Tamanho e Participação do Mercado de Imóveis para Data Centers no Oriente Médio e África - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Insights de Mercado

Investimentos em IA Soberana Aceleram o Desenvolvimento de Data Centers

Os gastos com IA soberana tornaram-se um dos sinais de demanda mais claros no mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África. A iniciativa HUMAIN da Arábia Saudita é estruturada em torno de 77 bilhões de USD em investimentos e uma meta de 1,9 GW de capacidade de data centers até 2030, o que altera materialmente a escala da atividade de construção esperada no Reino. Essa forma de demanda é mais duradoura do que um ciclo empresarial normal porque está vinculada a planos de diversificação nacional e prioridades digitais de longo prazo. Também está mudando o tipo de imóvel que é valioso, uma vez que o treinamento e a inferência de IA exigem densidade de energia muito maior e design térmico mais avançado do que as cargas de trabalho padrão. Essa mudança está impulsionando os operadores em direção a campi maiores, planejamento de serviços públicos mais aprofundado e instalações projetadas desde o início para demanda intensiva em GPU.

Políticas Governamentais com Prioridade para a Nuvem Aumentam a Demanda Local por Data Centers

As diretrizes de prioridade para a nuvem estão tornando a demanda do setor público mais visível no mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África. Nos Emirados Árabes Unidos, o framework de IA Agêntica aprovado visa implantar em 50% dos serviços governamentais em 2 anos, apoiando diretamente a necessidade de capacidade de computação e armazenamento doméstica. Esse padrão é importante porque as cargas de trabalho governamentais geralmente exigem controles mais rigorosos em torno de residência, segurança e conformidade de aquisições do que muitas implantações comerciais. Também cria uma preferência por instalações que possam atender aos requisitos operacionais soberanos, em vez de oferecer apenas espaço de colocation genérico. O resultado é um pipeline de arrendamento mais estável para operadores certificados e localmente conformes, já posicionados próximos aos centros de demanda governamental.

A Expansão de Cabos Submarinos Fortalece a Infraestrutura de Conectividade Regional

A expansão da conectividade está mudando quais locais podem competir por futuros projetos de data centers no mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África. A iniciativa SEACOM 2.0, anunciada em setembro de 2025, adicionou um novo plano de rede regional focado em IA, nuvem e tráfego em tempo real na Bacia do Oceano Índico, no Oriente Médio e no Mediterrâneo. Um melhor alcance submarino melhora o argumento para instalações próximas a pontos de aterrissagem de cabos e principais hubs de interconexão. Também oferece aos operadores em mercados de gateway uma proposta de valor mais forte além da demanda empresarial doméstica. Com o tempo, a seleção de locais provavelmente favorecerá ativos que combinem acesso à energia, links de fibra terrestre e conectividade submarina no mesmo corredor.

A Adoção de Resfriamento Líquido Apoia Implantações de Data Centers de Alta Densidade

O resfriamento líquido está passando de um recurso especializado para um requisito central para capacidade pronta para IA no mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África. A instalação QAJ01 da Khazna em Ajman recebeu a Certificação de Documentos de Design Tier III do Uptime Institute em fevereiro de 2026 e está prevista para ser o primeiro data center de IA certificado com resfriamento líquido no Oriente Médio e Norte da África, suportando 100 MW de carga de TI em 20 salas de dados. Isso é importante porque as cargas de trabalho de IA estão elevando a densidade de rack além do alcance que o resfriamento a ar convencional consegue lidar bem. A mudança está criando uma divisão clara entre o inventário legado e os ativos que podem atender a inquilinos de maior valor. As instalações que validam o resfriamento líquido em escala, portanto, provavelmente garantirão maior poder de precificação e inquilinos de maior qualidade.

Altos Custos de Resfriamento Aumentam as Despesas Operacionais dos Data Centers

O resfriamento continua sendo um desafio de custo estrutural para o mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África, especialmente nos climas do Golfo. A mudança em direção à infraestrutura pronta para IA não elimina esse problema, porque ambientes de maior densidade ainda precisam de rejeição de calor robusta e redundância. Os operadores que dependem de designs mais antigos de resfriamento a ar enfrentam pressão adicional ao tentar modernizar para atender aos requisitos de novos inquilinos. Isso tende a favorecer plataformas com orçamentos de capital maiores e capacidade de engenharia mais madura. Como resultado, a pressão de custos pode reduzir o campo de operadores que podem competir por mandatos premium de IA e hiperescala.

