Tamanho e Participação do Mercado de Co-Living nos Países Baixos - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Co-Living nos Países Baixos

Grave Escassez Habitacional Urbana Impulsiona a Demanda por Co-Living

O mercado de co-living nos Países Baixos é moldado por uma escassez habitacional que persistiu e se aprofundou nos centros urbanos. A escassez atingiu 396.000 residências em 2025, equivalente a 4,8% do estoque habitacional nacional, enquanto as novas conclusões permaneceram bem abaixo da meta nacional declarada^{[1]CBS (Statistics Netherlands), "Crescimento do Estoque Habitacional Desacelera pelo Terceiro Ano Consecutivo," CBS, cbs.nl}. O monitor parlamentar de habitação também mostrou que 702.100 residências são necessárias entre 2025 e 2030 para atender ao crescimento dos domicílios, reduzir o atraso e substituir o estoque obsoleto. Essa lacuna de oferta mantém pressão sobre os canais convencionais de aluguel e sustenta a demanda constante por moradia compartilhada mobiliada e gerida profissionalmente. O mercado de co-living nos Países Baixos se beneficia porque pode atender a locatários que precisam de rapidez, flexibilidade e um processo de integração mais simples do que o processo de aluguel convencional frequentemente oferece. Isso torna o suporte à ocupação menos dependente do sentimento do consumidor no curto prazo e mais dependente do desequilíbrio habitacional subjacente.

Aluguéis Urbanos Elevados Aumentam a Demanda por Moradia Compartilhada Acessível

Os aluguéis elevados nas cidades holandesas continuam a empurrar um conjunto mais amplo de inquilinos em direção a formatos de moradia compartilhada e integrada. Essa mudança não se deve apenas ao aluguel nominal mais baixo, pois muitos produtos de co-living também combinam serviços públicos, mobiliário, acesso à internet e serviços de áreas comuns em um único pagamento mensal. Essa estrutura integrada facilita o planejamento de custos para estudantes, profissionais em início de carreira e recém-chegados internacionais que podem não querer os custos de instalação de uma unidade padrão sem mobília. Também ajuda os operadores a posicionar a moradia compartilhada como uma opção de valor prático, em vez de um produto de nicho de estilo de vida. À medida que a regulamentação aperta o segmento de aluguel intermediário, alguns proprietários privados podem reduzir a atividade ou reinvestir seletivamente, o que pode aumentar o apelo dos formatos geridos com padrões de serviço mais claros. O mercado de co-living nos Países Baixos, portanto, se beneficia de uma base de demanda mais ampla que agora inclui locatários motivados pela previsibilidade tanto quanto pelo preço.

Forte Afluxo de Estudantes e Profissionais Internacionais Amplia a Ocupação

O mercado de co-living nos Países Baixos continua a receber apoio de populações móveis de estudantes e profissionais que precisam de moradia logo após a chegada. Os estudantes internacionais continuam sendo um grupo central de demanda porque frequentemente precisam de um processo de locação em inglês, tempos de busca mais curtos e acesso mais estruturado a moradia mobiliada. O programa de acomodação reservada da Universidade de Utrecht demonstra que as universidades já trabalham com parceiros habitacionais como SSH, Xior e Plaza para canalizar a demanda para provedores geridos. Grandes empregadores e clusters de tecnologia também sustentam a demanda de pessoal de projetos, funcionários realocados e profissionais em missões de médio prazo. Esse grupo valoriza a flexibilidade, unidades prontas para uso e um processo de mudança mais tranquilo mais do que a segurança de contratos longos na primeira fase de realocação. Essa combinação sustenta a ocupação ao longo do ano e ajuda o mercado de co-living nos Países Baixos a manter uma demanda estável além do calendário acadêmico.

Preferência por Moradia Flexível e Sem Compromisso de Longo Prazo Impulsiona a Adoção do Mercado

O mercado de co-living nos Países Baixos está ganhando força à medida que muitos locatários agora preferem moradia que não exija compromissos de longo prazo, grande esforço de instalação ou procedimentos complexos de mudança. Isso importa mais em um mercado onde a escassez habitacional permaneceu em 396.000 residências em 2025, porque os inquilinos frequentemente precisam de uma opção viável rapidamente, em vez de esperar que um aluguel convencional fique disponível. Os operadores de co-living atendem a essa necessidade por meio de unidades mobiliadas, serviços integrados e integração mais simples, tornando o formato mais fácil de acessar para pessoas novas em uma cidade ou no país. O apelo é especialmente claro entre os estudantes internacionais, onde os canais formais de acomodação, como o programa de moradia reservada da Universidade de Utrecht, já direcionam a demanda para parceiros habitacionais organizados, em vez do mercado de aluguel aberto. Também é relevante para jovens profissionais que ingressam em esquemas residenciais mistos, como o Merwede Block 1 da Greystar em Utrecht, que combina moradia estudantil, intermediária, do setor privado e de curta estadia em um único projeto. Como resultado, a flexibilidade está se tornando um motivo central pelo qual as pessoas escolhem o co-living, pois se adapta melhor a estilos de vida móveis do que o processo padrão de aluguel holandês.

