Tamanho e Participação do Mercado de Co-Living na Austrália - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Co-Living na Austrália

Crescentes Desafios de Acessibilidade Habitacional Impulsionam a Demanda por Co-Living

O mercado de co-living na Austrália está se beneficiando de uma lacuna de acessibilidade habitacional que se ampliou ainda mais em 2026. A parcela da renda familiar mediana necessária para um novo contrato de arrendamento atingiu 33% em 2026, enquanto os anos necessários para poupar para um financiamento imobiliário subiram para 11,2 anos, o que manteve uma parcela maior de locatários no mercado de arrendamento por mais tempo^{[1]Conselho Nacional de Oferta e Acessibilidade Habitacional, "Estado do Sistema Habitacional 2026," NHSAC, nhsac.gov.au}. Essa pressão é relevante porque o co-living reduz o ônus de custos iniciais e recorrentes ao agrupar aluguel, mobiliário e serviços compartilhados em um único pagamento gerenciado. A escassez habitacional por trás dessa mudança ainda é estrutural, uma vez que se espera que o período do Acordo Nacional de Habitação entregue 980.000 unidades contra uma meta de 1,2 milhão. A Associação da Indústria da Construção (HIA) também observou que a demanda por habitação continuou superando a oferta em 2025, o que sustenta o mesmo padrão de acessibilidade observado no mercado de co-living na Austrália. Enquanto as novas entregas permanecerem abaixo da demanda, a habitação compartilhada gerenciada profissionalmente continuará a atender locatários que não conseguem justificar um apartamento independente.

Forte Crescimento Populacional e Migração Líquida do Exterior Aumentam a Demanda por Habitação

O mercado de co-living na Austrália também está sendo impulsionado pelo crescimento populacional que continua a superar as conclusões de obras habitacionais. A migração líquida do exterior adicionou 306.000 pessoas no ano financeiro de 2024-25, e os maiores ganhos líquidos foram registrados em Nova Gales do Sul, Queensland e Austrália Ocidental. Esses são os mesmos estados onde a pressão sobre os aluguéis permanece elevada e onde a nova oferta de co-living tem o espaço mais claro para crescer. Quase dois em cada três migrantes chegaram com vistos temporários, e os estudantes internacionais responderam pelo maior grupo individual, com 157.000 chegadas. A Associação da Indústria da Construção (HIA) estimou que o crescimento populacional anual implicava uma demanda de 190.000 a 200.000 novas unidades habitacionais por ano, um número que permaneceu acima das conclusões reais. Isso mantém a vacância restrita e sustenta condições de ocupação contínua em todo o mercado de co-living na Austrália.

Crescimento da População Internacional de Estudantes e Jovens Profissionais Amplia a Ocupação

O mercado de co-living na Austrália é apoiado por dois grupos de locatários que necessitam de habitação urbana flexível: estudantes internacionais e jovens profissionais. O University World News relatou em maio de 2026 que o ingresso de estudantes estava 10% a 15% abaixo dos níveis anteriores, enquanto as políticas cada vez mais vinculavam o crescimento das matrículas à capacidade de acomodação demonstrada. Essa mudança fortalece o argumento em favor de habitação de transbordamento gerenciada profissionalmente, pois as vagas para estudantes permanecem limitadas em relação à demanda. O Conselho de Propriedades da Austrália declarou em junho de 2026 que a penetração de acomodações estudantis construídas para essa finalidade estava próxima de 6% do contingente estudantil, muito abaixo do nível de 54% no Reino Unido. A ABC News também relatou que a habitação estudantil limitada e cara continuou a empurrar estudantes estrangeiros para opções de acomodação compartilhada em 2025. Na prática, isso significa que a demanda estudantil amplia o alcance do mercado de co-living na Austrália sem alterar seu apelo central para residentes em atividade que valorizam acesso, flexibilidade e um custo semanal previsível.

