empresa: Grandes Empresas Lideram, Pequenas e Médias Empresas Aceleram

As grandes empresas detinham uma participação de 70,20% do mercado de imóveis para data centers na América do Sul em 2025, o que confirma que a base de receita atual ainda está ancorada por compromissos de grande escala. Esses clientes assinam contratos maiores, consomem mais energia e frequentemente exigem padrões mais rigorosos de interconexão e segurança do que usuários menores. Sua importância permanecerá elevada porque incluem grandes bancos, empresas de telecomunicações, plataformas de software e inquilinos globais de nuvem. Mesmo assim, as pequenas e médias empresas têm projeção de crescimento a um CAGR de 8,80% até 2031, tornando-as o grupo de demanda de movimentação mais rápida. Essa mudança reflete melhores economias de nuvem, adoção digital mais ampla e maior aceitação de infraestrutura terceirizada entre empresas que anteriormente dependiam de salas internas ou pequenos arranjos de hospedagem.

A demanda das pequenas e médias empresas também está mudando a distribuição geográfica do mercado de imóveis para data centers na América do Sul. O crescimento é cada vez mais visível em cidades secundárias, onde empresas locais desejam infraestrutura próxima, menor latência e tamanhos de arrendamento mais flexíveis. Nesses mercados, os operadores podem construir instalações menores com múltiplos inquilinos e ainda capturar ocupação atrativa porque a oferta permanece mais escassa do que nos maiores hubs. As grandes empresas, por outro lado, estão se consolidando em menos acordos maiores que lhes conferem maior alavancagem comercial e mais espaço para escalar. Isso cria uma estratégia de provedor dividida, na qual alguns operadores buscam contratos âncora acima de 10 MW, enquanto outros visam blocos de colocação de varejo mais próximos de clusters corporativos. O resultado é um perfil de demanda mais estratificado que amplia a base de clientes sem deslocar o domínio dos maiores compradores.

Nota: Participações de segmentos de todos os segmentos individuais disponíveis mediante compra do relatório

Por Usuários Finais: Tecnologia da Informação e Telecomunicações Domina Enquanto Serviços Bancários, Financeiros e de Seguros Redefine sua Presença em Dados

Tecnologia da informação e telecomunicações representaram uma participação de 45,90% do mercado de imóveis para data centers na América do Sul em 2025, tornando-os o principal grupo de usuários finais. Sua posição reflete um papel duplo no ecossistema, pois são tanto grandes inquilinos quanto grandes habilitadores de demanda para outros inquilinos. Plataformas de nuvem, provedores de software, operadoras de telecomunicações e empresas com uso intensivo de conectividade dependem de ambientes neutros em relação a operadoras para suportar a entrega de serviços. Isso cria um ciclo autorreforçador onde as mesmas instalações atraem tanto provedores de infraestrutura digital quanto as empresas que dependem deles. Dentro do mercado de imóveis para data centers na América do Sul, isso torna tecnologia da informação e telecomunicações a base da profundidade de ocupação e do valor de rede.

Serviços bancários, financeiros e de seguros tem projeção de crescimento a um CAGR de 9,30% até 2031, a taxa mais rápida entre os grupos de usuários finais. O segmento é impulsionado por requisitos de governança mais rigorosos, crescente adoção de nuvem, infraestrutura de pagamentos digitais e necessidades de detecção de fraudes baseadas em inteligência artificial. Esses usuários precisam de resiliência, controles de acesso e opções de hospedagem local que atendam aos requisitos de conformidade sem retardar a implantação. A demanda do governo e do setor público também está se expandindo à medida que os requisitos de dados soberanos apoiam o processamento e armazenamento domésticos. A área de saúde é menor hoje, mas seu papel está aumentando à medida que os fluxos de trabalho digitais de pacientes e a telemedicina exigem suporte de infraestrutura mais confiável. O restante do grupo de usuários finais, incluindo varejo, logística, mídia e fintech, está adicionando maior amplitude ao mercado de imóveis para data centers na América do Sul porque esses setores preferem cada vez mais instalações que combinam conectividade, segurança e energia escalável em um único ambiente de serviço.

Análise Geográfica

O Brasil detinha uma participação de 61,80% do mercado de imóveis para data centers na América do Sul em 2025, e continua sendo a âncora regional em investimentos, capacidade e atividade de operadores. O corredor de São Paulo ainda concentra a combinação mais profunda de interconexão, campi neutros em relação a operadoras, demanda corporativa e disponibilidade de nuvem na região. O Brasil também se beneficia do impulso político que confere ao setor um perfil nacional mais claro e um argumento mais sólido para a construção de infraestrutura de longo prazo. Ao mesmo tempo, o Brasil enfrenta a combinação mais difícil da região de congestionamento da rede elétrica, escassez de terrenos metropolitanos e crescente demanda por capacidade preparada para inteligência artificial. Essas pressões estão impulsionando investimentos para sub-regiões como o Nordeste e os nós do sul, onde as condições de energia e a disponibilidade de terrenos podem suportar a próxima fase do mercado de imóveis para data centers na América do Sul.

O Chile tem projeção de crescimento a um CAGR de 10,60% até 2031, tornando-o o segmento de país de crescimento mais rápido no mercado de imóveis para data centers na América do Sul ao longo do período de previsão. Seu apelo decorre da disponibilidade de energia renovável, forte conectividade e posição estratégica para fluxos de tráfego ao longo do corredor do Pacífico. A Scala Data Centers garantiu 328 milhões de USD em 2025 para construir 3 instalações de hiperescala e uma subestação de energia no Chile, o que mostra a escala de capital sendo direcionado a este mercado. O Chile também está atraindo grandes compromissos de acompanhamento de operadores que desejam inventário preparado para inteligência artificial próximo a Santiago e à infraestrutura de energia adjacente. A Colômbia é menor hoje, mas está se tornando mais relevante à medida que os operadores expandem as presença regional além dos dois mercados líderes.

A Colômbia está se beneficiando de uma diversificação regional mais ampla à medida que os provedores adicionam capacidade e profundidade de rede fora do Brasil e do Chile. A Equinix declarou em 2026 que a América Latina era sua região de crescimento mais rápido e mais dinâmica, e a empresa comprometeu 28 milhões de USD na Colômbia ao longo de 2025 e 2026^{[3]Equinix, "América Latina É a Região de Maior Crescimento e Mais Dinâmica Para a Equinix," Equinix Latin America Newsroom, newsroom.equinix.com}. A Argentina e o restante da América do Sul permanecem menores em escala atual, mas têm importância estratégica porque a demanda corporativa mal atendida pode suportar a expansão futura de colocação assim que energia, licenciamento e densidade de clientes se alinhem. Isso deixa o mercado de imóveis para data centers na América do Sul com uma hierarquia clara hoje, mas também deixa espaço para uma presença mais ampla em múltiplos países até o final do período de previsão.