Pressão Regulatória sobre Políticas de Aluguel e Regras de Locação Limita o Crescimento do Mercado

A Lei de Aluguel Acessível alterou as condições operacionais do mercado de co-living nos Países Baixos ao ampliar a regulamentação de aluguéis no setor residencial. A lei entrou em vigor em 1.º de julho de 2024, e as propriedades com pontuação de até 186 pontos WWS estão sujeitas a um teto de aluguel de EUR 1.157 (USD 1.238) por mês em novos contratos. A partir de janeiro de 2025, os municípios receberam poderes de fiscalização, incluindo multas de até EUR 100.000 (USD 107.000) por não conformidade. A acomodação compartilhada também é afetada porque o quadro de avaliação se aplica a espaços residenciais não autossuficientes, o que influencia diretamente as decisões de precificação por quarto. Isso reduz o conjunto de ativos que podem ser convertidos ou operados de forma lucrativa sob modelos de capital mais leve. O resultado é que os operadores maiores, com orçamentos de equipamento mais robustos, melhores sistemas de conformidade e capacidade de elevar os ativos acima dos limites regulados, detêm uma vantagem mais clara.

Altos Custos de Desenvolvimento Restringem Novos Investimentos em Co-Living

Os altos custos de desenvolvimento continuam a desacelerar o ritmo de nova oferta para o mercado de co-living nos Países Baixos. A pesquisa de 2025 da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico sobre os Países Baixos destacou gargalos regulatórios, limites ambientais e restrições relacionadas ao nitrogênio como razões fundamentais pelas quais a entrega de habitação permanece abaixo da necessidade. Essas pressões importam mais no co-living porque muitos projetos exigem padrões interiores mais elevados, melhor desempenho energético e mais espaço de comodidades compartilhadas do que um esquema básico de aluguel. Isso aumenta o capital necessário antes que os operadores possam atingir níveis de preços que sustentem retornos sob o novo regime de aluguéis. Os desenvolvedores menores e os operadores locais enfrentam a pressão mais intensa porque não dispõem do mesmo nível de profundidade de financiamento que as plataformas institucionais. Isso desacelera a entrada de novos participantes e tende a concentrar a expansão em torno de players com capital de longa duração e parceiros de entrega estabelecidos.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Configuração de Propriedade: Unidades Privativas Ancoram a Receita enquanto os Quartos Compartilhados Aceleram

O estúdio / unidade inteira deteve 41% da receita de 2025, tornando-se a maior configuração de propriedade no mercado de co-living nos Países Baixos. Esse segmento se beneficia da demanda de profissionais em atividade que desejam privacidade no espaço de dormir e de convivência, ao mesmo tempo em que valorizam comodidades compartilhadas, eventos e a experiência de um edifício gerido. Os formatos autossuficientes também oferecem aos operadores mais espaço para se diferenciar por meio de design, qualidade de layout e serviços aos residentes. Em um ambiente regulatório mais rígido, unidades com especificações superiores também podem ajudar os proprietários a posicionar os ativos de forma mais eficaz dentro do quadro de avaliação que agora molda os níveis de aluguel no mercado de aluguel mais amplo^{[2]Volkshuisvesting Nederland, "O que a Lei de Aluguel Acessível Significa para Mim?," Volkshuisvesting Nederland, volkshuisvestingnederland.nl}.

Os quartos privativos continuam sendo importantes porque equilibram custo mais baixo com um nível mínimo de espaço pessoal, mantendo-os relevantes para estudantes e profissionais em início de carreira. Também oferece ao mercado de co-living nos Países Baixos um formato que pode funcionar em ativos voltados para estudantes, edifícios de uso misto e conversões em centros urbanos. A taxa de ocupação de 98% da Xior no final de 2025 reforça o argumento mais amplo de que ativos residenciais compartilhados bem geridos continuam a atrair demanda estável quando a localização e a qualidade do serviço estão alinhadas. O quarto compartilhado tem projeção de crescimento a um CAGR de 15,50% até 2031, refletindo uma parte da base de inquilinos que está escolhendo um custo de entrada mais baixo em detrimento da privacidade. Esse crescimento é impulsionado mais pela pressão de acessibilidade do que pela preferência pelo produto. Os operadores que combinam estúdios, quartos privativos e quartos compartilhados em um único edifício podem atender a vários orçamentos ao mesmo tempo e reduzir o risco de vacância. Essa abordagem de configuração mista deve permanecer importante à medida que o mercado de co-living nos Países Baixos se expande tanto em segmentos de demanda premium quanto voltados para o valor.

