Tamaño y Participación del Mercado de Co-Living en China
Visión General del Mercado
| Período de Estudio | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Período de Datos Pronosticados | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado en el año base (2025) | 0.61 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2026) | 0.62 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2031) | 1.30 Mil millones de dólares |
| Tasa de crecimiento (2026 - 2031) | 15.96% CAGR |
| Concentración del Mercado | Medio |
Jugadores principales *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial Imagen © Mordor Intelligence. El uso requiere atribución según CC BY 4.0. | |
Análisis del Mercado de Co-Living en China por Mordor Intelligence
El tamaño del Mercado de Co-Living en China fue valorado en 0,61 mil millones de USD en 2025 y se estima que crecerá desde 0,62 mil millones de USD en 2026 hasta alcanzar 1,30 mil millones de USD en 2031, a una CAGR del 15,96% durante el período de pronóstico (2026-2031).
El mercado de co-living en China se está expandiendo en medio de una continua concentración urbana, con una tasa de urbanización del 67,9% en 2025, lo que mantiene la demanda de alquiler concentrada en las grandes ciudades donde la propiedad sigue estando fuera del alcance de muchos hogares jóvenes. La base de arrendatarios potenciales también sigue siendo amplia porque los responsables de políticas declararon en mayo de 2026 que 250 millones de residentes urbanos aún carecían de registro de hogar local, lo que mantiene la demanda orientada hacia formatos de alquiler formal en lugar de canales de propiedad pública. El Reglamento de Alquiler de Viviendas del Consejo de Estado, vigente desde el 15 de septiembre de 2025, redujo una importante fuente de incertidumbre al establecer un marco nacional para los derechos de los inquilinos, el registro de contratos y la responsabilidad de los operadores, proporcionando a los operadores con licencia de mayor tamaño un camino más claro para la expansión. Al mismo tiempo, la debilidad en el mercado de propiedad está impulsando más formación de hogares hacia el alquiler, mientras que la oferta de alquiler asequible respaldada por el gobierno está presionando los precios en el segmento bajo y obligando a los operadores privados a orientarse hacia productos de mayor calidad y balances más ligeros. Esa combinación está creando un mercado de co-living en China en el que el crecimiento de los ingresos depende cada vez más del cumplimiento normativo, la calidad del servicio y la capacidad de gestión, en lugar de la simple acumulación de activos.
Conclusiones Clave del Informe
- Por configuración de propiedad, las habitaciones privadas representaron el 52% de la participación del mercado de co-living en China en 2025, mientras que el estudio / unidad completa tiene previsto expandirse a una CAGR del 16,50% hasta 2031.
- Por modelo de negocio, el arrendamiento maestro con activos ligeros / arbitraje de arrendamiento representó el 46% de la participación en 2025, mientras que el acuerdo de gestión con activos ligeros registró la CAGR proyectada más alta del 16,90% hasta 2031.
- Por banda de precio, la escala media representó el 48% del tamaño del mercado de co-living en China en 2025, mientras que el segmento premium / lujo avanza a una CAGR del 17,30% hasta 2031.
- Por usuario final, los estudiantes lideraron con una participación del 53% en 2025, mientras que los profesionales en activo tienen proyectado crecer a una CAGR del 17,50% hasta 2031.
- Por ciudad, Pekín mantuvo una participación del 28% en 2025, mientras que Shanghái tiene previsto expandirse a una CAGR del 17,90% hasta 2031.
Nota: Las cifras del tamaño del mercado y los pronósticos de este informe se generan utilizando el marco de estimación patentado de Mordor Intelligence, actualizado con los datos y conocimientos más recientes disponibles a partir de enero de 2026.
