Taille et part du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud - Analyse de la croissance, tendances et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud

L'expansion hyperscale du cloud stimule la croissance de la capacité des centres de données

L'Amérique du Sud n'est plus considérée comme un marché de déploiement lent et futur par les plateformes cloud mondiales. Les grands engagements préalables modifient la façon dont les opérateurs planifient la livraison de terrains, d'énergie et de structures sur le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud. Le plan d'Ascenty pour 2026 visant à ajouter 150 MW de capacité axée sur l'IA dans 4 nouvelles installations dans l'État de São Paulo montre à quelle vitesse les feuilles de route des fournisseurs s'alignent désormais sur la demande à grande échelle en matière d'IA et de cloud^{[2]Ascenty, "Ascenty Secures 150 Megawatts of New AI Contracts," Ascenty Press Release, ascenty.com}. Les très grands contrats hyperscale retirent également une part significative des terrains alimentés en énergie du pool accessible aux locataires plus modestes. Cela resserre la vacance effective et renforce la tarification pour les fournisseurs qui contrôlent déjà des campus raccordés au réseau. Cela rend également la sélection de sites plus stratégique sur le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud, car un campus disposant d'une alimentation électrique sécurisée et d'une livraison rapide a désormais plus de valeur qu'un site plus grand avec un calendrier de raccordement incertain.

Le passage des entreprises à la colocation accroît la demande de location

Le mouvement des entreprises vers la colocation devient une caractéristique structurelle du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud plutôt qu'une préférence d'approvisionnement temporaire. La colocation représentait une part de 51,40 % en 2025, et la détention par location représentait 77,30 %, ce qui indique à quel point les clients se sont déjà éloignés de la propriété directe d'infrastructures. Les entreprises choisissent la capacité louée parce qu'elle leur donne accès à un refroidissement moderne, à des normes de disponibilité plus élevées et à un déploiement plus rapide sans immobiliser du capital dans un site unique en propriété. Ce changement est particulièrement pertinent pour les charges de travail IA, où le coût et la complexité opérationnelle de la construction en interne augmentent. Il en résulte une base de locataires plus large qui comprend désormais les utilisateurs d'entreprises traditionnelles, les institutions réglementées et les organisations disposant d'environnements mixtes cloud et sur site. Cela pousse également la demande de location vers les villes secondaires où des pôles d'entreprises plus petits mais mal desservis souhaitent une capacité fiable à proximité de leurs opérations.

Les politiques de souveraineté des données stimulent les investissements locaux dans les centres de données

Le soutien politique est devenu un moteur direct de la demande pour le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud, notamment au Brésil. La Mesure Provisoire n° 1.318/2025 a créé un cadre politique national plus solide pour les centres de données et a accordé la priorité à l'accès à l'énergie pour le secteur. Le processus législatif montre également que le traitement local des charges de travail stratégiques et sensibles passe d'une préférence à une exigence plus formelle au Brésil. Cela crée un plancher de demande intérieure durable, moins exposé aux cycles normaux de dépenses cloud. Cela souligne également l'importance des installations neutres vis-à-vis des opérateurs, capables de prendre en charge les charges de travail du secteur public et réglementées dans des conditions d'hébergement local strictes. En conséquence, la politique fait plus que soutenir la croissance ; elle façonne également l'emplacement des nouvelles capacités et les opérateurs les mieux positionnés pour capter la demande.

Les contraintes énergétiques accroissent la demande d'installations à haute densité

L'accès au réseau électrique est devenu l'un des facteurs de différenciation les plus clairs sur le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud. Là où l'énergie est plus difficile à obtenir, les opérateurs se concentrent sur des installations qui extraient davantage de valeur informatique de chaque mètre carré et de chaque watt approuvé. Le plan de développement d'Ascenty à Sumaré, conçu autour de charges de travail IA à grande échelle, reflète ce glissement vers des campus conçus pour une densité de baies plus élevée et une gestion thermique plus avancée. Cela fait monter la prime pour les installations capables de prendre en charge des déploiements à haute densité dès le premier jour. Cela élargit également l'écart entre les bâtiments de colocation standard et les sites capables de répondre aux besoins de performance de niveau IA sans rénovations majeures. En pratique, cela signifie que le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud récompense les premiers entrants qui ont sécurisé l'énergie, les terrains et la capacité en transformateurs avant que les goulets d'étranglement des réseaux de distribution ne deviennent plus sévères.

