Taille et part du marché du co-living en Chine - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché du co-living en Chine

Hausse des prix de l'immobilier et accessibilité locative

L'accessibilité au logement reste le principal soutien à la demande pour le marché du co-living en Chine dans les villes de premier rang, car les coûts d'achat immobilier restent bien au-dessus de ce que de nombreux jeunes travailleurs peuvent absorber, même après le cycle de correction de 2023 à 2025. Le marché du co-living en Chine reste également attractif car les projets gérés de manière institutionnelle à Pékin et Shanghai ont maintenu un taux d'occupation proche de 90 % au début de 2025, même alors que les loyers généraux se sont assouplis, ce qui montre que les produits locatifs gérés de manière professionnelle continuent d'attirer la demande dans des conditions de prix plus faibles. Ce schéma est important car la solidité de la demande est la plus durable dans les mêmes villes où l'accession à la propriété est la moins accessible. La pression locative n'a donc pas réduit le rôle du co-living, mais a plutôt poussé les locataires à rechercher une meilleure valeur au sein des formats gérés. Cela maintient Pékin, Shanghai, Shenzhen et Guangzhou au centre de la demande du marché du co-living en Chine et soutient une différenciation continue des produits entre chambres privées, studios et actifs de milieu de gamme certifiés qualité.

L'urbanisation rapide et la croissance de la main-d'œuvre migrante stimulent la demande de co-living

La population de travailleurs migrants en Chine a atteint 301,15 millions en 2025, en hausse de 1,42 million par rapport à l'année précédente, ce qui maintient une très grande part de la demande de logements urbains liée aux locataires mobiles plutôt qu'aux propriétaires établis. Le revenu mensuel moyen des travailleurs hors province a augmenté à 5 774 CNY (794 USD) en 2025. Pourtant, ce niveau de revenu laisse encore le logement dans les villes de premier rang hors de portée pour de nombreux travailleurs sans solution de location partagée ou gérée. Le marché du co-living en Chine bénéficie de ce décalage car il offre un format de location formel qui se situe entre le logement partagé informel et les appartements privés complets. Les discussions politiques de mai 2026 autour de l'extension des services publics à 250 millions de résidents urbains non enregistrés indiquent également une poussée continue vers une vie locative mieux réglementée plutôt qu'une réduction du besoin d'opérateurs privés. En conséquence, les opérateurs dotés de solides systèmes de conformité sont bien positionnés pour capter les locataires qui resteraient autrement dans des arrangements locatifs non agréés ou fragmentés.

La croissance de la population de jeunes professionnels et de diplômés élargit le taux d'occupation

Plus de 12,22 millions de diplômés sont entrés sur le marché du travail en Chine en 2025, faisant de la saison des remises de diplômes un déclencheur majeur de la demande pour le marché du co-living en Chine dans les grands pôles d'emploi. Des recherches académiques publiées en 2025 ont également montré que les diplômés des villes de premier rang font face à un décalage évident entre les revenus d'entrée de gamme et les coûts du logement, faisant du co-living une première option de logement pratique après l'obtention du diplôme. La base de demande s'élargit désormais au-delà des primo-locataires, car les locataires âgés de 30 ans et plus représentaient plus de 50 % des locataires institutionnels en 2025, signalant une population de locataires qui reste plus longtemps. Ce changement modifie les attentes en matière de produits vers la vie privée, un meilleur service et des agencements adaptés aux couples ou aux petites familles plutôt qu'aux seuls occupants individuels. Cela explique également pourquoi les opérateurs capables de proposer des baux flexibles et des améliorations de qualité captent une plus grande part du marché du co-living en Chine que ceux encore construits autour d'une base de locataires purement transitoire.

Le soutien gouvernemental au logement locatif encourage le développement du co-living

Le soutien politique est devenu un levier de croissance direct pour le marché du co-living en Chine depuis que la Banque populaire de Chine et l'Administration nationale de réglementation financière ont publié des orientations sur le financement de la location de logements en février 2024. Ce cadre a orienté les prêteurs vers des produits locatifs dédiés et a élargi la voie pour le financement par les fonds de placement immobilier (REIT) d'infrastructure, ce qui a amélioré l'accès au capital à long terme pour les opérateurs conformes. L'examen 2025 d'Invesco a également noté que l'indice des prix des REIT de logements locatifs a augmenté de 31 % en 2024, faisant du logement locatif le seul sous-secteur immobilier en Chine à enregistrer une compression du taux de capitalisation cette année-là. Le Règlement sur la location de logements du Conseil d'État, ajouté en septembre 2025, a établi un cadre juridique national qui a renforcé l'avantage opérationnel des prestataires agréés par rapport aux propriétaires informels. Il en résulte une visibilité d'investissement plus claire pour le marché du co-living en Chine, car la réglementation et le financement évoluent désormais dans la même direction.

