フランス コ・リビング市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年2031年）

フランス コ・リビング市場のトレンドとインサイト

主要都市における持続的な住宅不足がコ・リビング需要を牽引

フランスの住宅不足は構造的なものであり、その圧力は学習・就労拠点の近くで手頃で柔軟な住居を必要とする若年居住者の間で最も顕著です^{[1]上院、「若者の住宅に関する情報調査ミッション」、上院、senat.fr}。2025年の上院関連の若者向け住宅レビューでは、学生の17%が手頃な住宅を確保できなかったために既に学していたことが判明し、住宅ストレスが教育成果に波及していることが浮き彫りになりました。フランスのコ・リビング市場はこのミスマッチから恩恵を受けており、家具付きの管理型住居は、従来の学生向けまたは社会住宅の割り当てが追いつくのを待てない居住者を吸収することができます。就労サイクルの短さもその需要に加わっており、フランスでの初回雇用契約は多くの場合約2年間であり、多くの初期キャリアの入居者を長く硬直したリース構造に不適合な状態に置いています。これにより、コ・リビングはライフスタイル製品以上のものとなり、住宅ニーズが従来の供給が対応できるよりも速く変化する学生、若い就労者、その他の移動性の高い居住者のためのオーバーフロー住宅としても機能します。2025年以降、低エネルギー評価の住宅がより厳しいリース制限に直面した後、圧力は強まり、古い賃貸物件の一部が市場から撤退し、適合ユニットをめぐる競争が激化しました。

高い賃貸コストが手頃な価格のシェア住宅への需要を増加

高い都市部の賃貸コストは、フランスのコ・リング市場への直接的な支援要因であり続けています。多くの居住者が、表面的な家賃だけでなく、月々の総セットアップコストと生活費を下げる住宅を求めているためです。パリ当局は、入居者の2人に1人が収入の3分の1を住宅に費やしているという状況を指摘しており、そのレベルのコストストレスは、シェア型フォーマットが単純な家賃よりも割高であっても依然として関連性を持つ理由を説明しています。2025年1月のピネル税制優遇措置の終了も新規賃貸供給への支援を減少させ、既存市場をより逼迫させ、すぐに入居可能な住宅製品の価値を高めました。実際には、コ・リビングは複数の現金負担を一度に軽減します。居住者はユニットを家具で揃えたり、複数の公共料金口座を開設したり、通常のリースが必要とするのと同レベルの入居時セットアップ費用を負担する必要がないためです。これは、収入はあっても貯蓄が限られている最近の卒業生や移動性の高い就労者、および既に逼迫した住宅環境で競争している学生にとって重要です。その結果、フランスのコ・リビング市場は月額価格だけでなく、入居時の摩擦の低さでも競争しており、これは短期滞在の賃借人にとってしばしばより大きな障壁となっています。

若い専門職および学生人口の増加が入居率を拡大

フランスのコ・リビング市場は、国内の大規模な学生および若年成人人口と密接に結びついており、このグループは移動性、手頃な価格、家具付き住宅への最も強いニーズを持っています。上院は、2024年に18歳から29歳の人口が全体の17.6%を占め、15歳から24歳の37.4%が高等教育に在籍していると指摘しており、需要が大学都市と雇用拠点に集中し続けています。会計検査院もまた、2023年に18歳から30歳の若者270万人が住宅手当を受給し、総支援額が44 ビリオン ユーロ（48 ビリオン 米ドル）に達したと報告しましたが、住宅システム全体で供給不足が続きました。オペレーターはその需要基盤を中心に規模を拡大しており、The Boost SocietyはKLEYおよびHifeブランドを拡大する中で、はるかに大きな全国ベッド数を目標として掲げることでこれを示しました。入居率はもはや学生だけによって形成されているわけではなく、Oqoroの2025年ポートフォオデータは、若い専門職がシェア住宅の利用において学生とほぼ同数に達していることを示しており、より幅広い居住者ミックスを示唆しています。この変化は重要であり、学術サイクルを超えてフランスのコ・リビング市場の高い回復力を支援し、多様な雇用基盤を持つ都市での需要を強化するためです。

