Tamaño y Participación del Mercado Inmobiliario de Centros de Datos en América del Sur - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2026 - 2031)

Tendencias e Información del Mercado Inmobiliario de Centros de Datos en América del Sur

La Expansión de la Nube a Hiperescala Impulsa el Crecimiento de la Capacidad de los Centros de Datos

América del Sur ya no es tratada como un mercado de construcción lento y futuro por las plataformas de nube globales. Los grandes compromisos previos están cambiando la forma en que los operadores planifican la entrega de terrenos, energía y estructura en el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur. El plan de Ascenty para 2026 de añadir 150 MW de capacidad orientada a la inteligencia artificial en 4 nuevas instalaciones en el estado de São Paulo muestra con qué rapidez las hojas de ruta de los proveedores se están alineando ahora con la demanda de inteligencia artificial y nube a gran escala^{[2]Ascenty, "Ascenty Secures 150 Megawatts of New AI Contracts," Ascenty Press Release, ascenty.com}. Los acuerdos de hiperescala de gran envergadura también eliminan una parte significativa de los terrenos con suministro eléctrico del conjunto al que pueden acceder los inquilinos más pequeños. Eso reduce la vacancia efectiva y fortalece los precios para los proveedores que ya controlan campus con acceso a la red eléctrica. También hace que la selección de ubicaciones sea más estratégica en el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur, porque un campus con suministro eléctrico seguro y entrega rápida tiene ahora más valor que un sitio más grande con plazos de suministro inciertos.

El Desplazamiento Empresarial hacia la Colocación Aumenta la Demanda de Arrendamiento

El movimiento empresarial hacia la colocación se está convirtiendo en una característica estructural del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur, más que en una preferencia de aprovisionamiento temporal. La colocación representó una participación del 51,40% en 2025, y la propiedad arrendada representó el 77,30%, lo que indica hasta qué punto los clientes ya se han alejado de la propiedad directa de infraestructura. Las empresas están eligiendo la capacidad arrendada porque les da acceso a refrigeración moderna, estándares de tiempo de actividad más altos y una implementación más rápida sin inmovilizar capital en un único sitio propio. Este desplazamiento es especialmente relevante para las cargas de trabajo de inteligencia artificial, donde el costo y la complejidad operativa de la construcción interna están aumentando. El resultado es una base de inquilinos más amplia que ahora incluye usuarios empresariales tradicionales, instituciones reguladas y organizaciones con entornos mixtos de nube y locales. También está impulsando la demanda de arrendamiento hacia ciudades secundarias donde clústeres empresariales más pequeños pero desatendidos quieren capacidad confiable cerca de sus operaciones.

Las Políticas de Soberanía de Datos Impulsan las Inversiones Locales en Centros de Datos

El apoyo político se ha convertido en un impulsor directo de la demanda para el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur, especialmente en Brasil. La Medida Provisional N.° 1.318/2025 creó un marco de política nacional más sólido para los centros de datos y priorizó el acceso a la energía para el sector. La vía legislativa también muestra que el procesamiento local de cargas de trabajo estratégicas y sensibles está pasando de ser una preferencia a convertirse en un requisito más formal en Brasil. Eso crea un piso de demanda doméstica duradero que está menos expuesto a los ciclos normales de gasto en nube. También subraya la importancia de las instalaciones de operador neutro que pueden soportar cargas de trabajo del sector público y reguladas bajo estrictas condiciones de alojamiento local. Como resultado, la política está haciendo más que apoyar el crecimiento; también está determinando dónde se construye la nueva capacidad y qué operadores están mejor posicionados para capturar la demanda.

Las Restricciones de Energía Aumentan la Demanda de Instalaciones de Alta Densidad

El acceso a la red eléctrica se ha convertido en uno de los diferenciadores más claros en el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur. Donde la energía es más difícil de asegurar, los operadores se centran en instalaciones que extraen más valor informático de cada metro cuadrado y de cada vatio aprobado. El plan de desarrollo de Sumaré de Ascenty, construido en torno a cargas de trabajo de inteligencia artificial a gran escala, refleja este desplazamiento hacia campus diseñados para una mayor densidad de bastidores y una gestión térmica más avanzada. Eso está elevando la prima para las instalaciones que pueden soportar implementaciones de alta densidad desde el primer día. También está ampliando la brecha entre los edificios de colocación estándar y los sitios que pueden satisfacer las necesidades de rendimiento de nivel de inteligencia artificial sin grandes reformas. En la práctica, esto significa que el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur está recompensando a los pioneros que aseguraron energía, terrenos y capacidad de transformadores antes de que los cuellos de botella de los servicios públicos se volvieran más graves.