Expansão de Empreendimentos de Co-Living Construídos para Essa Finalidade Impulsiona o Crescimento do Mercado

O mercado de co-living na Austrália também está avançando porque a oferta formal de projetos está se tornando mais visível. Em maio de 2026, o Departamento de Planejamento, Habitação e Infraestrutura de Nova Gales do Sul (NSW) aprovou um empreendimento misto em Melrose Park, em Sydney, que inclui 154 unidades de co-living e 197 unidades de habitação acessível sob o caminho da Autoridade de Entrega de Habitação (HDA) do Fundo Futuro de Habitação da Austrália. Essa aprovação é relevante porque demonstra que o co-living pode avançar por um caminho estruturado quando o caso de uso se alinha com as prioridades de planejamento e acessibilidade. O Pro-Invest Group também avançou em uma estratégia de reutilização adaptativa em 2026, adquirindo o Coogee Sands Hotel and Apartments para conversão em 80 estúdios de moradia flexível. Sua joint venture anterior com a Kajima adicionou outros 500 milhões de AUD (318 milhões de USD) aos seus planos de desenvolvimento build-to-rent na Austrália, reforçando a mudança mais ampla de capital em direção a formatos de moradia de aluguel urbano. À medida que mais projetos em conformidade avançam do conceito para a execução, o mercado de co-living na Austrália deve se aprofundar além de um pequeno conjunto de ativos iniciais.

Altos Custos de Desenvolvimento e Construção Restringem a Viabilidade dos Projetos

O mercado de co-living na Austrália também permanece exposto à pressão de custos que afeta a viabilidade, os preços e o cronograma. A escalada dos custos de construção continua sendo um risco de curto prazo, exercendo pressão adicional sobre a já restrita economia de projetos de habitação urbana densa. O Conselho Nacional de Oferta e Acessibilidade Habitacional (NHSAC) também observou em 2026 que a disrupção geopolítica havia introduzido maior incerteza nas perspectivas de entrega habitacional, acrescentando mais uma camada de risco a cadeias de oferta já limitadas. Quando os custos de construção sobem, os incorporadores precisam de aluguéis mais altos, terrenos mais baratos ou estratégias de reutilização mais eficientes para viabilizar os projetos. Essa é uma das razões pelas quais a reutilização adaptativa e as parcerias institucionais estão se tornando mais comuns em todo o mercado de co-living na Austrália. A restrição não impede a demanda, mas desacelera o ritmo com que a oferta pode responder.

Complexidade Regulatória e de Aprovação de Planejamento Atrasa Novos Empreendimentos

O mercado de co-living na Austrália ainda enfrenta tratamento de planejamento desigual entre os estados. Nova Gales do Sul (NSW) possui um caminho mais definido por meio do framework Housing SEPP, enquanto Victoria, Queensland e Austrália Ocidental ainda não oferecem o mesmo nível de reconhecimento formal para o co-living como uma classe de uso do solo distinta. Isso força muitos projetos fora de Nova Gales do Sul a processos de aprovação local caso a caso, que prolongam os prazos e aumentam o risco de execução. A aprovação de Melrose Park em maio de 2026 mostrou que projetos em conformidade podem avançar, mas também demonstrou o quanto a entrega de co-living permanece vinculada à estrutura de planejamento e às prioridades de política pública^{[2]PAYCE / Medianet, "PAYCE, Aprovação de Projeto para Ampliar o Estoque de Aluguel Acessível de Sydney," Medianet, medianet.com.au}. Isso é relevante porque os operadores precisam de configurações de aprovação previsíveis antes de poderem escalar portfólios em múltiplas cidades. Até que essa consistência melhore, o mercado de co-living na Austrália continuará se expandindo mais rapidamente em locais onde o tratamento de planejamento é mais claro.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Configuração de Propriedade: Quartos Privativos Definem o Rendimento Enquanto Quartos Compartilhados Aceleram

Os quartos privativos detiveram 52% da participação do mercado de co-living na Austrália em 2025, tornando-os a principal configuração de propriedade em todo o país. Essa posição reflete a preferência básica dos locatários urbanos que aceitam cozinhas, salas de estar e serviços compartilhados, mas ainda desejam um espaço para dormir privativo e seguro. No mercado de co-living na Austrália, esse formato também oferece aos operadores um equilíbrio entre densidade e apelo ao inquilino. Ele sustenta maior estabilidade de ocupação porque o próprio quarto permanece o espaço pessoal mínimo pelo qual a maioria dos residentes de longa permanência está disposta a pagar.

