シンガポール コ・リビング市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

シンガポール コ・リビング市場のトレンドとインサイト

在外居住者および外国人専門職人口の増加がコ・リビング需要を牽引

シンガポールの非居住者人口は2025年6月に2.7%増加して191万人となり、このグループはシンガポール コ・リビング市場における最も明確な需要層の一つであり続けています^{[1]国家人口・人材局、「2025年人口概要」、シンガポール政府、channelnewsasia.com} 。エンプロイメントパスおよびSパス制度の下での熟練外国人専門職は高価値テナントセグメントを形成しており、オペレーターのプレミアム稼働率と安定した賃料収入を支えています。シンガポールが地域の金融・テクノロジー・ビジネスハブとしての地位を強化し続ける中、プロジェクトベースおよび複数年の赴任で来訪する専門職は、従来の長期賃貸よりも柔軟なリース条件を備えた完全家具付き宿泊施設をますます好むようになっています。労働力のモビリティ向上に向けたこの構造的シフトは、プロフェッショナルが管理するコ・リビング物件への需要を引き続き強化しています。

若い専門職および国際学生人口の増加が稼働率を拡大

シンガポール コ・リビング市場は、大学や雇用ハブの近くで柔軟かつ交通の便の良い宿泊施設を求める若い専門職や国際学生の需要増加からも恩恵を受けています。業界データによると、シンガポールの熟練外国人労働力は2018年以降13%増加し、国際学生人口は同期間に47%増加しており、コ・リビング供給の拡大を上回っています。学生は2025年のエンドユーザー収益の54.7%を占めました。この二重の需要基盤に支えられ、コ・リビングの稼働率は2025年を通じて85%から95%の間を維持し、客室供給への継続的な追加にもかかわらず持続的な吸収力を示しました。

柔軟なリース条件への選好がコ・リビング採用を促進

シンガポールの従来の住宅リースは通常12ヶ月から24ヶ月で、プロジェクトベースの労働者、転勤スタッフ、または学生には適していません。シンガポール コ・リビング市場のオペレーターは、家具・光熱費込みの3ヶ月から6ヶ月のリースを提供することでそのギャップを活用し、引越しの手間と初期費用を削減しています。2025年の投資家調査では、投資家の77%がコ・リビング資産の保有期間として3年から5年を好むことが判明し、夜間または年間稼働サイクルではなく中期滞在を中心に構築された商品の根拠を支持しています。このモデルは特に中国人留学生との親和性が高く、学事カレンダーが通年リースに適合しない強い季節的住宅ニーズを生み出すためです。企業の転勤ポリシーもコ・リビング手当を国際採用者に対して支援し始めており、シンガポール コ・リビング市場においてサービスアパートメントとコ・リビングの境界を狭めています。

機関投資家の増加がコ・リビング市場成長を支援

機関投資家はシンガポール コ・リビング市場を、ニッチな成長賭けではなくリビングセクター内のよりディフェンシブな配分として見るようになっています。2025年の投資家調査では、投資家の65%が内部収益率15%未満を目標としており、2023年の27%から上昇しており、リターン閾値の低下とよりメインストリームなリスク観を示しています。一般的なルートの一つはホテル、オフィス、ホステルの転用購入であり、例えばCapitaLand Ascott Trustが2024年1月に旧Hotel G Singaporeを2.4 ビリオン シンガポールドル（1.8 ビリオン ドル）で購入し、2024年8月にlyf Bugisとして再開業しました。Warburg PincusはWeave Livingへの出資を2024年に深め、その後BlackRockと共同でシンガポールのジョイントベンチャーに1.88 ビリオン シンガポールドル（1.41 ビリオン 米ドル）の評価額で共同投資し、より大規模な資本プールがこのフォーマットに参入していることを示しています。シンガポールはコ・リビングが主要な機関投資家参入ルートとして機能するアジア太平洋の主要リビング市場の一つであり、シンガポール コ・リビング市場における適格転用資産をめぐる競争は引き続き激しいと見込まれます。

高い不動産取得・開発コストが新規供給を制約

取得・開発コストは、シンガポール コ・リビング市場における新規供給への最も明確な制約の一つであり続けています。住宅用途を含む政府土地販売サイトは2025年に平均地価が約13%上昇し、中央地域の地価は最近の入札で容積率1平方フィートあたり1,820シンガポールドル（1,365米ドル）に達しました。これらの高い参入コストは、オペレーターが許容可能な利回りを確保するためにコンドミニアムの基準価格を下回る資産を必要とするため、転用経済性を弱めています。取得コストが上昇する中でも適切な転用物件は限られており、既存プラットフォームと新規参入者の双方にとって拡大がより困難になっています。大手オペレーターの対応は資本リサイクルへとシフトしており、Coliwooの2026年3月における7つの完全所有資産の2.185 ビリオン シンガポールドル（1.639 ビリオン 米ドル）での売却プロセスは、成長が単純なポートフォリオ拡大と同様に資産ローテーションに依存し得ることを示しました。 