La Inestabilidad de la Red Eléctrica y los Altos Costos de Electricidad Aumentan los Gastos Operativos

El suministro de energía sigue siendo un problema más inmediato que la generación de energía para el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur. En Brasil, la demanda se concentra en áreas donde los sistemas de transmisión no fueron construidos para manejar cargas de infraestructura digital grandes y continuas. En Chile, el problema es menos la falta de energía renovable que la capacidad de entregar eficientemente esa energía a los principales nodos de demanda. La electricidad sigue siendo uno de los mayores costos operativos para los proveedores de colocación, y las fluctuaciones de costos afectan directamente los supuestos de margen para los nuevos campus. Estas presiones importan aún más para las instalaciones orientadas a la inteligencia artificial porque una mayor densidad de bastidores aumenta tanto el consumo de energía como la intensidad de la refrigeración. La incertidumbre en la red eléctrica, por lo tanto, ralentiza las decisiones de desarrollo, eleva el valor de las conexiones de servicios públicos aprobadas y añade otra capa de riesgo a la economía de los sitios en todo el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur.

La Escasez de Terrenos en las Principales Áreas Metropolitanas Limita los Nuevos Desarrollos

La escasez de terrenos se está convirtiendo en un límite real para la expansión en los principales corredores que anclan el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur. El área metropolitana de São Paulo y el corredor del Gran Santiago siguen siendo las ubicaciones más deseables, pero ambas enfrentan una disponibilidad de sitios más ajustada y ciclos de aprobación más largos. El desafío no es solo el acceso a terrenos, sino también a la autorización de zonificación, los permisos ambientales y la infraestructura que puede soportar instalaciones de alta carga. Esta combinación hace que el desarrollo de grandes proyectos en terrenos sin urbanizar sea más difícil en los nodos más maduros. También aumenta el valor de los operadores que aseguraron grandes parcelas antes de 2025 y aún tienen una trayectoria de expansión por fases durante muchos años. Una consecuencia directa es que más capital se está dirigiendo hacia ciudades secundarias donde los desarrolladores aún pueden combinar terrenos, energía y escala futura de campus en una única tesis de inversión.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Por Tipo de Propiedad: La Colocación Ancla el Mercado en Medio de una Diferenciación Estructural entre Niveles

La colocación representó una participación del 51,40% del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur en 2025, y sigue siendo el tipo de propiedad más consolidado en toda la huella regional. Su fortaleza proviene de los centros de operador neutro que combinan la demanda empresarial, el acceso a la nube y la interconexión densa de una manera difícil de replicar en otros lugares. Estos activos ganan valor a medida que más inquilinos se unen al ecosistema, lo que hace que la profundidad de ocupación sea tan importante como la capacidad física. Equinix inauguró SP6 en el Gran São Paulo en 2026 con una inversión de 114 millones USD, reforzando el papel de los campus de interconexión premium en el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur. El segmento de colocación también se beneficia de la demanda de los clientes de estructuras de contratos flexibles, especialmente donde las empresas quieren proximidad a la nube sin comprometerse con bienes raíces propios.

Las propiedades de hiperescala se están convirtiendo en una clase de inversión más diferenciada dentro del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur. Los grandes campus con potencial de expansión en múltiples fases están atrayendo los mayores compromisos porque pueden soportar largos plazos de entrega, mayor densidad y planificación de servicios públicos a medida. Se proyecta que las propiedades de centros de datos perimetrales crecerán a una CAGR del 10,20%, convirtiéndolas en el tipo de propiedad de más rápido crecimiento dentro del tamaño del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur hasta 2031. Su atractivo proviene de casos de uso de baja latencia vinculados al 5G, las aplicaciones distribuidas y las cargas de trabajo que no pueden confinarse a las principales áreas metropolitanas. Los formatos modulares también están ganando terreno porque pueden acortar los ciclos de implementación en mercados donde los campus permanentes a gran escala tardan más en obtener permisos y energizarse. Al mismo tiempo, los formatos de propiedad empresarial tradicional están perdiendo importancia relativa a medida que los clientes desplazan el gasto hacia entornos arrendados que ya soportan estándares modernos de rendimiento y resiliencia.

