Tamanho e Participação do Mercado de Co-Living em Singapura - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Co-Living em Singapura

O Crescimento da População Expatriada e de Profissionais Estrangeiros Impulsiona a Demanda por Co-Living

A população não residente de Singapura cresceu 2,7%, atingindo 1,91 milhão em junho de 2025, e esse grupo continua sendo um dos segmentos de demanda mais evidentes para o mercado de co-living em Singapura^{[1]Divisão Nacional de População e Talentos, "Population in Brief 2025," Governo de Singapura, channelnewsasia.com} . Profissionais estrangeiros qualificados sob os regimes de Visto de Emprego e S Pass representam um segmento de inquilinos de alto valor, apoiando a ocupação premium e a renda de aluguel estável para os operadores. À medida que Singapura continua a fortalecer sua posição como hub regional financeiro, tecnológico e de negócios, os profissionais que chegam para missões baseadas em projetos e de vários anos preferem cada vez mais acomodações totalmente mobiliadas com condições de arrendamento flexíveis em detrimento dos aluguéis convencionais de longo prazo. Essa mudança estrutural em direção a uma maior mobilidade da força de trabalho continua a fortalecer a demanda por propriedades de co-living geridas profissionalmente.

O Crescimento da População de Jovens Profissionais e Estudantes Internacionais Amplia a Ocupação

O mercado de co-living em Singapura também se beneficia da crescente demanda entre jovens profissionais e estudantes internacionais que buscam acomodações flexíveis e bem conectadas próximas a universidades e centros de emprego. Dados do setor indicam que a força de trabalho estrangeira qualificada de Singapura cresceu 13% desde 2018, enquanto a população de estudantes internacionais aumentou 47% no mesmo período, superando a expansão da oferta de co-living. Os estudantes responderam por 54,7% da receita de usuários finais em 2025. Apoiada por essa base de demanda dupla, a ocupação do co-living permaneceu entre 85% e 95% ao longo de 2025, demonstrando absorção sustentada apesar das adições contínuas à oferta de quartos.

A Preferência por Contratos de Arrendamento Flexíveis Impulsiona a Adoção do Co-Living

Os contratos de arrendamento residencial tradicionais em Singapura geralmente têm duração de 12 a 24 meses, o que não se adequa a muitos trabalhadores baseados em projetos, funcionários em processo de realocação ou estudantes. Os operadores no mercado de co-living em Singapura aproveitaram essa lacuna ao oferecer contratos de 3 a 6 meses com mobília e utilidades incluídas, reduzindo a dificuldade de mudança e os custos iniciais de instalação. Uma pesquisa com investidores realizada em 2025 constatou que 77% dos investidores preferiam períodos de retenção de 3 a 5 anos para ativos de co-living, reforçando o argumento a favor de um produto construído em torno de estadias de médio prazo, em vez de ciclos de ocupação diária ou anual. O modelo está especialmente bem alinhado com estudantes internacionais chineses, pois os calendários acadêmicos criam fortes necessidades habitacionais sazonais que não se encaixam bem em contratos de arrendamento anuais. As políticas de realocação corporativa também começaram a contemplar subsídios para co-living para contratações internacionais, estreitando a divisão entre apartamentos com serviços e co-living no mercado de co-living em Singapura.

O Crescimento do Investimento Institucional Apoia o Crescimento do Mercado de Co-Living

Os investidores institucionais veem cada vez mais o mercado de co-living em Singapura como uma alocação mais defensiva dentro do setor de habitação, em vez de uma aposta de crescimento de nicho. Uma pesquisa com investidores realizada em 2025 mostrou que 65% dos investidores visavam taxas internas de retorno abaixo de 15%, ante 27% em 2023, sugerindo limiares de retorno mais baixos e uma visão de risco mais convencional. Uma rota comum tem sido a aquisição de hotéis, escritórios ou albergues para conversão, como a compra do antigo Hotel G Singapore pela CapitaLand Ascott Trust em janeiro de 2024 por SGD 240 milhões (USD 180 milhões), que foi reinaugurado como lyf Bugis em agosto de 2024. A Warburg Pincus aprofundou sua posição na Weave Living em 2024 e posteriormente co-investiu com a BlackRock em uma joint venture em Singapura avaliada em SGD 188 milhões (USD 141 milhões), demonstrando como volumes maiores de capital estão agora migrando para esse formato. Singapura é um dos principais mercados de habitação da Ásia-Pacífico onde o co-living serve como a principal rota de entrada institucional, de modo que a concorrência por ativos de conversão elegíveis no mercado de co-living em Singapura deve permanecer intensa.