Restrições de Capacidade da Rede e Atrasos no Licenciamento Retardam o Desenvolvimento de Projetos

O acesso à energia e as aprovações de projetos continuam sendo limites importantes sobre a rapidez com que o mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África pode adicionar nova capacidade. Grandes campi exigem mais do que terreno e demanda de inquilinos, pois também dependem de acordos de interconexão oportunos, prontidão das concessionárias e autorizações de múltiplos órgãos. Quando essas peças se movem lentamente, a entrega do projeto pode atrasar mesmo que capital e demanda estejam disponíveis. Isso cria uma vantagem para os incumbentes que já possuem relacionamentos estabelecidos com concessionárias e locais aprovados. Também eleva o valor dos pipelines de desenvolvimento que estão mais avançados no processo de licenciamento e conexão à rede.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

O colocation representou 43,90% da receita em 2025, tornando-o o maior segmento no mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África. Essa liderança reflete uma clara preferência entre empresas e muitos inquilinos de nuvem por instalações gerenciadas por terceiros que oferecem flexibilidade sem exigir propriedade direta de terrenos e edifícios. A neutralidade de operadoras também continua sendo importante em uma região onde os inquilinos frequentemente valorizam o acesso ao ecossistema e as opções de interconexão tanto quanto o espaço bruto. Na prática, o colocation ainda é o produto base em torno do qual muitas decisões de arrendamento comercial são tomadas.

As propriedades de data centers de borda têm previsão de expansão a um CAGR de 16,80% até 2031, tornando-as o formato de propriedade de crescimento mais rápido no mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África. Esse crescimento está ligado à implantação do 5G, às necessidades de menor latência e à expansão da inferência de IA mais próxima dos usuários finais. A demanda também está se tornando mais distribuída, o que melhora o argumento para instalações em cidades secundárias, e não apenas nos principais hubs. Os formatos hiperescala estão remodelando as estruturas de arrendamento à medida que cláusulas de repasse de energia e especificações de infraestrutura mais rigorosas tornam-se mais comuns. As propriedades modulares estão ganhando relevância nos mercados africanos, onde a velocidade de implantação e a flexibilidade de infraestrutura são importantes. O plano da Khazna de outubro de 2025 de adicionar mais de 1 GW de capacidade em vários países mostra como os principais operadores estão equilibrando ativos de colocation, hiperescala e borda como um único portfólio, e não como formatos isolados^[2].

As instalações arrendadas representaram 74,60% da receita em 2025. Elas registraram o maior crescimento projetado a um CAGR de 14,20%, conferindo ao segmento tanto escala quanto momentum no mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África. Esse padrão mostra que inquilinos e operadores ainda preferem estruturas de capital leve ou de capital compartilhado à medida que os custos das instalações, a densidade de energia e os requisitos de resfriamento aumentam. O arrendamento também reduz a barreira para entrada e expansão no mercado, especialmente quando os projetos exigem grandes compromissos iniciais. Nesse sentido, o modelo de propriedade líder está estreitamente alinhado com o ciclo de capital atual da região.

Os ativos ocupados pelo proprietário representaram os 25,40% restantes da participação e continuam sendo mais comuns entre entidades soberanas e operadores que atendem à demanda cativa. Esses ativos são importantes porque frequentemente ancoram cargas de trabalho governamentais altamente regulamentadas que são menos expostas às oscilações normais de demanda comercial. Ao mesmo tempo, o capital institucional está tornando as estruturas arrendadas ainda mais atraentes à medida que os investidores separam a propriedade do imóvel do risco operacional. A lógica de venda e arrendamento de volta se encaixa bem em um mercado onde os custos de desenvolvimento estão aumentando e os inquilinos de longo prazo estão se tornando mais fáceis de subscrever. A parceria da KKR com a Gulf Data Hub em janeiro de 2025 mostra como o capital privado está entrando no nível de plataforma do mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África, em vez de permanecer na borda do ativo. Essa mudança na estrutura de capital provavelmente reforçará o arrendamento como a rota padrão para expansão futura.

As grandes empresas representaram 67,50% da receita em 2025, indicando que ainda definem o perfil de demanda de base do mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África. Isso é consistente com a dependência da região de entidades vinculadas ao governo, grupos de telecomunicações, bancos e outras grandes instituições que assinam contratos mais longos e exigem infraestrutura mais resiliente. Sua presença também fornece aos operadores maior visibilidade sobre ocupação e alocação de energia. Em muitos casos, um grande inquilino pode ancorar um local e melhorar as condições de financiamento para o ativo mais amplo.

As pequenas e médias empresas têm previsão de crescimento a um CAGR de 15,10% até 2031, conferindo-lhes o perfil de crescimento futuro mais forte entre os portes de empresa. Sua demanda difere da demanda hiperescala ou soberana porque geralmente é mais distribuída, mais sensível à localização e mais dependente de serviços compartilhados. Isso ajuda a explicar por que os locais de borda urbana e os footprints menores de colocation estão se tornando mais relevantes em distritos comerciais densos. O impulso digital mais amplo do governo dos Emirados Árabes Unidos fortalece essa tendência ao trazer mais serviços, fluxos de trabalho e atividades empresariais para plataformas digitais.