Os formatos de estúdio / unidade inteira atenderam a um grupo de locatários menor, porém mais premium, em 2025. Esses layouts atraem inquilinos de longa permanência, profissionais de renda mais alta e residentes que desejam habitação flexível sem compartilhar a entrada principal. Os quartos compartilhados têm projeção de crescimento mais rápido, a um CAGR de 17,00% até 2031, o que demonstra que a pressão sobre a acessibilidade está ampliando o mercado endereçável além da base principal de usuários de quartos privativos. Esquemas planejados de maior porte também oferecem aos incorporadores maior flexibilidade para combinar estoque privativo, compartilhado e de estúdio dentro de uma única propriedade. À medida que o mercado de co-living na Austrália se expande para mais cidades, os operadores provavelmente usarão essa combinação para equilibrar acessibilidade, ocupação e receita média por quarto.

Por Modelo de Negócio: Contrato de Arrendamento Principal / Arbitragem de Arrendamento com Ativos Leves Ganham Terreno à Medida que o Capital Busca Retornos Escaláveis

O segmento de propriedade própria com desenvolvimento e operação de ativos pesados respondeu por 43% do mercado em 2025, indicando que a oferta inicial foi construída por operadores dispostos a comprometer terrenos, capital de desenvolvimento e controle operacional direto. Esse modelo continua sendo importante porque oferece controle total sobre design, conformidade, comodidades e experiência do inquilino. Ele também permite que os proprietários retenham mais do potencial operacional de longo prazo quando as propriedades se estabilizam. No mercado de co-living na Austrália, essa abordagem ajudou a estabelecer a categoria de produto antes que pools maiores de capital se tornassem ativos.

O arrendamento principal com ativos leves e a arbitragem de arrendamento são os modelos de crescimento mais rápido, e o mercado de co-living na Austrália para esse modelo tem projeção de expansão a um CAGR de 17,50% até 2031. Essa abordagem está ganhando força porque permite que os operadores escalem por meio de edifícios existentes, em vez de apenas por meio de novas construções. A estratégia de reutilização adaptativa do Pro-Invest Group ilustra essa mudança, com o grupo convertendo um ativo hoteleiro em Sydney em 80 estúdios de moradia flexível como parte de uma plataforma mais ampla de acomodação urbana^{[3]Pro-Invest Group / The Hotel Conversation, "Pro-Invest Group Garante Primeiro Ativo de Acomodação Urbana por Reutilização Adaptativa," The Hotel Conversation, thehotelconversation.com.au}. Os contratos de gestão formam um terceiro caminho, especialmente onde proprietários institucionais desejam um parceiro operacional sem transferir a propriedade do ativo. É por isso que o mercado de co-living na Austrália está caminhando para uma combinação mais ampla de modelos de crescimento liderados por incorporadores, por arrendamento e por gestores, em vez de depender de uma estrutura dominante única.

Por Faixa de Preço: Intermediário Lidera o Volume Enquanto o Co-Living Premium / Luxo Supera o Mercado

As propriedades intermediárias responderam por 46% do tamanho do mercado de co-living na Austrália em 2025, o que confirma que a base de demanda central ainda se concentra em acessibilidade e valor, em vez de luxo. Essa faixa funciona porque oferece aos residentes uma economia de custo visível em comparação com um apartamento independente, ao mesmo tempo em que preserva padrões de qualidade, gestão e comodidades. É também o segmento que se alinha mais estreitamente com o perfil de renda de profissionais em atividade que precisam de acesso a localizações nas principais cidades. Em termos práticos, a oferta intermediária continua sendo o motor de volume do mercado de co-living na Austrália.

O co-living premium / luxo tem previsão de crescimento mais rápido, a um CAGR de 18,00% até 2031, e o tamanho do mercado de co-living na Austrália para essa faixa está se expandindo a partir de uma base menor, porém cada vez mais visível. Esse segmento atende a profissionais móveis, expatriados corporativos e locatários que desejam serviços de padrão hoteleiro com maior flexibilidade de locação do que um apartamento tradicional. O co-living econômico continua sendo relevante, mas é limitado por padrões básicos de design e gestão que impedem o formato de descer demais na curva de preços. Isso deixa o mercado com um amplo segmento intermediário e uma extremidade premium de crescimento mais rápido, em vez de uma corrida para o fundo nos preços. O resultado é uma estrutura de preços onde a acessibilidade impulsiona a escala, enquanto os formatos premium adicionam margem e ampliam o alcance ao cliente.