Os Elevados Custos de Aquisição e Desenvolvimento de Propriedades Restringem a Nova Oferta

Os custos de aquisição e desenvolvimento permanecem entre as restrições mais evidentes à nova oferta no mercado de co-living em Singapura. Os terrenos do Programa de Venda de Terras do Governo com componente residencial registraram crescimento médio da taxa de terreno de quase 13% em 2025, e os valores de terreno na região central atingiram SGD 1.820 (USD 1.365) por pé quadrado por índice de aproveitamento em licitações recentes. Esses custos de entrada mais elevados enfraquecem a viabilidade econômica das conversões, pois os operadores precisam de ativos com preços abaixo dos referenciais de condomínios para preservar rendimentos aceitáveis. As propriedades adequadas para conversão permanecem limitadas, mesmo com o aumento dos custos de aquisição, tornando a expansão mais desafiadora tanto para as plataformas existentes quanto para os novos entrantes. A resposta dos operadores de maior porte tem se voltado para a reciclagem de capital, e o processo de venda da Coliwoo em março de 2026 de 7 ativos em regime de propriedade plena por SGD 218,5 milhões (USD 163,9 milhões) demonstrou que o crescimento pode depender tanto da rotação de ativos quanto da simples expansão do portfólio. 

O Rigoroso Quadro Regulatório Aumenta o Ônus de Conformidade

O quadro regulatório no mercado de co-living em Singapura é claro, mas eleva os custos de conformidade e limita a flexibilidade operacional. As regras da Autoridade de Reurbanização Urbana (URA) exigem uma estadia mínima de 90 dias para propriedades com zoneamento residencial e limitam a ocupação a 6 pessoas não relacionadas por unidade residencial privada, o que restringe a gama de modelos operacionais que podem funcionar em escala. O projeto-piloto de apartamentos com serviços de longa estadia SA2, introduzido em novembro de 2023, exige uma estadia mínima de 3 meses em edifícios aprovados, mas acrescenta outra camada de aprovação que os operadores menores podem achar mais difícil de gerenciar. Os operadores que violarem as regras de ocupação ou de estadia mínima enfrentam multas de até SGD 200.000 (USD 150.000), e violações repetidas podem levar a processos judiciais, de modo que o descumprimento das normas acarreta risco financeiro real. Como resultado, o mercado de co-living em Singapura oferece menos liberdade de produto e menor receita por unidade do que alguns mercados regionais menos regulamentados, mesmo que a demanda permaneça saudável.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Configuração de Propriedade: Estúdios / Unidades Inteiras Lideram à Medida que a Preferência por Privacidade Reformula o Mix de Produtos

As configurações de estúdio / unidade inteira detinham 45,4% da participação do mercado de co-living em Singapura em 2025 e têm projeção de crescimento a um CAGR de 16,90% até 2031. Essa liderança reflete uma clara mudança de preferência em direção a layouts que oferecem privacidade, vida autossuficiente e uma sensação mais forte de lar do que os formatos de quarto compartilhado. O formato também se encaixa no padrão dominante de estadias de 3 a 12 meses, pois os inquilinos em ciclos temporários de trabalho ou estudo frequentemente desejam uma base privativa sem se comprometer com um contrato de apartamento completo. No mercado de co-living em Singapura, isso torna os estúdios atrativos tanto para operadores quanto para inquilinos, pois podem exigir preços mais elevados, ainda que abaixo do custo de muitos aluguéis convencionais.

O perfil de estudantes ajudou a reforçar esse padrão, especialmente à medida que os estudantes internacionais chineses se tornaram uma fonte mais forte de demanda e frequentemente valorizam o espaço de estudo pessoal em detrimento de áreas de convivência compartilhadas maiores. Os quartos privativos ainda são importantes como produto de entrada para profissionais recém-chegados que desejam conhecer o mercado de aluguel antes de assumir um compromisso maior. Os quartos compartilhados continuam relevantes para usuários sensíveis ao preço, mas seu papel está se estreitando à medida que os operadores convertem parte desse estoque em layouts de quartos privativos em resposta a uma maior disposição a pagar. Os formatos de estúdio também ampliam o conjunto potencial de demanda, pois uma única unidade pode atender a um inquilino individual ou a um casal em missão, melhorando o uso do inventário disponível sem alterar a pegada básica.