L'instabilité du réseau et les coûts élevés de l'électricité augmentent les charges d'exploitation

La distribution de l'énergie reste un problème plus immédiat que la production d'énergie pour le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud. Au Brésil, la demande est concentrée dans des zones où les systèmes de transport n'ont pas été conçus pour supporter de grandes charges continues d'infrastructures numériques. Au Chili, le problème est moins un manque d'énergie renouvelable que la capacité à acheminer efficacement cette énergie vers les principaux nœuds de demande. L'électricité reste l'un des postes de coûts d'exploitation les plus importants pour les fournisseurs de colocation, et les variations de coûts affectent directement les hypothèses de marge pour les nouveaux campus. Ces pressions sont d'autant plus importantes pour les installations orientées IA que la densité de baies plus élevée augmente à la fois la consommation d'énergie et l'intensité du refroidissement. L'incertitude du réseau ralentit donc les décisions de développement, accroît la valeur des raccordements aux réseaux approuvés et ajoute une couche supplémentaire de risque à l'économie des sites sur l'ensemble du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud.

La rareté des terrains dans les zones métropolitaines centrales limite les nouveaux développements

La rareté des terrains devient un véritable plafond à l'expansion dans les principaux corridors qui ancrent le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud. La zone métropolitaine de São Paulo et le corridor du Grand Santiago restent les emplacements les plus recherchés, mais tous deux font face à une disponibilité foncière plus restreinte et à des cycles d'approbation plus longs. Le défi ne réside pas seulement dans l'accès au foncier, mais aussi dans l'obtention des autorisations de zonage, des permis environnementaux et des infrastructures capables de supporter des installations à forte charge. Cette combinaison rend le développement de grands projets en terrain vierge plus difficile dans les nœuds les plus matures. Cela accroît également la valeur des opérateurs qui ont sécurisé de grandes parcelles avant 2025 et disposent encore d'une capacité d'expansion progressive sur de nombreuses années. Une conséquence directe est que davantage de capitaux se dirigent vers les villes secondaires où les promoteurs peuvent encore combiner foncier, énergie et échelle future de campus dans une seule thèse d'investissement.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type de propriété : la colocation s'impose au milieu d'une différenciation structurelle entre les niveaux

La colocation représentait une part de 51,40 % du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud en 2025, et elle reste le type de propriété le plus établi dans l'ensemble de l'empreinte régionale. Sa force provient des hubs neutres vis-à-vis des opérateurs qui combinent la demande des entreprises, l'accès au cloud et une interconnexion dense d'une manière difficile à reproduire ailleurs. Ces actifs prennent de la valeur à mesure que davantage de locataires rejoignent l'écosystème, ce qui rend la profondeur d'occupation aussi importante que la capacité physique. Equinix a ouvert SP6 dans le Grand São Paulo en 2026 avec un investissement de 114 millions USD, renforçant le rôle des campus d'interconnexion premium sur le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud. Le segment de la colocation bénéficie également de la demande des clients pour des structures contractuelles flexibles, notamment lorsque les entreprises souhaitent une proximité avec le cloud sans s'engager dans l'immobilier en propriété.

Les propriétés hyperscale deviennent une classe d'investissement plus distincte au sein du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud. Les grands campus offrant un potentiel d'expansion en plusieurs phases attirent les engagements les plus importants car ils peuvent supporter de longs délais de livraison, une densité plus élevée et une planification des réseaux sur mesure. Les propriétés de centres de données en périphérie devraient croître à un CAGR de 10,20 %, ce qui en fait le type de propriété à la croissance la plus rapide au sein de la taille du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud jusqu'en 2031. Leur attrait découle des cas d'usage à faible latence liés à la 5G, aux applications distribuées et aux charges de travail qui ne peuvent pas être confinées aux métropoles principales. Les formats modulaires gagnent également du terrain car ils peuvent raccourcir les cycles de déploiement sur des marchés où les grands campus permanents prennent plus de temps à obtenir les autorisations et à être mis sous tension. Dans le même temps, les formats de propriété traditionnels appartenant aux entreprises perdent de leur importance relative à mesure que les clients transfèrent leurs dépenses vers des environnements loués qui prennent déjà en charge les normes modernes de performance et de résilience.