Les coûts élevés d'acquisition et d'exploitation des propriétés augmentent les dépenses de développement

La pression sur les coûts reste un frein significatif car le modèle de bail principal est devenu beaucoup plus difficile à défendre une fois que les loyers ont commencé à baisser en 2025, laissant les opérateurs avec des obligations de bail fixées à des niveaux de pointe antérieurs. Les loyers des appartements centralisés à Shanghai sont passés de 195,6 CNY (26,9 USD) par mètre carré par mois en 2021 à 149,6 CNY (20,6 USD) par mètre carré par mois en 2025, soulignant le risque de rentabilité des stratégies d'arbitrage de loyer lorsque le taux d'occupation tombe en dessous du seuil de rentabilité. Les projets à usage spécifique nécessitent également d'importants engagements en capital, comme le montre la coentreprise Invesco Real Estate et Ziroom à Pékin avec un investissement total attendu de 1,2 milliard RMB (165 millions USD). Ces seuils réduisent le nombre d'entreprises capables d'ajouter une offre de qualité dans des emplacements premium, et ils ralentissent l'expansion des opérateurs indépendants. Le marché du co-living en Chine croît donc le plus rapidement là où le capital institutionnel, le soutien politique et les équipes opérationnelles expérimentées se recoupent déjà.

L'incertitude réglementaire entre les villes retarde l'expansion du marché

Les réglementations nationales se sont améliorées, mais la mise en œuvre locale varie encore fortement d'une ville à l'autre, limitant la rapidité avec laquelle le marché du co-living en Chine peut se développer au-delà des principales portes d'entrée. La politique de conversion de Shanghai est l'un des exemples les plus clairs car elle permet aux immeubles commerciaux de passer à un usage locatif dans le cadre d'une structure d'exploitation de 15 ans sans paiements de prime foncière supplémentaires, une flexibilité que la plupart des villes plus petites n'offrent toujours pas. Les opérateurs dans les villes de deuxième et troisième rang font encore face à des licences inégales, moins de clarté sur les normes d'occupation partagée et un accès plus faible aux outils de financement liés aux actifs locatifs institutionnels. Cela maintient le marché du co-living en Chine concentré à Pékin, Shanghai, Shenzhen et Guangzhou, même si la demande des locataires se répand plus largement dans les zones urbaines chinoises. Cela favorise également les opérateurs plus importants dotés d'une plus grande capacité juridique et en matière d'affaires gouvernementales, car ils peuvent plus facilement absorber les coûts de conformité que les acteurs locaux plus petits.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par configuration de propriété : les chambres privées ancrent les revenus tandis que les studios / unités entières gagnent des parts

Les configurations de chambre privée détenaient 52 % de la part du marché du co-living en Chine en 2025, en faisant le principal moteur de revenus dans la combinaison de configurations. Cette avance reflète une simple préférence pour la vie privée dans un cadre de vie partagé, notamment parmi les locataires recherchant une option à moindre coût sans sacrifier l'espace personnel. Les produits de chambre partagée restent importants au niveau d'entrée de gamme car ils servent les étudiants et les migrants récents qui sont plus sensibles au loyer mensuel qu'à la qualité de l'agencement. Dans le même temps, le marché du co-living en Chine évolue au-delà d'une proposition purement économique car les formats studio / unité entière devraient croître à un CAGR de 16,50 % jusqu'en 2031. Cette croissance est liée à un profil de locataire plus large qui inclut de plus en plus des professionnels plus âgés et de petites unités familiales.

Le changement est déjà visible dans les schémas de transactions : les transactions d'unités entières de 3 chambres dans les villes clés ont augmenté de 15 % d'un trimestre à l'autre au premier semestre 2026^{[1]China Urban Housing Rental Think Tank et Ziroom Research Institute, "Rapport semestriel du marché locatif longue durée H1 2026," NetEase News, 163.com}. Cette augmentation suggère que la demande compatible avec les familles ou axée sur la vie privée ne se limite pas aux locations d'appartements traditionnels, mais alimente également la logique produit du co-living géré. L'offre de chambres partagées fait face à la plus grande pression de la part des logements locatifs abordables subventionnés, car les unités publiques sont directement en concurrence sur le prix dans le niveau le plus bas. Les produits de chambre privée occupent une position médiane plus défendable car ils équilibrent mieux l'accessibilité, la commodité et le contrôle personnel que les formats de type dortoir ouvert ou les unités privées à prix plus élevé. Les opérateurs répondent en ajoutant un accès intelligent, des services via application et des normes de maintenance plus cohérentes aux chambres privées et aux produits d'unité entière, ce qui contribue à défendre le taux d'occupation et à réduire le taux de rotation même lorsque les loyers généraux sont faibles.

