オーストラリア コ・リビング市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

オーストラリア コ・リビング市場のトレンドとインサイト

住宅の手頃な価格に関する課題の深刻化がコ・リビング需要を牽引

オーストラリア コ・リビング市場は、2026年にさらに拡大した住宅の手頃な価格のギャップから恩恵を受けています。新規リースに必要な家計収入の中央値に占める割合は2026年に33%に達し、住宅ローンのための貯蓄に必要な年数は11.2年に上昇し、より多くの賃借人がより長期間にわたってリース市場に留まることになりました^{[1]国家住宅供給・住宅負担可能性評議会、「住宅システムの現状2026年」、NHSAC、nhsac.gov.au}。コ・リビングは、家賃・家具・共有サービスを一括管理された支払いにまとめることで、初期費用と継続的なコスト負担を軽減するため、この圧力は重要な意味を持ちます。この変化の背景にある住宅不足は依然として構造的なものであり、国家住宅協定（National Housing Accord）期間中の供給は120万戸の目標に対して98万戸にとどまると予想されています。住宅産業協会（HIA）もまた、2025年には住宅需要が供給を上回り続けたと指摘しており、オーストラリア コ・リビング市場で見られるのと同じ手頃な価格のパターンを支持しています。新規供給が需要を下回り続ける限り、専門的に管理された共有住宅は、独立したアパートを正当化できない賃借人にとって引き続き重要な選択肢となるでしょう。

強い人口増加と海外からの純移住が住宅需要を増加

オーストラリア コ・リビング市場はまた、住宅の完成数を上回り続ける人口増加によっても押し上げられています。海外からの純移住は2024年から2025年の会計年度に306,000人を追加し、最大の純増はニュー・サウス・ウェールズ州、クイーンズランド州、西オーストラリア州で記録されました。これらはまさに賃貸圧力が高止まりしており、新たなコ・リビング供給が最も明確な成長余地を持つ州です。移住者到着者の約3人に2人は一時ビザを保有しており、国際留学生が最大の単一コホートを占め、157,000人が到着しました。住宅産業協会（HIA）は、年間人口増加が年間190,000戸から200,000戸の新規住宅需要を示唆すると推定しており、この数字は実際の完成数を上回り続けています。これにより空室率は逼迫した状態が続き、オーストラリア コ・リビング市場全体で持続的な入居条件を支えています。

国際留学生および若い専門職人口の増加が入居率を拡大

オーストラリア コ・リビング市場は、フレキシブルな都市住宅を必要とする2つの賃借人グループ、すなわち国際留学生と若い専門職によって支えられています。ユニバーシティ・ワールド・ニュースは2026年5月に、学生の受け入れが前の水準を10%から15%下回っており、政策設定が入学者数の増加を実証された宿泊施設の収容能力と結びつけるようになっていると報告しました。この変化は、学生用ベッドが需要に対して依然として限られているため、専門的に管理されたオーバーフロー住宅の必要性を強化します。オーストラリア不動産評議会（Property Council of Australia）は2026年6月に、目的建設型学生宿泊施設の普及率が学生コホートの約6%にとどまっており、英国の54%の水準をはるかに下回っていると述べました。ABCニュースもまた、2025年に限られた高価な学生住宅が海外留学生を共有宿泊施設の選択肢へと押しやり続けていると報告しました。実際には、学生需要はオーストラリア コ・リビング市場の幅を広げますが、アクセス、フレキシビリティ、予測可能な週次コストを重視する就労居住者への中核的な訴求力を変えるものではありません。

