Taille et Part du Marché du Co-Living en France - Analyse de la Croissance et Prévisions (2026 - 2031)

Tendances et Perspectives du Marché du Co-Living en France

Les Pénuries Persistantes de Logements dans les Grandes Villes Stimulent la Demande de Co-Living

La pénurie de logements en France reste structurelle, et la pression est la plus visible parmi les jeunes résidents qui ont besoin d'un hébergement abordable et flexible à proximité des centres d'études et de travail^{[1]Sénat, "Mission D'information Sur Le Logement Des Jeunes," Sénat, senat.fr}. Un rapport d'examen du logement des jeunes lié au Sénat en 2025 a révélé que 17 % des étudiants avaient déjà abandonné leurs études parce qu'ils ne pouvaient pas trouver un logement abordable, soulignant ainsi comment le stress lié au logement se répercute sur les résultats scolaires. Le marché du co-living en France bénéficie de ce déséquilibre, car les résidences meublées et gérées peuvent accueillir des résidents qui ne peuvent pas attendre que les allocations conventionnelles de logements étudiants ou sociaux rattrapent leur retard. Des cycles de travail plus courts s'ajoutent à cette demande, car les contrats de premier emploi en France durent souvent près de 2 ans et laissent de nombreux locataires en début de carrière mal adaptés à des structures de bail longues et rigides. Cela fait du co-living plus qu'un produit de style de vie, car il sert également de logement de débordement pour les étudiants, les jeunes travailleurs et d'autres résidents mobiles dont les besoins en logement évoluent plus vite que l'offre conventionnelle ne peut y répondre. La pression s'est intensifiée après que les logements à faible performance énergétique ont fait face à des restrictions de location plus strictes à partir de 2025, ce qui a retiré une partie du parc locatif ancien du marché et accru la concurrence pour les logements conformes.

Les Coûts Élevés de Location Accroissent la Demande de Logements Partagés Abordables

Les coûts élevés de location en milieu urbain constituent un soutien direct au marché du co-living en France, car de nombreux résidents recherchent un logement qui réduit le coût total mensuel d'installation et de vie plutôt que seulement le loyer affiché. Les autorités parisiennes ont cité une situation dans laquelle 1 locataire sur 2 consacrait un tiers de ses revenus au logement, et ce niveau de pression financière contribue à expliquer pourquoi les formats partagés restent pertinents même lorsqu'ils sont proposés à un prix supérieur au loyer seul. La fin de l'incitation fiscale Pinel en janvier 2025 a également réduit le soutien à la nouvelle offre locative, rendant le marché existant plus tendu et augmentant la valeur des produits de logement prêts à occuper. En pratique, le co-living réduit plusieurs charges financières à la fois, car les résidents n'ont pas besoin de meubler les logements, d'ouvrir plusieurs comptes de services publics ou de financer le même niveau de frais d'installation qu'un bail ordinaire exige souvent. Cela est important pour les jeunes diplômés et les travailleurs mobiles qui peuvent avoir des revenus mais des économies limitées, et pour les étudiants qui sont déjà en concurrence dans un environnement de logement tendu. Il en résulte que le marché du co-living en France est en concurrence non seulement sur le prix mensuel, mais aussi sur la moindre friction au moment de l'emménagement, qui est souvent le principal obstacle pour les locataires de courte durée.

La Croissance de la Population de Jeunes Professionnels et d'Étudiants Élargit le Taux d'Occupation

