Tamanho e Participação do Mercado Imobiliário Comercial da América do Sul - Análise de Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado Imobiliário Comercial da América do Sul

A Mudança de Fabricação China Mais Um Impulsiona Novos Clusters Logísticos

Montadoras globais e empresas de eletrônicos estão redistribuindo capacidade da China costeira para o Nordeste do Brasil e a Região Central do Chile, impulsionando a conversão de terras agrícolas em parques de cross-docking Classe A. Inquilinos âncora como BYD (Bahia) e Great Wall Motors (São Paulo) assinaram contratos de arrendamento de longo prazo, levando incorporadores especulativos a preparar previamente terrenos secundários situados a menos de duas horas de portos de águas profundas^{[2]Reuters staff, "BYD vai construir complexo de veículos elétricos na Bahia," reuters.com}. A vacância nesses corredores caiu abaixo de 6%, e os períodos médios de absorção foram reduzidos para seis meses, metade do tempo de ciclo de 2023.

A Aceleração do Comércio Eletrônico Impulsiona a Demanda por Armazéns e Cadeia de Frio

A penetração do varejo online superou 15% do total de vendas sul-americanas em 2025, mas menos de um quarto dos galpões existentes oferece pé-direito livre acima de 12 m ou triagem automatizada. Plataformas como o Mercado Libre comprometeram mais de USD 135 milhões em um novo hub de atendimento em Santiago, capaz de processar 75.000 encomendas por hora. Investimentos paralelos em cadeia de frio da Emergent Cold LatAm estão integrando a exportação de frutos do mar e os fluxos de mercearia doméstica sob um mesmo teto, estreitando o mercado imobiliário comercial da América do Sul para espaços com controle de temperatura.

A Retomada do Turismo Revitaliza Projetos de Uso Misto Ancorados em Hospitalidade

As chegadas internacionais voltaram a 95% dos níveis de 2019 em meados de 2025, mas os viajantes estão priorizando experiências selecionadas em detrimento do turismo de massa. Boutiques de luxo em Santa Catarina e resorts temáticos no Rio Grande do Sul estão registrando diárias médias 30-40% acima dos comparáveis de 2024. Os proprietários de varejo agora reformam áreas brutas locáveis com desempenho abaixo do esperado para criar espaços de gastronomia, cultura e entretenimento, elevando as vendas combinadas por metro quadrado dos inquilinos em dois dígitos. Formatos de uso misto que combinam hotéis, torres residenciais e varejo de destino estão ampliando a base de investidores do setor imobiliário comercial da América do Sul.

Melhorias em Portos, Metrô e Rodovias Desbloqueiam Corredores Desenvolvíveis

O Metrô de São Paulo entregará 15 novas estações até 2028, elevando os coeficientes de aproveitamento permitidos ao longo do Eixo de Estruturação Urbana para 4× e desencadeando conversões de uso do solo de unifamiliar para uso misto de alta densidade. No Peru, as Linhas 3 e 4 do Metrô de Lima, no valor de USD 10 bilhões, reduzem o transporte de carga do porto ao armazém em 40%, catalisando a consolidação de terrenos industriais ao redor de Callao. A renegociação de USD 19 bilhões em concessões de rodovias no Chile incorpora pedágio digital que melhora a velocidade do frete, concentrando ainda mais a demanda por parques logísticos às margens das estradas.

Volatilidade Macroeconômica e Oscilações Cambiais Comprometem a Subscrição

A taxa Selic do Brasil atingiu 12,25% no início de 2026 e pode chegar a 15% em meados do ano, ampliando as lacunas de cobertura do serviço da dívida em operações alavancadas^{[3]Reuters staff, "Taxa Selic do Brasil pode atingir 15%," reuters.com}. O real perdeu 12% frente ao USD entre 2024 e 2025, corroendo os retornos de capital próprio não protegidos por hedge. Investidores estrangeiros estruturam cada vez mais joint ventures com operadores locais que podem acessar linhas subsidiadas do BNDES ou dívida denominada em pesos para estabilizar as estruturas de capital. 

Regimes Fragmentados de Licenciamento e Titulação de Terras Atrasam os Inícios de Obras

A Lei 21.718 do Chile limita as janelas de aprovação a 60 dias para grandes projetos, mas 437 processos no valor de USD 54,1 bilhões permaneciam em impasse ambiental no final de 2025. No Brasil, mais de 5.500 municípios aplicam códigos de zoneamento próprios, estendendo as aprovações de uso misto para 18 meses e adicionando até 12% em custos de carregamento. Iniciativas de digitalização como a plataforma SUPER do Chile prometem reduções de 30-70% no tempo de ciclo quando estiverem totalmente operacionais.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade: Escritórios se Recuperam Enquanto a Logística Mantém a Liderança

Os parques logísticos e industriais mantiveram uma participação expressiva de 32,22% do tamanho do mercado imobiliário comercial da América do Sul em 2025. Instalações prime de última milha dentro de anéis urbanos de 30 km foram negociadas repetidamente a rendimentos estabilizados abaixo de 7%, evidenciando o prêmio de escassez. O estoque de escritórios, embora menor, está previsto para registrar uma CAGR de 9,50% no período 2026-2031, à medida que a vacância no CBD de São Paulo caiu de 20,8% em 2024 para 15,9% em 2025. Torres troféu próximas a novas estações de metrô alcançaram crescimento de aluguéis de dois dígitos, sinalizando uma busca por qualidade.

