Tamaño y Participación del Mercado de Bienes Raíces para Centros de Datos de Oriente Medio y África - Tendencias de Crecimiento y Pronóstico (2026 - 2031)

Tendencias e Información del Mercado de Bienes Raíces para Centros de Datos de Oriente Medio y África

Las Inversiones en IA Soberana Aceleran el Desarrollo de Centros de Datos

El gasto en IA soberana se ha convertido en una de las señales de demanda más claras en el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. La iniciativa HUMAIN de Arabia Saudita está diseñada en torno a 77 mil millones USD de inversión y un objetivo de 1,9 GW de capacidad de centros de datos para 2030, lo que cambia materialmente la escala de la actividad de construcción esperada en el Reino. Esta forma de demanda es más duradera que un ciclo empresarial normal porque está vinculada a planes de diversificación nacional y prioridades digitales a largo plazo. También está cambiando qué tipo de bienes raíces es valioso, ya que el entrenamiento e inferencia de IA requieren una densidad de potencia mucho mayor y un diseño térmico más avanzado que las cargas de trabajo estándar. Ese cambio está empujando a los operadores hacia campus más grandes, una planificación de servicios públicos más profunda e instalaciones diseñadas desde el principio para la demanda intensiva en GPU.

Las Políticas Gubernamentales de Nube Primero Aumentan la Demanda Local de Centros de Datos

Las directivas de nube primero están haciendo que la demanda del sector público sea más visible en el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. En los Emiratos Árabes Unidos, el marco de IA Agéntica aprobado tiene como objetivo desplegarse en el 50% de los servicios gubernamentales en 2 años, apoyando directamente la necesidad de capacidad de cómputo y almacenamiento doméstico. Ese patrón importa porque las cargas de trabajo gubernamentales generalmente requieren controles más estrictos en torno a la residencia, la seguridad y el cumplimiento de adquisiciones que muchos despliegues comerciales. También crea una preferencia por instalaciones que puedan cumplir con los requisitos operativos soberanos en lugar de ofrecer únicamente espacio de colocación genérico. El resultado es un flujo de arrendamiento más estable para los operadores certificados y localmente conformes ya posicionados cerca de los centros de demanda gubernamental.

La Expansión de Cables Submarinos Fortalece la Infraestructura de Conectividad Regional

La expansión de la conectividad está cambiando qué ubicaciones pueden competir por futuros proyectos de centros de datos en el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. La iniciativa SEACOM 2.0, anunciada en septiembre de 2025, añadió un nuevo plan de red regional centrado en IA, nube y tráfico en tiempo real a través de la Cuenca del Océano Índico, Oriente Medio y el Mediterráneo. Un mejor alcance submarino mejora el caso para las instalaciones cercanas a los puntos de aterrizaje de cables y los principales centros de interconexión. También otorga a los operadores en mercados de tránsito una propuesta de valor más sólida más allá de la demanda empresarial doméstica. Con el tiempo, la selección de sitios probablemente favorecerá los activos que combinen acceso a energía, enlaces de fibra terrestre y conectividad submarina en el mismo corredor.

La Adopción de Refrigeración Líquida Apoya los Despliegues de Centros de Datos de Alta Densidad

La refrigeración líquida está pasando de ser una característica especializada a un requisito fundamental para la capacidad preparada para IA en el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. La instalación QAJ01 de Khazna en Ajman recibió la Certificación de Documentos de Diseño de Nivel III del Uptime Institute en febrero de 2026 y está destinada a ser el primer centro de datos de IA certificado con refrigeración líquida en Oriente Medio y Norte de África, soportando 100 MW de carga de TI en 20 salas de datos. Esto importa porque las cargas de trabajo de IA están empujando la densidad de bastidores más allá del rango que el enfriamiento de aire convencional puede manejar bien. El cambio está creando una clara división entre el inventario heredado y los activos que pueden atender a inquilinos de mayor valor. Por lo tanto, las instalaciones que validan la refrigeración líquida a escala probablemente asegurarán un mayor poder de fijación de precios e inquilinos de mayor calidad.

Los Altos Costos de Refrigeración Aumentan los Gastos Operativos de los Centros de Datos

La refrigeración sigue siendo un desafío de costo estructural para el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África, especialmente en los climas del Golfo. El avance hacia una infraestructura preparada para IA no elimina ese problema, porque los entornos de mayor densidad aún necesitan un rechazo de calor robusto y redundancia. Los operadores que dependen de diseños de enfriamiento de aire más antiguos enfrentan presión adicional al intentar adaptarse para cumplir con los requisitos de los nuevos inquilinos. Esto tiende a favorecer a las plataformas con presupuestos de capital más grandes y una capacidad de ingeniería más madura. Como resultado, la presión de costos puede reducir el campo de operadores que pueden competir por mandatos premium de IA e hiperescala.