Le marché du co-living en France est étroitement lié à la grande population étudiante et jeune adulte du pays, car ce groupe a le plus grand besoin de mobilité, d'accessibilité financière et de logements meublés. Le Sénat a noté que les personnes âgées de 18 à 29 ans représentaient 17,6 % de la population en 2024, et que 37,4 % des personnes âgées de 15 à 24 ans étaient inscrites dans l'enseignement supérieur, ce qui maintient la demande concentrée dans les villes universitaires et les pôles d'emploi. La Cour des Comptes a également rapporté que 2,7 millions de jeunes âgés de 18 à 30 ans ont bénéficié d'allocations logement en 2023, avec un soutien total atteignant 4,4 milliards EUR (4,8 milliards USD), mais la sous-offre persistait dans l'ensemble du système de logement. Les opérateurs ont développé leur activité autour de cette base de demande, et The Boost Society l'a signalé en visant un nombre de lits nationaux beaucoup plus important lors de l'expansion des marques KLEY et Hife. Le taux d'occupation n'est plus façonné uniquement par les étudiants, car les données de portefeuille 2025 d'Oqoro ont montré que les jeunes professionnels correspondaient presque aux étudiants dans l'utilisation du logement partagé, suggérant une composition plus large des résidents. Ce changement est important car il soutient une plus grande résilience du marché du co-living en France à travers les cycles académiques et renforce la demande dans les villes avec des bases d'emploi diversifiées.

La Préférence pour un Logement Flexible Prêt à Emménager Stimule l'Adoption du Marché

Le marché du co-living en France bénéficie également d'une préférence plus forte pour un logement meublé, géré numériquement et immédiatement utilisable dès le jour de l'emménagement. Les réformes du cadre du bail mobilité en 2025 ont élargi l'éligibilité aux télétravailleurs, aux aidants familiaux et aux personnes en reconversion professionnelle, et des modifications ultérieures ont prolongé la durée d'occupation possible pour certains séjours liés à l'emploi. Cette expansion juridique a amélioré l'alignement entre les structures de bail flexibles et les modèles économiques des opérateurs, car le co-living dépend d'une occupation à cycle court sans la friction des baux résidentiels longs standard. Les résidences co-living et étudiantes gérées affichent des loyers tout compris de 10 % à 15 % supérieurs aux offres comparables du marché local, reflétant la demande de commodité, de services et de flexibilité plutôt que de surface seule. Les opérateurs qui ont ajouté des applications pour résidents, un enregistrement numérique et des couches de services ont également atteint un fort taux d'occupation, The Babel Community affichant un taux d'occupation de 94 % dans l'ensemble de son portefeuille en 2024. Cela soutient une évolution plus large du marché du co-living en France vers la qualité du produit et la facilité opérationnelle, et pas seulement vers le prix d'entrée le plus bas possible.

Des Règles Strictes de Location et de Protection des Locataires Limitent la Flexibilité du Marché

Le principal défi réglementaire pour le marché du co-living en France est que le produit s'inscrit encore dans des catégories juridiques et politiques qui n'ont pas été spécifiquement conçues pour lui. Le gouvernement français a confirmé en janvier 2026 qu'il ne créerait pas de cadre juridique dédié au co-living, supprimant ainsi une voie vers la clarté et laissant les opérateurs travailler sous les règles locatives existantes. Paris a ensuite accru le risque politique en adoptant une résolution zéro carbone en novembre 2025, bien que non contraignante, signalant une position plus ferme à l'égard des nouveaux projets. Un projet de loi sénatorial déposé le même mois proposait des registres publics, une autorisation préalable et des mesures de contrôle des loyers plus strictes pour les résidences de co-living, indiquant que le débat s'élargit au-delà d'une seule ville. Cette pression n'affecte pas tous les opérateurs de la même manière, car les modèles de contrat de gestion comportent moins d'exposition directe aux baux que les modèles fondés sur des engagements locatifs à long terme. Même ainsi, l'absence d'un cadre dédié maintient le risque de conformité élevé et peut ralentir les décisions d'expansion sur l'ensemble du marché du co-living en France.