Tendencias e Información del Mercado de Co-Living en China
Análisis del Impacto de los Impulsores*
| Impulsores | (~) % de Impacto en el Pronóstico de CAGR | Relevancia Geográfica | Horizonte Temporal del Impacto |
|---|---|---|---|
| Aumento de los Precios de la Vivienda y Asequibilidad del Alquiler | +3.0% | Pekín, Shanghái, Shenzhen y ciudades núcleo de primer nivel | Mediano plazo (2-4 años) |
| Rápida Urbanización y Crecimiento de la Fuerza Laboral Migrante | +2.5% | Nacional, con ganancias concentradas en Pekín, Shanghái, Shenzhen y Guangzhou | Corto plazo (≤ 2 años) y Mediano plazo (2-4 años) |
| Crecimiento de la Población Joven Profesional y de Graduados | +2.5% | Nacional, con mayor impulso en ciudades de primer nivel y nuevas ciudades de primer nivel | Mediano plazo (2-4 años) |
| Apoyo Gubernamental a la Vivienda en Alquiler | +2.0% | Nacional, con ganancias tempranas concentradas en Pekín, Shanghái, Shenzhen y Guangzhou | Corto plazo (≤ 2 años) y Mediano plazo (2-4 años) |
| Reurbanización de Propiedades Urbanas Infrautilizadas | +1.5% | Pekín, Shanghái, Guangzhou, con expansión a ciudades de segundo nivel | Mediano plazo (2-4 años) |
| Creciente Demanda de Vivienda en Alquiler Flexible | +1.5% | Ciudades de primer nivel, con expansión a Chengdu y Hangzhou | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Aumento de los Precios de la Vivienda y Asequibilidad del Alquiler
La asequibilidad de la vivienda sigue siendo el principal soporte de demanda para el mercado de co-living en China en las ciudades de primer nivel, ya que los costes de compra de vivienda siguen estando muy por encima de lo que muchos trabajadores jóvenes pueden asumir, incluso tras el ciclo de corrección de 2023 a 2025. El mercado de co-living en China también sigue siendo atractivo porque los proyectos gestionados institucionalmente en Pekín y Shanghái mantuvieron una ocupación cercana al 90% a principios de 2025, incluso cuando los alquileres en general se suavizaron, lo que demuestra que los productos de alquiler gestionados profesionalmente continúan atrayendo demanda en condiciones de precios más débiles. Este patrón es relevante porque la solidez de la demanda es más duradera en las mismas ciudades donde la propiedad es menos accesible. La presión sobre los alquileres, por tanto, no ha reducido el papel del co-living, sino que ha impulsado a los inquilinos a buscar mejor valor dentro de los formatos gestionados. Esto mantiene a Pekín, Shanghái, Shenzhen y Guangzhou en el centro de la demanda del mercado de co-living en China y respalda la continua diferenciación de productos en habitaciones privadas, estudios y activos de escala media con certificación de calidad.
La Rápida Urbanización y el Crecimiento de la Fuerza Laboral Migrante Impulsan la Demanda de Co-Living
La población de trabajadores migrantes de China alcanzó los 301,15 millones en 2025, un aumento de 1,42 millones respecto al año anterior, lo que mantiene una proporción muy elevada de la demanda de vivienda urbana vinculada a arrendatarios móviles en lugar de propietarios establecidos. El ingreso mensual promedio de los trabajadores procedentes de otras provincias aumentó a CNY 5.774 (USD 794) en 2025. Sin embargo, este nivel de ingresos sigue dejando la vivienda en ciudades de primer nivel fuera del alcance de muchos trabajadores sin una solución de alquiler compartido o gestionado. El mercado de co-living en China se beneficia de este desequilibrio porque ofrece un formato de alquiler formal que se sitúa entre la vivienda compartida informal y los apartamentos privados completos. El debate político de mayo de 2026 en torno a la extensión de los servicios públicos a 250 millones de residentes urbanos no registrados también apunta a un impulso continuo hacia una vida en alquiler mejor regulada, en lugar de una menor necesidad de operadores privados. Como resultado, los operadores con sólidos sistemas de cumplimiento normativo están posicionados para captar inquilinos que de otro modo permanecerían en arreglos de alquiler sin licencia o fragmentados.
El Crecimiento de la Población Joven Profesional y de Graduados Amplía la Ocupación
Más de 12,22 millones de graduados entraron en el mercado laboral de China en 2025, convirtiendo la temporada de graduación en un importante detonante de demanda para el mercado de co-living en China en los grandes centros de empleo. Investigaciones académicas publicadas en 2025 también mostraron que los graduados en ciudades de primer nivel se enfrentan a un claro desequilibrio entre los ingresos de nivel inicial y los costes de vivienda, lo que convierte al co-living en una primera opción de vivienda práctica tras la graduación. La base de demanda se está ampliando más allá de los arrendatarios primerizos, ya que los inquilinos de 30 años o más representaron más del 50% de los inquilinos de alquiler institucional en 2025, lo que señala una población de arrendatarios con estancias más prolongadas. Ese cambio modifica las expectativas del producto hacia la privacidad, un mejor servicio y distribuciones adecuadas para parejas o familias pequeñas, en lugar de únicamente para ocupantes individuales. También explica por qué los operadores que pueden ofrecer arrendamientos flexibles y mejoras de calidad están captando una mayor participación del mercado de co-living en China que aquellos que aún están orientados exclusivamente a una base de inquilinos de carácter transitorio.
