Marktgröße und Marktanteil des südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Markttrends und Einblicke

Hyperscale-Cloud-Expansion treibt das Wachstum der Rechenzentrums-Kapazität

Südamerika wird von globalen Cloud-Plattformen nicht mehr als langsamer, zukünftiger Ausbaumarkt betrachtet. Große Vorabverpflichtungen verändern die Art und Weise, wie Betreiber die Lieferung von Grundstücken, Strom und Gebäudehüllen im südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt planen. Ascentys Plan für 2026, 150 MW KI-fokussierter Kapazität in 4 neuen Einrichtungen im Bundesstaat São Paulo hinzuzufügen, zeigt, wie schnell sich die Roadmaps der Anbieter nun an der groß angelegten KI- und Cloud-Nachfrage ausrichten^[2]. Sehr große Hyperscale-Deals entziehen dem Pool, auf den kleinere Mieter zugreifen können, auch einen erheblichen Anteil an versorgten Grundstücken. Das verschärft den effektiven Leerstand und stärkt die Preisgestaltung für Anbieter, die bereits netzanschlussbereite Campusse kontrollieren. Es macht die Standortwahl im südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt auch strategischer, da ein Campus mit gesicherter Stromversorgung und schneller Lieferung nun mehr Wert trägt als ein größerer Standort mit unsicheren Versorgungszeiten.

Verlagerung von Unternehmen zu Colocation erhöht die Leasingnachfrage

Die Verlagerung von Unternehmen zu Colocation wird zu einem strukturellen Merkmal des südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts und nicht mehr nur zu einer vorübergehenden Beschaffungspräferenz. Colocation hielt 2025 einen Anteil von 51,40 % und gemietete Eigentümerschaft einen Anteil von 77,30 %, was zeigt, wie weit sich die Kunden bereits vom direkten Besitz von Infrastruktur entfernt haben. Unternehmen entscheiden sich für gemietete Kapazitäten, weil sie ihnen Zugang zu moderner Kühlung, höheren Verfügbarkeitsstandards und schnellerer Bereitstellung bieten, ohne Kapital in einem einzelnen eigenen Standort zu binden. Diese Verlagerung ist besonders relevant für KI-Arbeitslasten, bei denen die Kosten und die Betriebskomplexität des internen Aufbaus steigen. Das Ergebnis ist eine breitere Mieterbasis, die nun traditionelle Unternehmensnutzer, regulierte Institutionen und Organisationen mit gemischten Cloud- und On-Premises-Umgebungen umfasst. Sie treibt auch die Leasingnachfrage in Sekundärstädte, wo kleinere, aber unterversorgte Unternehmenscluster zuverlässige Kapazitäten in der Nähe ihrer Betriebe wünschen.

Datensouveränitätspolitik fördert lokale Rechenzentrumsinvestitionen

Die politische Unterstützung ist zu einem direkten Nachfragetreiber für den südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt geworden, insbesondere in Brasilien. Die Vorläufige Maßnahme Nr. 1.318/2025 schuf einen stärkeren nationalen politischen Rahmen für Rechenzentren und priorisierte den Energiezugang für den Sektor. Der Gesetzgebungsweg zeigt auch, dass die lokale Verarbeitung strategischer und sensibler Arbeitslasten in Brasilien von einer Präferenz zu einer formaleren Anforderung wird. Das schafft einen dauerhaften inländischen Nachfrageboden, der weniger den normalen Cloud-Ausgabenzyklen ausgesetzt ist. Es unterstreicht auch die Bedeutung von Carrier-neutralen Einrichtungen, die öffentliche und regulierte Arbeitslasten unter strengen lokalen Hosting-Bedingungen unterstützen können. Infolgedessen tut die Politik mehr als nur Wachstum zu unterstützen; sie gestaltet auch, wo neue Kapazitäten gebaut werden und welche Betreiber am besten positioniert sind, um die Nachfrage zu erfassen.