目的建設型コ・リビング開発の拡大が市場成長を後押し

オーストラリア コ・リビング市場はまた、正式なプロジェクト供給がより可視化されつつあることから前進しています。2026年5月、ニュー・サウス・ウェールズ州（NSW）計画・住宅・インフラ省は、シドニーのメルローズ・パークにおける複合開発を承認しました。この開発には、住宅オーストラリア未来基金住宅供給局（HDA）の経路の下、154戸のコ・リビングユニットと197戸の手頃な価格の住宅ユニットが含まれています。この承認は、コ・リビングが計画と手頃な価格の優先事項に沿った場合に、構造化された経路を通じて前進できることを示しているため重要です。Pro-Invest Groupもまた、2026年にクージー・サンズ・ホテル・アンド・アパートメンツを80戸のフレックス・リビング・スタジオへの転換のために取得することで、アダプティブ・リユース戦略を推進しました。カジマとの以前のジョイント・ベンチャーは、オーストラリアにおけるビルド・トゥ・レント開発計画にさらに5 ビリオン 豪ドル（3.18 ビリオン 米ドル）を追加し、都市型賃貸居住形態への広範な資本シフトを強化しました。より多くの法令準拠プロジェクトがコンセプトから実行へと移行するにつれて、オーストラリア コ・リビング市場は少数の初期資産のクラスターを超えて深化するはずです。

高い開発・建設コストがプロジェクトの実現可能性を制約

オーストラリア コ・リビング市場はまた、実現可能性、価格設定、タイミングに影響するコスト圧力にさらされ続けています。建設コストの上昇は近い将来のリスクとして残っており、密集した都市住宅のプロジェクト経済性がすでに逼迫している状況にさらなる圧力をかけています。国家住宅供給・住宅負担可能性評議会（NHSAC）もまた2026年に地政学的混乱が住宅供給の見通しにさらなる不確実性をもたらし、すでに制約されたサプライパイプラインにリスクの層を追加したと指摘しました。建設コストが上昇すると、開発業者はプロジェクトを成立させるために、より強い賃料、より安い土地、またはより効率的なリユース戦略を必要とします。これが、アダプティブ・リユースと機関投資家パートナーシップがオーストラリア コ・リビング市場全体でより一般的になりつつある理由の一つです。この制約要因は需要を止めるものではありませんが、供給が対応できる速度を遅らせます。

規制・計画承認の複雑さが新規開発を遅延

オーストラリア コ・リビング市場は依然として州をまたいだ不均一な計画上の扱いに直面しています。ニュー・サウス・ウェールズ州（NSW）は住宅SEPP（州環境計画政策）の枠組みを通じてより明確な経路を持っていますが、ビクトリア州、クイーンズランド州、西オーストラリア州は、コ・リビングを独自の土地利用区分として同レベルで正式に認定していません。これにより、ニュー・サウス・ウェールズ州以外の多くのプロジェクトは、タイムラインを延長し実行リスクを高める地方自治体ごとの個別承認プロセスを余儀なくされます。2026年5月のメルローズ・パーク承認は、法令準拠プロジェクトが前進できることを示しましたが、コ・リビングの供給が計画構造と公共政策の優先事項にいかに密接に結びついているかも示しました^{[2]PAYCE / Medianet、「PAYCE、シドニーの手頃な価格の賃貸住宅ストックを増やすプロジェクト承認」、Medianet、medianet.com.au}。これは、事業者が複数都市のポートフォリオを拡大する前に予測可能な承認設定を必要とするため重要です。この一貫性が改善されるまで、オーストラリア コ・リビング市場は計画上の扱いがより明確な場所でより速く拡大し続けるでしょう。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件構成別：個室が収益を定義し、相部屋が加速

個室は2025年のオーストラリア コ・リビング市場シェアの52%を占め、全国で主要な物件構成となりました。この地位は、共有キッチン、ラウンジ、サービスは受け入れるものの、プライベートで安全な就寝スペースを依然として望む都市賃借人の基本的な嗜好を反映しています。オーストラリア コ・リビング市場において、この形式は事業者に密度とテナントの魅力のバランスをもたらします。部屋そのものが長期滞在者の大多数が喜んで支払う最低限の個人スペースであるため、より高い入居安定性を支えます。

