Taille et part du marché immobilier commercial en Amérique du Sud - Analyse de la croissance, tendances et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché immobilier commercial en Amérique du Sud

Le déplacement de la fabrication vers une stratégie Chine plus un alimente de nouveaux pôles logistiques

Les constructeurs automobiles mondiaux et les entreprises d'électronique redistribuent leurs capacités depuis la Chine côtière vers le Nord-Est du Brésil et la région centrale du Chili, entraînant la conversion de terres agricoles en parcs de transbordement de catégorie A. Des locataires d'ancrage tels que BYD (Bahia) et Great Wall Motors (São Paulo) ont signé des baux à long terme, incitant les promoteurs spéculatifs à préparer des sites secondaires situés à moins de deux heures des ports en eau profonde^{[2]Reuters staff, "BYD va construire un complexe de véhicules électriques à Bahia," reuters.com}. Le taux de vacance dans ces corridors est tombé en dessous de 6 %, et les délais moyens d'absorption se sont raccourcis à six mois, soit la moitié du cycle de 2023.

L'accélération du commerce électronique stimule la demande d'entrepôts et de chaînes du froid

La pénétration du commerce en ligne a dépassé 15 % des ventes totales en Amérique du Sud en 2025, mais moins d'un quart des entrepôts existants offrent des hauteurs libres supérieures à 12 m ou un tri automatisé. Des plateformes telles que Mercado Libre ont engagé plus de 135 millions USD pour un nouveau centre de traitement des commandes à Santiago capable de traiter 75 000 colis par heure. Les investissements parallèles dans la chaîne du froid d'Emergent Cold LatAm intègrent les flux de fruits de mer d'exportation et d'épicerie domestique sous un même toit, resserrant le marché immobilier commercial en Amérique du Sud pour les espaces à température contrôlée.

La reprise du tourisme revitalise les projets mixtes ancrés dans l'hôtellerie

Les arrivées de visiteurs étrangers ont retrouvé 95 % des niveaux de 2019 à mi-2025, mais les voyageurs privilégient les expériences personnalisées au tourisme de masse. Les boutiques de luxe à Santa Catarina et les complexes hôteliers thématiques au Rio Grande do Sul affichent des tarifs journaliers moyens supérieurs de 30 à 40 % aux comparables de 2024. Les propriétaires de commerces de détail rénovent désormais les surfaces locatives sous-performantes en espaces de restauration, de culture et de divertissement, augmentant les ventes mixtes des locataires par pied carré de deux chiffres. Les formats mixtes associant hôtels, tours résidentielles et commerces de destination élargissent la base d'investisseurs du secteur immobilier commercial en Amérique du Sud.

Les améliorations des ports, du métro et des autoroutes débloquent des corridors constructibles

Le métro de São Paulo livrera 15 nouvelles stations d'ici 2028, portant les coefficients d'occupation des sols autorisés le long de l'axe de structuration urbaine à 4× et déclenchant des conversions d'usage des terres de l'habitat individuel vers le mixte en hauteur. Au Pérou, les lignes 3 et 4 du métro de Lima, d'un coût de 10 milliards USD, réduisent de 40 % le transport de marchandises entre le port et les entrepôts, catalysant les regroupements de terrains industriels autour de Callao. La renégociation à 19 milliards USD des concessions autoroutières au Chili intègre un péage numérique qui améliore la vitesse du fret, concentrant davantage la demande pour les parcs logistiques en bord de route.

La volatilité macroéconomique et les fluctuations des taux de change freinent la souscription

Le taux Selic du Brésil a atteint 12,25 % début 2026 et pourrait toucher 15 % à mi-année, creusant les écarts de couverture du service de la dette pour les opérations à effet de levier^{[3]Reuters staff, "Le taux Selic du Brésil pourrait atteindre 15 %," reuters.com}. Le real a perdu 12 % face au dollar américain entre 2024 et 2025, érodant les rendements en fonds propres non couverts. Les investisseurs étrangers structurent de plus en plus des coentreprises avec des opérateurs locaux pouvant accéder aux lignes BNDES subventionnées ou à la dette libellée en peso pour stabiliser les structures de capital. 

La fragmentation des régimes d'autorisation et de titres fonciers retarde les démarrages

La loi 21.718 du Chili plafonne les délais d'approbation à 60 jours pour les grands projets, mais 437 dossiers représentant 54,1 milliards USD étaient encore en attente environnementale fin 2025. Au Brésil, plus de 5 500 municipalités appliquent des codes de zonage spécifiques, portant les délais d'approbation des projets mixtes à 18 mois et ajoutant jusqu'à 12 % de coûts de portage. Des initiatives de numérisation telles que la plateforme SUPER du Chili promettent des réductions de 30 à 70 % des délais de traitement une fois pleinement opérationnelles.

