南米商業用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

南米商業用不動産市場のトレンドとインサイト

中国プラスワン製造シフトが新たな物流クラスターを促進する

世界の自動車メーカーおよび電子機器メーカーは、中国沿岸部からブラジル北東部およびチリ中央部へ生産能力を再配置しており、農地をグレードAのクロスドックパークへ転換する動きを促進しています。BYD（バイア州）やGreat Wall Motors（サンパウロ）などのアンカーテナントが長期リース契約を締結したことで、投機的デベロッパーが深水港から2時間以内に位置するセカンダリーサイトの造成を先行して進めています^{[2]Reutersスタッフ、「BYDがバイア州にEV複合施設を建設」、reuters.com}。これらの回廊における空室率は6%を下回り、平均テイクアップ期間は2023年のサイクルタイムの半分である6ヶ月に短縮されています。

電子商取引の加速が倉庫およびコールドチェーン需要を押し上げる

オンライン小売の普及率は2025年に南米全体の売上高の15%を超えましたが、既存倉庫のうち有効高12m超または自動仕分けシステムを備えるものは4分の1未満にとどまっています。Mercado Libreなどのプラットフォームは、1時間当たり75,000個の荷物を処理できるサンティアゴの新たなフルフィルメントハブに1億3,500万米ドル超を投じました。Emergent Cold LatAmによる並行したコールドチェーン投資は、輸出用水産物と国内食料品の流通を単一施設に統合し、温度管理スペースに関する南米商業用不動産市場を逼迫させています。

観光回復がホスピタリティを核とした複合用途スキームを復活させる

インバウンド旅行者数は2025年半ばまでに2019年水準の95%まで回復しましたが、旅行者はマスツーリズムよりもキュレーションされた体験を好む傾向にあります。サンタカタリーナ州のラグジュアリーブティックやリオグランデドスル州のテーマリゾートは、2024年比で30〜40%高い平均客室単価（ADR）を記録しています。小売ランドロードは現在、業績不振の延床面積（GLA）を飲食・文化・エンターテインメント施設に改装し、テナントの1平方フィート当たり売上高を二桁台で引き上げています。ホテル、住宅タワー、デスティネーション型小売を組み合わせた複合用途フォーマットが、南米商業用不動産産業の投資家基盤を拡大しています。

港湾・都市鉄道・高速道路の整備が開発可能な回廊を解放する

サンパウロ地下鉄は2028年までに15の新駅を開業し、都市構造軸沿いの容積率（FAR）上限を4倍に引き上げ、一戸建てから高層複合用途への土地利用転換を促進します。ペルーでは、100億米ドル規模のリマ地下鉄3号線・4号線が港湾から倉庫への輸送コストを40%削減し、カヤオ周辺の産業用地の集約を触媒しています。チリの190億米ドル規模の高速道路コンセッション再交渉にはデジタル料金徴収が組み込まれており、貨物輸送速度を改善し、道路沿い物流パークへの需要をさらに集中させています。

マクロ経済の不安定性と為替変動がアンダーライティングを圧迫する

ブラジルのSelic金利は2026年初頭に12.25%に達し、年央には15%に達する可能性があり、レバレッジを活用した取引のデットサービスカバレッジギャップが拡大しています^{[3]Reutersスタッフ、「ブラジルのSelic金利が15%に達する可能性」、reuters.com}。レアルは2024年から2025年にかけて米ドルに対して12%下落し、ヘッジなしの株式リターンを侵食しました。外国人投資家は、補助金付きのBNDES融資またはペソ建て債務にアクセスできる地元オペレーターとの合弁事業を組成し、資本構成を安定させる傾向を強めています。 

許認可の分散と土地権原制度の複雑さが着工を遅延させる

チリの法律第21,718号は大規模プロジェクトの承認期間を60日以内に制限していますが、2025年末時点で541億米ドル相当の437件の申請が環境審査の宙吊り状態にありました。ブラジルでは5,500以上の自治体が独自のゾーニングコードを適用しており、複合用途の承認に18ヶ月を要し、保有コストが最大12%増加します。チリのSUPERプラットフォームなどのデジタル化イニシアチブは、完全稼働後に審査期間を30〜70%短縮することが期待されています。