Por Modelo de Negócio: Arrendamento Principal / Arbitragem de Arrendamento Lidera enquanto os Acordos de Gestão Ganham Terreno

O contrato de arrendamento principal com ativos leves / arbitragem de arrendamento capturou 51% da receita em 2025, demonstrando que velocidade e eficiência de capital ainda importam no mercado de co-living nos Países Baixos. Sob esse modelo, os operadores arrendam edifícios inteiros ou grandes blocos de proprietários e, em seguida, gerenciam diretamente o produto, a experiência dos residentes e a monetização das unidades. Os proprietários se beneficiam de uma única contraparte operacional e fluxos de renda mais previsíveis, enquanto os operadores se beneficiam de uma implantação mais rápida do que uma abordagem liderada pelo desenvolvimento. Esse modelo se manteve porque a demanda habitacional é imediata, enquanto o novo desenvolvimento permanece mais lento devido a restrições de planejamento e ambientais.

O acordo de gestão com ativos leves é o modelo de crescimento mais rápido, com um CAGR de 16,40% até 2031 no mercado de co-living nos Países Baixos. Essa estrutura reduz o passivo de arrendamento do operador e se torna mais atraente quando a regulamentação limita as margens em ativos com pontuação mais baixa. O lançamento do Leaze pela Habyt em maio de 2026 é um sinal claro de que os operadores estão construindo plataformas dedicadas para essa camada de gestão do mercado de co-living nos Países Baixos. O modelo também é adequado para proprietários que agora entendem melhor a categoria e desejam expertise operacional sem transferir toda a economia para um contrato de arrendamento principal. O modelo próprio de desenvolvimento e operação continua sendo importante para os players institucionais porque oferece o maior controle sobre design, composição de residentes e qualidade do ativo a longo prazo. Mesmo assim, é a rota mais intensiva em capital e, portanto, permanece concentrada entre grupos com melhor financiamento, como a Greystar e outros especialistas residenciais de escala. Com o tempo, o mercado de co-living nos Países Baixos provavelmente suportará os três modelos, mas o crescimento mais forte está se movendo em direção a estruturas com menor exposição ao balanço patrimonial, combinadas com sistemas operacionais mais robustos.

Por Faixa de Preço: O Segmento Intermediário Ancora a Receita enquanto o Segmento Premium / Luxo Supera o Crescimento

O segmento intermediário respondeu por 45% da receita em 2025, conferindo-lhe a maior participação no mercado de co-living nos Países Baixos. Esse segmento atende a profissionais em atividade, estudantes de pós-graduação e novos locatários urbanos que desejam um ambiente gerido, mas ainda precisam de custos mensais razoáveis. Os produtos intermediários geralmente são avaliados menos pelo luxo nominal e mais pela eficiência de layout, confiabilidade do serviço e valor comunitário. No atual clima regulatório, isso significa que os operadores precisam de forte execução em equipamento, gestão de ocupação e operações prediais para proteger os retornos.

O segmento premium / luxo tem projeção de expansão a um CAGR de 15,9% até 2031, tornando-o a faixa de preço de crescimento mais rápido no mercado de co-living nos Países Baixos. Isso é sustentado pelos esforços dos operadores para criar unidades de maior qualidade, pacotes de comodidades mais robustos e melhor desempenho energético, o que pode sustentar preços acima da faixa regulada. A Lei de Aluguel Acessível reforça indiretamente essa estratégia ao proporcionar uma economia mais forte para ativos que podem atingir limites de maior qualidade. A demanda premium também é sustentada por profissionais internacionais que desejam qualidade de design, unidades mobiliadas e um processo de realocação mais tranquilo. Na extremidade inferior, o segmento econômico permanece relevante, mas a nova oferta dedicada é mais limitada porque os desenvolvedores estão priorizando esquemas com economia operacional mais robusta. Isso deixa o segmento intermediário como o maior nível de volume e o segmento premium / luxo como o nível com o momentum de crescimento mais claro. Juntas, essas 2 faixas moldam a maior parte da base de receita atual e a maior parte da inovação futura de produtos no mercado de co-living nos Países Baixos.