スタジオ／専有ユニット形式は2025年に、より小規模ながらよりプレミアムな賃借人グループにサービスを提供しました。これらのレイアウトは、長期滞在テナント、より高収入の専門職、玄関を共有せずにフレキシブルな住宅を望む居住者に訴求します。相部屋は2031年にかけてCAGR 17.00%で最も速く成長すると予測されており、手頃な価格の圧力が中核的な個室ユーザー層を超えてアドレサブルなプールを広げていることを示しています。より大規模な計画スキームはまた、開発業者が単一物件内で個室、相部屋、スタジオの在庫を組み合わせる柔軟性を高めます。オーストラリア コ・リビング市場がより多くの都市に拡するにつれて、事業者はそのミックスを使用して手頃な価格、入居率、および部屋当たりの平均収益のバランスを取る可能性が高いです。

注記: 個別セグメントのすべてのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

ビジネスモデル別：資本がスケーラブルなリターンを求める中でアセット・ライト型マスターリース／リース・アービトラージが台頭

アセット・ヘビー型の自社開発・運営セグメントは2025年に市場の43%を占め、初期供給が土地、開発資本、直接的な運営管理を投入する意欲のある事業者によって構築されたことを示しています。このモデルは、設計、法令遵守、アメニティ、テナント体験に対する完全な管理を提供するため依然として重要です。また、物件が安定した際に長期的な運営上のアップサイドをより多く保持することができます。オーストラリア コ・リビング市場において、このアプローチは、より大きな資本プールが活発になる前に製品カテゴリーを確立するのに役立ちました。

アセット・ライト型マスターリースとリース・アービトラージは最も速く成長しているモデルであり、このモデルのオーストラリア コ・リビング市場は2031年にかけてCAGR 17.50%で拡大すると予測されています。このアプローチは、新規建設だけでなく既存の建物を通じて事業者がスケールアップできるため、支持を集めています。Pro-Invest Groupのアダプティブ・リユース戦略はこのシフトを示しており、同グループはシドニーのホテル資産を80戸のフレックス・リビング・スタジオに転換し、より広範な都市宿泊プラットフォームの一部としています^{[3]Pro-Invest Group / The Hotel Conversation、「Pro-Invest Groupが初のアダプティブ・リユース都市宿泊資産を確保」、The Hotel Conversation、thehotelconversation.com.au}。マネジメント・アグリーメントは、特に機関投資家オーナーが資産所有権を移転せずに運営パートナーを望む場合に、第三の経路を形成します。これが、オーストラリア コ・リビング市場が一つの支配的な構造に依存するのではなく、開発業者主導、リース主導、マネージャー主導の成長モデルのより広いミックスへと移行している理由です。

価格帯別：ミッドスケールが量をリードし、プレミアム／ラグジュアリー コ・リビングが市場を上回るペースで成長

ミッドスケール物件は2025年のオーストラリア コ・リビング市場規模の46%を占め、中核的な需要基盤が依然としてラグジュアリーよりも手頃な価格と価値を中心としていることを確認しました。このバンドが機能するのは、品質、管理、アメニティの基準を維持しながら、独立したアパートと比較して居住者に目に見えるコスト削減を提供するためです。また、主要都市の立地へのアクセスを必要とする就労専門職の収入プロファイルに最も近いセグメントでもあります。実際には、ミッドスケール供給はオーストラリア コ・リビング場の量のエンジンであり続けています。

プレミアム／ラグジュアリー コ・リビングは2031年にかけてCAGR 18.00%で最も速く成長すると予測されており、このティアのオーストラリア コ・リビング市場規模は、より小規模ながらますます可視化されるベースから拡大しています。このセグメントは、モバイル専門職、企業派遣者、および従来のアパートよりも多くのテナンシーの柔軟性を持つホテルスタイルのサービスを望む賃借人にサービスを提供します。エコノミー コ・リビングは引き続き重要ですが、フォーマットが価格曲線を下げすぎることを防ぐ基本的な設計と管理基準によって制約されています。これにより、市場は価格の底辺への競争ではなく、広い中間層と速く成長するプレミアムエッジを持つ構造となっています。結果として、手頃な価格がスケールを牽引し、プレミアムフォーマットがマージンを追加して顧客リーチを広げる価格構造が生まれています。