Stromengpässe erhöhen die Nachfrage nach Hochdichte-Einrichtungen

Der Netzzugang ist zu einem der deutlichsten Differenzierungsmerkmale im südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt geworden. Wo Strom schwerer zu sichern ist, konzentrieren sich Betreiber auf Einrichtungen, die aus jedem Quadratmeter und jedem genehmigten Watt mehr Rechenwert extrahieren. Ascentys Entwicklungsplan für Sumaré, der auf groß angelegte KI-Arbeitslasten ausgerichtet ist, spiegelt diese Verlagerung hin zu Campussen wider, die für höhere Rack-Dichte und fortschrittlicheres Wärmemanagement ausgelegt sind. Das erhöht den Aufpreis für Einrichtungen, die Hochdichte-Bereitstellungen von Anfang an unterstützen können. Es vergrößert auch die Lücke zwischen Standard-Colocation-Gebäuden und Standorten, die KI-gerechte Leistungsanforderungen ohne größere Nachrüstungen erfüllen können. In der Praxis bedeutet dies, dass der südamerikanische Rechenzentrums-Immobilienmarkt frühe Akteure belohnt, die Strom, Grundstücke und Transformatorkapazitäten gesichert haben, bevor die Versorgungsengpässe gravierender wurden.

Netzinstabilität und hohe Stromkosten erhöhen die Betriebskosten

Die Stromlieferung bleibt für den südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt ein unmittelbareres Problem als die Stromerzeugung. In Brasilien konzentriert sich die Nachfrage in Gebieten, in denen die Übertragungssysteme nicht für die Bewältigung großer, kontinuierlicher digitaler Infrastrukturlasten ausgelegt wurden. In Chile liegt das Problem weniger in einem Mangel an erneuerbarer Energie als vielmehr in der Fhigkeit, diese Energie effizient zu den wichtigsten Nachfrageknoten zu liefern. Strom bleibt einer der größten Betriebskostenposten für Colocation-Anbieter, und Kostenschwankungen wirken sich direkt auf die Margenannahmen für neue Campusse aus. Diese Belastungen sind für KI-orientierte Einrichtungen noch bedeutsamer, da eine höhere Rack-Dichte sowohl den Stromverbrauch als auch die Kühlintensität erhöht. Netzunsicherheit verlangsamt daher Entwicklungsentscheidungen, erhöht den Wert genehmigter Versorgungsanschlüsse und fügt den Standortökonomien im gesamten südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt eine weitere Risikoebene hinzu.

Grundstücksknappheit in zentralen Metropolgebieten begrenzt neue Entwicklungen

Grundstücksknappheit wird zu einer echten Wachstumsbeschränkung in den Hauptkorridoren, die den südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt verankern. Das Großraum São Paulo und der Großraum Santiago bleiben die begehrtesten Standorte, aber beide sehen sich mit einer engeren Standortverfügbarkeit und längeren Genehmigungszyklen konfrontiert. Die Herausforderung besteht nicht nur im Zugang zu Grundstücken, sondern auch in der Zonenfreigabe, Umweltgenehmigungen und Infrastruktur, die hochbelastete Einrichtungen unterstützen kann. Diese Kombination erschwert die großflächige Neuentwicklung in den reifsten Knoten. Sie erhöht auch den Wert von Betreibern, die vor 2025 große Parzellen gesichert haben und noch über eine phasenweise Erweiterungsmöglichkeit über viele Jahre verfügen. Eine direkte Folge ist, dass mehr Kapital in Sekundärstädte fließt, wo Entwickler Grundstücke, Strom und zukünftige Campus-Skalierung noch in einer einzigen Investitionsthese kombinieren können.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Colocation hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 51,40 % am südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt und bleibt der etablierteste Immobilientyp im gesamten regionalen Bestand. Seine Stärke kommt von Carrier-neutralen Hubs, die Unternehmensnachfrage, Cloud-Zugang und dichte Vernetzung auf eine Weise kombinieren, die anderswo schwer zu replizieren ist. Diese Vermögenswerte gewinnen an Wert, wenn mehr Mieter dem Ökosystem beitreten, was die Belegungstiefe genauso wichtig macht wie die physische Kapazität. Equinix eröffnete SP6 im Großraum São Paulo im Jahr 2026 mit einer Investition von 114 Millionen USD und stärkte damit die Rolle von Premium-Vernetzungscampussen im südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt. Das Colocation-Segment profitiert auch von der Kundennachfrage nach flexiblen Vertragsstrukturen, insbesondere dort, wo Unternehmen Cloud-Nähe wünschen, ohne sich an eigene Immobilien zu binden.

