中国コリビング市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

中国コリビング市場のトレンドとインサイト

住宅価格の上昇と賃貸の手頃さ

住宅の手頃さは、2023年から2025年の調整サイクル後でも、多くの若い労働者が吸収できる水準をはるかに上回る住宅購入コストが続いているため、第1線都市における中国コリビング市場の中心的な需要支援要因であり続けています。中国コリビング市場は、北京と上海の機関投資家が管理するプロジェクトが2025年初頭に広範な賃料が軟化する中でも稼働率90%近くを維持したことから、引き続き魅力的であり、専門的に運営される賃貸物件が価格低下局面でも需要を引き付け続けていることを示しています。このパターンが重要なのは、需要の強さが持ち家取得が最も困難な都市で最も持続的であるためです。賃料圧力はコリビングの役割を低下させるのではなく、テナントが管理された形態の中でより良い価値を求めるよう促しています。これにより、北京、上海、深圳、広州が中国コリビング市場需要の中心に位置し続け、個室、スタジオ、品質認定ミッドスケール資産にわたる継続的な製品差別化を支えています。

急速な都市化と移住労働力の成長がコリビング需要を牽引

中国の出稼ぎ労働者人口は2025年に3億115万人に達し、前年比142万人増となり、都市住宅需要の非常に大きな割合が定住所有者ではなく移動性の高い賃借人に結びついたままとなっています。省外労働者の平均月収は2025年に5,774人民元（794米ドル）に上昇しました。しかし、この収入水準では、共有または管理された賃貸ソリューションなしには、多くの労働者にとって第1線都市の住宅は依然として手が届きません。中国コリビング市場は、非公式な共有住宅と完全な個人アパートの間に位置する正規の賃貸形態を提供するため、このミスマッチから恩恵を受けています。2026年5月に2億5,000万人の未登録都市住民への公共サービス拡大に関する政策議論も、民間事業者の必要性が低下するのではなく、より規制された賃貸生活への継続的な推進を示しています。その結果、強力なコンプライアンスシステムを持つ事業者は、無認可または分散した賃貸形態に留まるテナントを取り込む立場にあります。

若い専門職および大学院卒業生人口の増加が稼働率を拡大

2025年には1,222万人以上の卒業生が中国の労働市場に参入し、大規模な雇用拠点における中国コリビング市場の主要な需要トリガーとして卒業シーズンが機能し続けています。2025年に発表された学術研究でも、第1線都市の卒業生がエントリーレベルの収入と住宅コストの間に明確なミスマッチに直面していることが示されており、コリビングが卒業後の実用的な最初の住宅選択肢となっています。需要基盤は今や初めての賃借人を超えて広がっており、30歳以上のテナントが2025年の機関投資家向け賃貸テナントの50%以上を占め、より長期滞在する賃借人人口を示しています。このシフトにより、製品への期待は単身入居者だけでなく、カップルや小家族に適したプライバシー、より良いサービス、レイアウトへと変化しています。また、柔軟なリースと品質アップグレードをサポートできる事業者が、純粋に一時的なテナント基盤を中心に構築された事業者よりも中国コリビング市場の大きなシェアを獲得している理由も説明しています。

賃貸住宅に対する政府支援がコリビング開発を促進

政策支援は、2024年2月に中国人民銀行と国家金融監督管理総局が住宅賃貸金融に関するガイダンスを発行して以来、中国コリビング市場の直接的な成長レバーとなっています。この枠組みは、貸し手を専用賃貸商品に向け、インフラ不動産投資信託（REIT）ファイナンスへの道を広げ、コンプライアンスを遵守する事業者の長期資本へのアクセスを改善しました。Invescoの2025年レビューでも、賃貸住宅REITの価格指数が2024年に31%上昇し、賃貸住宅が同年にキャップレートの圧縮を記録した中国唯一の不動産サブセクターとなったことが指摘されています。2025年9月に追加された国務院の住宅賃貸規制は、認可プロバイダーの非公式な家主に対する運営上の優位性を強化する全国的な法的枠組みを確立しました。その結果、規制と資金調達が同じ方向に動いているため、中国コリビング市場にとってより明確な投資の見通しが生まれています。

