アメリカ合衆国製造住宅市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年〜2031年）

アメリカ合衆国製造住宅市場のトレンドとインサイト

手頃な住宅代替の需要拡大に牽引された年間ユニット出荷量の着実な増加

米国製造住宅市場は、手頃な住宅代替に対する需要増大に牽引されて着実な成長を遂げています。2025年4月の月間出荷数は平均108,000ユニットで、従来の住宅着工数が減少する中でも安定した活動を示しています。現在、購買者の相当数は従来の建設費を負担できない世帯が占めています。2024年、Legacy Housingは2,471戸分の住宅セクションを販売し、各セクションの開始価格は約USD 33,000でした。テキサス州の小売業者は配送件数が前月比4.7%増加したと報告しており、この市場における南部の重要な役割を浮き彫りにしています。フレディマック（Freddie Mac）の調査によれば、消費者の60%（ミレニアル世代の68%、X世代の62%を含む）が製造住宅の購入を検討する意向があるとされています。この持続的な出荷モメンタムは、同セクターを国の住宅負担可能性の課題に対する主要な解決策として位置づけています。

現地建設住宅との価格差拡大に伴う米国住宅総販売における製造住宅シェアの拡大

製造住宅は、住宅負担可能性の課題が続く中、米国住宅市場での存在感を高めています。工場建設住宅の購買者は、現地建設住宅と比較してUSD 50,000〜100,000の節約が可能です。この価格差は、従来の建設業者が直面する労働力および資材のインフレ圧力によって拡大しています。2025年第2四半期において、Champion Homesは平均販売価格USD 92,400を発表し、前年比4.5%の上昇を記録しましたが、依然として現地建設住宅の価格を下回っています。2017年〜2021年にかけて、「デューティ・トゥ・サーブ（Duty to Serve）」プログラムは実物不動産製造住宅向けローン取得件数を141%急増させ、流通市場における流動性の高まりを示しました。2023年、同セクターは89,200戸を出荷し、国内の住宅生産の約4%を占めました。特にクロスモッド（CrossMod）設計が一戸建てゾーニング規制に適合するにつれ、このシェアは上昇傾向にあります。市場シェアの拡大は、米国製造住宅市場が景気循環に逆行するニッチな存在から住宅分野の中核的プレーヤーへと移行していることを示しています^{[1]サンドラ・トンプソン（Sandra Thompson）、「2024年デューティ・トゥ・サーブ製造住宅計画」、連邦住宅金融庁（Federal Housing Finance Agency）、fhfa.gov}。

品質基準の向上と消費者受容の拡大を反映したユニット当たりの中央値単価の上昇

米国製造住宅市場は、規制の更新と革新的な慣行に牽引され、著しい進歩を遂げています。2024年9月、米国住宅都市開発省（HUD）は90の新規または更新された基準を導入し、複数ユニットのレイアウト、開放的なフロアプラン、現代的な屋根工事に重点を置き、認知価値の向上を図りました。2024年、Clayton Homesは51,000戸以上のオフサイトユニットを建設し、そのうち注目すべき95%がゼロエネルギーレディ（Zero Energy Ready）として認定され、住宅所有者がエネルギー費用を最大50%削減できるようにしました。Skylineは4年連続で「米国で最も信頼される製造住宅建設業者」の称号を獲得し、ネットトラスト・クォーシェントスコア98.5という印象的なスコアを達成しました。米国エネルギー省（DOE）のモデリングによれば、改訂されたHVACプロトコルにより、2023年から2030年にかけて建設される800,000ユニットの空間調節のエネルギー消費を57%削減できる可能性があります。仕様レベルの向上により、製造業者は米国製造住宅市場を支える価格競争力を損なうことなく価格を維持することが可能になっています。

郊外地域における迅速な建設スケジュールとコスト効率的な土地利用による採用の拡大

迅速な建設スケジュールと効率的な土地利用に対する需要の高まりが、郊外地域における製造住宅の採用を促進しています。工場生産は建設サイクルを数カ月から数週間へと短縮しています。この迅速な対応は、新規住民の流入に対応しきれない住宅供給に悩む急成長郊外にとって特に魅力的です。Cavcoは31の生産ラインを擁し、リーン生産方式（lean manufacturing）を採用して廃棄物を効果的に最小化し、労働力不足に対応しています。このトレンドの象徴として、クック郡（Cook County）は2025年に1,200万ドルのモジュラー住宅パイロット事業を展開し、3つの近隣地区に120戸の住宅を導入する予定です。この取り組みは、自治体が製造住宅を活用して所有促進を加速させていることを示しています。一方、テキサス州は2024年に新たな工業化住宅規制を採用し、承認プロセスを合理化し、デベロッパーのコストを削減しました。また、米国農務省（USDA）は農村部の製造住宅パイロット事業を2025年5月まで延長し、郊外および都市近郊地域の融資手段を拡充しました。このような迅速な配送により、米国製造住宅市場は急成長する成長回廊における不足の解決策としての役割を強固にしています。