Las Restricciones de Capacidad de la Red y los Retrasos en los Permisos Ralentizan el Desarrollo de Proyectos

El acceso a la energía y las aprobaciones de proyectos siguen siendo límites importantes sobre la rapidez con que el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África puede agregar nueva capacidad. Los grandes campus requieren más que terreno y demanda de inquilinos, ya que también dependen de acuerdos de interconexión oportunos, disponibilidad de servicios públicos y autorizaciones de múltiples agencias. Cuando esas piezas se mueven lentamente, la entrega del proyecto puede retrasarse incluso si el capital y la demanda están disponibles. Eso crea una ventaja para los operadores establecidos que ya tienen relaciones establecidas con los servicios públicos y sitios aprobados. También aumenta el valor de las carteras de desarrollo que están más avanzadas en el proceso de permisos y conexión a la red.

*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de Segmentos

Por Tipo de Propiedad: La Colocación Lidera los Ingresos mientras las Propiedades de Centros de Datos Perimetrales Señalan la Próxima Ola

La colocación representó el 43,90% de los ingresos en 2025, convirtiéndola en el segmento más grande del mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. Ese liderazgo refleja una clara preferencia entre las empresas y muchos inquilinos de nube por instalaciones gestionadas por terceros que ofrecen flexibilidad sin requerir la propiedad directa de terrenos y edificios. La neutralidad de los operadores también sigue siendo importante en una región donde los inquilinos a menudo valoran el acceso al ecosistema y las opciones de interconexión tanto como el espacio bruto. En términos prácticos, la colocación sigue siendo el producto base en torno al cual se toman muchas decisiones de arrendamiento comercial.

Se prevé que las propiedades de centros de datos perimetrales se expandan a un CAGR del 16,80% hasta 2031, convirtiéndolas en el formato de propiedad de más rápido crecimiento en el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. Este crecimiento está vinculado al despliegue de 5G, las necesidades de menor latencia y la expansión de la inferencia de IA más cerca de los usuarios finales. La demanda también se está volviendo más distribuida, lo que mejora el caso para las instalaciones en ciudades secundarias en lugar de solo en los principales centros. Los formatos de hiperescala están remodelando las estructuras de arrendamiento a medida que las cláusulas de transferencia de energía y las especificaciones de infraestructura más estrictas se vuelven más comunes. Las propiedades modulares están ganando relevancia en los mercados africanos donde la velocidad de despliegue y la flexibilidad de infraestructura importan. El plan de Khazna de octubre de 2025 para agregar más de 1 GW de capacidad en múltiples países muestra cómo los operadores líderes están equilibrando los activos de colocación, hiperescala y perimetrales como una cartera en lugar de como formatos aislados^{[2] Khazna Data Centers, "Khazna Data Centers to Add Over 1GW Hyperscale Capacity Across Multiple Countries by 2030," Khazna Data Centers, khaznadatacenters.com}.

Por Propiedad: Los Contratos de Arrendamiento Anclan la Economía de los Operadores

Las instalaciones arrendadas representaron el 74,60% de los ingresos en 2025. Registraron el mayor crecimiento proyectado a un CAGR del 14,20%, otorgando al segmento tanto escala como impulso en el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. Este patrón muestra que los inquilinos y operadores aún prefieren estructuras de activos ligeros o de capital compartido a medida que aumentan los costos de las instalaciones, la densidad de potencia y los requisitos de refrigeración. El arrendamiento también reduce el obstáculo para la entrada y expansión en el mercado, especialmente cuando los proyectos necesitan grandes compromisos iniciales. En ese sentido, el modelo de propiedad líder está estrechamente alineado con el ciclo de capital actual de la región.

Los activos ocupados por el propietario representaron la participación restante del 25,40% y siguen siendo más comunes entre las entidades soberanas y los operadores que atienden la demanda cautiva. Esos activos son importantes porque a menudo anclan cargas de trabajo gubernamentales altamente reguladas que están menos expuestas a las oscilaciones normales de la demanda comercial. Al mismo tiempo, el capital institucional está haciendo que las estructuras arrendadas sean aún más atractivas a medida que los inversores separan la propiedad de los activos del riesgo operativo. La lógica de venta con arrendamiento posterior encaja bien en un mercado donde los costos de desarrollo están aumentando y los inquilinos a largo plazo son cada vez más fáciles de suscribir. La asociación de KKR con Gulf Data Hub en enero de 2025 muestra cómo el capital privado está ingresando al nivel de plataforma del mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África en lugar de quedarse en el borde del activo. Ese cambio en la estructura de capital probablemente reforzará el arrendamiento como la ruta predeterminada para la expansión futura.

Por Tamaño de Empresa: Las Grandes Empresas Establecen la Demanda Base, las Pequeñas y Medianas Empresas Impulsan la Tasa de Crecimiento

Las grandes empresas representaron el 67,50% de los ingresos en 2025, lo que indica que aún definen el perfil de demanda base del mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. Esto es consistente con la dependencia de la región de entidades vinculadas al gobierno, grupos de telecomunicaciones, bancos y otras grandes instituciones que firman contratos más largos y requieren una infraestructura más resiliente. Su presencia también proporciona a los operadores una visibilidad más clara sobre la ocupación y la asignación de energía. En muchos casos, un gran inquilino puede anclar un sitio y mejorar las condiciones de financiamiento para el activo en general.