Par mode de détention : l'infrastructure louée définit la logique capitalistique du marché

La détention par location représentait une part de 77,30 % du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud en 2025 et devrait enregistrer un CAGR de 7,90 % sur la période de prévision. Les entreprises et les clients cloud préfèrent de plus en plus louer de la capacité de centres de données plutôt que de posséder la propriété sous-jacente. Cela réduit les besoins en capital initial et limite l'exposition aux erreurs de conception, aux retards de raccordement au réseau et à l'obsolescence technologique. Cela permet également aux locataires de contractualiser autour de la densité de puissance et des niveaux de service, plutôt que de lier les décisions à un seul bâtiment en propriété. Sur le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud, cette flexibilité est devenue plus importante à mesure que les charges de travail IA nécessitent un déploiement plus rapide et une infrastructure plus spécialisée que ce que les salles de serveurs traditionnelles peuvent fournir.

Les installations occupées par leur propriétaire restent pertinentes dans un ensemble limité de cas d'usage. Les organismes gouvernementaux, les opérateurs de télécommunications et certaines institutions financières continuent de maintenir une partie de leur base informatique sous contrôle direct pour des raisons de sécurité, de conformité ou d'exploitation. Même ainsi, beaucoup de ces utilisateurs évoluent vers des modèles d'exploitation hybrides qui combinent des environnements en propriété avec une capacité louée pour le cloud, l'IA et les charges de travail élastiques. Cela signifie que le segment des installations occupées par leur propriétaire ne disparaît pas, mais perd du poids stratégique par rapport à l'offre louée. Le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud devient donc davantage piloté par la finance, la visibilité des baux à long terme, l'accès aux réseaux et l'évolutivité des campus ayant plus de poids que la simple propriété immobilière.

Par taille d'entreprise : les grandes entreprises en tête, les petites et moyennes entreprises s'accélèrent

Les grandes entreprises représentaient une part de 70,20 % du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud en 2025, ce qui confirme que la base de revenus actuelle est encore ancrée par des engagements à grande échelle. Ces clients signent des contrats plus importants, consomment plus d'énergie et exigent souvent des normes d'interconnexion et de sécurité plus élevées que les utilisateurs plus modestes. Leur importance restera élevée car ils comprennent de grandes banques, des entreprises de télécommunications, des plateformes logicielles et des locataires cloud mondiaux. Même ainsi, les petites et moyennes entreprises devraient croître à un CAGR de 8,80 % jusqu'en 2031, ce qui en fait le segment de demande à la croissance la plus rapide. Ce glissement reflète une meilleure économie du cloud, une adoption numérique plus large et une plus grande acceptation des infrastructures externalisées parmi les entreprises qui s'appuyaient auparavant sur des salles internes ou de petits arrangements d'hébergement.

La demande des petites et moyennes entreprises modifie également la répartition géographique du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud. La croissance est de plus en plus visible dans les villes secondaires où les entreprises locales souhaitent une infrastructure de proximité, une latence plus faible et des tailles de bail plus flexibles. Sur ces marchés, les opérateurs peuvent construire des installations multi-locataires plus petites et capturer néanmoins une occupation attractive car l'offre reste plus mince que dans les plus grands hubs. Les grandes entreprises, en revanche, se consolident dans des accords moins nombreux mais plus importants qui leur confèrent un plus grand levier commercial et davantage de marge pour évoluer. Cela crée une stratégie de fournisseur à deux vitesses dans laquelle certains opérateurs recherchent des contrats d'ancrage supérieurs à 10 MW, tandis que d'autres ciblent des blocs de colocation de détail plus proches des pôles d'entreprises. Il en résulte un profil de demande plus stratifié qui élargit la base de clients sans déplacer la domination des plus grands acheteurs.

Par utilisateurs finaux : les technologies de l'information et les télécommunications dominent tandis que les services bancaires, financiers et d'assurance redéfinissent leur empreinte numérique

Les technologies de l'information et les télécommunications représentaient une part de 45,90 % du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud en 2025, ce qui en fait le principal groupe d'utilisateurs finaux. Leur position reflète un double rôle dans l'écosystème car ils sont à la fois des locataires majeurs et des facilitateurs majeurs de la demande pour les autres locataires. Les plateformes cloud, les fournisseurs de logiciels, les opérateurs de télécommunications et les entreprises à forte connectivité s'appuient toutes sur des environnements neutres vis-à-vis des opérateurs pour soutenir la prestation de services. Cela crée un cycle auto-renforçant où les mêmes installations attirent à la fois les fournisseurs d'infrastructures numériques et les entreprises qui en dépendent. Au sein du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud, cela fait des technologies de l'information et des télécommunications le fondement de la profondeur d'occupation et de la valeur du réseau.