非伝統的な融資の枠組みによるモーゲージアクセスの制限と高い融資コスト

手頃な融資へのアクセスは、米国製造住宅市場にとって引き続き重要な課題です。製造ユニット向けのチャッテルローン（chattel loan）は、従来のモーゲージよりも150〜200ベーシスポイント高い金利を課すことが多く、月々の節約効果を損ない、グレードアップへの需要を抑制しています。連邦住宅局（FHA）は2024年後半にタイトルI（Title I）の上限を改定しましたが、動産分類のままでは多くの借り手が30年固定金利商品にアクセスできない状況が続いています。連邦住宅ローン抵当公社（Fannie Mae）の製造住宅ローン実物不動産プログラム（MHRP）取得の年間目標はわずか7,400件で、毎年出荷される100,000ユニット超に比べてはるかに少ない規模です。米国農務省（USDA）の2025年1月の規則によりセクション502（Section 502）の適格要件が拡大されましたが、2025年5月への施行延期により救済措置が妨げられています。流通市場において広範な需要が生まれなければ、融資上の課題が米国製造住宅市場の成長可能性を抑制し続ける可能性があります。

複数の州における規制上のゾーニング障壁がコミュニティ拡大と立地承認を制限

ゾーニング規制は、米国における製造住宅コミュニティの拡大に対して引き続き大きな課題をもたらしています。特に住宅負担可能性が最も必要とされる富裕な沿岸都市圏周辺の845郡では、時代遅れの郡規制が製造住宅を禁止または制限しています。従来の現地建設住宅に似た外観を持つクロスモッド（CrossMod）設計は一定の救済をもたらしますが、完全なゾーニングの平等を実現することは依然として課題です。2024年、ロードアイランド州とメリーランド州が製造住宅を支持する法律を導入しましたが、州間の大きな格差は続いています。業界団体が包括的な枠組みの推進を続けているものの、地方自治の深く根付いた伝統が均一な変更を困難にしています。これらのゾーニング障壁への対処は、米国製造住宅市場の潜在能力を最大限に引き出すために不可欠です。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

構造タイプ別：マルチセクションの優位性がプレミアムポジショニングを牽引

マルチセクション住宅は2025年の売上高の54.65%を確保し、現地建設住宅のフロアプランに匹敵する広い床面積に対する消費者の嗜好を裏付けています。シングルセクションユニット向けの米国製造住宅市場規模は、初回購入者や都市部の敷地内開発デベロッパーがコンパクトな設計を活用するにつれて、CAGR 6.85%で最速の成長が見込まれています。Claytonのクロスモッド（CrossMod）シリーズはモジュラー住宅とHUDコード住宅の境界を曖昧にし、かつて工場建設の住宅を排除していた一戸建てゾーンへの設置を可能にしています。Championは48のプラントを運営し、2025年第2四半期において両構造タイプにわたる需要を背景に米国販売住宅数が31.3%急増しました。省エネルギーとスマートホーム機能が標準化されるにつれて、シングルセクションとマルチセクションモデルの価格差は縮小しています。HUDの2025年規則は、単一シャーシ内に複数ユニットの構成を認め、賃貸や多世代利用のユースケースを開拓し、構造上の多様性を深めています。

マルチセクションユニットは、郊外購買者の期待に応えるオープンキッチン、高い天井、オプションのガレージを提供するため、プレミアムな認識を維持しています。しかし、乾式壁内装や実物大のポーチなどの工場アップグレードが現在シングルセクションラインにも普及しており、価格競争力を損なうことなく訴求力を広げています。災害が発生しやすい州では、マルチセクションの鉄骨フレーム仕様が地方規制を超える耐風等級を提供し、ハリケーン後の売り込み文句となっています。生産規模の拡大に伴い、製造業者はカスタムオーダーのサイクルを短縮しており、マルチセクションユニットの納品が5年前の120日から最短60日で可能となっています。これらの効率化がマルチセクション住宅の長期的なシェアリーダーシップを支えると同時に、米国製造住宅市場のバリュー志向のシングルセクション成長への扉を開き続けています。

注記: 全個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

用途別：単独家族のリーダーシップが集合家族の加速に直面

単独家族向け利用は2025年の売上高の71.65%を占め、持ち家向け住宅としての製品の原点を反映しています。しかし、集合家族パークおよびレンタルポートフォリオは、安定したキャッシュフローと低い資本支出プロファイルへの投資家の需要に支えられ、2031年にかけてCAGR 7.74%と最高の成長率を記録すると予測されています。Sun Communitiesが2024年に達成した99.0%のブレンド稼働率は、ライフスタイルコミュニティにおける堅固な需要を示しています。フレディマック（Freddie Mac）によるカリフォルニア・レジャービル（California Leisureville）パークへの融資は、政府系金融機関の資本が現在居住者所有の協同組合を支援していることを示しています。HUDのUSD 2億2,500万のPRICEグラントが既存パークのインフラ整備に充当されることで、米国製造住宅市場は価値と居住性の向上という恩恵を受けています。