Por Usuário Final: Profissionais em Atividade Ancoram a Receita enquanto a Demanda Estudantil Cresce

Os profissionais em atividade responderam por 55% da receita de 2025, tornando-os o maior grupo de usuários finais no mercado de co-living nos Países Baixos. Esse segmento se beneficia de padrões de ocupação ao longo do ano e de menor dependência da sazonalidade acadêmica. Os profissionais que se realocam por trabalho frequentemente valorizam a mudança rápida, unidades mobiliadas e períodos de compromisso mais curtos durante a primeira fase de realocação. Isso torna o co-living gerido especialmente relevante em grandes centros de emprego e corredores de tecnologia onde a mobilidade de talentos é alta.

O segmento estudantil tem projeção de crescimento ao ritmo mais rápido, com um CAGR de 15,98% até 2031 no mercado de co-living nos Países Baixos. Os canais de demanda vinculados às universidades sustentam essa perspectiva, e o programa de acomodaço reservada da Universidade de Utrecht é um exemplo claro de acesso estruturado por meio de parceiros como SSH, Xior e Plaza. O Merwede Block 1 da Greystar em Utrecht inclui 300 apartamentos estudantis dentro de um esquema mais amplo de 779 residências, o que mostra como a demanda estudantil está sendo incorporada a plataformas residenciais maiores, em vez de ser tratada como um nicho separado. Os estudantes continuam sendo altamente relevantes porque frequentemente precisam de acesso mais rápido, contratos mais simples e canais habitacionais mais estruturados do que o mercado de aluguel aberto oferece. Ao mesmo tempo, a linha entre moradia estudantil e co-living para jovens profissionais está se tornando menos rígida em empreendimentos de uso misto. Isso mantém a segmentação de usuários finais importante para design e precificação, mas menos restritiva para a estratégia de ativos. O mercado de co-living nos Países Baixos, portanto, ganha demanda tanto de uma população trabalhadora estável quanto de um fluxo crescente de estudantes.

Análise Geográfica

Amsterdã respondeu por 34% da receita de 2025, mantendo-se na liderança em todo o mercado de co-living nos Países Baixos. A cidade continua sendo o local mais estabelecido para demanda internacional, posicionamento premium e visibilidade dos operadores. Também continua sendo um dos lugares mais importantes para a alocação de capital porque grandes investidores e desenvolvedores podem justificar escala ali com mais facilidade do que em cidades menores. Mesmo com regulamentação mais rígida, Amsterdã ainda define o ritmo do mercado de co-living nos Países Baixos porque combina forte afluxo de inquilinos com uma ampla gama de perfis potenciais de residentes.

Roterdã e Utrecht formam o próximo grande cinturão de crescimento para o mercado de co-living nos Países Baixos. Roterdã oferece uma grande base urbana e apoia a expansão dos operadores além da capital, enquanto Utrecht demonstra forte profundidade tanto na demanda estudantil quanto na de jovens profissionais. A Greystar iniciou a construção do projeto Merwede Block 1, com 779 residências em Utrecht, em dezembro de 2025, financiado no âmbito do empreendimento ABP Dutch Essential Housing^{[3]Greystar, "ABP e Greystar Investem 500 Milhões no Mercado Habitacional Holandês," Greystar, greystar.com}. O projeto inclui unidades estudantis, intermediárias, do setor privado e de curta estadia, refletindo o perfil de demanda mista que define cada vez mais o mercado de co-living nos Países Baixos. A Ballast Nedam Development e a McAleer & Rushe Property (MRP) também concluíram a venda de 1.000 residências para aluguel no distrito Cartesius de Utrecht para a CBRE Investment Management, o que reforça o apelo de investimento de longo prazo da cidade.

Eindhoven tem projeção de expansão a um CAGR de 17,00% até 2031, tornando-a o segmento urbano de maior crescimento no mercado de co-living nos Países Baixos. Sua força vem do corredor de inovação Brainport e do afluxo de trabalhadores internacionalmente móveis vinculados à tecnologia avançada e à manufatura. A plataforma SSLV lançada pela ABP e pela Rockfield também é voltada para cidades universitárias e demanda por residências iniciais, o que apoia uma rede de cidades mais ampla além de Amsterdã. Isso significa que o mercado de co-living nos Países Baixos está gradualmente se expandindo para uma plataforma de múltiplas cidades, com Amsterdã como âncora de receita, Utrecht e Roterdã como centros de pipeline e Eindhoven como o nó de demanda de crescimento mais rápido.