Par modèle commercial : les contrats de gestion allégés en actifs supplantent les structures lourdes en actifs

Le bail principal allégé en actifs / arbitrage de bail détenait une part de 46 % en 2025, indiquant qu'il restait le plus grand modèle commercial du marché du co-living en Chine même si son profil de risque s'était détérioré. Ce modèle s'est développé rapidement au cours des années précédentes car les opérateurs pouvaient se développer sans acheter d'actifs, mais il les a également exposés lorsque les loyers du marché ont cessé d'augmenter. La faiblesse est devenue plus évidente en 2025, car la déflation des loyers a comprimé les marges tandis que les engagements de bail restaient fixes, limitant la flexibilité des bénéfices des opérateurs avec de grands portefeuilles loués. En revanche, le contrat de gestion allégé en actifs devrait croître à un CAGR de 16,90 % jusqu'en 2031, en faisant le modèle à la croissance la plus rapide sur le marché. Cette croissance reflète un changement plus large des opérateurs vers les revenus de frais et loin de l'exposition directe au cycle des loyers.

L'économie du modèle est attractive car les opérateurs peuvent percevoir 20 % à 30 % des revenus locatifs en tant que frais de gestion tout en évitant la charge bilancielle des passifs de bail à long terme. La coentreprise de Mofang avec Shanghai Huayi Holdings Group Co. Ltd. a montré comment cette approche fonctionne en pratique, l'entité publique détenant l'actif et l'entreprise privée gérant les opérations. Cette séparation entre propriété publique et gestion privée est importante car l'expansion du logement locatif abordable est à la fois une menace concurrentielle au bas de gamme et une source directe de contrats de gestion. Les structures lourdes en actifs de type développer-posséder-exploiter suscitent également un regain d'intérêt, mais principalement par le biais de partenariats institutionnels tels que la plateforme Invesco Real Estate et Ziroom plutôt que par une expansion autonome des opérateurs. Même ainsi, les durées de contrat de 3 à 5 ans créent un risque de continuité, ce qui suggère que le marché du co-living en Chine est susceptible de récompenser les opérateurs ayant de meilleurs antécédents de performance sur le long cycle par rapport à ceux qui s'appuient uniquement sur une croissance rapide de l'empreinte.

Par gamme de prix : le milieu de gamme commande le volume tandis que le premium / luxe se découple du marché

Le milieu de gamme détenait une part de 48 % en 2025, en faisant la plus grande gamme de prix du marché du co-living en Chine, car il correspond le mieux aux budgets des locataires actifs urbains. Le segment se situe entre l'offre économique subventionnée et le stock premium à service élevé, lui donnant une large base de clientèle parmi les jeunes professionnels et les locataires de longue durée. Le premium / luxe reste le niveau de prix à la croissance la plus rapide, avec un CAGR de 17,30 % jusqu'en 2031, indiquant que la croissance ne provient pas uniquement de la demande à faible loyer. Le marché du co-living en Chine pour le premium / luxe se développe car une base de locataires plus large de 30 ans et plus accorde une plus grande valeur à la vie privée, aux opérations fiables et aux standards de vie de marque. Cette préférence augmente également la valeur de l'intégration technologique et de meilleurs services aux locataires dans les propriétés à prix plus élevé.

La résilience de la demande au sommet s'est mieux maintenue que le cycle locatif général, car les propriétés gérées de manière institutionnelle à Pékin et Shanghai ont maintenu des taux d'occupation de 90 % à 91 % au début de 2025, même alors que les loyers généraux ont baissé. Le co-living économique fait face à la concurrence la plus directe des logements locatifs subventionnés, et 84 % de la nouvelle offre d'appartements centralisés en 2025 provenait de projets de location abordable à des prix inférieurs aux alternatives du marché. Cet écart de prix réduit la marge pour les opérateurs privés de concurrencer uniquement sur le coût dans le niveau le plus bas. Le milieu de gamme reste donc l'ancre de volume car il sert les locataires exclus de l'accession à la propriété et du stock premium qui recherchent encore plus de stabilité que les locations informelles ne peuvent offrir. Le premium / luxe, en revanche, devient la voie la plus claire pour les opérateurs cherchant des marges plus solides et moins d'exposition à la pression tarifaire soutenue par l'État.