Por Propiedad: La Infraestructura Arrendada Define la Lógica de Capital del Mercado

La propiedad arrendada representó una participación del 77,30% del Mercado Inmobiliario de Centros de Datos en América del Sur en 2025 y se proyecta que registrará una CAGR del 7,90% durante el período de pronóstico. Las empresas y los clientes de nube prefieren cada vez más arrendar capacidad de centros de datos en lugar de ser propietarios de la propiedad subyacente. Esto reduce las necesidades de capital inicial y reduce la exposición a errores de diseño, retrasos en la red eléctrica y obsolescencia tecnológica. También permite a los inquilinos contratar en torno a la densidad de energía y los niveles de servicio, en lugar de vincular las decisiones a un único edificio propio. En el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur, esa flexibilidad se ha vuelto más importante a medida que las cargas de trabajo de inteligencia artificial requieren una implementación más rápida y una infraestructura más especializada de la que pueden proporcionar las salas de servidores heredadas.

Las instalaciones ocupadas por el propietario siguen siendo relevantes en un conjunto limitado de casos de uso. Los organismos gubernamentales, los operadores de telecomunicaciones y algunas instituciones financieras continúan manteniendo parte de su base informática bajo control directo por razones de seguridad, cumplimiento normativo u operativas. Aun así, muchos de estos usuarios están avanzando hacia modelos operativos híbridos que combinan entornos propios con capacidad arrendada para cargas de trabajo de nube, inteligencia artificial y elásticas. Esto significa que el segmento ocupado por el propietario no está desapareciendo, pero está perdiendo peso estratégico en relación con la oferta arrendada. El mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur se está volviendo, por lo tanto, más impulsado por las finanzas, con la visibilidad de arrendamiento a largo plazo, el acceso a servicios públicos y la escalabilidad del campus teniendo mayor peso que la simple propiedad de edificios.

Por Tamaño de Empresa: Las Grandes Empresas Lideran, las Pequeñas y Medianas Empresas Aceleran

Las grandes empresas representaron una participación del 70,20% del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur en 2025, lo que confirma que la base de ingresos actual sigue estando anclada por compromisos a gran escala. Estos clientes firman contratos más grandes, consumen más energía y a menudo requieren estándares de interconexión y seguridad más sólidos que los usuarios más pequeños. Su importancia seguirá siendo alta porque incluyen grandes bancos, empresas de telecomunicaciones, plataformas de software e inquilinos de nube globales. Aun así, se proyecta que las pequeñas y medianas empresas crecerán a una CAGR del 8,80% hasta 2031, convirtiéndolas en el grupo de demanda de más rápido movimiento. Ese desplazamiento refleja una mejor economía de la nube, una adopción digital más amplia y una mayor aceptación de la infraestructura externalizada entre empresas que anteriormente dependían de salas internas o pequeños acuerdos de alojamiento.

La demanda de las pequeñas y medianas empresas también está cambiando la distribución geográfica del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur. El crecimiento es cada vez más visible en ciudades secundarias donde las empresas locales quieren infraestructura cercana, menor latencia y tamaños de arrendamiento más flexibles. En estos mercados, los operadores pueden construir instalaciones multiinquilino más pequeñas y aun así capturar una ocupación atractiva porque la oferta sigue siendo más escasa que en los principales centros. Las grandes empresas, por el contrario, se están consolidando en menos acuerdos más grandes que les otorgan mayor apalancamiento comercial y más margen para escalar. Esto crea una estrategia de proveedor dividida en la que algunos operadores persiguen contratos ancla superiores a 10 MW, mientras que otros apuntan a bloques de colocación minorista más cercanos a los clústeres empresariales. El resultado es un perfil de demanda más estratificado que amplía la base de clientes sin desplazar el dominio de los compradores más grandes.

