Taille et Part du Marché du Co-Living à Singapour - Tendances de Croissance et Prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché du co-living à Singapour

La croissance de la population expatriée et de professionnels étrangers stimule la demande de co-living

La population non résidente de Singapour a augmenté de 2,7 % pour atteindre 1,91 million en juin 2025, et ce groupe reste l'un des viviers de demande les plus évidents pour le marché du co-living à Singapour^{[1]Division nationale de la population et des talents, « Population en bref 2025 », Gouvernement de Singapour, channelnewsasia.com} . Les professionnels étrangers qualifiés relevant des régimes Employment Pass et S Pass représentent un segment de locataires à haute valeur ajoutée, soutenant l'occupation premium et des revenus locatifs stables pour les opérateurs. Alors que Singapour continue de renforcer sa position de pôle financier, technologique et commercial régional, les professionnels entrants en mission à durée déterminée ou pluriannuelle préfèrent de plus en plus des logements entièrement meublés avec des conditions de bail flexibles plutôt que des locations conventionnelles à long terme. Cette évolution structurelle vers une plus grande mobilité de la main-d'œuvre continue de renforcer la demande de propriétés de co-living gérées de manière professionnelle.

La croissance de la population de jeunes professionnels et d'étudiants internationaux élargit l'occupation

Le marché du co-living à Singapour bénéficie également d'une demande croissante parmi les jeunes professionnels et les étudiants internationaux à la recherche d'un logement flexible et bien connecté, à proximité des universités et des pôles d'emploi. Les données sectorielles indiquent que la main-d'œuvre étrangère qualifiée de Singapour a augmenté de 13 % depuis 2018, tandis que la population étudiante internationale a augmenté de 47 % sur la même période, dépassant l'expansion de l'offre de co-living. Les étudiants représentaient 54,7 % du chiffre d'affaires des utilisateurs finaux en 2025. Soutenu par cette double base de demande, le taux d'occupation du co-living est resté entre 85 % et 95 % tout au long de 2025, démontrant une absorption soutenue malgré les ajouts continus à l'offre de chambres.

La préférence pour des conditions de bail flexibles stimule l'adoption du co-living

Les baux résidentiels traditionnels à Singapour durent généralement 12 à 24 mois, ce qui ne convient pas à de nombreux travailleurs en mission, au personnel en cours de relocalisation ou aux étudiants. Les opérateurs du marché du co-living à Singapour ont exploité cet écart en proposant des baux de 3 à 6 mois avec mobilier et charges inclus, réduisant les contraintes liées au déménagement et les coûts d'installation initiaux. Une enquête auprès des investisseurs en 2025 a révélé que 77 % des investisseurs préféraient des périodes de détention de 3 à 5 ans pour les actifs de co-living, soutenant l'argument en faveur d'un produit construit autour de séjours à moyen terme plutôt que de cycles d'occupation nocturnes ou annuels. Le modèle est particulièrement bien adapté aux étudiants internationaux chinois, car les calendriers académiques créent de forts besoins saisonniers en matière de logement qui ne s'adaptent pas bien aux baux annuels complets. Les politiques de relocalisation des entreprises ont également commencé à soutenir les allocations de co-living pour les recrutements internationaux, réduisant la frontière entre les appartements avec services et le co-living sur le marché du co-living à Singapour.

L'investissement institutionnel croissant soutient la croissance du marché du co-living

Les investisseurs institutionnels considèrent de plus en plus le marché du co-living à Singapour comme une allocation plus défensive au sein du secteur résidentiel plutôt que comme un pari de croissance de niche. Une enquête auprès des investisseurs en 2025 a montré que 65 % des investisseurs ciblaient des taux de rendement interne inférieurs à 15 %, contre 27 % en 2023, ce qui suggère des seuils de rendement plus bas et une vision du risque plus conventionnelle. Une voie courante a consisté à acheter des hôtels, des bureaux ou des auberges de jeunesse pour les convertir, comme l'achat en janvier 2024 par CapitaLand Ascott Trust de l'ancien Hotel G Singapore pour 240 millions SGD (180 millions USD), qu'il a rouvert sous le nom de lyf Bugis en août 2024. Warburg Pincus a approfondi sa position dans Weave Living en 2024 et a ensuite co-investi avec BlackRock dans une coentreprise à Singapour évaluée à 188 millions SGD (141 millions USD), démontrant comment des pools de capitaux plus importants s'orientent désormais vers ce format. Singapour est l'un des principaux marchés résidentiels de la région Asie-Pacifique où le co-living constitue la principale voie d'entrée institutionnelle, de sorte que la concurrence pour les actifs de conversion éligibles sur le marché du co-living à Singapour devrait rester forte.