El Apoyo Gubernamental a la Vivienda en Alquiler Fomenta el Desarrollo del Co-Living
El apoyo político se ha convertido en un motor de crecimiento directo para el mercado de co-living en China desde que el Banco Popular de China y la Administración Nacional de Regulación Financiera emitieron orientaciones sobre financiación del alquiler de viviendas en febrero de 2024. Ese marco impulsó a los prestamistas hacia productos de alquiler dedicados y amplió el camino para la financiación mediante Fondos de Inversión Inmobiliaria (REIT) de infraestructuras, lo que mejoró el acceso a capital a largo plazo para los operadores que cumplen la normativa. La revisión de Invesco de 2025 también señaló que el índice de precios de los REIT de vivienda en alquiler subió un 31% en 2024, convirtiendo a la vivienda en alquiler en el único subsector inmobiliario en China que registró compresión de la tasa de capitalización ese año. El Reglamento de Alquiler de Viviendas del Consejo de Estado, incorporado en septiembre de 2025, estableció un marco legal nacional que reforzó la ventaja operativa de los proveedores con licencia sobre los arrendadores informales. El resultado es una trayectoria de inversión más clara para el mercado de co-living en China, ya que la regulación y la financiación avanzan ahora en la misma dirección.
Análisis del Impacto de las Restricciones*
| Restricciones | (~) % de Impacto en el Pronóstico de CAGR | Relevancia Geográfica | Horizonte Temporal del Impacto |
|---|---|---|---|
| Los Elevados Costes de Adquisición de Propiedades y Operativos Incrementan los Gastos de Desarrollo | -2.0% | Pekín, Shanghái, Shenzhen y Guangzhou | Largo plazo (≥ 4 años) |
| La Incertidumbre Regulatoria entre Ciudades Retrasa la Expansión del Mercado | -1.5% | Nacional, más pronunciada en ciudades de segundo y tercer nivel | Mediano plazo (2-4 años) |
| La Competencia de los Apartamentos de Alquiler Tradicionales Limita la Adopción del Co-Living | -1.5% | Nacional | Corto plazo (≤ 2 años) y Mediano plazo (2-4 años) |
| La Baja Aceptación del Consumidor en Ciudades de Nivel Inferior Restringe el Crecimiento del Mercado | -1.0% | Ciudades de tercer y cuarto nivel | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Los Elevados Costes de Adquisición de Propiedades y Operativos Incrementan los Gastos de Desarrollo
La presión sobre los costes sigue siendo una restricción significativa porque el modelo de arrendamiento maestro se ha vuelto mucho más difícil de defender desde que los alquileres comenzaron a caer en 2025, dejando a los operadores con obligaciones de arrendamiento fijadas en niveles máximos anteriores. Los alquileres de apartamentos centralizados en Shanghái cayeron de CNY 195,6 (USD 26,9) por metro cuadrado al mes en 2021 a CNY 149,6 (USD 20,6) por metro cuadrado al mes en 2025, lo que pone de relieve el riesgo sobre los beneficios de las estrategias de arbitraje de alquiler cuando la ocupación cae por debajo del punto de equilibrio. Los proyectos de construcción específica también requieren grandes compromisos de capital, como lo demuestra la empresa conjunta de Invesco Real Estate y Ziroom en Pekín con una inversión total esperada de RMB 1.200 millones (USD 165 millones). Esos umbrales reducen el número de empresas que pueden añadir oferta de calidad en ubicaciones premium, y ralentizan la expansión de los operadores independientes. El mercado de co-living en China, por tanto, crece más rápidamente donde el capital institucional, el apoyo político y los equipos operativos con experiencia ya se superponen.
