Tamanho e Participação do Mercado de Co-Living na França - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Co-Living na França

Escassez Persistente de Habitação nas Principais Cidades Impulsiona a Demanda por Co-Living

A escassez de habitação na França permanece estrutural, e a pressão é mais visível entre os residentes mais jovens que precisam de acomodação acessível e flexível perto de centros de estudo e trabalho^{[1]Sénat, "Mission D'information Sur Le Logement Des Jeunes," Sénat, senat.fr}. Uma revisão sobre habitação para jovens vinculada ao Senado em 2025 constatou que 17% dos estudantes já haviam abandonado a escola por não conseguirem garantir habitação acessível, sublinhando como o estresse habitacional está afetando os resultados educacionais. O mercado de co-living na França beneficia-se desse desequilíbrio porque residências mobiliadas e gerenciadas podem absorver residentes que não podem aguardar que as alocações convencionais de habitação estudantil ou social se normalizem. Ciclos de trabalho mais curtos acrescentam-se a essa demanda, pois os contratos de primeiro emprego na França frequentemente duram cerca de 2 anos e deixam muitos inquilinos no início de carreira mal adaptados a estruturas de arrendamento longas e rígidas. Isso torna o co-living mais do que um produto de estilo de vida, pois também serve como habitação de transbordamento para estudantes, jovens trabalhadores e outros residentes móveis cujas necessidades habitacionais mudam mais rapidamente do que a oferta convencional consegue responder. A pressão intensificou-se após as habitações com baixa classificação energética enfrentarem restrições de arrendamento mais rigorosas a partir de 2025, o que retirou parte do estoque de arrendamento mais antigo do mercado e aumentou a concorrência por unidades conformes.

Elevados Custos de Arrendamento Aumentam a Demanda por Habitação Compartilhada Acessível

Os elevados custos de arrendamento urbano continuam a ser um suporte direto para o mercado de co-living na França, pois muitos residentes procuram habitação que reduza os custos totais mensais de instalação e de vida, e não apenas o valor nominal do arrendamento. As autoridades de Paris citaram uma situação em que 1 em cada 2 inquilinos gastava um terço da sua renda em habitação, e esse nível de pressão de custos ajuda a explicar por que os formatos compartilhados continuam relevantes mesmo quando têm preços superiores ao arrendamento simples. O fim do incentivo fiscal Pinel em janeiro de 2025 também reduziu o apoio à nova oferta de arrendamento, tornando o mercado existente mais restrito e aumentando o valor dos produtos habitacionais prontos para ocupação. Na prática, o co-living reduz vários encargos financeiros de uma só vez, pois os residentes não precisam mobiliar as unidades, abrir múltiplas contas de serviços públicos ou financiar o mesmo nível de instalação na entrada que um contrato de arrendamento normal frequentemente exige. Isso é importante para recém-formados e trabalhadores móveis que podem ter renda, mas poupanças limitadas, e para estudantes que já competem num ambiente habitacional tenso. O resultado é que o mercado de co-living na França compete não apenas no preço mensal, mas também na menor fricção no momento da entrada, que é frequentemente a maior barreira para os inquilinos de curta duração.

Crescimento da População de Jovens Profissionais e Estudantes Amplia a Ocupação

O mercado de co-living na França está intimamente ligado à grande população estudantil e de jovens adultos do país, pois este grupo tem a maior necessidade de mobilidade, acessibilidade e habitação mobiliada. O Senado observou que as pessoas com idades entre 18 e 29 anos representavam 17,6% da população em 2024, e que 37,4% das pessoas com idades entre 15 e 24 anos estavam matriculadas no ensino superior, o que mantém a demanda concentrada nas cidades universitárias e nos polos de emprego. A Cour des Comptes também relatou que 2,7 milhões de jovens com idades entre 18 e 30 anos receberam subsídios de habitação em 2023, com o apoio total atingindo 4,4 bilhões de EUR (4,8 bilhões de USD), mas a suboferta persistiu em todo o sistema habitacional. Os operadores têm escalado em torno dessa base de demanda, e The Boost Society sinalizou isso ao visar um número muito maior de camas a nível nacional à medida que expandiu as marcas KLEY e Hife. A ocupação já não é moldada exclusivamente por estudantes, pois os dados de portfólio de 2025 da Oqoro mostraram que os jovens profissionais quase igualaram os estudantes no uso de habitação compartilhada, sugerindo uma mistura de residentes mais ampla. Essa mudança é importante porque apoia uma maior resiliência para o mercado de co-living na França ao longo dos ciclos académicos e fortalece a demanda nas cidades com bases de emprego diversificadas.