Por Usuário Final: Profissionais em Atividade Ancoram a Demanda Enquanto o Transbordamento Estudantil Aprofunda o Mercado

Os profissionais em atividade detiveram 56% da demanda em 2025, tornando-os o maior grupo de usuários finais no mercado de co-living na Austrália. Eles também têm projeção de crescimento no ritmo mais rápido, a um CAGR de 17,30% até 2031. Essa combinação sugere que o grupo profissional central ainda está subpenetrado, em vez de próximo à saturação. O co-living se encaixa nesse grupo porque reduz os custos de instalação, encurta o tempo de busca e mantém os residentes mais próximos dos polos de emprego. Também é adequado para locatários cujos arranjos de trabalho ou estágio de carreira tornam os compromissos de arrendamento de longo prazo menos atraentes.

Os estudantes permanecem o segundo maior segmento de usuários finais e adicionam um importante canal de transbordamento ao mercado de co-living na Austrália. A escassez estrutural de acomodações estudantis é evidente, com a penetração de acomodações estudantis construídas para essa finalidade em pouco mais de 6% da população estudantil em 2026. A política universitária que vincula o crescimento das matrículas à capacidade de acomodação também fortalece o papel de opções de habitação gerenciada credíveis fora do sistema do campus. Isso significa que a demanda estudantil não substitui a base de locatários profissionais; em vez disso, adiciona outro fluxo estável de ocupação em áreas onde a pressão habitacional urbana já é elevada. Com o tempo, a combinação de usuários finais deve permanecer liderada por profissionais, tornando-se mais diversificada em termos de idade, perfil de renda e duração da estadia.

Análise Geográfica

Sydney deteve 41% da participação do mercado de co-living na Austrália em 2025, mantendo-se muito à frente de todos os outros segmentos de cidades. A cidade continua sendo a base operacional mais estabelecida porque combina forte demanda por aluguel, alta densidade urbana e um caminho de planejamento mais claro do que a maioria dos outros estados. Em maio de 2026, o projeto Melrose Park recebeu aprovação de planejamento e rezonamento para 154 unidades de co-living e 197 unidades de habitação acessível, demonstrando que o co-living pode se alinhar com prioridades mais amplas de entrega habitacional em Sydney. Sydney também continua a atuar como mercado de referência para precificação, design e interesse institucional em todo o mercado de co-living na Austrália. Como o custo do terreno é elevado e a acessibilidade dos apartamentos permanece limitada, a moradia compartilhada de maior densidade continua a desempenhar um papel prático no mercado de aluguel da cidade.

Melbourne permanece o segundo mercado de cidade em classificação, embora seu pipeline tenha sido mais limitado do que sua demanda por aluguel sugeriria. A ausência de um framework formal de planejamento de co-living em nível estadual e as configurações atuais de imposto sobre a propriedade continuam a restringir o momentum dos projetos. Ao mesmo tempo, Melbourne tinha o maior pipeline de acomodações estudantis construídas para essa finalidade na Austrália em junho de 2026, indicando que a demanda subjacente de locatários é forte mesmo com a desaceleração das entregas de co-living. Brisbane é o segmento de cidade de crescimento mais rápido, com um CAGR de 18,3% até 2031, e o mercado de co-living na Austrália em Brisbane está se expandindo a partir de uma base menor, apoiado pela migração, atividade de infraestrutura e forte pressão sobre os aluguéis. Esse perfil de crescimento torna Brisbane um dos mercados de expansão de curto prazo mais claros fora de Sydney. Também oferece aos operadores a oportunidade de escalar antes que a cidade atinja a maturidade observada no mercado líder de Nova Gales do Sul.

Perth e o restante da Austrália permanecem oportunidades em estágio mais inicial dentro do mercado de co-living na Austrália. A Austrália Ocidental recebeu uma migração líquida do exterior de 40.410 pessoas em 2024-25, enquanto Perth continuou a operar sob condições de aluguel muito restritivas. Perth também liderou o pipeline nacional de construção de acomodações estudantis em junho de 2026, o que indica maior confiança dos investidores na demanda por habitação de aluguel de forma mais ampla. Esses mercados ainda carecem da profundidade de oferta de Sydney e Melbourne, mas oferecem o espaço mais claro para vantagem de pioneiro, dado que o estoque formal de co-living permanece limitado.