柔軟なすぐに入居可能な住宅への選好が市場普及を促進

フランスのコ・リビング市場はまた、家具付きで、デジタル管理され、入居当日からすぐに使用可能な住宅への強い選好からも恩恵を受けています。2025年のバイル・モビリテ制度の改革により、リモートワーカー、家族介護者、キャリアチェンジャーへの適格要件が拡大され、その後の変更により一部の雇用関連滞在の入居期間が延長されました。この法的拡大により、柔軟なリース構造とオペレーターのビジネスモデルとの整合性が向上しました。コ・リビングは、標準的な長期住宅リースの摩擦なしに短サイクルの入居に依存しているためです。管理型コ・リビングおよび学生向け住居は、利便性、サービス、柔軟性への需要を反映して、同等の地域市場の提供物より10%から15%高いオールインクルーシブ家賃を請求しています。居住者向けアプリ、デジタルチェックイン、サービスレイヤーを追加したオペレーターも高い入居率を達成しており、The Babel Communityは2024年にポートフォリオ全体で94%の入居率を報告しました。これは、フランスのコ・リビング市場における、最低限の入居価格だけでなく、製品品質と運営の容易さへの広範な移行を支援しています。

厳格な賃貸・入居者保護規則が市場の柔軟性を制限

フランスのコ・リビング市場にとっての主な規制上の課題は、この製品が依然として、それ専用に構築されたわけではない法的・政治的カテゴリーの中に位置していることです。フランス政府は2026年1月に、コ・リビングのための専用法的枠組みを創設しないことを確認し、明確化への一つの道を閉ざし、オペレーターを既存の賃貸規則の下で運営させることになりました。パリはその後、2025年11月にゼロカーボン決議を採択することで政治的リスクを高めました。これは非拘束的なものでしたが、新規プロジェクトに対するより厳しい姿勢を示すシグナルとなりました。同月に提出された上院法案は、コ・リビング住居に対する公的登録簿、事前認可、より厳格な家賃規制措置を提案しており、議論が一都市を超えて広がっていることを示しています。この圧力はすべてのオペレーターに等しく影響するわけではなく、マネジメント・アグリーメントモデルは長期リース負債に基づくモデルよりも直接的なリースエクスポージャーが少ないためです。それでも、専用枠組みの欠如はコンプライアンスリスクを高い水準に保ち、フランスのコ・リビング市場全体での拡大決定を遅らせる可能性があります。

計画・ゾーニング規制が新規コ・リビング開発を遅延

計画規則はフランスのコ・リビング市場のもう一つの制動要因です。市区町村のゾーニングシステムが、個室、共有アメニティ、サービス要素を組み合わせたプロジェクトを分類するのに依然として苦労しているためです。提案された上院法案は、地方当局がコ・リビングをより直接的に追跡・規制することを可能にし、地域の反対が強い場合には高密度地域での地理的上限を支持する可能性さえあります。フランスは2025年にオフィスから住宅への転換を容易にする法律を可決し、オペレーターが適応的再利用のためにより多くの建物にアクセスするのを助けていますが、転換の道筋には依然として権利付与と設計の複雑さが伴い、引き渡しを遅らせる可能性があります。適応的再利用は一部のオペレーター戦略の中心にすでにあり、The Babel Communityはそのプロジェクトの約80%がこのタイプの都市再生を含むと述べました。これらのプロジェクトは価値ある中心部の立地を解放できますが、より高い計画上の不確実性、より多くの技術的作業、および収益への遅い道筋をもたらします。これは、フランスのコ・リビング市場が成長し続けることができることを意味しますが、最も逼迫した都市中心部での急速な大量プロジェクト立ち上げではなく、段階的なパイプラインを通じて行われることが多いでしょう。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件構成別：個室がリード、スタジオ／専有ユニットが長期滞在者の間で地位を確立

個室は2025年にフランスのコ・リビング市場シェアの41%を占め、個人のプライバシーと床面積の効率的な利用の間の実用的なバランスを提供するため、首位の座を維持しました。このフォーマットは依然としてコ・リビングの核心的な約束と一致しており、居住者に個人的な睡眠・作業エリアを提供しながら、共有キッチン、ラウンジ、コミュニティ機能を維持しています。また、就労専門職にとって魅力の低い寮スタイルのレイアウトを完全に採用することなく、オペレーターがベッド密度を維持することを可能にします。シェアルームは低価格の提供において依然とて関連性がありますが、価格を合わせながらより多くの独立性を提供できる他の柔軟な住宅フォーマットからの代替圧力が高まっています。その圧力は、シェアルームをエコノミー志向の提供において重要であり続けさせる可能性が高いですが、プライバシーが価値提案のより強い部分であるプレミアム資産ではあまり中心的ではなくなるでしょう。