Les coûts élevés d'acquisition et de développement immobilier limitent la nouvelle offre

Les coûts d'acquisition et de développement restent parmi les contraintes les plus évidentes sur la nouvelle offre dans le marché du co-living à Singapour. Les sites de vente de terrains publics avec une composante résidentielle ont enregistré une croissance moyenne du taux foncier de près de 13 % en 2025, et les valeurs foncières dans la région centrale ont atteint 1 820 SGD (1 365 USD) par pied carré par ratio de surface de plancher lors de récents appels d'offres. Ces coûts d'entrée plus élevés affaiblissent l'économie de conversion, car les opérateurs ont besoin d'actifs dont le prix est inférieur aux références des copropriétés pour préserver des rendements acceptables. Les propriétés de conversion adaptées restent limitées, même si les coûts d'acquisition augmentent, rendant l'expansion plus difficile pour les plateformes existantes et les nouveaux entrants. La réponse des grands opérateurs s'est orientée vers le recyclage du capital, et le processus de vente de Coliwoo en mars 2026 pour 7 actifs en pleine propriété à 218,5 millions SGD (163,9 millions USD) a montré que la croissance peut dépendre autant de la rotation des actifs que de la simple expansion du portefeuille. 

Un cadre réglementaire strict alourdit la charge de conformité

Le cadre réglementaire du marché du co-living à Singapour est clair, mais il augmente les coûts de conformité et limite la flexibilité opérationnelle. Les règles de l'Autorité de réaménagement urbain (URA) exigent un séjour minimum de 90 jours pour les propriétés à zonage résidentiel et plafonnent l'occupation à 6 personnes sans lien de parenté par unité résidentielle privée, ce qui réduit la gamme de modèles opérationnels pouvant fonctionner à grande échelle. Le programme pilote d'appartements avec services à long séjour SA2, introduit en novembre 2023, exige un séjour minimum de 3 mois dans les bâtiments approuvés, mais ajoute une couche d'approbation supplémentaire que les petits opérateurs peuvent trouver plus difficile à gérer. Les opérateurs qui enfreignent les règles d'occupation ou de séjour minimum s'exposent à des amendes pouvant atteindre 200 000 SGD (150 000 USD), et les violations répétées peuvent entraîner des poursuites judiciaires, de sorte que le non-respect de la conformité comporte un risque financier réel. En conséquence, le marché du co-living à Singapour offre moins de liberté de produit et un revenu par unité plus faible que certains marchés régionaux moins réglementés, même si la demande reste saine.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par configuration de propriété : les studios / unités entières sont en tête alors que la préférence pour la vie privée remodèle la composition des produits

Les configurations studio / unité entière détenaient 45,4 % de la part du marché du co-living à Singapour en 2025, et leur croissance est projetée à un CAGR de 16,90 % jusqu'en 2031. Cette position de tête reflète une évolution claire des préférences vers des agencements offrant intimité, vie autonome et un sentiment de chez-soi plus fort que les formats en chambre partagée. Le format correspond également au schéma de séjour dominant de 3 à 12 mois, car les locataires en cycle de travail ou d'études temporaire souhaitent souvent une base privée sans s'engager dans un bail d'appartement complet. Sur le marché du co-living à Singapour, cela rend les studios attractifs à la fois pour les opérateurs et les locataires, car ils peuvent commander des prix plus élevés tout en restant en dessous du coût de nombreuses locations conventionnelles.

La composition étudiante a contribué à renforcer ce schéma, notamment à mesure que les étudiants internationaux chinois sont devenus une source de demande plus importante et valorisent souvent l'espace d'étude personnel plutôt que de plus grands espaces de vie partagés. Les chambres privées restent importantes en tant que produit d'entrée de gamme pour les professionnels nouvellement arrivés qui souhaitent se familiariser avec le marché locatif avant de s'engager davantage. Les chambres partagées restent pertinentes pour les utilisateurs sensibles aux prix, mais leur rôle se réduit à mesure que les opérateurs convertissent une partie de ce parc en agencements de chambres privées en réponse à une plus grande disposition à payer. Les formats studio élargissent également le bassin de demande potentielle, car une seule unité peut accueillir un locataire individuel ou un couple en mission, améliorant l'utilisation de l'inventaire disponible sans modifier l'empreinte de base.

