Tamanho e Participação do Mercado de Co-Living na China - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Co-Living na China

Aumento dos Preços de Habitação e Acessibilidade ao Aluguel

A acessibilidade à habitação continua sendo o principal suporte de demanda para o mercado de co-living na China nas cidades de Nível 1, pois os custos de aquisição de imóveis ainda estão muito acima do que muitos trabalhadores mais jovens conseguem absorver, mesmo após o ciclo de correção de 2023 a 2025. O mercado de co-living na China também permanece atrativo porque projetos geridos institucionalmente em Pequim e Xangai mantiveram ocupação próxima a 90% no início de 2025, mesmo com o arrefecimento geral dos aluguéis, o que demonstra que produtos de aluguel geridos profissionalmente continuam atraindo demanda em condições de preços mais fracos. Esse padrão é relevante porque a solidez da demanda é mais duradoura nas mesmas cidades onde a aquisição de imóveis é menos acessível. A pressão sobre os aluguéis, portanto, não reduziu o papel do co-living, mas levou os inquilinos a buscar melhor custo-benefício dentro dos formatos geridos. Isso mantém Pequim, Xangai, Shenzhen e Guangzhou no centro da demanda do mercado de co-living na China e sustenta a contínua diferenciação de produtos entre quartos privativos, estúdios e ativos intermediários com certificação de qualidade.

Rápida Urbanização e Crescimento da Força de Trabalho Migrante Impulsionam a Demanda por Co-Living

A população de trabalhadores migrantes da China atingiu 301,15 milhões em 2025, um aumento de 1,42 milhão em relação ao ano anterior, o que mantém uma parcela muito grande da demanda habitacional urbana vinculada a locatários móveis em vez de proprietários estabelecidos. A renda mensal média dos trabalhadores provenientes de outras províncias subiu para CNY 5.774 (USD 794) em 2025. No entanto, esse nível de renda ainda torna a habitação nas cidades de Nível 1 inacessível para muitos trabalhadores sem uma solução de aluguel compartilhado ou gerido. O mercado de co-living na China se beneficia dessa incompatibilidade porque oferece um formato de aluguel formal que se situa entre a habitação compartilhada informal e os apartamentos privados completos. A discussão política em maio de 2026 sobre a extensão de serviços públicos a 250 milhões de residentes urbanos não registrados também aponta para um impulso contínuo em direção a uma habitação para aluguel mais bem regulamentada, em vez de uma redução da necessidade de operadores privados. Como resultado, os operadores com sistemas de conformidade robustos estão posicionados para capturar inquilinos que, de outra forma, permaneceriam em arranjos de aluguel não licenciados ou fragmentados.

Crescimento da População de Jovens Profissionais e Recém-Formados Amplia a Ocupação

Mais de 12,22 milhões de recém-formados ingressaram no mercado de trabalho da China em 2025, mantendo a temporada de formatura como um importante gatilho de demanda para o mercado de co-living na China nos principais polos de emprego. Pesquisas acadêmicas publicadas em 2025 também mostraram que os recém-formados nas cidades de primeiro nível enfrentam uma clara incompatibilidade entre as rendas de nível inicial e os custos de habitação, tornando o co-living uma opção habitacional prática após a formatura. A base de demanda está agora se ampliando além dos locatários de primeira vez, pois inquilinos com 30 anos ou mais representaram mais de 50% dos inquilinos de aluguel institucional em 2025, sinalizando uma população de locatários com estadias mais longas. Essa mudança altera as expectativas em relação ao produto, direcionando-as para privacidade, melhor serviço e layouts adequados a casais ou famílias pequenas, em vez de apenas ocupantes individuais. Isso também explica por que os operadores capazes de oferecer contratos flexíveis e melhorias de qualidade estão capturando uma parcela maior do mercado de co-living na China do que aqueles ainda estruturados em torno de uma base de inquilinos puramente transitória.

Apoio Governamental à Habitação para Aluguel Estimula o Desenvolvimento do Co-Living

O apoio político tornou-se um alavancador direto de crescimento para o mercado de co-living na China desde que o Banco Popular da China e a Administração Nacional de Regulação Financeira emitiram orientações sobre financiamento de aluguel habitacional em fevereiro de 2024. Esse arcabouço direcionou os credores para produtos de aluguel dedicados e ampliou o caminho para o financiamento por meio de Fundos de Investimento Imobiliário (REIT) de infraestrutura, o que melhorou o acesso a capital de longo prazo para operadores em conformidade. A revisão de 2025 da Invesco também observou que o índice de preços de REIT de habitação para aluguel subiu 31% em 2024, tornando a habitação para aluguel o único subsegmento imobiliário na China a registrar compressão de taxa de capitalização naquele ano. O Regulamento de Aluguel de Habitação do Conselho de Estado, acrescentado em setembro de 2025, estabeleceu um arcabouço jurídico nacional que fortaleceu a vantagem operacional dos fornecedores licenciados em relação aos proprietários informais. O resultado é uma trajetória de investimento mais clara para o mercado de co-living na China, pois regulamentação e financiamento estão agora se movendo na mesma direção.