より速い変化はスタジオ／専有ユニットで起きており、このフォーマットのフランスのコ・リビング市場規模は2031年にかけてCAGR 15.2%で上昇すると予測されています。この変化は、特にリモートワーカーや管理型建物内で自律性を求める専門職など、現在フランスのコ・リビング市場に参入しているより幅広い入居者ミックスを反映しています。2025年のバイル・モビリテの変更により、これらの居住者の法的な道筋が広がり、より短い家具付き滞在の構造化が容易になりました。HifeやBikubeなどのプレミアムブランドも、コミュニティ要素を維持する大型アメニティゾーンとサービスレイヤーとより自立した個室ユニットを組み合わせることで、この構成を推進しています。787床を有し2026年夏に開業予定のECLAリール＝ロム・プロジェクトは、目的建設型資産がフランスのコ・リビング市場のこの部分に、より高い環境基準とより幅広いアメニティパッケージをもたらしていることを示しています。

注記: 全セグメントの個別シェアはレポート購入後にご確認いただけます

ビジネスモデル別：アセットライト マスターリース／リース・アービトラージの優位性とマネジメント・アグリーメントの変曲点

アセットライト マスターリース／リース・アービトラージは2025年のビジネスモデル別フランスのコ・リビング市場の44%を占め、オペレーター成長のための主要構造としての地位を維持しました。このモデルは、建物を所有することなく居住者体験と収益をコントロールできるため、引き続き魅力的です。また、投資環境が直接開発にとって好ましくなくなった時期でも、オペレーターが規模拡大を続けたい時期に適していました。運営面では、このモデルは、中核的な課題が居住者需要ではなく、適切な資産を確保して立ち上げる速度である都市への迅速な参入を支援します。これが、資金調達環境がより選択的になっても、フランスのコ・リビング市場でこのモデルが依然として重要性を持つ理由を説明しています。

最も明確な方向性の動きは現在マネジメント・アグリーメントに向かっており、2031年にかけてCAGR 14.90%で成長すると予測されています。マネジメント契約は重要な戦略的転換であり、オーナーとオペレーターの利益をより緊密に一致させ、リース重視の構造と比較してオペレーターのバランスシートエクスポージャーを削減するためです。2026年3月に発表されたゴールドマン・サックス・アセット・マネジメントによるUrban Campusの買収は、プラットフォームの計画がフランスおよび近隣市場全体でのマネジメント・アグリーメント主導の成長による拡大を強調したことで、その見方を強化しました。この取引は、運営モデルがより軽量でスケーラブルである場合、機関投資家がフランのコ・リビング市場に長期的な価値を見出していることを示しているため重要です。自己開発・運営モデルは、より長いプロジェクトサイクルとより重い資本コミットメントを支援できるVinci ImmobilierやUXCOなどの大規模グループにとって依然として関連性があります。それでも、次の拡大フェーズを牽引するフォーマットではありません。

価格帯別：ミッドスケールの多数派がプレミアム／ラグジュアリーの急成長を覆い隠す

ミッドスケールのコ・リビングは2025年に52%のシェアを占め、フランスのコ・リビング市場が依然として狭いラグジュアリーニッチではなく、実用性と手頃な価格に根ざしていることを示しています。この層は、管理型住宅を必要としながらも価格意識の高い学生や初期キャリアの専門職に訴求します。また、高価な従来型賃貸と供給不足の学生向け住宅の間の橋渡しというコ・リビングの本来の役割の最も直接的な表現でもあります。エコノミーフォーマットは、特に最も高価な地区の外でコスト重視のユーザーに引き続きサービスを提供していますが、取得、コンプライアンス、改修コストが上昇し続ける中、マージン圧力は無視しにくくなっています。これは、製品が上方向に進化しても、ミッドスケールがフランスのコ・リビング市場の量的基盤であり続けることを意味します。

プレミアム／ラグジュアリーセグメントは際立っており、2031年にかけてCAGR 15.50%で成長すると予測されており、セグメント全体で最も速い成長率です。この層の管理型住居は、ユニットサイズだけでなく、光熱費、ウェルネス、コワーキングスペース、キュレーションされたサービスによって正当化される、同等の地域オプションより10%から15%高いオールインクルーシブ家賃を請求することが多いです。この変化はまた、フランスのコ・リビング市場の自己定義の仕方を変えており、プレミアム提供は家賃規制された主流賃貸の回避策としてよりも、差別化された住宅製品として守りやすいためです。2026年8月に予定されているECLAボルドー住居は、RE2020適合、BREEAM認証、家具付きユニット、統合アメニティパッケージを備え、その動きを反映しています。実質的に、高価格帯はもはやサイドセグメントではなく、オペレーターがマージンを守り、フランスのコ・リビング市場の居住者基盤を広げる最も明確な方法の一つになりつつあります。