La Incertidumbre Regulatoria entre Ciudades Retrasa la Expansión del Mercado
Las regulaciones nacionales han mejorado, pero la implementación local sigue variando considerablemente entre ciudades, lo que limita la rapidez con la que el mercado de co-living en China puede escalar más allá de las principales puertas de entrada. La política de conversión de Shanghái es uno de los ejemplos más claros porque permite que los edificios comerciales pasen a uso de alquiler bajo una estructura operativa de 15 años sin pagos adicionales de prima de suelo, una flexibilidad que la mayoría de las ciudades más pequeñas aún no ofrecen. Los operadores en ubicaciones de segundo y tercer nivel todavía se enfrentan a licencias desiguales, menor claridad sobre los estándares de ocupación compartida y un acceso más débil a las herramientas de financiación vinculadas a activos de alquiler institucional. Esto mantiene el mercado de co-living en China concentrado en Pekín, Shanghái, Shenzhen y Guangzhou, aunque la demanda de arrendatarios se está extendiendo más ampliamente por la China urbana. También favorece a los operadores más grandes con mayor capacidad legal y de asuntos gubernamentales, ya que pueden absorber los costes de cumplimiento normativo con mayor facilidad que los actores locales más pequeños.
*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.
Análisis de Segmentos
Por Configuración de Propiedad: Las Habitaciones Privadas Anclan los Ingresos Mientras los Estudios / Unidades Completas Ganan Participación
Las configuraciones de Habitación Privada representaron el 52% de la participación del mercado de co-living en China en 2025, convirtiéndolas en el principal motor de ingresos en la combinación de configuraciones. Este liderazgo refleja una simple preferencia por la privacidad en un entorno de vida compartida, especialmente entre los inquilinos que buscan una opción de menor coste sin sacrificar el espacio personal. Los productos de Habitación Compartida siguen siendo relevantes en el nivel de entrada porque sirven a estudiantes y migrantes recientes que son más sensibles al alquiler mensual que a la calidad de la distribución. Al mismo tiempo, el mercado de co-living en China está evolucionando más allá de una propuesta puramente de bajo coste, ya que los formatos de estudio / unidad completa tienen proyectado crecer a una CAGR del 16,50% hasta 2031. Ese crecimiento está vinculado a un perfil de arrendatario más amplio que incluye cada vez más a profesionales de mayor edad y unidades familiares pequeñas.
El cambio ya es visible en los patrones de transacciones: las operaciones de unidades completas de 3 dormitorios en ciudades clave aumentaron un 15% trimestre a trimestre en el primer semestre de 2026[1]Centro de Reflexión sobre Alquiler de Vivienda Urbana de China e Instituto de Investigación de Ziroom, "Informe Semestral del Mercado de Alquiler a Largo Plazo del Primer Semestre de 2026," NetEase News, 163.com. Ese incremento sugiere que la demanda compatible con familias o orientada a la privacidad no se limita a los alquileres de apartamentos tradicionales, sino que también está alimentando la lógica de producto del co-living gestionado. La oferta de habitaciones compartidas enfrenta la mayor presión de la vivienda en alquiler asequible subvencionada, ya que las unidades públicas compiten directamente en precio en el nivel más bajo. Los productos de habitación privada se sitúan en una posición intermedia más defendible porque equilibran mejor la asequibilidad, la comodidad y el control personal que los formatos de dormitorio abierto o las unidades privadas de mayor precio. Los operadores están respondiendo añadiendo acceso inteligente, servicios basados en aplicaciones y estándares de mantenimiento más consistentes a las habitaciones privadas y productos de unidad completa, lo que ayuda a defender la ocupación y reducir la rotación incluso cuando los alquileres en general son débiles.
Por Modelo de Negocio: Los Acuerdos de Gestión con Activos Ligeros Desplazan las Estructuras con Activos Pesados
El arrendamiento maestro con activos ligeros / arbitraje de arrendamiento mantuvo una participación del 46% en 2025, lo que indica que siguió siendo el mayor modelo de negocio en el mercado de co-living en China, incluso cuando su perfil de riesgo empeoró. Ese modelo se expandió rápidamente en años anteriores porque los operadores podían escalar sin comprar activos, pero también los dejó expuestos cuando los alquileres de mercado dejaron de subir. La debilidad se hizo más evidente en 2025, ya que la deflación de alquileres comprimió los márgenes mientras los compromisos de arrendamiento permanecían fijos, limitando la flexibilidad de beneficios de los operadores con grandes carteras arrendadas. En contraste, el acuerdo de gestión con activos ligeros tiene proyectado crecer a una CAGR del 16,90% hasta 2031, convirtiéndolo en el modelo de mayor crecimiento en el mercado. Ese crecimiento refleja un cambio más amplio de los operadores hacia los ingresos por honorarios y alejándose de la exposición directa al ciclo de alquileres.