Les Restrictions d'Urbanisme et de Zonage Retardent les Nouveaux Développements de Co-Living

Les règles d'urbanisme constituent un autre frein au marché du co-living en France, car les systèmes de zonage municipaux peinent encore à classer les projets qui mêlent chambres privées, équipements partagés et éléments de services. La proposition de loi sénatoriale permettrait aux autorités locales de suivre et de réguler le co-living plus directement et pourrait même soutenir des plafonds géographiques dans les zones denses si l'opposition locale reste forte. La France a adopté en 2025 une loi facilitant la conversion de bureaux en logements, ce qui aide les opérateurs à accéder à davantage de bâtiments pour la reconversion adaptative, mais le processus de conversion implique encore des complexités réglementaires et de conception qui peuvent retarder la livraison. La reconversion adaptative est déjà au cœur de certaines stratégies d'opérateurs, et The Babel Community a indiqué que près de 80 % de ses projets impliquaient ce type de recyclage urbain. Ces projets peuvent débloquer des emplacements centraux de valeur, mais ils comportent également une plus grande incertitude réglementaire, davantage de travaux techniques et un chemin plus lent vers les revenus. Cela signifie que le marché du co-living en France peut continuer à croître, mais il le fera souvent par le biais de pipelines progressifs plutôt que par des lancements de projets rapides et à fort volume dans les cœurs urbains les plus tendus.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des Segments

Par Configuration de Propriété : Les Chambres Privées en Tête, les Studios / Unités Entières Gagnent du Terrain auprès des Résidents de Longue Durée

Les chambres privées ont représenté 41 % de la part du marché du co-living en France en 2025, ce qui les a maintenues en position dominante car elles offrent un équilibre pratique entre intimité individuelle et utilisation efficace de la surface au sol. Ce format s'aligne toujours sur la promesse fondamentale du co-living, car il offre aux résidents un espace personnel de sommeil et de travail tout en maintenant des cuisines partagées, des salons et des équipements communautaires. Il permet également aux opérateurs de maintenir la densité de lits sans adopter pleinement des agencements de type dortoir qui sont moins attractifs pour les professionnels actifs. Les chambres partagées restent pertinentes pour les offres à prix bas, mais elles font face à une pression de substitution croissante de la part d'autres formats de logement flexible qui peuvent correspondre au prix tout en offrant plus d'indépendance. Cette pression est susceptible de maintenir les chambres partagées importantes dans les offres orientées économie, mais moins centrales dans les actifs premium où l'intimité est une partie plus forte de la proposition de valeur.

Le changement le plus rapide se produit dans les studios / unités entières, où la taille du marché du co-living en France pour ce format devrait augmenter à un CAGR de 15,2 % jusqu'en 2031. Ce changement reflète la composition plus large des locataires qui entrent désormais sur le marché du co-living en France, notamment les télétravailleurs et les professionnels qui souhaitent de l'autonomie dans un immeuble géré. Les modifications apportées au bail mobilité en 2025 ont élargi la voie juridique pour ces résidents et facilité la structuration de séjours meublés plus courts. Des marques premium telles que Hife et Bikube poussent également cette configuration en associant des unités privées plus autonomes à de grandes zones d'équipements et des couches de services qui préservent l'élément communautaire. Le projet ECLA Lille-Lomme, avec 787 lits et une ouverture prévue à l'été 2026, montre comment les actifs construits à cet effet apportent des normes environnementales plus élevées et des packages d'équipements plus larges dans cette partie du marché du co-living en France.

Note: Les parts de segments de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par Modèle Commercial : Domination du Bail Principal Allégé en Actifs / Arbitrage de Bail et Inflexion du Contrat de Gestion

Le bail principal allégé en actifs / arbitrage de bail a représenté 44 % du marché du co-living en France par modèle commercial en 2025, ce qui en a fait la structure dominante pour la croissance des opérateurs. Ce modèle est resté attractif car il permet aux opérateurs de contrôler l'expérience des résidents et les revenus sans posséder le bâtiment. Il convenait également à une période où les opérateurs souhaitaient continuer à se développer même si les conditions d'investissement devenaient moins favorables au développement direct. Sur le plan opérationnel, le modèle soutient une entrée plus rapide dans les villes où le principal défi n'est pas la demande des résidents, mais la rapidité à sécuriser des actifs adaptés et à les lancer. Cela explique pourquoi il conserve encore du poids sur le marché du co-living en France même si l'environnement de financement devient plus sélectif.