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エンドユーザー別：就労専門職が需要を支え、学生のオーバーフローが市場を深化

就労専門職は2025年に需要の56%を占め、オーストラリア コ・リビング市場で最大のエンドユーザーグループとなりました。また、2031年にかけてCAGR 17.30%で最も速いペースで成長すると予測されています。この組み合わせは、中核的な専門職コホートが飽和に近いのではなく、依然として普及が進んでいないことを示唆しています。コ・リビングはセットアップコストを削減し、探索時間を短縮し、居住者を雇用ハブの近くに保つため、このグループに適しています。また、職務上の取り決めやキャリアステージが長期リースのコミットメントを魅力的でなくする賃借人にも適しています。

学生は引き続き第二の主要エンドユーザーセグメントであり、オーストラリア コ・リビング市場に重要なオーバーフローチャネルを追加しています。学生宿泊施設の構造的不足は明らかであり、2026年の目的建設型学生宿泊施設の普及率は学生人口のわずか6%強にとどまっています。入学者数の増加を宿泊施設の収容能力と結びつける大学の方針もまた、キャンパスシステム外の信頼できる管理住宅オプションの役割を強化しています。これは、学生需要が専門職賃借人の基盤を置き換えるのではなく、都市住宅圧力がすでに高い地域において別の安定した入居の流れを追加することを意味します。時間の経過とともに、エンドユーザーのミックスは専門職主導を維持しながら、年齢、収入プロファイル、滞在期間においてより多様化するはずです。

地域分析

シドニーは2025年のオーストラリア コ・リビング市場シェアの41%を占め、他のすべての都市セグメントを大きく引き離しました。同市は、深い賃貸需要、強い都市密度、および他のほとんどの州よりも明確な計画経路を組み合わせているため、最も確立された運営拠点であり続けています。2026年5月、メルローズ・パーク・プロジェクトは154戸のコ・リビングユニットと197戸の手頃な価格の住宅ユニットの計画・再区画承認を受け、コ・リビングがシドニーにおけるより広範な住宅供給の優先事項と一致できることを示しました。シドニーはまた、オーストラリア コ・リビング市場全体の価格設定、設計、機関投資家の関心の参照市場として機能し続けています。土地が高価でアパートの手頃な価格が依然として逼迫しているため、より高密度の共有居住は同市の賃貸市場において引き続き実用的な役割を果たしています。

メルボルンは第二位の都市市場であり続けていますが、そのパイプラインは賃貸需要が示唆するよりも限られています。州レベルの正式なコ・リビング計画枠組みの欠如と既存の土地税設定が、プロジェクトの勢いを制約し続けています。同時に、メルボルンは2026年6月にオーストラリアで最大の目的建設型学生宿泊施設パイプラインを有しており、コ・リビングの供給が鈍化する中でも基礎的な賃借人需要が強いことを示しています。ブリスベンは最も速く成長している都市セグメントであり、2031年にかけてCAGR 18.3%を記録し、オーストラリア コ・リビング市場のブリスベンは移住、インフラ活動、強い賃貸圧力に支えられてより小規模なベースから拡大しています。この成長プロファイルにより、ブリスベンはシドニー以外で最も明確な近い将来の拡大市場の一つとなっています。また、同市がニュー・サウス・ウェールズ州の主要市場で見られる成熟度に達する前に、事業者がスケールアップする機会を提供しています。

パースとオーストラリアその他地域は、オーストラリア コ・リビング市場内でより初期段階の機会として残っています。西オーストラリア州は2024年から2025年に40,410人の海外からの純移住を受け入れ、パースは依然として非常に逼迫した賃貸条件下で運営されています。パースはまた、2026年6月に全国の学生宿泊施設建設パイプラインをリードしており、賃貸住宅需要全般に対する投資家の信頼が高まっていることを示しています。これらの市場はまだシドニーやメルボルンの供給の深さを欠いていますが、正式なコ・リビングストックが依然として限られていることを考えると、ファースト・ムーバーの優位性に最も明確な余地を提供しています。