厳格な規制フレームワークがコンプライアンス負担を増加

シンガポール コ・リビング市場における規制フレームワークは明確ですが、コンプライアンスコストを引き上げ、運営の柔軟性を制限しています。都市再開発庁（URA）の規則では、住宅用途の物件に対して最低90日間の滞在が義務付けられており、民間住宅ユニットあたりの非関連者の居住者数は6名に制限されており、規模に応じて機能できる運営モデルの範囲が狭まっています。2023年11月に導入されたSA2長期滞在型サービスアパートメントのパイロットプログラムは、承認された建物での最低3ヶ月の滞在を要求しますが、小規模オペレーターには管理が難しい別の承認レイヤーを追加しています。居住者数または最低滞在規則に違反したオペレーターは最大20万シンガポールドル（15万米ドル）の罰金に直面し、繰り返し違反すると訴追につながる可能性があるため、コンプライアンス違反は実質的な財務リスクを伴います。その結果、シンガポール コ・リビング市場は需要が健全であるにもかかわらず、一部の規制が緩かな地域市場と比較して製品の自由度が低く、ユニットあたりの収益も低くなっています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別：スタジオ／専有ユニットがプライバシー選好による製品ミックスの再編をリード

スタジオ／専有ユニット形式は2025年のシンガポール コ・リビング市場シェアの45.4%を占め、2031年までのCAGRは16.90%で成長すると予測されています。このリードは、シェアルーム形式よりもプライバシー、独立した生活空間、より強い「我が家」感を提供するレイアウトへの明確な選好シフトを反映しています。このフォーマットはまた、3ヶ月から12ヶ月という主流の滞在パターンにも適合しており、一時的な就労または学習サイクルのテナントは、フルアパートのリースにコミットすることなくプライベートな拠点を求めることが多いためです。シンガポール コ・リビング市場では、スタジオは従来の賃貸の多くよりも低コストを維持しながら高い価格設定が可能なため、オペレーターとテナントの双方にとって魅力的です。

学生の構成がこのパターンを強化しており、特に中国人留学生が需要のより強い源泉となり、広い共有生活エリアよりも個人の学習スペースを重視する傾向があります。個室は、より大きなコミットメントに移行する前に賃貸市場を学びたい新着専門職向けのエントリー製品として依然として重要です。シェアルームは価格に敏感なユーザーにとって引き続き関連性がありますが、より高い支払い意欲に応えてオペレーターが一部の在庫を個室レイアウトに転換するにつれて、その役割は縮小しています。スタジオ形式はまた、単一ユニットが個人テナントまたは赴任中のカップルに対応できるため、基本的なフットプリントを変えることなく利用可能な在庫の活用を改善し、潜在的な需要プールを拡大します。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

ビジネスモデル別：アセットライト型マスターリース／リース・アービトラージモデルが規模を拡大し、アセットライト型マネジメント・アグリーメントが牽引力を獲得

アセットライト型マスターリース／リース・アービトラージ構造は2025年のセグメント収益の42%を占め、シンガポール コ・リビング市場で最大の運営モデルとなっています。のモデルは、資産所有に大量の資本を拘束することなく客室数を拡大できるため、規模を拡大してきました。このアプローチは、取得コストが高く、オペレーターが強い需要ポケットに迅速に供給を追加するための十分な柔軟性を必要とする市場において実用的です。また、独自の運営プラットフォームを構築することなく安定したリース収入を求めるオーナーにも適しています。

アセットライト型マネジメント・アグリーメントは最も成長が速いモデルであり、2031年までの予測成長率は16.50%です。これは、物件オーナーが所有権と資産の値上がり益を保持しながら専門オペレーターを雇用することにますます開放的になっているためです。この構造は日常的な運営責任の多くをコ・リビングブランドに移転し、オペレーターのバランスシートリスクを低減します。自社開発・運営モデルは大規模な初期投資を必要とするためより選択的ですが、長期的な資産価値と将来の収益化オプションを求めるグループには依然として魅力的です。業界協会の2025年調査で投資家の77%が3年から5年の保有期間を好むという結果は、アセットライト構造が新規スケーリング活動を引き続き支配するとしても、所有資産が戦略的に重要であり続けることを示唆しています。

価格帯別：ミッドスケールセグメントがバリューポジショニングの成熟とともに過半数を支配

ミッドスケール物件は2025年のセグメント収益の48%を占め、2031年までのCAGRは17.20%と最も高い成長率を記録すると予測されています。この位置づけは、シンガポール コ・リビング市場が最安値または最高級のオファーではなく、バリューを中心に展開していることを示しています。ミッドスケール形式は、品質、立地、サービスを求めながらもコスト管理が必要な給与所得の外国人専門職や自費留学の国際学生に訴求します。また、最も広い需要帯に位置しており、異なるテナントグループ間での稼働率の安定性を支えています。