Le mouvement directionnel le plus clair se fait désormais vers les contrats de gestion, dont la croissance est prévue à un CAGR de 14,90 % jusqu'en 2031. Les contrats de gestion représentent un changement stratégique important car ils alignent plus étroitement les intérêts des propriétaires et des opérateurs et réduisent l'exposition au bilan des opérateurs par rapport aux structures à forte composante locative. L'acquisition d'Urban Campus par Goldman Sachs Asset Management, annoncée en mars 2026, a renforcé ce point de vue, le plan de la plateforme mettant l'accent sur l'expansion par une croissance axée sur les contrats de gestion en France et sur les marchés voisins. Cette transaction est importante car elle montre que le capital institutionnel voit encore une valeur à long terme dans le marché du co-living en France lorsque le modèle opérationnel est plus léger et plus évolutif. Le modèle de propriété-développement-exploitation reste pertinent pour les grands groupes tels que Vinci Immobilier et UXCO qui peuvent soutenir des cycles de projet plus longs et des engagements en capital plus importants. Néanmoins, ce n'est pas le format qui mène la prochaine phase d'expansion.

Par Gamme de Prix : La Majorité du Milieu de Gamme Masque une Percée du Premium / Luxe

Le co-living milieu de gamme a représenté 52 % de la part en 2025, ce qui montre que le marché du co-living en France est encore ancré dans la praticité et l'accessibilité financière plutôt que dans une niche de luxe étroite. Ce segment attire les étudiants et les professionnels en début de carrière qui ont besoin d'un logement géré mais restent sensibles aux prix. C'est également l'expression la plus directe du rôle originel du co-living en tant que passerelle entre les locations conventionnelles coûteuses et les logements étudiants sous-approvisionnés. Les formats économiques continuent de servir les utilisateurs sensibles aux coûts, notamment en dehors des quartiers les plus chers, mais la pression sur les marges devient de plus en plus difficile à ignorer lorsque les coûts d'acquisition, de conformité et de rénovation ne cessent d'augmenter. Cela signifie que le milieu de gamme reste la base volumique du marché du co-living en France même si le produit évolue vers le haut.

Le segment premium / luxe se distingue car il devrait croître à un CAGR de 15,50 % jusqu'en 2031, le taux le plus rapide de l'ensemble des segments. Les résidences gérées dans ce segment affichent souvent des loyers tout compris de 10 % à 15 % supérieurs aux options locales comparables, justifiés par les services publics, le bien-être, l'espace de coworking et les services personnalisés plutôt que par la seule superficie de l'unité. Ce changement modifie également le positionnement du marché du co-living en France, car les offres premium sont plus faciles à défendre en tant que produit de logement différencié que comme contournement des locations grand public soumises au contrôle des loyers. La prochaine résidence ECLA Bordeaux, prévue pour août 2026, reflète cette évolution avec la conformité RE2020, les certifications BREEAM, des unités meublées et un package d'équipements intégré. En effet, le segment haut de gamme n'est plus un segment secondaire, car il devient l'un des moyens les plus clairs pour les opérateurs de protéger leurs marges et d'élargir la base de résidents du marché du co-living en France.

Par Utilisateur Final : Les Étudiants Ancrent le Volume, les Professionnels Actifs Créent de la Valeur

Les étudiants ont représenté 53 % de la taille du marché du co-living en France en 2025, ce qui confirme que la demande étudiante ancre toujours le taux d'occupation total. La raison sous-jacente est simple, car la France continue d'avoir un grand écart entre le nombre d'étudiants et la capacité de logement dédiée. Environ 3 millions d'étudiants étaient en concurrence pour près de 450 000 lits, dont seulement 150 000 dans le secteur privé, soulignant l'importance continue des prestataires de logements privés. Le marché du logement étudiant a attiré des investissements importants en 2025, suggérant que le capital institutionnel voit encore cet écart de demande comme durable, même si l'appétit d'investissement plus large pour le co-living reste inégal. Sur le marché du co-living en France, la demande étudiante reste donc la principale base volumique et l'ancre d'occupation la plus fiable.