Altos Custos de Aquisição de Propriedades e Operacionais Aumentam as Despesas de Desenvolvimento

A pressão de custos continua sendo uma restrição significativa porque o modelo de arrendamento principal tornou-se muito mais difícil de defender após a queda dos aluguéis em 2025, deixando os operadores com obrigações de arrendamento fixadas em níveis de pico anteriores. Os aluguéis de apartamentos centralizados em Xangai caíram de CNY 195,6 (USD 26,9) por metro quadrado por mês em 2021 para CNY 149,6 (USD 20,6) por metro quadrado por mês em 2025, evidenciando o risco de rentabilidade das estratégias de arbitragem de aluguel quando a ocupação cai abaixo do ponto de equilíbrio. Projetos de construção específica também exigem grandes compromissos de capital, como demonstrado pela joint venture da Invesco Real Estate e Ziroom em Pequim, com investimento total esperado de RMB 1,2 bilhão (USD 165 milhões). Esses limites reduzem o campo de empresas capazes de adicionar oferta de qualidade em localizações premium e desaceleram a expansão para operadores independentes. O mercado de co-living na China, portanto, cresce mais rapidamente onde capital institucional, apoio político e equipes operacionais experientes já se sobrepõem.

Incerteza Regulatória entre Cidades Atrasa a Expansão do Mercado

As regulamentações nacionais melhoraram, mas a implementação local ainda varia significativamente entre as cidades, limitando a velocidade com que o mercado de co-living na China pode escalar além dos principais portões de entrada. A política de conversão de Xangai é um dos exemplos mais claros, pois permite que edifícios comerciais migrem para uso de aluguel sob uma estrutura operacional de 15 anos sem pagamentos adicionais de prêmio de terreno, uma flexibilidade que a maioria das cidades menores ainda não oferece. Os operadores em localidades de segundo e terceiro nível ainda enfrentam licenciamento desigual, menor clareza sobre os padrões de ocupação compartilhada e acesso mais fraco a instrumentos de financiamento vinculados a ativos de aluguel institucional. Isso mantém o mercado de co-living na China concentrado em Pequim, Xangai, Shenzhen e Guangzhou, mesmo que a demanda por aluguel esteja se espalhando de forma mais ampla pela China urbana. Isso também favorece operadores maiores com maior capacidade jurídica e de relações governamentais, pois eles conseguem absorver os custos de conformidade com mais facilidade do que os players locais menores.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Configuração de Propriedade: Quartos Privativos Ancoram a Receita enquanto Estúdios / Unidades Inteiras Ganham Participação

As configurações de Quarto Privativo detinham 52% da participação do mercado de co-living na China em 2025, tornando-as o principal motor de receita em todo o mix de configurações. Essa liderança reflete uma preferência simples por privacidade em um ambiente de moradia compartilhada, especialmente entre inquilinos que buscam uma opção de menor custo sem abrir mão do espaço pessoal. Os produtos de Quarto Compartilhado ainda são relevantes no nível de entrada porque atendem a estudantes e migrantes recentes que são mais sensíveis ao aluguel mensal do que à qualidade do layout. Ao mesmo tempo, o mercado de co-living na China está indo além de uma proposta puramente de baixo custo, pois os formatos de estúdio / unidade inteira têm projeção de crescimento a um CAGR de 16,50% até 2031. Esse crescimento está vinculado a um perfil de locatário mais amplo, que inclui cada vez mais profissionais mais velhos e pequenas unidades familiares.

A mudança já é visível nos padrões de transação: os negócios de unidades inteiras de 3 quartos nas principais cidades aumentaram 15% trimestre a trimestre no primeiro semestre de 2026^{[1]China Urban Housing Rental Think Tank e Ziroom Research Institute, "Relatório Semestral do Mercado de Aluguel de Longo Prazo do 1º Semestre de 2026," NetEase News, 163.com}. Esse aumento sugere que a demanda compatível com famílias ou orientada para privacidade não está confinada aos aluguéis de apartamentos tradicionais, mas também está alimentando a lógica de produto do co-living gerido. A oferta de quartos compartilhados enfrenta a maior pressão da habitação acessível subsidiada, pois as unidades públicas concorrem diretamente no preço na faixa mais baixa. Os produtos de quarto privativo ocupam uma posição intermediária mais defensável porque equilibram melhor acessibilidade, conveniência e controle pessoal do que os formatos de dormitório aberto ou as unidades privadas de preço mais elevado. Os operadores estão respondendo com a adição de acesso inteligente, serviços via aplicativo e padrões de manutenção mais consistentes para quartos privativos e produtos de unidade inteira, o que ajuda a defender a ocupação e reduzir a rotatividade mesmo quando os aluguéis gerais estão em queda.