Por Modelo de Negócio: Modelos com Ativos Leves de Contrato de Arrendamento Principal / Arbitragem de Arrendamento Ganham Escala Enquanto os Contratos de Gestão com Ativos Leves Ganham Tração

As estruturas de contrato de arrendamento principal com ativos leves / arbitragem de arrendamento responderam por 42% da receita do segmento em 2025, tornando-as o maior modelo operacional no mercado de co-living em Singapura. Esse modelo ganhou escala porque permite que os operadores ampliem o número de quartos sem imobilizar grandes volumes de capital na propriedade de ativos. A abordagem é prática em um mercado onde os custos de aquisição são elevados e os operadores ainda precisam de flexibilidade suficiente para adicionar oferta rapidamente em bolsões de forte demanda. Também é adequada para proprietários que desejam renda estável de arrendamento sem construir sua própria plataforma operacional.

Os contratos de gestão com ativos leves são o modelo de crescimento mais rápido, com crescimento previsto de 16,50% até 2031, à medida que os proprietários de imóveis se mostram cada vez mais abertos a contratar operadores especializados enquanto mantêm a propriedade e o potencial de valorização do ativo. Essa estrutura transfere grande parte da responsabilidade operacional do dia a dia para a marca de co-living e reduz o risco de balanço patrimonial para o operador. Os modelos de desenvolvimento e operação próprios permanecem mais seletivos porque exigem um grande investimento inicial, mas ainda atraem grupos que desejam valor de ativo de longo prazo e opções futuras de monetização. A constatação da pesquisa da Associação do Setor de 2025 de que 77% dos investidores favoreciam períodos de retenção de 3 a 5 anos sugere que os ativos próprios permanecerão estrategicamente importantes, mesmo que as estruturas com ativos leves continuem a dominar as novas atividades de expansão.

Por Faixa de Preço: O Segmento Intermediário Comanda a Maioria à Medida que o Posicionamento de Valor Amadurece

As propriedades de segmento intermediário responderam por 48% da receita do segmento em 2025 e têm previsão de registrar o CAGR mais rápido, de 17,20%, até 2031. Essa posição mostra que o mercado de co-living em Singapura está centrado no valor, e não na oferta mais barata ou mais premium. Os formatos de segmento intermediário atraem profissionais estrangeiros assalariados e estudantes internacionais com recursos próprios que desejam qualidade, localização e serviço, mas ainda precisam de controle de custos. Eles também se situam na faixa de demanda mais ampla, o que apoia a estabilidade da ocupação entre diferentes grupos de inquilinos.

Esse equilíbrio ajuda o segmento em condições de negócios incertas, pois funcionários que antes poderiam ter sido alocados em apartamentos com serviços podem migrar para estoques de segmento intermediário bem geridos sem abrir mão de localização ou conveniência. As propriedades econômicas ainda atraem estudantes sensíveis ao orçamento e trabalhadores de nível inicial, mas essa base de inquilinos responde mais rapidamente quando o mercado de aluguel mais amplo enfraquece. O co-living premium e de luxo atende a um conjunto menor de expatriados seniores e usuários de alta renda. Embora possam alcançar margens mais elevadas por unidade, o crescimento é naturalmente limitado por uma base endereçável mais estreita. Os operadores em todos os segmentos estão usando ferramentas de correspondência de inquilinos e sistemas de edifícios inteligentes para manter os padrões de serviço sem igualar o crescimento de custos um a um. Essa tendência está se tornando cada vez mais importante à medida que o mercado de co-living em Singapura amadurece.