機関投資家が集合家族パークを好む理由は、ロット賃料の成長が歴史的にアパート賃料よりも変動が少ないためです。UMH Propertiesは141コミュニティ、26,500区画を管理し、顧客サービス主導の運営を強調して複数の革新賞を受賞しています。災害復旧プログラムも集合家族クラスターを展開して被災した住民を迅速に再住宅化し、対応可能なベースを拡大しています。退職者が南方へ移住するという人口動態のシフトに伴い、ピックルボールコートやマリーナなどのアメニティを備えたリゾートスタイルのパークがプレミアム評価を獲得しています。単独家族の維持は依然として強固ですが、コミュニティ管理の専門化の高まりは、米国製造住宅市場において用途が従来の持ち家居住をはるかに超えて多様化するというシグナルを発しています。

素材別：木材の伝統が金属の革新による挑戦を受ける

木材フレームは2025年の出荷量の64.05%を占め、確立されたサプライチェーンと建設業者の習熟度に支えられています。金属フレームユニットはすべての素材の中で最高のCAGR 8.02%を記録すると予測されており、これは優れた耐風性とライフサイクルメンテナンスコストの低さによるものです。HUDの新たなクラスA防火等級屋根規制は複合素材および鉄骨屋根を促進し、購買者をハイブリッド建設へと誘導しています。省エネルギーエンベロープ向けの米国エネルギー省（DOE）インセンティブにより、構造断熱パネル（structural insulated panel）と鉄骨スタッドのコスト競争力が高まっています。木材向けの米国製造住宅市場規模は引き続き大きいですが、多様な素材ミックスにより木材価格変動に対するレジリエンスが向上しています。

Claytonは、高性能窓ガラス、厚い断熱材、HVACヒートポンプを組み合わせることで、出荷量の95%にゼロエネルギーレディ（Zero Energy Ready）ステータスを達成しました。これは追加の壁重量を相殺する軽量ゲージの鉄骨屋根によって実現可能となっています。Cavcoは、過大なコスト増加なしに時速180マイルの風荷重ゾーンコードを満たすため、メキシコ湾岸のプラントでコールドフォームド鋼床（cold-formed steel floor）の試験を行っています。コンクリートスカーティングと繊維セメントサイディングが中価格帯ラインに普及しており、購買者が保険料節約に転換できる場合にプレミアム素材を受け入れることを示しています。メキシコおよび南東部の金属ロールフォーマーにまたがるサプライチェーンの多様化により、カナダ産木材関税からの輸入リスクが軽減されています。素材全般にわたって、継続的な規制強化が米国製造住宅市場を技術アップグレードの軌道に維持し、エンジニアリングの深さを持つ製造業者に恩恵をもたらしています。

注記: 全個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

地域分析

テキサス州は2025年において18.45%の売上高シェアを維持しており、これはビジネスフレンドリーな規制、全国平均を上回る人口成長、および小売販売とコミュニティ開発の両方を促進する合理化された承認経路によるものです。同州の2025年4月のデータは、新築住宅販売が前月比2%増、地元小売業者への出荷が4.7%増であることを示しており、金利上昇にもかかわらず持続的な牽引力を確認しています。2024年に採用された更新された工業化住宅規制により計画審査時間が短縮され、製造業者が需要に近い場所に在庫を配置できるようになり、テキサス州が米国製造住宅市場の生産量ハブとしての地位を強固にしています。

フロリダ州は最も成長が速い州で、2031年にかけてCAGR 8.28%を記録すると予測されています。退職者やリモートワーカーからの人口流入と頻繁なハリケーン再建サイクルが組み合わさり、規制適合・耐風等級ユニットへの持続的な需要が生まれています。州のゾーニングガイドラインはコミュニティ拡大を支援しており、風荷重ゾーンIII（Wind Zone III）基準を超えるHUDコード住宅に対して保険会社が保険料割引を提供することで価値提案が強化されています。デベロッパーはまた、観光回廊周辺の季節労働者の宿泊施設として製造住宅を活用しており、購買者ベースを拡大しています。その結果、フロリダ州は機会主義的な購買市場から広義の米国製造住宅市場における戦略的成長拠点へと移行しています。