Analyse des segments

Par type de propriété : les bureaux se redressent tandis que la logistique conserve la couronne

Les parcs logistiques et industriels ont conservé une part dominante de 32,22 % de la taille du marché immobilier commercial en Amérique du Sud en 2025. Les installations de livraison du dernier kilomètre situées dans un rayon urbain de 30 km se sont régulièrement négociées à des rendements stabilisés inférieurs à 7 %, soulignant la prime de rareté. Le parc de bureaux, bien que plus modeste, devrait afficher un TCAC de 9,50 % sur 2026-2031, le taux de vacance dans le centre-ville de São Paulo étant passé de 20,8 % en 2024 à 15,9 % en 2025. Les tours de prestige situées près des nouvelles stations de métro ont enregistré une croissance des loyers à deux chiffres, signalant une fuite vers la qualité.

Les promoteurs ajoutent des équipements de bien-être, des terrasses biophiliques et des matériaux bas carbone aux futurs programmes de bureaux, les différenciant des stocks difficiles à rénover. Parallèlement, les sous-segments de la chaîne du froid au sein du portefeuille logistique plus large commandent une prime locative de 25 à 30 % et se négocient souvent via des cessions-bails à long terme avec des locataires de l'épicerie et de la pharmacie, élargissant l'univers investissable au sein du marché immobilier commercial en Amérique du Sud.

Note: Les parts de segment de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par modèle commercial : les baux dépassent les ventes directes

Les structures locatives ont dominé 61 % de la valeur des transactions en 2025, reflétant la préférence des capitaux mondiaux pour les flux de trésorerie récurrents adossés à des indexations sur l'indice des prix à la consommation. Les baux logistiques triple net de 10 à 15 ans, où les locataires prennent en charge les taxes et la maintenance, deviennent le substitut obligataire de choix pour les fonds de pension. Les transactions de vente restent essentielles pour que les promoteurs marchands recyclent leurs capitaux ; la cession en bloc de 12 entrepôts par LOG Commercial Properties pour 183 millions USD en 2026 illustre la voie de sortie vers les investisseurs core-plus.

Des modèles hybrides ont également émergé, des accords de financement anticipé qui dérisquent la construction pour les promoteurs et sécurisent un pipeline pour les fonds de revenus avant l'achèvement pratique, institutionnalisant davantage le marché immobilier commercial en Amérique du Sud. 

Par utilisateur final : les entreprises dominent toujours, mais les ménages gagnent du terrain

Les entreprises et les PME ont absorbé 77 % de la location brute en 2025, portées par les fabricants qui rapatrient leur production et les détaillants omnicanaux. Cependant, la catégorie des ménages devrait afficher un TCAC de 7,88 % à mesure que les quartiers mixtes intègrent des résidences de marque, des clubs de surf et des stocks locatifs gérés par des concierges. La plateforme de location résidentielle haut de gamme de JHSF, affichant un taux d'occupation quasi complet sur 140 000 m², témoigne de l'appétit croissant des consommateurs pour des expériences de vie gérées au sein de micro-marchés premium. 

Les promoteurs capables de créer des écosystèmes vivre-travailler-se divertir se protègent contre le risque de locataire unique tout en exploitant des sources de revenus différenciées, frais d'adhésion, revenus de restauration et hébergement de courte durée, au-delà des contrats de bail conventionnels au sein du secteur immobilier commercial en Amérique du Sud. 

Note: Les parts de segment de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Analyse géographique

Le Brésil représentait 44 % de la valeur du marché immobilier commercial en Amérique du Sud en 2025, soutenu par une base de consommateurs de 215 millions d'habitants et le plus dense bassin de capitaux institutionnels du continent. Prologis seul contrôle 19,5 millions de pieds carrés de surface locative brute brésilienne et a lancé 159 millions USD de nouveaux chantiers en 2025. Les extensions de métro et les incitations au zonage à São Paulo compriment le taux de vacance des bureaux et catalysent des corridors mixtes en hauteur le long des lignes 2, 5 et 6.

Le Chili et le Pérou surperforment sur les indicateurs de croissance. Le pipeline de centres de données de colocation à Santiago dépasse désormais 90 MW, créant un nouveau nœud de demande pour les campus suburbains riches en énergie. Le Pérou devrait afficher un TCAC de 8,20 % jusqu'en 2031, grâce aux lignes 3 et 4 du métro de Lima d'un coût de 10 milliards USD et aux opérations de consolidation du commerce de détail telles que la prise de contrôle de Falabella Perú par Mallplaza pour 454 millions USD.

L'Argentine et la Colombie offrent un potentiel de hausse sélectif. Le taux de vacance à Buenos Aires s'est stabilisé à 18,5 % en 2025 après les acquisitions progressives de centres commerciaux par IRSA. Le premier métro de Bogotá et les partenariats public-privé autoroutiers 4G débloquent des réserves foncières périurbaines, mais les retards d'autorisation et l'instabilité des taux de change tempèrent les pipelines à court terme. L'Uruguay, le Paraguay et l'intérieur andin représentent ensemble moins de 10 % de la valeur mais offrent des opportunités de niche dans l'hôtellerie et l'agrologistique recherchées par les promoteurs régionaux qui diversifient leurs activités au-delà du Brésil.