La economía del modelo es atractiva porque los operadores pueden obtener entre el 20% y el 30% de los ingresos por alquiler como honorario de gestión, evitando la carga en el balance de los pasivos por arrendamiento a largo plazo. La empresa conjunta de Mofang con Shanghai Huayi Holdings Group Co. Ltd. mostró cómo funciona este enfoque en la práctica, con la entidad estatal manteniendo el activo y la empresa privada gestionando las operaciones. Esta división entre propiedad pública y gestión privada es importante porque la expansión de la vivienda en alquiler asequible es tanto una amenaza competitiva en el segmento bajo como una fuente directa de contratos de gestión. Las estructuras de propiedad, desarrollo y operación con activos pesados también están atrayendo un renovado interés, pero principalmente a través de asociaciones institucionales como la plataforma de Invesco Real Estate y Ziroom, en lugar de a través de la expansión independiente de operadores. Aun así, los plazos contractuales de 3 a 5 años crean un riesgo de continuidad, lo que sugiere que el mercado de co-living en China probablemente recompensará a los operadores con mejores registros de rendimiento a largo plazo sobre aquellos que dependen únicamente del crecimiento rápido de su cartera.
Por Banda de Precio: La Escala Media Domina el Volumen Mientras el Premium / Lujo se Desacopla del Mercado
La escala media mantuvo una participación del 48% en 2025, convirtiéndola en la mayor banda de precio en el mercado de co-living en China, ya que se alinea más estrechamente con los presupuestos de los arrendatarios urbanos en activo. El segmento se sitúa entre la oferta económica subvencionada y el stock premium de mayor servicio, lo que le otorga una amplia base de clientes entre profesionales jóvenes e inquilinos de estancia prolongada. El segmento premium / lujo sigue siendo el nivel de precio de mayor crecimiento, con una CAGR del 17,30% hasta 2031, lo que indica que el crecimiento no proviene únicamente de la demanda de alquileres bajos. El mercado de co-living en China para el segmento premium / lujo se está expandiendo a medida que una base de arrendatarios de más de 30 años otorga mayor valor a la privacidad, las operaciones fiables y los estándares de vida de marca. Esa preferencia también aumenta el valor de la integración tecnológica y los mejores servicios para inquilinos en propiedades de mayor precio.
La resiliencia de la demanda en el segmento alto se ha mantenido mejor que el ciclo de alquileres en general, ya que las propiedades gestionadas institucionalmente en Pekín y Shanghái mantuvieron tasas de ocupación del 90% al 91% a principios de 2025, incluso cuando los alquileres generales descendieron. El co-living económico enfrenta la competencia más directa de la vivienda en alquiler subvencionada, y el 84% de la nueva oferta de apartamentos centralizados en 2025 provino de proyectos de alquiler asequible con precios por debajo de las alternativas de mercado. Esa brecha de precios reduce el margen para que los operadores privados compitan puramente en coste en el nivel más bajo. La escala media, por tanto, sigue siendo el ancla de volumen porque sirve a inquilinos que no pueden acceder a la propiedad ni al stock premium, pero que aún buscan más estabilidad de la que pueden ofrecer los alquileres informales. El segmento premium / lujo, por el contrario, se está convirtiendo en el camino más claro para los operadores que buscan márgenes más sólidos y menor exposición a la presión de precios respaldada por el Estado.
Por Usuario Final: La Base Estudiantil Sostiene el Volumen Mientras los Profesionales en Activo Impulsan la Combinación
Los estudiantes representaron el 53% del mercado de co-living en China en 2025, convirtiéndolos en el mayor grupo de usuarios finales por volumen. Su importancia está vinculada al flujo anual de graduados hacia los mercados laborales de las grandes ciudades, y más de 12,22 millones de graduados entraron en la fuerza laboral en 2025. Esta demanda estacional apoya la ocupación en torno a los centros educativos y de empleo, especialmente en Pekín, Shanghái y Shenzhen, donde la competencia por el alquiler es más intensa. Los profesionales en activo, sin embargo, tienen proyectado crecer a una CAGR del 17,50% hasta 2031, convirtiéndolos en el segmento de usuarios finales de mayor expansión en el mercado de co-living en China. Ese mayor crecimiento muestra cómo el sector está evolucionando desde una solución temporal para graduados hacia un formato de vivienda urbana de mayor duración.