エンドユーザー別：学生が量を支え、就労専門職が価値を牽引

学生は2025年にフランスのコ・リビング市場規模の53%を占め、学生需要が依然として総入居率を支えていることを確認しています。根本的な理由は単純で、フランスは学生数と専用住宅容量の間に大きなギャップを持ち続けているためです。約300万人の学生が約45万床を競い合い、そのうち民間セクターにあるのは15万床のみであり、民間住宅プロバイダーの継続的な重要性を浮き彫りにしています。学生向け住宅市場は2025年に強い投資を集め、より広いコ・リビング投資意欲が不均一なままであっても、機関投資家がこの需要ギャップを持続的なものと見ていることを示唆しています。フランスのコ・リビング市場において、学生需要は主要な量的基盤および最も信頼できる入居率の支柱であり続けています

就労専門職はより速く成長しているユーザーグループであり、2031年にかけてCAGR 14.88%が予測されています。その成長は労働移動性、初期キャリアの短い契約、およびより短いセットアップ期間を必要とする家具付き住宅への強い選好と結びついています。2025年のバイル・モビリテの拡大もより多くの移動性の高い成人への適格要件を広げ、この居住者コホートの法的適合性を強化しました。HifeやEclaなどのオペレーターは、純粋に学生向けのライフスタイルではなく、仕事、ウェルネス、利便性に焦点を当てたより大きな個室フォーマットとアメニティを提供することで対応しています^{[2]バンク・デ・テリトワール、「ECLAリール＝ロム、革新的な新学生住居」、バンク・デ・テリトワール、banquedesterritoires.fr}。これは、学生が引き続き基本需要のほとんどを供給する一方で、専門職がフランスのコ・リビング市場の価値ドライバーになりつつあることを意味します。

地理的分析

パリは2025年の収益の42%を占め、フランスのコ・リビング市場で最大の地域となりました。その地位は、都市の強い需要基盤、学生と若い専門職の集中、およびオペレーター存在における先行優位から生まれました。パリおよび周辺地域はまた、管理型住宅用途に再配置できる建物の最も広いプールを提供しました。The Babel Communityの2025年の拡大には、サン＝カンタン＝アン＝イヴリーヌの245ユニットの住居が含まれており、オペレーターが首都に近い状態を保ちながら都市中心部の制限への直接的なエクスポージャーを減らすために、すでにより広いパリ圏に移動していたことを示しています^{[3]Après-demain SA、「Après-Demain SAとThe Babel Community、フランスにおけるコ・リビング推進のための提携」、Après-demain SA、apres-demain.com}。したがって、パリはフランスのコ・リビング市場の中核地域であり続けますが、その拡大の道筋は以前よりも郊外志向でより選択的になっています。

リヨン、ボルドー、リールは現在、戦略的重要性の次の層を形成しています。これらの都市は学生需要と移動性の高い就労者への高まる魅力を組み合わせており、オペレーターに年間を通じてよりバランスの取れた居住者ミックスを提供しています。リールは大型の目的建設型ストックを通じて追加的な注目を集めており、ECLAリール＝ロム・プロジェクトは2026年夏の開業で787床を追加する予定です。ボルドーもまた、主要オペレーターが拡大し、プレミアムプロジェクトが稼働し始めているため、フランスのコ・リビング市場でより注目されるようになっています。リヨンは同じ理由で重要であり続けていますが、パリで見られる規制上の慎重さの一部も共有しています。 

マルセイユは地元および国際的なオペレーターの両方を引き付けており、この都市が単なる周辺的な実験としてではなく、スケーラブルな管理型住宅の立地として見られていることを示唆しています。モンペリエは住宅、コワーキング、アメニィスペースを組み合わせた新しいハイブリッドプロジェクトで続いており、これはフランスのコ・リビング市場全体に広がりつつある製品の方向性に合致しています。この地域的な変化は、パリが関連性を失っていることを意味しません。それは、将来の供給成長が、権利付与がより実行可能で、競争がより少なく、管理型住宅が政治的障壁が少ない状態でスケールできる都市に向けて再配分されていることを意味します。