Preferência por Habitação Flexível Pronta para Ocupação Impulsiona a Adoção do Mercado

O mercado de co-living na França também está a beneficiar de uma preferência mais forte por habitação que seja mobiliada, gerida digitalmente e imediatamente utilizável a partir do dia da entrada. As reformas ao regime do bail mobilité em 2025 alargaram a elegibilidade a trabalhadores remotos, cuidadores familiares e pessoas em transição de carreira, e alterações posteriores prolongaram a duração possível de ocupação para algumas estadias relacionadas com o emprego. Essa expansão legal melhorou o alinhamento entre as estruturas de arrendamento flexível e os modelos de negócio dos operadores, pois o co-living depende de uma ocupação de ciclo mais curto sem a fricção dos contratos de arrendamento residencial padrão de longa duração. As residências de co-living e estudantis geridas cobram rendas tudo incluído que são 10% a 15% mais elevadas do que as ofertas comparáveis do mercado local, refletindo a demanda por conveniência, serviços e flexibilidade, e não apenas pela área útil. Os operadores que adicionaram aplicações para residentes, check-in digital e camadas de serviço também alcançaram forte ocupação, com The Babel Community a reportar uma taxa de ocupação de 94% em todo o seu portfólio em 2024. Isso apoia uma tendência mais ampla no mercado de co-living na França em direção à qualidade do produto e à facilidade operacional, e não apenas ao preço de entrada mais baixo possível.

Regras Rígidas de Arrendamento e Proteção dos Inquilinos Limitam a Flexibilidade do Mercado

O principal desafio regulatório para o mercado de co-living na França é que o produto ainda se enquadra em categorias legais e políticas que não foram construídas especificamente para ele. O governo francês confirmou em janeiro de 2026 que não criaria um quadro legal dedicado ao co-living, eliminando um caminho para a clareza e deixando os operadores a trabalhar sob as regras de arrendamento existentes. Paris aumentou então o risco político ao adotar uma resolução de carbono zero em novembro de 2025, embora não vinculativa, sinalizando uma postura mais rígida em relação a novos projetos. Um projeto de lei do Senado apresentado no mesmo mês propôs registos públicos, autorização prévia e medidas de controlo de rendas mais rigorosas para as residências de co-living, indicando que o debate está a alargar-se para além de uma única cidade. Esta pressão não afeta todos os operadores de igual forma, pois os modelos de acordo de gestão têm menor exposição direta ao arrendamento do que os modelos assentes em passivos de arrendamento de longa duração. Mesmo assim, a ausência de um quadro dedicado mantém o risco de conformidade elevado e pode abrandar as decisões de expansão em todo o mercado de co-living na França.

Restrições de Planeamento e Zonamento Atrasam Novos Desenvolvimentos de Co-Living

As regras de planeamento são outro travão ao mercado de co-living na França, pois os sistemas de zonamento municipal ainda têm dificuldade em classificar projetos que combinam quartos privativos, comodidades partilhadas e elementos de serviço. A proposta de legislação do Senado permitiria às autoridades locais acompanhar e regular o co-living de forma mais direta e poderia até apoiar limites geográficos em áreas densas se a oposição local se mantiver forte. A França aprovou uma lei em 2025 para facilitar as conversões de escritórios em habitação, o que ajuda os operadores a aceder a mais edifícios para reutilização adaptativa, mas o processo de conversão ainda envolve complexidades de licenciamento e conceção que podem atrasar a entrega. A reutilização adaptativa já é central para algumas estratégias de operadores, e The Babel Community afirmou que cerca de 80% dos seus projetos envolveram este tipo de reciclagem urbana. Esses projetos podem desbloquear localizações centrais de valor, mas também trazem maior incerteza de planeamento, mais trabalho técnico e um caminho mais lento para a receita. Isso significa que o mercado de co-living na França pode continuar a crescer, mas frequentemente o fará através de pipelines faseados em vez de lançamentos de projetos rápidos e de grande volume nos núcleos urbanos mais restritos.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Configuração de Propriedade: Quartos Privativos Lideram, Estúdios / Unidades Inteiras Ganham Terreno entre os Residentes de Longa Duração

Os quartos privativos detinham 41% da participação do mercado de co-living na França em 2025, mantendo-os na posição de liderança porque oferecem um equilíbrio prático entre privacidade individual e uso eficiente do espaço. Este formato ainda se alinha com a promessa central do co-living, pois proporciona aos residentes uma área pessoal para dormir e trabalhar, mantendo cozinhas partilhadas, salas de estar e funcionalidades comunitárias. Também permite aos operadores manter a densidade de camas sem adotar totalmente layouts de dormitório que são menos atrativos para profissionais em atividade. Os quartos compartilhados continuam relevantes para ofertas de preço mais baixo, mas enfrentam uma pressão de substituição crescente por parte de outros formatos de habitação flexível que podem igualar o preço enquanto oferecem mais independência. Essa pressão provavelmente manterá os quartos compartilhados importantes nas ofertas orientadas para o segmento económico, mas menos centrais em ativos premium onde a privacidade é uma parte mais forte da proposta de valor.