El diseño de productos está cambiando junto con esa combinación de arrendatarios, ya que los operadores se alejan de las habitaciones compartidas de estilo dormitorio hacia habitaciones privadas, estudios y distribuciones compatibles con familias. El Informe de Tendencias de Alquiler Juvenil de Shanghái 2025 encontró que más del 70% de los jóvenes arrendatarios de Shanghái vivían con parejas, hijos o padres, lo que respalda el argumento a favor de formatos de unidad más flexibles en lugar de únicamente productos para un solo ocupante. Esto es relevante porque los operadores que siguen centrados demasiado estrechamente en inquilinos jóvenes individuales corren el riesgo de perder una base de renovación más amplia y estable. Los profesionales en activo suelen renovar de forma más consistente y muestran menor sensibilidad a la vacancia que los estudiantes, mejorando así la visibilidad de los ingresos. Los estudiantes siguen proporcionando un importante volumen de entrada, pero la calidad de los beneficios en el mercado de co-living en China está siendo moldeada cada vez más por arrendatarios de mayor edad que valoran la comodidad, la privacidad y un servicio fiable durante estancias más prolongadas.
Análisis Geográfico
Pekín representó el 28% del tamaño del mercado de co-living en China en 2025 y sigue siendo el ejemplo más claro de profundidad institucional en el sector. La ciudad contaba con 243 proyectos de co-living operativos y casi 116.000 unidades a finales de 2025, con alquileres medios de CNY 121 (USD 16,6) por metro cuadrado al mes y una tasa de ocupación del 91%[2]JLL China, "Oportunidades de Inversión en Vivienda en Alquiler, Perspectivas del 15.º Plan Quinquenal," JLL China, joneslanglasalle.com.cn. Ese nivel de ocupación demuestra que el stock gestionado con calidad sigue atrayendo inquilinos, incluso en un mercado de alquiler nacional más débil. Las transacciones de inversión en bloque por un total de RMB 3.100 millones (USD 426,4 millones) en 3 operaciones en 2025 confirmaron que Pekín sigue atrayendo capital global hacia proyectos de vivienda en alquiler. La nueva oferta sigue concentrada en distritos periféricos como Chaoyang, Fengtai y Daxing, lo que refleja las limitaciones del coste del suelo dentro del anillo urbano central.
Shanghái es la ciudad de mayor crecimiento en el mercado de co-living en China, con una CAGR proyectada del 17,90% hasta 2031 y la mayor base de oferta entre las principales ciudades de entrada. La ciudad contaba con 695 proyectos y casi 330.000 unidades a finales de 2025, con alquileres medios de CNY 113 (USD 15,5) por metro cuadrado al mes. El volumen de transacciones en bloque alcanzó RMB 8.240 millones (USD 1.130 millones) en 2025, más de 2,6 veces el total de Pekín, lo que subraya el papel de Shanghái como principal centro de inversión institucional. La afluencia de talento a la ciudad se mantuvo sólida entre 2021 y 2025, ampliando la futura base de arrendatarios para la vivienda institucional. Su política de conversión de edificios comerciales también está creando un nuevo canal de oferta a partir de activos de oficinas infrautilizados, lo que otorga a Shanghái una ventaja para ampliar el stock de alquiler gestionado sin esperar a nueva oferta de suelo.
Shenzhen y Guangzhou forman el centro del Delta del Río Perla del mercado de co-living en China, con la oferta centralizada de co-living de Shenzhen alcanzando las 281.000 unidades en el primer trimestre de 2026, la segunda mayor entre las 8 ciudades núcleo de China. La combinación de arrendatarios de Shenzhen está moldeada por el empleo tecnológico, lo que respalda una demanda más sólida de vivienda premium y de escala media que en muchas otras ciudades. Guangzhou está utilizando políticas de conversión de uso comercial a residencial para añadir oferta, mientras que su base de empleo mantiene la demanda amplia en los formatos asequibles y de escala media. Más allá de las 4 ciudades de entrada, Chengdu, Hangzhou, Suzhou y otros mercados de nuevo primer nivel están entrando en una fase de desarrollo más orientada a la calidad, con el crecimiento de las transacciones en el primer semestre de 2026 indicando que están surgiendo nuevos centros de demanda fuera del núcleo tradicional.