セグメント分析

物件タイプ別：オフィスが回復する一方、物流が首位を維持

物流・産業パークは2025年の南米商業用不動産市場規模において32.22%の圧倒的なシェアを維持しました。都市圏30km圏内の主要ラストマイル施設は安定利回り7%未満で繰り返し取引され、希少性プレミアムを裏付けています。オフィス在庫は規模こそ小さいものの、サンパウロ中心業務地区の空室率が2024年の20.8%から2025年の15.9%に低下したことを受け、2026年～2031年にかけて年平均成長率（CAGR）9.50%を記録する見込みです。新たな地下鉄駅近くのトロフィータワーは二桁台の賃料成長を達成し、クオリティへの逃避を示しています。

デベロッパーは将来のオフィスパイプラインにウェルネス機能、バイオフィリックテラス、低炭素素材を追加し、改修困難な既存ストックとの差別化を図っています。一方、物流全体の中のコールドチェーンサブセグメントは25〜30%の賃料プレミアムを要求し、食料品・製薬テナントとの長期セール・アンド・リースバックで取引されることが多く、南米商業用不動産市場における投資可能なユニバースを拡大しています。

注記: 全セグメントの個別シェアはレポート購入後にご確認いただけます

ビジネスモデル別：リースが直接売買を上回る

賃貸構造が2025年の取引額の61%を占め、消費者物価指数（CPI）連動エスカレーターに裏付けられた継続的なキャッシュフローに対するグローバル資本の選好を反映しています。テナントが税金と維持費を負担する10〜15年のトリプルネット物流リースは、年金基金にとって固定収益の代替手段として定着しつつあります。売買取引はマーチャントビルダーが資本を再循環させるために依然として重要であり、LOG Commercial Propertiesが2026年に12棟の倉庫を1億8,300万米ドルで一括売却した事例は、コアプラス投資家への出口手段を示しています。

ハイブリッドモデルも台頭しており、フォワードファンディング契約はデベロッパーの建設リスクを軽減し、実用完成前に収益ファンドのパイプラインを確保することで、南米商業用不動産市場のさらなる機関化を促進しています。 

エンドユーザー別：法人が依然として主導するが、世帯が存在感を高める

法人・中小企業が2025年の総賃貸面積の77%を吸収し、リショアリングを進める製造業者とオムニチャネル小売業者が牽引しました。しかし、世帯カテゴリーは複合用途地区がブランデッドレジデンス、サーフクラブ、コンシェルジュ運営の賃貸ストックを統合するにつれ、年平均成長率（CAGR）7.88%が見込まれています。JHSFの高級住宅賃貸プラットフォームは140,000m²にわたってほぼ満室稼働を記録しており、プレミアムマイクロマーケット内でのマネージドリビング体験に対する消費者需要の高まりを示しています。 

ライブ・ワーク・プレイのエコシステムをキュレーションできるデベロッパーは、単一テナントリスクをヘッジしながら、南米商業用不動産産業における通常のリース契約を超えた会員費、飲食・飲料（F&B）収益、短期宿泊など、差別化された収益源を活用できます。 

注記: 全セグメントの個別シェアはレポート購入後にご確認いただけます

地域分析

ブラジルは2025年の南米商業用不動産市場価値の44%を占め、2億1,500万人の消費者基盤と大陸最大の機関投資家資本プールに支えられています。Prologis単独でブラジルの延床面積（GLA）1,950万平方フィートを保有し、2025年に1億5,900万米ドルの新規着工を開始しました。サンパウロの地下鉄延伸とゾーニングインセンティブがオフィス空室率を圧縮し、2号線・5号線・6号線沿いの高層複合用途回廊を触媒しています。

チリとペルーは成長指標において存在感を示しています。サンティアゴのコロケーションデータセンターパイプラインは現在90MWを超え、郊外の電力豊富なキャンパスへの新たな需要ノードを生み出しています。ペルーはリマ地下鉄の100億米ドル規模の3号線・4号線と、Mallplazaによる4億5,400万米ドルのFalabella Perú買収などの小売統合により、2031年までに年平均成長率（CAGR）8.20%が見込まれています。

アルゼンチンとコロンビアは選択的な上昇余地を提供しています。ブエノスアイレスの空室率はIRSAによる段階的なモール買収を経て2025年に18.5%で安定しました。ボゴタの第1路線地下鉄と4G高速道路官民連携（PPP）が郊外の土地バンクを解放していますが、許認可の遅延と為替不安定性が近期パイプラインを抑制しています。ウルグアイ、パラグアイ、アンデス内陸部は合計で価値の10%未満を占めるにとどまりますが、ブラジル以外への分散を図る地域デベロッパーが求めるニッチなホスピタリティおよびアグロロジスティクスの機会を提供しています。