Hyperscale-Immobilien entwickeln sich zu einer eigenständigeren Anlageklasse innerhalb des südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts. Große Campusse mit mehrstufigem Erweiterungspotenzial ziehen die größten Verpflichtungen an, da sie lange Vorlaufzeiten, höhere Dichte und maßgeschneiderte Versorgungsplanung unterstützen können. Edge-Rechenzentrums-Immobilien werden voraussichtlich mit einer CAGR von 10,20 % wachsen und sind damit der am schnellsten wachsende Immobilientyp innerhalb der Marktgröße des südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts bis 2031. Ihre Attraktivität ergibt sich aus Anwendungsfällen mit geringer Latenz, die mit 5G, verteilten Anwendungen und Arbeitslasten verbunden sind, die nicht auf primäre Metropolen beschränkt werden können. Modulare Formate gewinnen ebenfalls an Bedeutung, da sie Bereitstellungszyklen in Märkten verkürzen können, in denen permanente, großflächige Campusse länger für die Genehmigung und Energieversorgung benötigen. Gleichzeitig verlieren traditionelle unternehmenseigene Immobilienformate an relativer Bedeutung, da Kunden ihre Ausgaben auf gemietete Umgebungen verlagern, die bereits moderne Leistungs- und Resilienzstandards unterstützen.

Gemietetes Eigentum hatte im Jahr 2025 einen Anteil von 77,30 % am Immobilienmarkt für Rechenzentren in Südamerika und wird voraussichtlich im Prognosezeitraum eine CAGR von 7,90 % verzeichnen. Unternehmen und Cloud-Kunden bevorzugen zunehmend die Anmietung von Rechenzentrumskapazitäten gegenüber dem Erwerb der zugrunde liegenden Immobilien. Dies senkt den anfänglichen Kapitalbedarf und verringert die Anfälligkeit gegenüber Planungsfehlern, Netzwerkverzögerungen und technologischer Obsoleszenz. Außerdem können Mieter Verträge auf Basis von Leistungsdichte und Serviceniveaus abschließen, anstatt Entscheidungen an ein einzelnes eigenes Gebäude zu knüpfen. Im Immobilienmarkt für Rechenzentren in Südamerika ist diese Flexibilität wichtiger geworden, da KI-Workloads eine schnellere Bereitstellung und eine stärker spezialisierte Infrastruktur erfordern, als herkömmliche Serverräume bieten können.

Eigengenutzten Einrichtungen kommt in einem begrenzten Anwendungsbereich weiterhin Bedeutung zu. Behörden, Telekommunikationsbetreiber und einige Finanzinstitute behalten aus Sicherheits-, Compliance- oder betrieblichen Gründen weiterhin einen Teil ihrer Rechenkapazitäten unter direkter Kontrolle. Dennoch wechseln viele dieser Nutzer zu hybriden Betriebsmodellen, die eigene Umgebungen mit gemieteten Kapazitäten für Cloud-, KI- und elastische Workloads kombinieren. Das bedeutet, dass das eigengenutzten Segment nicht verschwindet, aber strategisch an Gewicht gegenüber dem Mietangebot verliert. Der Immobilienmarkt für Rechenzentren in Südamerika wird daher zunehmend finanzgetrieben, wobei langfristige Mietsicherheit, Versorgungszugang und Campus-Skalierbarkeit mehr Gewicht erhalten als der bloße Gebäudebesitz.