Par modèle commercial : les modèles allégés en actifs de bail principal / arbitrage de bail se développent tandis que les accords de gestion allégés en actifs gagnent du terrain

Les structures de bail principal allégé en actifs / arbitrage de bail représentaient 42 % du chiffre d'affaires du segment en 2025, ce qui en fait le plus grand modèle opérationnel du marché du co-living à Singapour. Ce modèle a pris de l'ampleur car il permet aux opérateurs d'augmenter le nombre de chambres sans immobiliser de grandes quantités de capital dans la propriété d'actifs. L'approche est pratique sur un marché où les coûts d'acquisition sont élevés et où les opérateurs ont encore besoin d'une flexibilité suffisante pour ajouter rapidement de l'offre dans les zones à forte demande. Elle convient également aux propriétaires qui souhaitent des revenus locatifs stables sans construire leur propre plateforme opérationnelle.

Les accords de gestion allégés en actifs constituent le modèle à la croissance la plus rapide, avec une croissance prévisionnelle de 16,50 % jusqu'en 2031, car les propriétaires immobiliers sont de plus en plus ouverts à l'embauche d'opérateurs spécialisés tout en conservant la propriété et la plus-value des actifs. Cette structure transfère une grande partie de la responsabilité opérationnelle quotidienne à la marque de co-living et réduit le risque bilanciel pour l'opérateur. Les modèles de développement et d'exploitation en propre restent plus sélectifs car ils nécessitent un investissement initial important, mais ils séduisent toujours les groupes qui souhaitent une valeur d'actif à long terme et des options de monétisation futures. La constatation de l'enquête 2025 de l'association sectorielle selon laquelle 77 % des investisseurs favorisaient des périodes de détention de 3 à 5 ans suggère que les actifs détenus en propre resteront stratégiquement importants même si les structures allégées en actifs continuent de dominer les nouvelles activités de mise à l'échelle.

Par gamme de prix : le segment milieu de gamme commande la majorité alors que le positionnement valeur arrive à maturité

Les propriétés milieu de gamme représentaient 48 % du chiffre d'affaires du segment en 2025 et devraient enregistrer le CAGR le plus rapide de 17,20 % jusqu'en 2031. Cette position montre que le marché du co-living à Singapour est centré sur la valeur plutôt que sur l'offre la moins chère ou la plus premium. Les formats milieu de gamme séduisent les professionnels étrangers salariés et les étudiants internationaux autofinancés qui souhaitent qualité, emplacement et service, mais ont encore besoin de maîtriser les coûts. Ils se situent également dans la tranche de demande la plus large, ce qui soutient la stabilité de l'occupation entre différents groupes de locataires.

Cet équilibre aide le segment dans des conditions commerciales incertaines, car les employés qui auraient pu autrefois être logés dans des appartements avec services peuvent s'installer dans un parc milieu de gamme bien géré sans sacrifier l'emplacement ou la commodité. Les propriétés économiques attirent toujours les étudiants sensibles au budget et les travailleurs débutants, mais cette base de locataires réagit plus rapidement lorsque le marché locatif global se détend. Le co-living premium et luxe s'adresse à un bassin plus restreint d'expatriés seniors et d'utilisateurs à hauts revenus. Bien qu'ils puissent atteindre des marges plus élevées par unité, la croissance est naturellement plafonnée par une base adressable plus étroite. Les opérateurs de tous les niveaux utilisent des outils de mise en relation des locataires et des systèmes de bâtiments intelligents pour maintenir les standards de service sans faire correspondre la croissance des coûts un pour un. Cette tendance devient de plus en plus importante à mesure que le marché du co-living à Singapour arrive à maturité.