Por Usuarios Finales: Tecnología de la Información y Telecomunicaciones Domina Mientras la Banca, los Servicios Financieros y los Seguros Redefinen su Huella de Datos

La tecnología de la información y las telecomunicaciones representaron una participación del 45,90% del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur en 2025, convirtiéndolas en el grupo de usuarios finales líder. Su posición refleja un doble papel en el ecosistema porque son tanto grandes inquilinos como grandes habilitadores de demanda para otros inquilinos. Las plataformas de nube, los proveedores de software, los operadores de telecomunicaciones y las empresas con alta dependencia de la conectividad dependen de entornos de operador neutro para soportar la prestación de servicios. Eso crea un ciclo de autorrefuerzo donde las mismas instalaciones atraen tanto a proveedores de infraestructura digital como a las empresas que dependen de ellos. Dentro del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur, esto convierte a la tecnología de la información y las telecomunicaciones en la base de la profundidad de ocupación y el valor de la red.

Se proyecta que la banca, los servicios financieros y los seguros crecerán a una CAGR del 9,30% hasta 2031, la tasa más rápida entre los grupos de usuarios finales. El segmento está siendo impulsado por requisitos de gobernanza más estrictos, una creciente adopción de la nube, infraestructura de pagos digitales y necesidades de detección de fraude basadas en inteligencia artificial. Estos usuarios necesitan resiliencia, controles de acceso y opciones de alojamiento local que cumplan con los requisitos de cumplimiento normativo sin ralentizar la implementación. La demanda del gobierno y el sector público también se está expandiendo a medida que los requisitos de datos soberanos apoyan el procesamiento y almacenamiento doméstico. La atención médica es más pequeña hoy, pero su papel está aumentando a medida que los flujos de trabajo digitales de pacientes y la telemedicina requieren un soporte de infraestructura más confiable. El resto del grupo de usuarios finales, incluidos el comercio minorista, la logística, los medios de comunicación y el fintech, está añadiendo mayor amplitud al mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur porque estos sectores prefieren cada vez más instalaciones que combinen conectividad, seguridad y energía escalable en un único entorno de servicio.

Análisis Geográfico

Brasil representó una participación del 61,80% del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur en 2025, y sigue siendo el ancla regional en inversión, capacidad y actividad de operadores. El corredor de São Paulo sigue concentrando la combinación más profunda de interconexión, campus de operador neutro, demanda empresarial y disponibilidad de nube en la región. Brasil también se beneficia del impulso político que otorga al sector un perfil nacional más claro y un argumento más sólido para la construcción de infraestructura a largo plazo. Al mismo tiempo, Brasil enfrenta la combinación más difícil de la región de congestión en la red eléctrica, escasez de terrenos metropolitanos y creciente demanda de capacidad preparada para la inteligencia artificial. Esas presiones están impulsando la inversión hacia subregiones como el Noreste y los nodos del sur, donde las condiciones energéticas y la disponibilidad de terrenos pueden soportar la próxima fase del mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur.

Se proyecta que Chile crecerá a una CAGR del 10,60% hasta 2031, convirtiéndolo en el segmento de país de más rápido crecimiento en el mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur durante el período de pronóstico. Su atractivo proviene de la disponibilidad de energía renovable, la sólida conectividad y una posición estratégica para los flujos de tráfico a lo largo del corredor del Pacífico. Scala Data Centers aseguró 328 millones USD en 2025 para construir 3 instalaciones de hiperescala y una subestación eléctrica en Chile, lo que muestra la escala del capital que se dirige a este mercado. Chile también está atrayendo grandes compromisos de seguimiento de operadores que quieren inventario preparado para la inteligencia artificial cerca de Santiago e infraestructura eléctrica adyacente. Colombia es más pequeña hoy, pero se está volviendo más relevante a medida que los operadores amplían su huella regional más allá de los dos mercados líderes.

Colombia se está beneficiando de una diversificación regional más amplia a medida que los proveedores añaden capacidad y profundidad de red fuera de Brasil y Chile. Equinix declaró en 2026 que América Latina era su región de más rápido crecimiento y más dinámica, y la empresa comprometió 28 millones USD en Colombia durante 2025 y 2026^{[3]Equinix, "América Latina É a Região de Maior Crescimento e Mais Dinâmica Para a Equinix," Equinix Latin America Newsroom, newsroom.equinix.com}. Argentina y el resto de América del Sur siguen siendo más pequeños en escala actual, pero tienen importancia estratégica porque la demanda empresarial insatisfecha puede soportar una futura expansión de la colocación una vez que la energía, los permisos y la densidad de clientes se alineen. Esto deja al mercado inmobiliario de centros de datos en América del Sur con una jerarquía clara hoy, pero también deja espacio para una huella multinacional más amplia al final del período de pronóstico.