Por Usuário Final: A Demanda de Estudantes Ancora a Ocupação Enquanto os Profissionais Elevam a Profundidade do Crescimento

Os estudantes responderam por 54,7% da receita de usuários finais em 2025, tornando-os a maior base de demanda no mercado de co-living em Singapura. O papel de Singapura como hub educacional continua a apoiar essa posição, e a atração de universidades de destaque como a NUS e a NTU mantém um fluxo regular de estudantes internacionais ingressando na cidade a cada ano. O co-living está bem alinhado com os calendários acadêmicos, pois os estudantes frequentemente precisam de moradia de médio prazo com utilidades, mobília e internet já disponíveis. Os operadores ajustaram os designs de produtos de acordo, com layouts favoráveis ao estudo, conectividade mais rápida e formatos comunitários adequados à convivência entre pares.

A escassez de moradia no campus nas principais instituições também exerceu pressão sobre o mercado de aluguel privado, o que sustenta a ocupação e a receita dos estudantes. Os estudantes internacionais fornecem a esse segmento um impulso de demanda confiável, mesmo quando as condições econômicas mais amplas flutuam. Os profissionais em atividade têm projeção de expansão a um CAGR de 17,0% até 2031, indicando que a demanda profissional está se aprofundando mesmo que os estudantes permaneçam a âncora central de receita. Uma camada mais recente no mercado de co-living em Singapura é o surgimento de subgrupos especializados, como trabalhadores estrangeiros da área de saúde, para os quais os operadores começaram a adaptar ofertas à demanda institucional e a apoiar o reaproveitamento de propriedades estatais.

Análise Geográfica

A Área Central respondeu por 34% da participação do mercado de co-living de Singapura em 2025 e tem previsão de expansão a um CAGR de 17,45% até 2031, mantendo-a como o claro centro de demanda e oferta neste mercado. A área funciona tanto para profissionais baseados no Distrito Central de Negócios (CBD) quanto para estudantes, pois combina acesso a escritórios, proximidade de campi e forte conectividade de transporte público. O novo estoque tem vindo principalmente do reaproveitamento de shophouses e antigos ativos de hospitalidade, em vez de novas construções, permitindo que os operadores adicionem quartos sem arcar com o custo total de novos empreendimentos residenciais. O projeto-piloto de apartamentos com serviços de longa estadia SA2 ajudou a apoiar esse caminho de reaproveitamento ao fornecer uma rota aprovada para formatos de estadia mais longa em edifícios selecionados. O planejado redesenvolvimento do terreno de 5,7 hectares do Phoenix Park em uma comunidade de co-living de 700 unidades também mostra que projetos maiores estão começando a entrar no pipeline onde existem as condições certas de ativo e planejamento.

A Região Leste permanece uma parte menor do mercado de co-living em Singapura, mas tornou-se mais distinta, atendendo a um perfil de inquilino diferente do núcleo central. Seu apelo vem da sobreposição entre o emprego no Changi Business Park, a mobilidade ligada ao aeroporto e o valor de estilo de vida do corredor da Costa Leste. Isso encorajou os operadores a testar diferentes formatos de produto, incluindo estadias longas orientadas para empresas e ofertas mais voltadas ao lazer para inquilinos de maior duração. A sobreposição com a demanda de saúde em torno de Novena acrescenta outra camada de suporte, especialmente para profissionais móveis que precisam de moradia mobiliada fora do CBD.

As regiões Oeste, Nordeste e Norte juntas ainda representam uma base de receita menor, mas cada uma está ganhando relevância à medida que Singapura impulsiona a atividade para novos nós de emprego. One-North, no Oeste, atrai trabalhadores de ciências da vida, mídia e tecnologia cujas escolhas habitacionais são frequentemente moldadas pelo tempo de deslocamento, e não pelo prestígio central. O Nordeste se beneficia do Distrito Digital em Punggol, onde um projeto de hospitalidade de co-living está sendo desenvolvido para atender à futura demanda relacionada à tecnologia naquele corredor. O Norte permanece em um estágio mais inicial de desenvolvimento de co-living porque tem uma concentração menor de trabalhadores internacionais hoje. Mesmo assim, o crescimento no Centro Regional de Woodlands poderia gradualmente ampliar a base de inquilinos ali ao longo do período de 2026 a 2031, se a atividade comercial se aprofundar conforme planejado^{[2] Autoridade de Reurbanização Urbana e Conselho de Desenvolvimento Habitacional, "Plano Diretor Preliminar 2025 - Demanda e Oferta Habitacional," Governo de Singapura, channelnewsasia.com}.