Par utilisateur final : la demande étudiante ancre l'occupation tandis que les professionnels élèvent la profondeur de croissance

Les étudiants représentaient 54,7 % du chiffre d'affaires des utilisateurs finaux en 2025, ce qui en fait la plus grande base de demande sur le marché du co-living à Singapour. Le rôle de Singapour en tant que pôle éducatif continue de soutenir cette position, et l'attrait des grandes universités telles que la NUS et la NTU maintient un flux régulier d'étudiants internationaux entrant dans la ville chaque année. Le co-living est bien adapté aux calendriers académiques, car les étudiants ont souvent besoin d'un logement à moyen terme avec charges, mobilier et internet déjà en place. Les opérateurs ont adapté les conceptions de produits en conséquence, avec des agencements favorables aux études, une connectivité plus rapide et des formats communautaires adaptés à la vie entre pairs.

La pénurie de logements sur les campus des grandes institutions a également exercé une pression sur le marché locatif privé, ce qui soutient l'occupation et les revenus des étudiants. Les étudiants internationaux offrent à ce segment un vent arrière de demande fiable même lorsque les conditions économiques générales fluctuent. Les professionnels actifs devraient se développer à un CAGR de 17,0 % jusqu'en 2031, indiquant que la demande professionnelle s'approfondit même si les étudiants restent l'ancre principale des revenus. Une couche plus récente au sein du marché du co-living à Singapour est l'essor de sous-groupes spécialisés, tels que les travailleurs de santé étrangers, pour lesquels les opérateurs ont commencé à adapter les offres à la demande institutionnelle et à soutenir la réutilisation des propriétés d'État.

Analyse géographique

La zone centrale représentait 34 % de la part du marché du co-living à Singapour en 2025 et devrait se développer à un CAGR de 17,45 % jusqu'en 2031, restant ainsi le centre évident de la demande et de l'offre sur ce marché. La zone convient à la fois aux professionnels basés dans le quartier central des affaires (CBD) et aux étudiants, car elle combine l'accès aux bureaux, la proximité des campus et une forte connectivité en transports en commun. Le nouveau parc est largement issu de la réutilisation de maisons de ville et d'anciens actifs hôteliers plutôt que de nouvelles constructions, permettant aux opérateurs d'ajouter des chambres sans supporter le coût total d'un nouveau développement résidentiel. Le programme pilote d'appartements avec services à long séjour SA2 a contribué à soutenir cette voie de réutilisation en fournissant une voie approuvée pour les formats à séjour prolongé dans des bâtiments sélectionnés. Le réaménagement prévu du site de 5,7 hectares de Phoenix Park en une communauté de co-living de 700 unités montre également que des projets plus importants commencent à entrer dans le pipeline lorsque les conditions d'actif et de planification appropriées existent.

La région est reste une partie plus petite du marché du co-living à Singapour, mais elle est devenue plus distincte, servant un profil de locataire différent de celui du cœur central. Son attrait vient du chevauchement entre l'emploi à Changi Business Park, la mobilité liée à l'aéroport et la valeur de style de vie du corridor East Coast. Cela a encouragé les opérateurs à tester différents formats de produits, notamment des séjours longs orientés entreprises et des offres plus axées sur les loisirs pour les locataires de longue durée. Le chevauchement avec la demande de soins de santé autour de Novena ajoute une autre couche de soutien, notamment pour les professionnels mobiles qui ont besoin d'un logement meublé en dehors du CBD.

Les régions ouest, nord-est et nord représentent ensemble une base de revenus plus petite, mais chacune gagne en pertinence à mesure que Singapour pousse l'activité vers de nouveaux nœuds d'emploi. One-North dans l'ouest attire des travailleurs des sciences de la vie, des médias et de la technologie dont les choix de logement sont souvent déterminés par le temps de trajet plutôt que par le prestige central. Le nord-est bénéficie du District numérique de Punggol, où un projet d'hébergement de co-living est en cours de développement pour répondre à la future demande liée à la technologie dans ce corridor. Le nord reste à un stade plus précoce de développement du co-living car il présente aujourd'hui une concentration plus faible de travailleurs internationaux. Néanmoins, la croissance du centre régional de Woodlands pourrait progressivement élargir la base de locataires là-bas sur la période 2026 à 2031 si l'activité commerciale s'approfondit comme prévu^{[2] Autorité de réaménagement urbain et Office de développement du logement, « Plan directeur provisoire 2025 - Demande et offre de logements », Gouvernement de Singapour, channelnewsasia.com}.