Panorama Competitivo
El mercado de co-living en China está moderadamente consolidado, con un grupo líder de operadores que refuerzan sus posiciones a través de la escala, las asociaciones institucionales y los modelos operativos diversificados. Port Apartment de Vanke y Guanyu de Longfor siguen siendo las marcas líderes, y los 30 principales operadores gestionaban 1,98 millones de habitaciones a finales de 2025, un aumento del 13% interanual[3]Asociación Inmobiliaria de China, "Informe de Seguimiento de la Industria de Alquiler de Viviendas de China 2025, Edición de Mitad de Año," Asociación Inmobiliaria de China, fangchan.com. Las empresas de propiedad estatal también ampliaron su presencia, representando más del 20% de los 30 principales operadores en 2025, lo que refleja la creciente importancia del capital respaldado por políticas y la participación gubernamental en la expansión del mercado. Como resultado, los operadores más grandes se benefician de mayores capacidades de financiación, un acceso más amplio al suelo y una mayor escala operativa que los competidores más pequeños.
Las empresas líderes están orientándose cada vez más hacia la expansión con activos ligeros, la colaboración institucional y los servicios de gestión profesional. En febrero de 2025, Invesco Real Estate y Ziroom establecieron Izara Holdings para invertir y operar activos de vivienda en alquiler en toda China, lanzando un proyecto de 1.500 habitaciones en Pekín con una inversión total de RMB 1.200 millones (USD 165 millones). Mofang Living formó una empresa conjunta de acuerdo de gestión con Shanghai Huayi Holdings Group Co. Ltd., destacando la transición de la industria desde los modelos tradicionales de arbitraje de arrendamiento hacia los servicios de gestión basados en honorarios. Mientras tanto, Port Apartment de Vanke reportó 273.000 apartamentos de alquiler a largo plazo gestionados durante el primer semestre de 2025, incluyendo más de 130.000 unidades de alquiler asequible y asociaciones con más de 6.200 clientes corporativos. Estos desarrollos demuestran cómo las asociaciones institucionales y las plataformas operativas escalables están reforzando las posiciones competitivas de los operadores líderes.
La tecnología, el cumplimiento normativo y la eficiencia operativa se están convirtiendo en diferenciadores competitivos cada vez más importantes en todo el mercado de co-living en China. Los operadores más grandes continúan invirtiendo en gestión digital de inquilinos, mantenimiento estandarizado y sistemas de cumplimiento normativo a nivel de cartera, reforzando su capacidad para asegurar contratos de propietarios de activos institucionales y del sector público. La expansión de los REIT de vivienda en alquiler asequible desde 2022 ha mejorado aún más las oportunidades de financiación y reciclaje de capital para los operadores establecidos. Si bien los proveedores regionales y de nicho continúan compitiendo en mercados específicos, se espera que el mercado de co-living en China siga moderadamente consolidado, con ventajas competitivas impulsadas cada vez más por las asociaciones institucionales, la capacidad operativa, el acceso al capital y la gestión habilitada por tecnología, en lugar de únicamente por el tamaño de la cartera.
Líderes de la Industria de Co-Living en China
Ziroom
Danke Apartment
Mofang Living
Anxin Apartment
Tujia Coliving
- *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial
Desarrollos Recientes de la Industria
- Junio de 2026: China Rongtong Real Estate reveló que su marca de alquiler a largo plazo "Rongyu" se había expandido a 19 ciudades a nivel nacional a partir del primer trimestre de 2026, con una oferta total de viviendas, incluidas las unidades en construcción y en operación, que superó las 20.000. La ocupación media en los proyectos operativos se mantuvo por encima del 90%, con la propiedad de Wuhan Jianghan Road registrando específicamente una tasa de ocupación dinámica superior al 90% y una puntuación de satisfacción de los residentes del 95%. La divulgación marca un hito significativo de capacidad para un operador empresarial estatal de respaldo central.