高い不動産取得・運営コストが開発費用を増加させる

コスト圧力は依然として重大な制約要因であり、マスターリースモデルは2025年に賃料が下落し始めると防御がはるかに困難になり、事業者は以前のピーク水準で設定されたリース義務を抱えることになりました。上海の集中型アパート賃料は2021年の1平方メートル当たり月195.6人民元（26.9米ドル）から2025年には149.6人民元（20.6米ドル）に下落し、稼働率が損益分岐点を下回った場合のリースアービトラージ戦略の収益リスクを浮き彫りにしています。目的建設型プロジェクトも大規模な資本コミットメントを必要とし、北京でのInvesco Real EstateとZiroomの合弁事業では総投資額12億人民元（1億6,500万米ドル）が見込まれています。こうした閾値は、プレミアムロケーションに質の高い供給を追加できる企の範囲を狭め、独立系事業者の拡大を遅らせています。したがって、中国コリビング市場は、機関投資家の資本、政策支援、および経験豊富な運営チームがすでに重なり合う場所で最も速く成長します。

都市間の規制の不確実性が市場拡大を遅らせる

全国規制は改善されましたが、地方の実施は依然として都市間で大きく異なり、中国コリビング市場が主要ゲートウェイ都市を超えてどれだけ迅速に拡大できるかを制限しています。上海の転換政策は最も明確な例の一つで、商業ビルを追加の土地プレミアム支払いなしに15年間の運営構造で賃貸用途に転換することを認めており、ほとんどの小規模都市がまだ提供していない柔軟性です。第2線および第3線の場所の事業者は、依然として不均一なライセンス、共有占有基準に関する明確さの欠如、機関投資家向け賃貸資産に結びついた資金調達ツールへのアクセスの弱さに直面しています。これにより、賃借人需要が中国全土の都市部でより広く広がっているにもかかわらず、中国コリビング市場は北京、上海、深圳、広州に集中したままとなっています。また、コンプライアンスコストを小規模な地方プレイヤーよりも容易に吸収できるため、法務・政府渉外能力の強い大規模事業者が有利となっています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件構成別：個室が収益を支え、スタジオ／全室がシェアを拡大

個室構成は2025年の中国コリビング市場シェアの52%を占め、構成ミックス全体の主要な収益ドライバーとなっています。このリードは、特に個人スペースを犠牲にせずに低コストの選択肢を求めるテナントの間で、共有生活環境でのプライバシーへの単純な好みを反映しています。相部屋製品は、月額賃料にレイアウト品質よりも敏感な学生や最近の移住者にサービスを提供するため、エントリーレベルでは依然として重要です。同時に、中国コリビング市場は純粋な低コスト提案を超えて移行しており、スタジオ／全室形式は2031年にかけてCAGR 16.50%で成長すると予測されています。この成長は、より高齢の専門職や小家族ユニットをますます含む、より広い賃借人プロフィールに結びついています。

このシフトはすでに取引パターンに見られ、主要都市での3ベッドルーム全室取引は2026年上半期に前四半期比15%増加しました^{[1]中国都市住宅賃貸シンクタンクおよびZiroom研究所、「2026年上半期長期賃貸市場半期報告書」、NetEase News、163.com}。この増加は、家族対応またはプライバシー主導の需要が従来のアパート賃貸に限定されず、管理されたコリビングの製品ロジックにも影響を与えていることを示唆しています。相部屋供給は補助金付き手頃な賃貸住宅からの最大の圧力に直面しており、公共ユニットが最低価格帯で直接価格競争を行っています。個室製品は、手頃さ、利便性、個人的なコントロールのバランスが、オープンな寮スタイルの形式や高価格の個人ユニットよりも優れているため、より防御可能な中間的な位置にあります。事業者は、個室および全室製品にスマートアクセス、アプリベースのサービス、より一貫したメンテナンス基準を追加することで対応しており、広範な賃料が軟化している場合でも稼働率を維持し、解約を減らすのに役立っています。