Por Modelo de Negócio: Acordos de Gestão com Ativos Leves Substituem Estruturas com Ativos Pesados

O contrato de arrendamento principal com ativos leves / arbitragem de arrendamento detinha 46% de participação em 2025, indicando que permaneceu o maior modelo de negócio no mercado de co-living na China, mesmo com o agravamento de seu perfil de risco. Esse modelo se expandiu rapidamente nos anos anteriores porque os operadores podiam escalar sem adquirir ativos, mas também os deixou expostos quando os aluguéis de mercado pararam de subir. A fragilidade ficou mais evidente em 2025, pois a deflação dos aluguéis comprimiu as margens enquanto os compromissos de arrendamento permaneceram fixos, limitando a flexibilidade de ganhos dos operadores com grandes carteiras arrendadas. Em contraste, o acordo de gestão com ativos leves tem projeção de crescimento a um CAGR de 16,90% até 2031, tornando-o o modelo de mais rápido crescimento no mercado. Esse crescimento reflete uma mudança mais ampla dos operadores em direção à receita de honorários e para longe da exposição direta ao ciclo de aluguéis.

A economia do modelo é atrativa porque os operadores podem ganhar de 20% a 30% da receita de aluguel como honorário de gestão, evitando o ônus patrimonial das obrigações de arrendamento de longo prazo. A joint venture da Mofang com a Shanghai Huayi Holdings Group Co. Ltd. mostrou como essa abordagem funciona na prática, com a entidade estatal detendo o ativo e a empresa privada gerindo as operações. Essa divisão entre propriedade pública e gestão privada é importante porque a expansão da habitação acessível para aluguel é tanto uma ameaça competitiva na faixa mais baixa quanto uma fonte direta de contratos de gestão. As estruturas de propriedade própria com ativos pesados também estão atraindo renovado interesse, mas principalmente por meio de parcerias institucionais como a plataforma da Invesco Real Estate e Ziroom, em vez de expansão autônoma dos operadores. Ainda assim, os prazos contratuais de 3 a 5 anos criam risco de continuidade, sugerindo que o mercado de co-living na China tende a recompensar os operadores com históricos de desempenho de longo ciclo mais sólidos em detrimento daqueles que dependem exclusivamente do crescimento rápido de portfólio.

Por Faixa de Preço: O Segmento Intermediário Domina o Volume enquanto o Premium / Luxo se Desacopla do Mercado

O segmento intermediário detinha 48% de participação em 2025, tornando-se a maior faixa de preço no mercado de co-living na China, pois se alinha mais estreitamente com os orçamentos dos locatários urbanos em atividade. O segmento se situa entre a oferta econômica subsidiada e o estoque premium de maior serviço, conferindo-lhe uma ampla base de clientes entre jovens profissionais e inquilinos de longa permanência. O premium / luxo ainda é o segmento de preço de crescimento mais rápido, com um CAGR de 17,30% até 2031, indicando que o crescimento não vem apenas da demanda por aluguéis baixos. O mercado de co-living na China para o segmento premium / luxo está se expandindo à medida que uma base maior de locatários acima de 30 anos atribui maior valor à privacidade, operações confiáveis e padrões de moradia com marca. Essa preferência também eleva o valor da integração tecnológica e de melhores serviços ao inquilino em propriedades de preço mais elevado.

A resiliência da demanda no topo do mercado se manteve melhor do que o ciclo geral de aluguéis, pois as propriedades geridas institucionalmente em Pequim e Xangai mantiveram taxas de ocupação de 90% a 91% no início de 2025, mesmo com a queda geral dos aluguéis. O co-living econômico enfrenta a concorrência mais direta da habitação para aluguel subsidiada, e 84% da nova oferta de apartamentos centralizados em 2025 veio de projetos de aluguel acessível com preços abaixo das alternativas de mercado. Essa diferença de preço reduz o espaço para os operadores privados competirem puramente no custo na faixa mais baixa. O segmento intermediário, portanto, permanece a âncora de volume porque atende a inquilinos que não têm acesso à propriedade e ao estoque premium, mas ainda buscam mais estabilidade do que os aluguéis informais podem oferecer. O premium / luxo, por outro lado, está se tornando o caminho mais claro para os operadores que buscam margens mais sólidas e menor exposição à pressão de preços apoiada pelo Estado.