Os incorporadores estão adicionando recursos de bem-estar, terraços biofílicos e materiais de baixo carbono aos futuros projetos de escritórios, diferenciando-os do estoque com desafios de retrofit. Enquanto isso, os subsegmentos de cadeia de frio dentro do portfólio logístico mais amplo exigem um prêmio de aluguel de 25-30% e frequentemente são transacionados por meio de contratos de venda e arrendamento de longo prazo com inquilinos do setor de mercearia e farmacêutico, ampliando o universo investível dentro do mercado imobiliário comercial da América do Sul.

Nota: As participações de segmento de todos os segmentos individuais estão disponíveis mediante a compra do relatório

Por Modelo de Negócio: Arrendamentos Superam as Vendas Diretas

As estruturas de aluguel dominaram 61% do valor das transações de 2025, espelhando a preferência do capital global por fluxos de caixa recorrentes sustentados por reajustes vinculados ao IPCA. Contratos de arrendamento logístico triple-net de 10 a 15 anos, nos quais os inquilinos arcam com impostos e manutenção, estão se tornando o substituto de renda fixa preferido dos fundos de pensão. As transações de venda continuam sendo vitais para os incorporadores comerciais reciclarem capital; a alienação em bloco de 12 galpões por USD 183 milhões realizada pela LOG Commercial Properties em 2026 ilustra a via de saída para investidores core-plus.

Modelos híbridos também surgiram: acordos de financiamento antecipado que reduzem o risco de construção para os incorporadores e garantem um pipeline para os fundos de renda antes da conclusão prática, institucionalizando ainda mais o mercado imobiliário comercial da América do Sul. 

Por Usuário Final: Corporações Ainda Dominam, mas Domicílios Ganham Espaço

Corporações e PMEs absorveram 77% do arrendamento bruto em 2025, impulsionadas por fabricantes que estão trazendo produção de volta ao país e varejistas omnicanal. No entanto, a categoria de domicílios está prevista para uma CAGR de 7,88%, à medida que distritos de uso misto integram residências com marca, clubes de surf e estoque de aluguel gerenciado por concierge. A plataforma de aluguel residencial de alto padrão da JHSF, com ocupação próxima à capacidade máxima em 140.000 m², demonstra o crescente apetite do consumidor por experiências de moradia gerenciada em micromercados premium. 

Os incorporadores que conseguem criar ecossistemas de viver-trabalhar-se divertir se protegem contra o risco de inquilino único enquanto exploram fluxos de renda diferenciados — taxas de associação, receita de alimentação e bebidas e hospedagem de curto prazo — além dos contratos de arrendamento convencionais dentro do setor imobiliário comercial da América do Sul. 

Nota: As participações de segmento de todos os segmentos individuais estão disponíveis mediante a compra do relatório

Análise Geográfica

O Brasil respondeu por 44% do valor do mercado imobiliário comercial da América do Sul em 2025, sustentado por uma base de consumidores de 215 milhões de habitantes e o mais denso pool de capital institucional do continente. A Prologis sozinha detém 19,5 milhões de pés quadrados de área bruta locável brasileira e lançou USD 159 milhões em novos inícios de obras em 2025. As extensões de metrô e os incentivos de zoneamento em São Paulo estão comprimindo a vacância de escritórios e catalisando corredores de uso misto de alta densidade ao longo das Linhas 2, 5 e 6.

Chile e Peru estão superando seu peso em métricas de crescimento. O pipeline de data centers de colocalização de Santiago agora ultrapassa 90 MW, criando um novo nó de demanda para campi suburbanos ricos em energia. O Peru está posicionado para uma CAGR de 8,20% até 2031, graças às Linhas 3-4 do Metrô de Lima, no valor de USD 10 bilhões, e a operações de consolidação no varejo, como a aquisição da Falabella Perú pela Mallplaza por USD 454 milhões.

Argentina e Colômbia oferecem potencial de valorização seletivo. A vacância em Buenos Aires se estabilizou em 18,5% em 2025 após as aquisições incrementais de shoppings pela IRSA. O metrô de primeira linha de Bogotá e as PPPs de rodovias 4G estão desbloqueando bancos de terrenos extraurbanos, mas o atraso no licenciamento e a instabilidade cambial moderam os pipelines de curto prazo. Uruguai, Paraguai e o interior andino juntos representam menos de 10% do valor, mas oferecem oportunidades de nicho em hospitalidade e agrologística buscadas por incorporadores regionais que diversificam além do Brasil.