ビジネスモデル別：アセットライト型管理委託契約がアセットヘビー型構造を置き換える

アセットライト型マスターリース／リースアービトラージは2025年に46%のシェアを占め、リスクプロファイルが悪化しているにもかかわらず、中国コリビング市場で最大のビジネスモデルであり続けたことを示しています。このモデルは、事業者が資産を購入せずに規模を拡大できるため、以前の年に急速に拡大しましたが、市場賃料の上昇が止まると露出が増しました。2025年には賃料デフレがマージンを圧縮する一方でリース契約が固定されたままとなり、大規模なリースポートフォリオを持つ事業者の収益柔軟性が制限されたため、弱点がより明確になりました。対照的に、アセットライト型管理委託契約は2031年にかけてCAGR 16.90%で成長すると予測されており、市場で最も速く動くモデルとなっています。この成長は、直接的な賃料サイクルへの露出から離れ、手数料収入に向けた事業者の広範なシフトを反映しています。

このモデルの経済性は魅力的で、事業者は長期リース負債のバランスシート負担を回避しながら、賃貸収入の20%から30%を管理手数料として得ることができます。Mofang Livingと上海華誼控股集団有限公司との合弁事業は、このアプローチが実際にどのように機能するかを示しており、国有企業が資産を保有し、民間企業が運営を担当しています。公的所有と民間管理のこの分割は重要で、手頃な賃貸住宅の拡大が低価格帯での競争上の脅威であると同時に、管理契約の直接的な供給源でもあるためです。アセットヘビー型の自己開発・運営構造も新たな関心を集めていますが、主に独立した事業者拡大ではなく、Invesco Real EstateとZiroomプラットフォームのような機関投資家パートナーシップを通じてです。それでも、3年から5年の契約期間は継続性リスクを生み出しており、中国コリビング市場は急速なフットプリント成長のみに依存する事業者よりも、より強力な長期サイクルのパフォーマンス実績を持つ事業者を優遇する可能性が高いことを示唆しています。

価格帯別：ミッドスケールが量を支配し、プレミアム／ラグジュアリーが市場から切り離される

ミッドスケールは2025年に48%のシェアを占め、都市部の就労賃借人の予算に最も近いため、中国コリビング市場で最大の価格帯となっています。このセグメントは補助金付きエコノミー供給と高サービスのプレミアムストックの間に位置し、若い専門職や長期滞在テナントにわたる幅広い顧客基盤を持っています。プレミアム／ラグジュアリーは依然として最も成長の速い価格帯であり、2031年にかけてCAGR 17.30%を示しており、成長が低賃料需要のみからではないことを示しています。中国コリビング市場のプレミアム／ラグジュアリーは、より大きな30歳以上の賃借人基盤がプライバシー、信頼性の高い運営、ブランド化された生活水準をより重視するにつれて拡大しています。この好みはまた、高価格物件における技術統合とより良いテナントサービスの価値を高めています。

上位の需要の回復力は広範な賃料サイクルよりも良好に維持されており、北京と上海の機関投資家が管理する物件は、一般賃料が下落した2025年初頭でも稼働率90%から91%を維持しました。エコノミーコリビングは補助金付き賃貸住宅からの最も直接的な競争に直面しており、2025年の新規集中型アパート供給の84%が市場代替品より低い価格の手頃な賃貸プロジェクトから来ていました。この価格差は、民間事業者が最低価格帯で純粋にコストのみで競争する余地を狭めています。したがって、ミッドスケールは、持ち家やプレミアムストックから締め出されながらも非公式な賃貸が提供できる以上の安定性を求めるテナントにサービスを提供するため、依然として量の基盤となっています。プレミアム／ラグジュアリーは対照的に、より強いマージンと国家支援の価格圧力への露出を減らすことを求める事業者にとって最も明確な道となっています。