このバランスは、かつてサービスアパートメントに配置されていた従業員が立地や利便性を犠牲にすることなく適切に管理されたミッドスケール在庫に移行できるため、不確実なビジネス環境においてもセグメントを支えます。エコノミー物件は予算に敏感な学生やエントリーレベルの労働者を引き付け続けていますが、そのテナント基盤は広い賃貸市場が軟化した際により迅速に反応します。プレミアムおよびラグジュアリーのコ・リビングは、より小規模なシニア在外居住者と高所得ユーザーのプールに対応しています。ユニットあたりのより高いマージンを達成できる一方で、成長はより狭いアドレサブルベースによって自然に制限されます。各ティアのオペレーターは、テナントマッチングツールとスマートビルディングシステムを活用して、コスト増加に一対一で対応することなくサービス水準を維持しています。このトレンドは、シンガポール コ・リビング市場が成熟するにつれてますます重要になっています。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

エンドユーザー別：学生需要が稼働率を支え、専門職が成長の深みを高める

学生は2025年のエンドユーザー収益の54.7%を占め、シンガポール コ・リビング市場で最大の需要基盤となっています。教育ハブとしてのシンガポールの役割がその地位を引き続き支えており、NUSやNTUなどの主要大学の魅力が毎年定期的な国際学生の流入を維持しています。コ・リビングは学事カレンダーとの親和性が高く、学生は光熱費、家具、インターネットがすでに整備された中期住宅を必要とすることが多いためです。オペレーターはそれに応じて製品設計を調整しており、学習に適したレイアウト、より高速な接続性、ピアリビングに適したコミュニティ形式を提供しています。

主要機関でのキャンパス住宅不足も民間賃貸市場への圧力を維持しており、学生の稼働率と収益を支えています。国際学生は、より広い経済状況が変動する中でも、このセグメントに信頼できる需要の追い風を提供しています。就労専門職は2031年までのCAGRが17.0%で拡大すると予測されており、学生が中核的な収益の柱であり続ける中でも専門職需要が深まっていることを示しています。シンガポール コ・リビング市場における新たな層は、外国人医療従事者などの専門サブグループの台頭であり、オペレーターは機関需要に合わせたオファリングを調整し、国有物件の再利用を支援し始めています。

地域分析

セントラルエリアは2025年のシンガポール コ・リビング市場シェアの34%を占め、2031年までのCAGRは17.45%で拡大すると予測されており、この市場における需要と供給の明確な中心であり続けています。このエリアは、オフィスアクセス、キャンパスへのアクセス、強力な公共交通機関の接続性を兼ね備えているため、中央ビジネス地区（CBD）を拠点とする専門職と学生の双方に機能します。新規在庫は新規建設ではなく、再利用されたショップハウスや旧ホスピタリティ資産から主に供給されており、オペレーターは新規住宅開発の全コストを負担することなく客室を追加できます。SA2長期滞在型サービスアパートメントのパイロットプログラムは、選定された建物での長期滞在形式に承認されたルートを提供することで、その再利用パスを支援しています。タングリン・ロードの5.7ヘクタールのフェニックスパークサイトを700ユニットのコ・リビングコミュニティに再開発する計画も、適切な資産と計画条件が存在する場合に大規模プロジェクトがパイプラインに入り始めていることを示しています。

東部地域はシンガポール コ・リビング市場の小さな部分に留まっていますが、中央コアとは異なるテナントプロファイルを持つより独自の存在感を示しています。その魅力は、チャンギビジネスパークの雇用、空港連結モビリティ、イーストコーストコリドーのライフスタイル価値の重複から生まれています。これにより、オペレーターは企業向け長期滞在や長期滞在テナント向けのよりレジャー志向のオファーを含む異なる製品形式をテストするようになっています。ノベナ周辺の医療需要との重複は、CBD外で家具付き住宅を必要とするモバイル専門職に特に別の支援層を追加しています。

西部、北東部、北部地域は合わせてより小さな収益基盤を形成していますが、シンガポールが新たな雇用ノードへの活動を推進するにつれて、それぞれが関連性を高めています。西部のワン・ノースはライフサイエンス、メディア、テクノロジー労働者を引き付けており、彼らの住宅選択は中央の威信より移動時間によって形成されることが多いです。北東部はプンゴルのデジタルディストリクトから恩恵を受けており、そのコリドーにおける将来のテクノロジー関連需要を満たすためにコ・リビングホスピタリティプロジェクトが開発されています。北部は今日の国際労働者の集中度が低いため、コ・リビング開発の初期段階にあります。それでも、計画通りに商業活動が深まれば、ウッドランズ地域センターの成長が2026年から2031年の期間にわたってそこのテナント基盤を徐々に拡大する可能性があります^{[2] 都市再開発庁および住宅開発庁、「2025年マスタープラン草案 住宅需要と供給」、シンガポール政府、channelnewsasia.com}。