Par utilisateur final : la base étudiante soutient le volume tandis que les professionnels actifs font évoluer la composition

Les étudiants représentaient 53 % du marché du co-living en Chine en 2025, en faisant le plus grand groupe d'utilisateurs finaux par volume. Leur importance est liée au flux annuel de diplômés vers les marchés du travail des grandes villes, et plus de 12,22 millions de diplômés sont entrés sur le marché du travail en 2025. Cette demande saisonnière soutient le taux d'occupation autour des pôles éducatifs et d'emploi, notamment à Pékin, Shanghai et Shenzhen, où la concurrence locative est la plus forte. Les professionnels actifs, cependant, devraient croître à un CAGR de 17,50 % jusqu'en 2031, en faisant le segment d'utilisateurs finaux à la croissance la plus rapide du marché du co-living en Chine. Cette croissance plus rapide montre comment le secteur évolue d'une solution temporaire pour diplômés vers un format de logement urbain de plus longue durée.

La conception des produits évolue parallèlement à cette composition de locataires, les opérateurs s'éloignant des chambres partagées de type dortoir vers des chambres privées, des studios et des agencements compatibles avec les familles. Le Rapport 2025 sur les tendances de location des jeunes à Shanghai a révélé que plus de 70 % des jeunes locataires shanghaïens vivaient avec des partenaires, des enfants ou des parents, ce qui soutient le cas pour des formats d'unités plus flexibles plutôt que des produits à occupant unique seulement. Cela est important car les opérateurs qui restent trop étroitement concentrés sur les jeunes locataires célibataires risquent de manquer une base de renouvellement plus large et plus stable. Les professionnels actifs renouvellent généralement de manière plus cohérente et montrent moins de sensibilité à la vacance que les étudiants, améliorant ainsi la visibilité des revenus. Les étudiants fournissent toujours un volume d'entrée important, mais la qualité des bénéfices sur le marché du co-living en Chine est de plus en plus façonnée par des locataires plus âgés qui souhaitent commodité, vie privée et service fiable pour des séjours plus longs.

Analyse géographique

Pékin représentait 28 % de la taille du marché du co-living en Chine en 2025 et reste l'exemple le plus clair de profondeur institutionnelle dans le secteur. La ville comptait 243 projets de co-living opérationnels et près de 116 000 unités fin 2025, avec des loyers moyens de 121 CNY (16,6 USD) par mètre carré par mois et un taux d'occupation de 91 %^{[2]JLL Chine, "Opportunités d'investissement dans le logement locatif, Perspectives du 15e plan quinquennal," JLL Chine, joneslanglasalle.com.cn}. Ce niveau d'occupation montre que le stock géré de qualité attire toujours des locataires, même dans un marché locatif national plus faible. Des transactions d'investissement en bloc totalisant 3,1 milliards RMB (426,4 millions USD) sur 3 transactions en 2025 ont confirmé que Pékin continue d'attirer des capitaux mondiaux dans des projets de logements locatifs. La nouvelle offre reste concentrée dans les arrondissements périphériques tels que Chaoyang, Fengtai et Daxing, reflétant les contraintes de coût foncier au sein de l'anneau urbain central.

Shanghai est la ville à la croissance la plus rapide du marché du co-living en Chine, avec un CAGR projeté de 17,90 % jusqu'en 2031 et la plus grande base d'offre parmi les principales villes passerelles. La ville comptait 695 projets et près de 330 000 unités fin 2025, avec des loyers moyens de 113 CNY (15,5 USD) par mètre carré par mois. Le volume des transactions en bloc a atteint 8,24 milliards RMB (1,13 milliard USD) en 2025, soit plus de 2,6 fois le total de Pékin, soulignant le rôle de Shanghai en tant que principal pôle d'investissement institutionnel. L'afflux de talents dans la ville est resté fort entre 2021 et 2025, élargissant la future base de locataires pour le logement institutionnel. Sa politique de conversion des immeubles commerciaux crée également un nouveau canal d'offre à partir d'actifs de bureaux sous-utilisés, donnant à Shanghai un avantage dans l'expansion du stock locatif géré sans attendre une nouvelle offre foncière.

Shenzhen et Guangzhou forment le pôle du delta de la rivière des Perles du marché du co-living en Chine, l'offre de co-living centralisé de Shenzhen atteignant 281 000 unités au premier trimestre 2026, la deuxième plus grande parmi les 8 villes principales de Chine. La composition des locataires de Shenzhen est façonnée par l'emploi technologique, ce qui soutient une demande plus forte pour le logement premium et de milieu de gamme que dans de nombreuses autres villes. Guangzhou utilise des politiques de conversion commercial-vers-locatif pour ajouter de l'offre, tandis que sa base d'emploi maintient la demande large dans les formats abordables et de milieu de gamme. Au-delà des 4 villes passerelles, Chengdu, Hangzhou, Suzhou et d'autres nouveaux marchés de premier rang entrent dans une phase de développement plus axée sur la qualité, avec une croissance des transactions au premier semestre 2026 indiquant que de nouveaux centres de demande émergent en dehors du noyau traditionnel.