Großunternehmen hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 70,20 % am südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt, was bestätigt, dass die aktuelle Umsatzbasis noch immer von großvolumigen Verpflichtungen getragen wird. Diese Kunden unterzeichnen größere Verträge, verbrauchen mehr Strom und benötigen oft stärkere Vernetzungs- und Sicherheitsstandards als kleinere Nutzer. Ihre Bedeutung wird hoch bleiben, da sie große Banken, Telekommunikationsunternehmen, Softwareplattformen und globale Cloud-Mieter umfassen. Dennoch werden kleine und mittlere Unternehmen bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 8,80 % wachsen und sind damit der am schnellsten wachsende Nachfragepool. Diese Verlagerung spiegelt bessere Cloud-Wirtschaftlichkeit, eine breitere digitale Akzeptanz und eine größere Bereitschaft zur Auslagerung von Infrastruktur bei Unternehmen wider, die zuvor auf interne Serverräume oder kleine Hosting-Arrangements angewiesen waren.

Die Nachfrage kleiner und mittlerer Unternehmen verändert auch die geografische Verteilung des südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkts. Das Wachstum ist zunehmend in Sekundärstädten sichtbar, wo lokale Unternehmen nahe gelegene Infrastruktur, geringere Latenz und flexiblere Mietgrößen wünschen. In diesen Märkten können Betreiber kleinere Multi-Tenant-Einrichtungen bauen und dennoch attraktive Belegungsraten erzielen, da das Angebot dünner ist als in den größten Hubs. Großunternehmen hingegen konsolidieren sich in weniger, aber größere Vereinbarungen, die ihnen mehr kommerziellen Einfluss und mehr Skalierungsspielraum geben. Dies schafft eine gespaltene Anbieterstrategie, bei der einige Betreiber Ankerverträge über 10 MW anstreben, während andere auf Retail-Colocation-Blöcke näher an Unternehmenscluster abzielen. Das Ergebnis ist ein stärker geschichtetes Nachfrageprofil, das die Kundenbasis verbreitert, ohne die Dominanz der größten Käufer zu verdrängen.

Informationstechnologie und Telekommunikation machten im Jahr 2025 einen Anteil von 45,90 % am südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt aus und sind damit die führende Endnutzergruppe. Ihre Position spiegelt eine doppelte Rolle im Ökosystem wider, da sie sowohl wichtige Mieter als auch wichtige Nachfrageermöglicher für andere Mieter sind. Cloud-Plattformen, Softwareanbieter, Telekommunikationsträger und konnektivitätsintensive Unternehmen sind alle auf Carrier-neutrale Umgebungen angewiesen, um die Servicebereitstellung zu unterstützen. Das schafft einen sich selbst verstärkenden Kreislauf, bei dem dieselben Einrichtungen sowohl digitale Infrastrukturanbieter als auch die Unternehmen anziehen, die von ihnen abhängig sind. Im südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt macht dies Informationstechnologie und Telekommunikation zur Grundlage der Belegungstiefe und des Netzwerkwerts.

Bank-, Finanzdienstleistungs- und Versicherungsunternehmen werden bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 9,30 % wachsen, der schnellsten Rate unter den Endnutzergruppen. Das Segment wird durch strengere Governance-Anforderungen, steigende Cloud-Akzeptanz, digitale Zahlungsinfrastruktur und KI-gestützte Betrugserkennung angetrieben. Diese Nutzer benötigen Resilienz, Zugriffskontrollen und lokale Hosting-Optionen, die Compliance-Anforderungen erfüllen, ohne die Bereitstellung zu verlangsamen. Die Nachfrage von Regierung und öffentlichem Sektor wächst ebenfalls, da souveräne Datenanforderungen die inländische Verarbeitung und Speicherung unterstützen. Das Gesundheitswesen ist heute kleiner, aber seine Rolle nimmt zu, da digitale Patientenabläufe und Telemedizin eine zuverlässigere Infrastrukturunterstützung erfordern. Der verbleibende Endnutzerpool, einschließlich Einzelhandel, Logistik, Medien und fintech, verleiht dem südamerikanischen Rechenzentrums-Immobilienmarkt weitere Breite, da diese Sektoren zunehmend Einrichtungen bevorzugen, die Konnektivität, Sicherheit und skalierbare Stromversorgung in einer Serviceumgebung kombinieren.