Les professionnels actifs constituent le groupe d'utilisateurs à la croissance la plus rapide, avec un CAGR de 14,88 % projeté jusqu'en 2031. Leur croissance est liée à la mobilité professionnelle, aux contrats de début de carrière plus courts et à une préférence plus forte pour les logements meublés nécessitant des périodes d'installation plus courtes. L'expansion du bail mobilité en 2025 a également élargi l'éligibilité à davantage d'adultes mobiles, ce qui a renforcé l'adéquation juridique pour cette cohorte de résidents. Des opérateurs tels que Hife et Ecla répondent en proposant des formats privés plus grands et des équipements axés sur le travail, le bien-être et la commodité plutôt que sur un style de vie purement étudiant^{[2]Banque des Territoires, "ECLA Lille Lomme, Une Nouvelle Résidence Étudiante Innovante," Banque des Territoires, banquedesterritoires.fr}. Cela signifie que les professionnels deviennent un moteur de valeur pour le marché du co-living en France même si les étudiants continuent de fournir la majeure partie de la demande de base.

Analyse Géographique

Paris a représenté 42 % des revenus en 2025, ce qui en fait la plus grande zone géographique du marché du co-living en France. Cette position est due à la forte base de demande de la ville, à sa concentration d'étudiants et de jeunes professionnels, et à son avance précoce en termes de présence des opérateurs. Paris et la région environnante offraient également le plus grand parc de bâtiments pouvant être repositionnés en usage résidentiel géré. L'expansion de The Babel Community en 2025 comprenait une résidence de 245 unités à Saint-Quentin-en-Yvelines, démontrant que les opérateurs se déplaçaient déjà vers la région parisienne élargie pour rester proches de la capitale tout en réduisant leur exposition directe aux restrictions du centre-ville^{[3]Après-demain SA, "Après-Demain SA And The Babel Community, An Alliance To Promote Co-Living In France," Après-demain SA, apres-demain.com}. Paris reste donc la zone géographique d'ancrage du marché du co-living en France, mais son chemin d'expansion est désormais plus suburbain et plus sélectif qu'auparavant.

Lyon, Bordeaux et Lille forment désormais la prochaine couche d'importance stratégique. Ces villes combinent la demande étudiante avec un attrait croissant pour les travailleurs mobiles, offrant aux opérateurs une composition de résidents plus équilibrée tout au long de l'année. Lille gagne en visibilité grâce à des actifs de grande envergure construits à cet effet, et le projet ECLA Lille-Lomme ajoutera 787 lits avec une ouverture prévue à l'été 2026. Bordeaux devient également plus visible sur le marché du co-living en France car les grands opérateurs s'y sont développés et des projets premium arrivent sur le marché. Lyon reste importante pour les mêmes raisons, bien qu'elle partage également une partie de la prudence réglementaire observée à Paris. 

Marseille a attiré des opérateurs locaux et internationaux, suggérant que la ville est perçue comme un emplacement de logement géré évolutif plutôt que comme une simple expérience périphérique. Montpellier suit avec un nouveau projet hybride qui mêle logement, coworking et espace d'équipements, ce qui correspond à la direction du produit qui se répand désormais sur le marché du co-living en France. Ce changement régional ne signifie pas que Paris perd de sa pertinence. Cela signifie que la future croissance de l'offre est redirigée vers des villes où les autorisations sont plus praticables, la concurrence moins dense, et où le logement géré peut encore se développer avec moins d'obstacles politiques.