A mudança mais rápida está a acontecer nos estúdios / unidades inteiras, onde o tamanho do mercado de co-living na França para este formato tem projeção de crescimento a um CAGR de 15,2% até 2031. Esta mudança reflete a mistura mais ampla de inquilinos que agora entra no mercado de co-living na França, especialmente trabalhadores remotos e profissionais que querem autonomia dentro de um edifício gerido. As alterações de 2025 ao bail mobilité alargaram o caminho legal para estes residentes e tornaram as estadias mobiliadas e de menor duração mais fáceis de estruturar. Marcas premium como Hife e Bikube também estão a impulsionar esta configuração ao combinar unidades privadas mais autónomas com grandes zonas de comodidades e camadas de serviço que preservam o elemento comunitário. O projeto ECLA Lille-Lomme, com 787 camas e inauguração prevista para o verão de 2026, mostra como os ativos construídos de raiz estão a trazer padrões ambientais mais elevados e pacotes de comodidades mais amplos para esta parte do mercado de co-living na França.

Nota: Participações de segmento de todos os segmentos individuais disponíveis mediante aquisição do relatório

Por Modelo de Negócio: Dominância do Master Lease / Arbitragem de Arrendamento com Ativos Leves e o Ponto de Inflexão do Acordo de Gestão

O master lease / arbitragem de arrendamento com ativos leves deteve 44% do mercado de co-living na França por modelo de negócio em 2025, mantendo-o como a estrutura líder para o crescimento dos operadores. Este modelo manteve-se atrativo porque permite aos operadores controlar a experiência dos residentes e a receita sem possuir o edifício. Também se adequou a um período em que os operadores queriam continuar a escalar mesmo quando as condições de investimento se tornaram menos favoráveis para o desenvolvimento direto. Em termos operacionais, o modelo apoia uma entrada mais rápida nas cidades onde o principal desafio não é a demanda dos residentes, mas a velocidade de garantir ativos adequados e lançá-los. Isso explica por que ainda tem peso no mercado de co-living na França mesmo quando o ambiente de financiamento se torna mais seletivo.

O movimento direcional mais claro é agora em direção aos acordos de gestão, com previsão de crescimento a um CAGR de 14,90% até 2031. Os contratos de gestão são uma mudança estratégica importante porque alinham mais estreitamente os interesses do proprietário e do operador e reduzem a exposição do balanço do operador em relação às estruturas com maior peso de arrendamento. A aquisição da Urban Campus pela Goldman Sachs Asset Management, anunciada em março de 2026, reforçou essa visão, pois o plano da plataforma enfatizou a expansão através de crescimento liderado por acordos de gestão em França e mercados próximos. Essa transação é importante porque mostra que o capital institucional ainda vê valor a longo prazo no mercado de co-living na França quando o modelo operacional é mais leve e escalável. O modelo de propriedade-desenvolvimento-operação continua relevante para grandes grupos como Vinci Immobilier e UXCO que podem suportar ciclos de projeto mais longos e compromissos de capital mais pesados. Ainda assim, não é o formato que impulsiona a próxima fase de expansão.

Por Faixa de Preço: Maioria do Segmento Intermediário Mascarando uma Rutura do Premium / Luxo

O co-living de segmento intermediário deteve uma participação de 52% em 2025, o que mostra que o mercado de co-living na França ainda está enraizado na praticidade e acessibilidade, e não num nicho de luxo restrito. Este segmento apela a estudantes e profissionais no início de carreira que precisam de habitação gerida, mas continuam sensíveis ao preço. É também a expressão mais direta do papel original do co-living como ponte entre os arrendamentos convencionais caros e a acomodação estudantil com suboferta. Os formatos económicos continuam a servir utilizadores sensíveis ao custo, especialmente fora dos distritos mais caros, mas a pressão sobre as margens está a tornar-se cada vez mais difícil de ignorar quando os custos de aquisição, conformidade e renovação continuam a subir. Isso significa que o segmento intermediário permanece a base de volume do mercado de co-living na França mesmo quando o produto evolui para cima.

O segmento premium / luxo é o destaque porque tem projeção de crescimento a um CAGR de 15,50% até 2031, a taxa mais rápida entre o conjunto de segmentos. As residências geridas neste segmento frequentemente cobram rendas tudo incluído 10% a 15% acima das opções locais comparáveis, justificadas por serviços públicos, bem-estar, espaço de coworking e serviços personalizados, e não apenas pela dimensão da unidade. Esta mudança também está a alterar o posicionamento do mercado de co-living na Frana, pois as ofertas premium são mais fáceis de defender como um produto habitacional diferenciado do que como uma solução alternativa aos arrendamentos convencionais com controlo de rendas. A próxima residência ECLA Bordeaux, prevista para agosto de 2026, reflete essa tendência com conformidade RE2020, credenciais BREEAM, unidades mobiliadas e um pacote integrado de comodidades. Com efeito, o segmento mais elevado já não é um segmento secundário, pois está a tornar-se uma das formas mais claras de os operadores protegerem as margens e alargarem a base de residentes do mercado de co-living na França.