Por Usuário Final: A Base de Estudantes Sustenta o Volume enquanto os Profissionais em Atividade Impulsionam o Mix

Os estudantes representaram 53% do mercado de co-living na China em 2025, tornando-os o maior grupo de usuários finais por volume. Sua importância está ligada ao fluxo anual de recém-formados para os mercados de trabalho das principais cidades, e mais de 12,22 milhões de recém-formados ingressaram na força de trabalho em 2025. Essa demanda sazonal sustenta a ocupação em torno de clusters educacionais e de emprego, especialmente em Pequim, Xangai e Shenzhen, onde a concorrência por aluguel é mais intensa. Os profissionais em atividade, no entanto, têm projeção de crescimento a um CAGR de 17,50% até 2031, tornando-os o segmento de usuário final de expansão mais rápida no mercado de co-living na China. Esse crescimento mais acelerado mostra como o setor está migrando de uma solução temporária para recém-formados para um formato de habitação urbana de maior duração.

O design do produto está mudando junto com esse mix de locatários, pois os operadores estão se afastando dos quartos compartilhados no estilo dormitório em direção a quartos privativos, estúdios e layouts compatíveis com famílias. O Relatório de Tendências de Aluguel para Jovens de Xangai de 2025 constatou que mais de 70% dos jovens locatários de Xangai moravam com parceiros, filhos ou pais, o que sustenta o argumento por formatos de unidade mais flexíveis em vez de produtos exclusivamente para ocupante único. Isso é relevante porque os operadores que permanecem muito focados em inquilinos jovens e solteiros correm o risco de perder uma base de renovação maior e mais estável. Os profissionais em atividade geralmente renovam com mais consistência e apresentam menor sensibilidade à vacância do que os estudantes, melhorando assim a visibilidade da receita. Os estudantes ainda fornecem um importante volume de entrada, mas a qualidade dos ganhos no mercado de co-living na China é cada vez mais moldada por locatários mais velhos que desejam conveniência, privacidade e serviço confiável em estadias mais longas.

Análise Geográfica

Pequim representou 28% do tamanho do mercado de co-living na China em 2025 e continua sendo o exemplo mais claro de profundidade institucional no setor. A cidade tinha 243 projetos de co-living em operação e quase 116.000 unidades no final de 2025, com aluguéis médios de CNY 121 (USD 16,6) por metro quadrado por mês e uma taxa de ocupação de 91%^{[2]JLL China, "Oportunidades de Investimento em Habitação para Aluguel, Perspectivas do 15º Plano Quinquenal," JLL China, joneslanglasalle.com.cn}. Esse nível de ocupação mostra que o estoque gerido com qualidade ainda está atraindo inquilinos, mesmo em um mercado nacional de aluguel mais fraco. Transações de investimento em bloco totalizando RMB 3,1 bilhões (USD 426,4 milhões) em 3 negócios em 2025 confirmaram que Pequim continua atraindo capital global para projetos de habitação para aluguel. A nova oferta permanece concentrada em distritos periféricos como Chaoyang, Fengtai e Daxing, refletindo as restrições de custo de terreno dentro do anel urbano central.

Xangai é a cidade de crescimento mais rápido no mercado de co-living na China, com um CAGR projetado de 17,90% até 2031 e a maior base de oferta entre as principais cidades de entrada. A cidade tinha 695 projetos e quase 330.000 unidades no final de 2025, com aluguéis médios de CNY 113 (USD 15,5) por metro quadrado por mês. O volume de transações em bloco atingiu RMB 8,24 bilhões (USD 1,13 bilhão) em 2025, mais de 2,6 vezes o total de Pequim, sublinhando o papel de Xangai como principal polo de investimento institucional. O influxo de talentos da cidade permaneceu forte entre 2021 e 2025, ampliando a futura base de locatários para habitação institucional. Sua política de conversão de edifícios comerciais também está criando um novo canal de oferta a partir de ativos de escritórios subutilizados, conferindo a Xangai uma vantagem na expansão do estoque de aluguel gerido sem aguardar nova oferta de terrenos.

Shenzhen e Guangzhou formam o polo do Delta do Rio das Pérolas do mercado de co-living na China, com a oferta centralizada de co-living de Shenzhen atingindo 281.000 unidades no primeiro trimestre de 2026, a segunda maior entre as 8 cidades centrais da China. O mix de locatários de Shenzhen é moldado pelo emprego em tecnologia, o que sustenta uma demanda mais forte por habitação premium e intermediária do que em muitas outras cidades. Guangzhou está usando políticas de conversão comercial para aluguel para adicionar oferta, enquanto sua base de emprego mantém a demanda ampla nos formatos acessível e intermediário. Além das 4 cidades de entrada, Chengdu, Hangzhou, Suzhou e outros mercados de Novo Nível 1 estão entrando em uma fase de desenvolvimento mais focada em qualidade, com o crescimento das transações no primeiro semestre de 2026 indicando que novos centros de demanda estão emergindo fora do núcleo tradicional.