- Mayo de 2026: Xinhua Net y el Instituto de Investigación de Ziroom publicaron conjuntamente el Libro Azul de Desarrollo del Mercado de Alquiler a Largo Plazo Urbano de China 2026 en Pekín, la primera revisión estructural integral del sector bajo el Reglamento de Alquiler de Viviendas de China (implementado en septiembre de 2025). Los hallazgos clave incluyen que aproximadamente el 80% de los 260 millones de arrendatarios de China ahora aceptan arrendamientos de cinco o más años; los arrendatarios de 30 años o más superaron el 50% de los ocupantes de vivienda institucional por primera vez en 2025; y más del 70% de los inquilinos ahora co-arriendan con miembros de la familia, lo que marca un cambio decisivo en la demanda desde el alojamiento compartido transitorio hacia el co-living orientado a la calidad y compatible con familias.
- Septiembre de 2025: El Reglamento de Alquiler de Viviendas de China (Orden del Consejo de Estado N.º 812, emitida el 16 de julio de 2025) entró en vigor el 15 de septiembre de 2025, estableciendo el primer marco legal nacional integral para el sector de alquiler residencial. Los reglamentos exigen el registro de contratos, establecen estándares de densidad de ocupación y sitúan la autoridad supervisora nacional en el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (MOHURD).
Alcance del Informe del Mercado de Co-Living en China
El Informe del Mercado de Co-Living en China está Segmentado por Configuración de Propiedad (Estudio / Unidad Completa, Habitación Privada y Habitación Compartida), Modelo de Negocio (Arrendamiento Maestro con Activos Ligeros / Arbitraje de Arrendamiento y Más), Banda de Precio (Económico, Escala Media y Premium / Lujo), Usuario Final (Estudiantes y Profesionales en Activo) y Región (Pekín, Shanghái, Shenzhen, Guangzhou y Resto de China). Las Previsiones del Mercado se Proporcionan en Términos de Valor (USD).
| Estudio / Unidad Completa |
| Habitación Privada |
| Habitación Compartida |
| Arrendamiento Maestro con Activos Ligeros / Arbitraje de Arrendamiento |
| Acuerdo de Gestión con Activos Ligeros |
| Propiedad, Desarrollo y Operación con Activos Pesados |
| Económico |
| Escala Media |
| Premium / Lujo |
| Estudiantes |
| Profesionales en Activo |
| Pekín |
| Shanghái |
| Shenzhen |
| Guangzhou |
| Resto de China |
| Por Configuración de Propiedad | Estudio / Unidad Completa |
| Habitación Privada | |
| Habitación Compartida | |
| Por Modelo de Negocio | Arrendamiento Maestro con Activos Ligeros / Arbitraje de Arrendamiento |
| Acuerdo de Gestión con Activos Ligeros | |
| Propiedad, Desarrollo y Operación con Activos Pesados | |
| Por Banda de Precio | Económico |
| Escala Media | |
| Premium / Lujo | |
| Por Usuario Final | Estudiantes |
| Profesionales en Activo | |
| Por Ciudad | Pekín |
| Shanghái | |
| Shenzhen | |
| Guangzhou | |
| Resto de China |
Preguntas Clave Respondidas en el Informe
¿Cuál es la perspectiva actual para la demanda de co-living en China hasta 2031?
Se proyecta que el sector crecerá de 0,62 mil millones de USD en 2026 a 1,30 mil millones de USD en 2031 a una CAGR del 15,96%, respaldado por el crecimiento de los arrendatarios urbanos, una regulación más sólida y una demanda creciente de vivienda gestionada formal.
¿Qué grupo de inquilinos impulsa el mayor volumen en el co-living en China?
Los estudiantes siguieron siendo el mayor grupo de usuarios finales con una participación del 53% en 2025, respaldados por la entrada anual de más de 12,22 millones de graduados en los mercados laborales urbanos.
¿Qué modelo de negocio está ganando mayor tracción en la vivienda en alquiler gestionada en China?
El acuerdo de gestión es el modelo de mayor crecimiento con una CAGR del 16,9% hasta 2031, porque permite a los operadores obtener ingresos por honorarios sin asumir directamente el riesgo del ciclo de alquileres sobre los pasivos de arrendamiento a largo plazo.
¿Por qué son tan importantes Pekín y Shanghái para este espacio?
Pekín mantuvo una participación del 28% en 2025, mientras que Shanghái es la ciudad de mayor crecimiento con una CAGR del 17,90%, y ambas ciudades combinan una profunda demanda de arrendatarios con un mayor apoyo político y acceso a capital institucional.
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