エンドユーザー別：学生基盤が量を維持し、就労専門職がミックスを牽引

学生は2025年の中国コリビング市場の53%を占め、量別で最大のエンドユーザーグループとなっています。その重要性は、主要都市の労働市場への卒業生の年間流入に結びついており、2025年には1,222万人以上の卒業生が労働力に参入しました。この季節的な需要は、賃貸競争が最も激しい北京、上海、深圳の教育・雇用クラスター周辺の稼働率を支えています。しかし、就労専門職は2031年にかけてCAGR 17.50%で成長すると予測されており、中国コリビング市場で最も速く拡大するエンドユーザーセグメントとなっています。この速い成長は、このセクターが一時的な卒業生向けソリューションから長期的な都市住宅形態へとシフトしていることを示しています。

製品設計は、事業者が寮スタイルの相部屋から個室、スタジオ、家族対応レイアウトへと移行するにつれて、その賃借人ミックスとともに変化しています。2025年の上海若者賃貸トレンドレポートでは、上海の若い賃借人の70%以上がパートナー、子供、または親と同居していることが判明し、単身入居者向け製品だけでなく、より柔軟なユニット形式の必要性を支持しています。これは、単身の若いテナントに過度に焦点を当てた事業者が、より大きく安定した更新基盤を見逃すリスクがあるため重要です。就労専門職は通常、学生よりも一貫して更新し、空室感応度が低く、収益の可視性を向上させます。学生は依然として重要な受け入れ量を提供していますが、中国コリビング市場の収益の質は、より長い滞在期間にわたって利便性、プライバシー、信頼性高いサービスを求める高齢の賃借人によってますます形成されています。

地理的分析

北京は2025年の中国コリビング市場規模の28%を占め、このセクターにおける機関投資家の深さの最も明確な例であり続けています。同市は2025年末に243の稼働中のコリビングプロジェクトと約11万6,000ユニットを有し、平均賃料は1平方メートル当たり月121人民元（16.6米ドル）、稼働率は91%でした^{[2]JLL中国、「賃貸住宅への投資機会、第15次五カ年計画の見通し」、JLL中国、joneslanglasalle.com.cn}。この稼働率水準は、全国的な賃貸市場が軟化している中でも、品質管理されたストックが依然としてテナントを引き付けていることを示しています。2025年に3件の取引で合計31億人民元（4億2,640万米ドル）に上るバルク投資取引は、北京が引き続き賃貸住宅プロジェクトへのグローバル資本を引き付けていることを確認しました。新規供給は、中核都市圏内の土地コスト制約を反映して、朝陽、豊台、大興などの外縁区に集中しています。

上海は中国コリビング市場で最も成長の速い都市であり、2031年にかけてCAGR 17.90%が予測され、主要ゲートウェイ都市の中で最大の供給基盤を持っています。同市は2025年末に695プロジェクトと約33万ユニットを有し、平均賃料は1平方メートル当たり月113人民元（15.5米ドル）でした。バルク取引量は2025年に82億4,000万人民元（11億3,000万米ドル）に達し、北京の合計の2.6倍以上となり、上海が主要な機関投資家の投資ハブとしての役割を強調しています。同市の人材流入は2021年から2025年にかけて堅調に推移し、機関投資家向け住宅の将来の賃借人基盤を拡大しています。商業ビルの転換政策も、未活用のオフィス資産から新たな供給チャネルを生み出しており、新規土地供給を待たずに管理された賃貸ストックを拡大する上海の優位性を与えています。

深圳と広州は中国コリビング市場の珠江デルタハブを形成しており、深圳の集中型コリビング供給は2026年第1四半期に28万1,000ユニットに達し、中国の8つの中核都市の中で2番目に大きい規模となっています。深圳の賃借人ミックスはテクノロジー雇用によって形成されており、多くの他の都市よりもプレミアムおよびミッドスケール住宅への強い需要を支えています。広州は商業から賃貸への転換政策を活用して供給を追加しており、その雇用基盤が手頃な価格帯とミッドスケール形式で需要を広く維持しています。4つのゲートウェイ都市を超えて、成都、杭州、蘇州、その他の新第1線市場がより品質重視の開発フェーズに入っており、2026年上半期の取引成長が従来の中核部外に新たな需要センターが出現していることを示しています。