Se prevé que las pequeñas y medianas empresas crezcan a un CAGR del 15,10% hasta 2031, otorgándoles el perfil de crecimiento futuro más sólido entre los tamaños de empresa. Su demanda difiere de la demanda de hiperescala o soberana porque generalmente es más distribuida, más sensible a la ubicación y más dependiente de los servicios compartidos. Eso ayuda a explicar por qué los sitios perimetrales urbanos y las huellas de colocación más pequeñas se están volviendo más relevantes en los distritos comerciales densos. El impulso digital más amplio del gobierno de los Emiratos Árabes Unidos fortalece esa tendencia al llevar más servicios, flujos de trabajo y actividad empresarial a plataformas digitales.

Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe

Por Usuarios Finales: La Tecnología de la Información y las Telecomunicaciones Anclan los Ingresos mientras el Gobierno Acelera

La tecnología de la información y las telecomunicaciones representaron el 44,30% de los ingresos en 2025, convirtiéndola en el grupo de usuarios finales más grande del mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. El segmento se encuentra en el centro de la migración a la nube de redes, la demanda de interconexión y la base de infraestructura de IA en expansión de la región. Los operadores de telecomunicaciones también necesitan cómputo distribuido para servicios de menor latencia, lo que añade otra capa de demanda para instalaciones orientadas al perímetro. Como resultado, el segmento combina tanto necesidades de capacidad central como expansión adyacente a la red.

Se proyecta que el gobierno y el sector público crezcan a un CAGR del 15,80% hasta 2031, que es la tasa de crecimiento más sólida entre los usuarios finales. La aprobación por parte del Gabinete de los Emiratos Árabes Unidos de un marco de IA Agéntica para el 50% de los servicios gubernamentales en 2 años otorga a esta trayectoria de crecimiento un ancla de política directa. La demanda gubernamental también conlleva fuertes reglas de residencia de datos y adquisiciones, que benefician a las instalaciones locales conformes. La banca, los servicios financieros y los seguros siguen siendo otro importante grupo de demanda porque las cargas de trabajo financieras reguladas requieren condiciones de alojamiento doméstico confiables. La atención médica y otros sectores regulados son más pequeños hoy en día, pero crean espacio de expansión a medida que aumentan los volúmenes de datos protegidos y la prestación de servicios digitales se vuelve más común. El segmento gubernamental, por lo tanto, tiene un papel desproporcionado en el crecimiento futuro del mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África, aunque la tecnología de la información y las telecomunicaciones aún lideran los ingresos actuales.

Análisis Geográfico

Los Emiratos Árabes Unidos representaron el 31,80% de los ingresos en 2025, manteniendo su posición de liderazgo en el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. Su papel está respaldado por una larga ventaja en el desarrollo de infraestructura digital, una sólida lógica de interconexión y configuraciones de política que siguen siendo atractivas para el capital extranjero. Esa combinación convierte al país tanto en una base operativa madura como en un punto de lanzamiento para la expansión regional. La aprobación del Gabinete de los Emiratos Árabes Unidos en 2026 del marco de IA Agéntica añade otra capa de demanda doméstica al vincular la prestación de servicios públicos a la capacidad de cómputo local^{[3]Oficina de Medios de los EAU, "Mohammed Bin Rashid preside la reunión del Gabinete de los EAU," Oficina de Medios de los EAU, mediaoffice.ae} . Para los operadores, los Emiratos Árabes Unidos siguen siendo el mercado donde más importan la calidad de ejecución, la preparación para la certificación y la profundidad del ecosistema.

Arabia Saudita es el país de más rápido crecimiento en el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África, con un CAGR proyectado del 17,5% hasta 2031. HUMAIN se ha convertido en la principal señal detrás de esa trayectoria porque vincula la demanda de infraestructura de IA a un gran compromiso soberano y un objetivo de capacidad medible. Esto está impulsando al Reino desde un mercado prometedor hacia un importante teatro de desarrollo para bienes raíces de hiperescala y preparados para IA. La adquisición de terrenos de Khazna en Dammam y el patrón más amplio de entrada de operadores regionales respaldan ese cambio. Geográficamente, Arabia Saudita es donde es más probable que emerjan las ganancias futuras en la participación del mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África.

Sudáfrica y Egipto forman la siguiente capa de relevancia en el mercado de bienes raíces para centros de datos de Oriente Medio y África. Sudáfrica sigue siendo el mercado más desarrollado del África Subsahariana. Se beneficia de su papel como puerta de enlace digital regional, aunque varias cifras de proyectos de alto perfil en el borrador fuente estaban vinculadas a publicaciones no calificadas y no se repiten aquí. Egipto se destaca por su posición estratégica de tránsito y su importancia para los corredores de conectividad regional, lo que mejora su atractivo a largo plazo como centro de infraestructura digital. En toda la región más amplia, los mercados del Consejo de Cooperación del Golfo y africanos en etapas más tempranas se están convirtiendo en destinos de desbordamiento más viables a medida que las condiciones de terreno, energía o cumplimiento se endurecen en los principales centros. La iniciativa SEACOM 2.0 refuerza esa lógica regional más amplia al mejorar la capa de red que sustenta la futura selección de sitios.