カリフォルニア州、ニューヨーク州、イリノイ州は、密なゾーニングと長い権原設定プロセスによってもたらされる制約を示しています。高い住宅中央値価格にもかかわらず、多くの地方条例が依然として立地を制限しているため、製造住宅の普及率は低い水準にとどまっています。しかし、クック郡のUSD 1,200万のモジュラー住宅イニシアチブ（3つの近隣地区に120ユニットを追加する予定）などの自治体パイロットプログラムは、工場建設の価値に対する政治的認識の高まりを示しています。2025年5月まで延長されたUSDAの農村部向け融資パイロットは、特に労働力不足に直面する従来の建設業者がいる中西部および中大西洋岸の周辺都市近郊郡の需要をさらに解放しています。追加の州がメリーランド州とロードアイランド州の2024年ゾーニング改革を模倣するにつれて、潜在的な需要が地理的構成をシフトさせ、米国製造住宅市場が歴史的に十分にサービスされていない回廊に浸透することを可能にする可能性があります。

規制環境

米国における製造住宅は、1974年制定の国家製造住宅建設安全基準法に基づき規制されており、米国住宅都市開発省(HUD)製造住宅プログラム局(OMHP)が管轄している。中核となる建設・安全要件は24 CFR Part 3280(HUDコード)に規定され、州行政機関(SAA)および第三者検査体制を通じて執行される。各住宅セクションには、適合の証としてHUD認証ラベルおよびメーカーの品質管理文書が付される。

規則制定および技術更新は、製造住宅合意形成委員会(MHCC)を通じて行われ、同委員会はHUD長官に対し建設、設置、紛争解決に関する規制改定を助言する。既存のHUDコード経路に加え、2026年7月に成立した「21世紀住宅への道法(21st Century ROAD to Housing Act)」は、恒久的なスチールシャシー義務を撤廃し、HUDに対し1年以内に更新された最低エネルギー効率基準の発行を指示した。これにより、メーカーおよびサプライヤーの短期的なコンプライアンス対応の焦点が変化している。

バリューチェーン分析

米国製造住宅のバリューチェーンは、原材料・部材サプライヤー(木材、鋼材、断熱材、窓、HVAC)、規制された品質管理・検査体制のもとでHUDコード準拠のセクションを生産する工場ベースのメーカー、そして小売業者、設置業者、開発業者が担う下流の輸送、設置、施工から構成される。流通は独立系ディーラーおよび垂直統合型の小売ネットワークを通じて行われ、コミュニティ運営者や機関投資家は、借地コミュニティへの設置や賃貸ポートフォリオ向けに住宅を購入する。販売後のサービスおよび保証ネットワークが、修理およびアップグレードに対応する。

資金調達とコンプライアンスが主要なゲートキーパーとなっている。貸し手および系列金融会社は、動産担保ローンおよび不動産担保ローン製品を提供することで転換を左右し、検査機関および州行政機関(SAA)はHUDタグおよび出荷承認に必要なコンプライアンス確認を実施する。規模とチャネル管理は依然として差別化要因であり、Champion Homesは46カ所の製造拠点(米国および西部カナダ)を持ち、2026会計年度の売上高は27億米ドルに達している。CavcoはCountryPlace Mortgage(Fannie MaeおよびFreddie Macの承認済みセラー/サービサー)を通じて金融サービスを統合している。業界の調整と代弁活動は、製造住宅協会(MHI)や、ノースカロライナ州製造・モジュラー住宅建設業者協会(NCMHA)などの州団体を通じて行われている。

市場機会と将来展望

規制の現代化と法改正により、従来の借地コミュニティへの設置を超えた、製造住宅の設置および製品面での機会が生まれている。2026年7月の「21世紀住宅への道法」は恒久的なシャシー義務を撤廃し、郊外および都市内空地開発の要件により適合する新たな住宅構造を後押しするとともに、HUD主導の最低エネルギー効率基準を1年以内に定める連邦の道筋を確立し、高性能仕様計画の明確性を高めている。

能力拡張とチャネル拡大は、特に出荷およびコミュニティ開発活動が集中する南部・西部といった供給制約地域において、シェア拡大のための実践的な短期的道筋を提供する。2026年5月、Cavcoはアリゾナ州エルミラージュに616,000平方フィートの製造施設を建設することを発表し、Champion Homesはアリゾナ、カリフォルニア、コロラド、ニューメキシコ、オレゴンにわたるHomes Directの小売拠点11カ所を取得する最終契約(2026年5月)を締結した。これにより消費者アクセスが拡大し、メーカーから購入者への転換が強化される。公共部門プログラムも、インフラ整備済み用地への設置および迅速な供給に注目を集め続けている。例として、Cook County の1,200万米ドルのモジュラー住宅パイロット事業(2025年)、およびHUDの2億2,500万米ドルのPRICE助成金(2024年)があり、これらはコミュニティのアップグレードおよび工場生産在庫の追加を支援している。