Por Usuário Final: Estudantes Ancoram o Volume, Profissionais em Atividade Impulsionam o Valor

Os estudantes representaram 53% do tamanho do mercado de co-living na França em 2025, o que confirma que a demanda estudantil ainda ancora a ocupação total. A razão subjacente é simples, pois a França continua a ter uma grande lacuna entre o número de estudantes e a capacidade de habitação dedicada. Cerca de 3 milhões de estudantes competiram por quase 450.000 camas, das quais apenas 150.000 estavam no setor privado, destacando a importância contínua dos fornecedores de acomodação privada. O mercado de habitação estudantil atraiu forte investimento em 2025, sugerindo que o capital institucional ainda vê esta lacuna de demanda como duradoura, mesmo que o apetite de investimento mais amplo em co-living permaneça irregular. No mercado de co-living na França, a demanda estudantil permanece, portanto, a principal base de volume e a âncora de ocupação mais fiável.

Os profissionais em atividade são o grupo de utilizadores de crescimento mais rápido, com um CAGR de 14,88% projetado até 2031. O seu crescimento está ligado à mobilidade laboral, a contratos mais curtos no início de carreira e a uma preferência mais forte por habitação mobiliada que exige períodos de instalação mais curtos. A expansão do bail mobilité em 2025 também alargou a elegibilidade a mais adultos móveis, o que fortaleceu o enquadramento legal para este grupo de residentes. Operadores como Hife e Ecla estão a responder oferecendo formatos privativos maiores e comodidades focadas no trabalho, bem-estar e conveniência, em vez de um estilo de vida puramente estudantil^{[2]Banque des Territoires, "ECLA Lille Lomme, Une Nouvelle Résidence Étudiante Innovante," Banque des Territoires, banquedesterritoires.fr}. Isso significa que os profissionais estão a tornar-se um motor de valor para o mercado de co-living na França, mesmo enquanto os estudantes continuam a fornecer a maior parte da demanda de base.

Análise Geográfica

Paris representou 42% da receita em 2025, tornando-a a maior geografia no mercado de co-living na França. Essa posição resultou da forte base de demanda da cidade, da sua concentração de estudantes e jovens profissionais e da sua vantagem inicial na presença de operadores. Paris e a região circundante também ofereceram o maior conjunto de edifícios que poderiam ser reposicionados para uso residencial gerido. A expansão de The Babel Community em 2025 incluiu uma residência de 245 unidades em Saint-Quentin-en-Yvelines, demonstrando que os operadores já se estavam a mover para a região mais ampla de Paris para se manterem próximos da capital enquanto reduziam a exposição direta às restrições do centro da cidade^{[3]Après-demain SA, "Après-Demain SA And The Babel Community, An Alliance To Promote Co-Living In France," Après-demain SA, apres-demain.com}. Paris permanece, portanto, a geografia âncora do mercado de co-living na França, mas o seu caminho de expansão é agora mais suburbano e mais seletivo do que antes.

Lyon, Bordeaux e Lille formam agora a próxima camada de importância estratégica. Estas cidades combinam a demanda estudantil com um apelo crescente a trabalhadores móveis, proporcionando aos operadores uma mistura de residentes mais equilibrada ao longo do ano. Lille está a ganhar visibilidade adicional através de stock de grande formato construído de raiz, e o projeto ECLA Lille-Lomme adicionará 787 camas com inauguração prevista para o verão de 2026. Bordeaux também está a tornar-se mais visível no mercado de co-living na França porque os principais operadores expandiram para lá e projetos premium estão a entrar em funcionamento. Lyon permanece importante pelas mesmas razões, embora também partilhe alguma da cautela regulatória observada em Paris. 

Marselha atraiu operadores locais e internacionais, sugerindo que a cidade está a ser vista como uma localização de habitação gerida escalável, e não apenas como uma experiência periférica. Montpellier está a seguir com um novo projeto híbrido que combina habitação, coworking e espaço de comodidades, o que se enquadra na direção do produto que agora se está a difundir pelo mercado de co-living na França. Esta mudança regional não significa que Paris está a perder relevância. Significa que o crescimento futuro da oferta está a ser redirecionado para cidades onde os licenciamentos são mais viáveis, a concorrência é menos intensa e a habitação gerida ainda pode escalar com menos barreiras políticas.