Tecnologia da informação e telecomunicações representaram 44,30% da receita em 2025, tornando-o o maior grupo de usuários finais no mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África. O segmento está no centro da migração de rede para a nuvem, da demanda de interconexão e da base de infraestrutura de IA em expansão da região. Os operadores de telecomunicações também precisam de computação distribuída para serviços de menor latência, o que adiciona outra camada de demanda para instalações orientadas à borda. Como resultado, o segmento combina necessidades de capacidade central e expansão adjacente à rede.

O governo e o setor público têm projeção de crescimento a um CAGR de 15,80% até 2031, que é a taxa de crescimento mais forte entre os usuários finais. A aprovação pelo Gabinete dos Emirados Árabes Unidos de um framework de IA Agêntica para 50% dos serviços governamentais em 2 anos confere a esse caminho de crescimento uma âncora direta de política. A demanda governamental também carrega fortes regras de residência de dados e aquisições, que beneficiam as instalações locais conformes. Serviços bancários, financeiros e de seguros continuam sendo outro importante pool de demanda porque as cargas de trabalho financeiras regulamentadas exigem condições de hospedagem doméstica confiáveis. Saúde e outros setores regulamentados são menores hoje, mas criam espaço de expansão à medida que os volumes de dados protegidos aumentam e a prestação de serviços digitais torna-se mais comum. O segmento governamental, portanto, tem um papel desproporcional no crescimento futuro do mercado de imóveis para data centers no Oriente Médio e África, mesmo que tecnologia da informação e telecomunicações ainda liderem a receita atual.

Análise Geográfica

Mercado Imobiliário de Data Centers nos Emirados Árabes Unidos

Os Emirados Árabes Unidos responderam por 31,80% da receita em 2025, mantendo sua posição de liderança no mercado imobiliário de data centers no Oriente Médio e África. Seu papel é sustentado por uma longa vantagem no desenvolvimento de infraestrutura digital, forte lógica de interconexão e condições de política que permanecem atrativas para o capital estrangeiro. Essa combinação torna o país tanto uma base operacional madura quanto um ponto de partida para a expansão regional. A aprovação, pelo Gabinete dos Emirados Árabes Unidos em 2026, do marco de IA Agêntica acrescenta mais uma camada de demanda doméstica ao vincular a prestação de serviços públicos à capacidade computacional local^[3]. Para os operadores, os Emirados Árabes Unidos continuam sendo o mercado onde a qualidade de execução, a prontidão para certificação e a profundidade do ecossistema são mais relevantes.

Mercado Imobiliário de Data Centers na Arábia Saudita

A Arábia Saudita é o país de crescimento mais rápido no mercado imobiliário de data centers no Oriente Médio e África, com um CAGR projetado de 17,5% até 2031. A HUMAIN tornou-se o principal sinal por trás dessa trajetória, pois vincula a demanda por infraestrutura de IA a um grande compromisso soberano e a uma meta de capacidade mensurável. Isso está impulsionando o Reino de um mercado promissor para um importante polo de desenvolvimento de imóveis em escala hiper e prontos para IA. A aquisição de terrenos pela Khazna em Dammam e o padrão mais amplo de entrada de operadores regionais corroboram essa mudança. Geograficamente, a Arábia Saudita é onde os ganhos futuros na participação do mercado imobiliário de data centers no Oriente Médio e África têm maior probabilidade de surgir.

Mercado Imobiliário de Data Centers na África do Sul e no Egito

A África do Sul e o Egito formam a próxima camada de relevância no mercado imobiliário de data centers no Oriente Médio e África. A África do Sul continua sendo o mercado mais desenvolvido da África Subsaariana. Ela se beneficia de seu papel como portal digital regional, embora vários dados de projetos de alto perfil presentes na versão preliminar da fonte estivessem vinculados a publicações não qualificadas e não sejam reproduzidos aqui. O Egito se destaca por sua posição estratégica de trânsito e sua importância para os corredores de conectividade regional, o que aumenta seu apelo de longo prazo como hub de infraestrutura digital. Em toda a região mais ampla, os mercados do Conselho de Cooperação do Golfo e africanos em estágios mais iniciais estão se tornando destinos de transbordamento mais viáveis à medida que as condições de terreno, energia ou conformidade se tornam mais restritivas nos maiores hubs. A iniciativa SEACOM 2.0 reforça essa lógica regional mais ampla ao aprimorar a camada de rede que sustenta a seleção futura de locais.