Geografische Analyse

Immobilienmarkt für Rechenzentren in Brasilien

Brasilien hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 61,80 % am Immobilienmarkt für Rechenzentren in Südamerika und bleibt der regionale Anker in den Bereichen Investitionen, Kapazität und Betreiberaktivität. Der Korridor São Paulo konzentriert nach wie vor die tiefste Mischung aus Interconnection, carrierneutralen Campussen, Unternehmensnachfrage und Cloud-Verfügbarkeit in der Region. Brasilien profitiert zudem von politischem Rückenwind, der dem Sektor ein klareres nationales Profil und eine stärkere Grundlage für den langfristigen Infrastrukturausbau verleiht. Gleichzeitig sieht sich Brasilien mit der schwierigsten Kombination aus Netzüberlastung, Flächenknappheit in der Metropolregion und steigender Nachfrage nach KI-fähigen Kapazitäten in der Region konfrontiert. Dieser Druck treibt Investitionen in Teilregionen wie den Nordosten und südliche Knotenpunkte, wo Stromversorgungsbedingungen und Flächenverfügbarkeit die nächste Phase des Immobilienmarkts für Rechenzentren in Südamerika unterstützen können.

Immobilienmarkt für Rechenzentren in Chile und Kolumbien

Für Chile wird bis 2031 ein CAGR von 10,60 % prognostiziert, was das Land zum am schnellsten wachsenden Ländersegment im Immobilienmarkt für Rechenzentren in Südamerika im Prognosezeitraum macht. Die Attraktivität des Landes ergibt sich aus der Verfügbarkeit erneuerbarer Energien, einer starken Konnektivität und einer strategischen Position für Verkehrsströme entlang des Pazifik-Korridors. Scala Data Centers sicherte sich im Jahr 2025 328 Millionen USD, um 3 Hyperscale-Einrichtungen und eine Stromumspannstation in Chile zu bauen, was das Ausmaß des in diesen Markt fließenden Kapitals verdeutlicht. Chile zieht zudem umfangreiche Folgeinvestitionen von Betreibern an, die KI-fähige Bestände in der Nähe von Santiago und der angrenzenden Strominfrastruktur aufbauen möchten. Kolumbien ist heute noch kleiner, gewinnt jedoch an Bedeutung, da Betreiber ihre regionalen Präsenzen über die beiden führenden Märkte hinaus ausbauen.

Immobilienmarkt für Rechenzentren in Argentinien

Kolumbien profitiert von einer breiteren regionalen Diversifizierung, da Anbieter Kapazitäten und Netzwerktiefe außerhalb Brasiliens und Chiles aufbauen. Equinix erklärte im Jahr 2026, dass Lateinamerika seine am schnellsten wachsende und dynamischste Region sei, und das Unternehmen verpflichtete sich zu Investitionen von 28 Millionen USD in Kolumbien in den Jahren 2025 und 2026^[3]. Argentinien und der Rest Südamerikas bleiben in ihrer aktuellen Größenordnung kleiner, besitzen jedoch strategische Bedeutung, da eine unterversorgte Unternehmensnachfrage eine künftige Colocation-Expansion unterstützen kann, sobald Stromversorgung, Genehmigungsverfahren und Kundendichte zusammenpassen. Dies lässt den Immobilienmarkt für Rechenzentren in Südamerika heute mit einer klaren Hierarchie zurück, bietet jedoch auch Raum für einen breiteren länderübergreifenden Fußabdruck bis zum Ende des Prognosezeitraums.