Les services bancaires, financiers et d'assurance devraient croître à un CAGR de 9,30 % jusqu'en 2031, le taux le plus rapide parmi les groupes d'utilisateurs finaux. Le segment est porté par des exigences de gouvernance plus strictes, une adoption croissante du cloud, des infrastructures de paiement numérique et des besoins en détection de fraude pilotée par l'IA. Ces utilisateurs ont besoin de résilience, de contrôles d'accès et d'options d'hébergement local qui répondent aux exigences de conformité sans ralentir le déploiement. La demande du secteur gouvernemental et public s'étend également à mesure que les exigences en matière de données souveraines soutiennent le traitement et le stockage domestiques. Le secteur de la santé est plus modeste aujourd'hui, mais son rôle s'accroît à mesure que les flux de travail numériques des patients et la télémédecine nécessitent un soutien infrastructurel plus fiable. Le reste du pool d'utilisateurs finaux, comprenant le commerce de détail, la logistique, les médias et le fintech, apporte une plus grande diversité au marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud car ces secteurs préfèrent de plus en plus des installations qui combinent connectivité, sécurité et puissance évolutive dans un seul environnement de service.

Analyse géographique

Le Brésil représentait une part de 61,80 % du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud en 2025, et il reste l'ancre régionale en matière d'investissement, de capacité et d'activité des opérateurs. Le corridor de São Paulo concentre encore le mélange le plus profond d'interconnexion, de campus neutres vis-à-vis des opérateurs, de demande des entreprises et de disponibilité du cloud dans la région. Le Brésil bénéficie également d'une dynamique politique qui donne au secteur un profil national plus clair et un argumentaire plus solide pour le développement d'infrastructures à long terme. Dans le même temps, le Brésil fait face à la combinaison la plus difficile de la région : congestion du réseau, rareté des terrains en zone métropolitaine et demande croissante de capacité adaptée à l'IA. Ces pressions poussent les investissements vers des sous-régions telles que le Nord-Est et les nœuds du Sud où les conditions énergétiques et la disponibilité foncière peuvent soutenir la prochaine phase du marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud.

Le Chili devrait croître à un CAGR de 10,60 % jusqu'en 2031, ce qui en fait le segment pays à la croissance la plus rapide sur le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud sur la période de prévision. Son attrait découle de la disponibilité des énergies renouvelables, d'une forte connectivité et d'une position stratégique pour les flux de trafic le long du corridor Pacifique. Scala Data Centers a obtenu 328 millions USD en 2025 pour construire 3 installations hyperscale et un poste de transformation électrique au Chili, ce qui illustre l'ampleur des capitaux dirigés vers ce marché. Le Chili attire également de grands engagements de suivi d'opérateurs souhaitant disposer d'un inventaire adapté à l'IA près de Santiago et d'infrastructures électriques adjacentes. La Colombie est plus modeste aujourd'hui, mais elle devient de plus en plus pertinente à mesure que les opérateurs étendent leur empreinte régionale au-delà des deux marchés leaders.

La Colombie bénéficie d'une diversification régionale plus large à mesure que les fournisseurs ajoutent de la capacité et de la profondeur de réseau en dehors du Brésil et du Chili. Equinix a déclaré en 2026 que l'Amérique latine était sa région à la croissance la plus rapide et la plus dynamique, et la société s'est engagée à hauteur de 28 millions USD en Colombie sur 2025 et 2026^{[3]Equinix, "América Latina É a Região de Maior Crescimento e Mais Dinâmica Para a Equinix," Equinix Latin America Newsroom, newsroom.equinix.com}. L'Argentine et le reste de l'Amérique du Sud restent plus modestes en termes d'échelle actuelle, mais ils revêtent une importance stratégique car la demande des entreprises insuffisamment desservies peut soutenir une future expansion de la colocation une fois que l'énergie, les autorisations et la densité de clients s'aligneront. Cela laisse le marché immobilier des centres de données en Amérique du Sud avec une hiérarchie claire aujourd'hui, mais laisse également de la place pour une empreinte multi-pays plus large d'ici la fin de la période de prévision.