Marktgröße und Marktanteil des südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkts – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Trends und Erkenntnisse des südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkts

Verzögerter Wohneigentumserwerb durch Erschwinglichkeitsdruck bei Hypotheken verlängert die Mietnachfrage

Der Zugang zu Wohneigentum hat sich in Brasilien verschlechtert, was dem südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt eine breitere Basis langfristiger Mieter verschafft. Der vollständig abbezahlte Wohneigentumsanteil sank von 66,8 % der brasilianischen Haushalte im Jahr 2016 auf 60,2 % im Jahr 2025, während der Anteil der Mietwohnungen im gleichen Zeitraum von 18,4 % auf 23,8 % anstieg^{[1]Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, "Die Zahl der Mietwohnungen ist seit 2016 um mehr als 50 % gestiegen", IBGE Agência de Notícias, nada.ibge.gov.br}. Brasilien verzeichnete im Jahr 2025 18,9 Millionen Mieterhaushalte, und die Zahl der Mietwohnungen war seit 2016 um 54,1 % gestiegen. Höhere Hypothekenzahlungen haben das Mieten für viele städtische Haushalte praktischer gemacht, insbesondere für jene, die Wohnungen im mittleren Preissegment in der Nähe von Beschäftigungszentren suchen. Eine QuintoAndar-Umfrage aus dem Jahr 2025 ergab, dass 41 % der Befragten den Mangel an Eigenkapital als ihr Haupthindernis für den Kauf nannten, während 21 % auf die Zinssätze verwiesen^{[2]QuintoAndar, "Generation Z führt den Traum vom Wohneigentum in Brasilien an", QuintoAndar Newsroom, quintoandar.com.br}. Diese Mietergruppe kann die Nachfrage nach professionell verwalteten Wohnungen unterstützen, da sie Haushalte mit Einkommen und Kreditkapazität, aber eingeschränktem Zugang zu Wohneigentum umfasst.

Institutionelle Nachfrage nach wiederkehrenden Wohnimmobilienerträgen unterstützt Built-to-Rent-Investitionen

Institutionelles Kapital gewinnt für den südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt an Bedeutung, da Mietwohnungen über Konjunkturzyklen hinweg wiederkehrende Erträge erwirtschaften können. Die brasilianische Wertpapieraufsichtsbehörde stellt durch die Resolution 175 Governance-Regeln für Immobilieninvestmentfonds bereit, die klarere Strukturen für institutionelle Immobilieninvestitionen unterstützen^{[3]Comissão de Valores Mobiliários, "Resolution 175", Comissão de Valores Mobiliários, conteudo.cvm.gov.br}. Diese Fonds können Entwicklern einen Ausstiegsweg bieten, sobald ein Mietportfolio die Betriebsgröße erreicht hat. Hohe Zinssätze schränken die Entwicklungsmachbarkeit ein, halten aber auch die Mietnachfrage aufrecht, indem sie Wohneigentum für einen größeren Pool von Haushalten kostspielig halten. Dieses Verhältnis macht eine stabile Auslastung und Mieterbindung für Investoren wichtig, die lange Haltedauern bewerten. Die Chance bleibt dort am stärksten, wo Betreiber Investitionskapital mit zuverlässigen Vermietungs-, Instandhaltungs- und Mieterserviceleistungen verbinden können.

Mehrheitlich mietbasierte Wohnverhältnisse stärken die Akzeptanz von Built-to-Rent

Kolumbien ist zu einem zentralen Wachstumsbereich für den südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt geworden, da das Mieten inzwischen das Wohneigentum im Land übersteigt. Kolumbien zählte im Jahr 2025 7,3 Millionen Mieterhaushalte und 7,1 Millionen selbst genutzte Eigenheime. Der Mietanteil des Landes erreichte im Jahr 2025 40,8 % der Haushalte und setzte damit einen mehrjährigen Anstieg der Mietabhängigkeit fort. Bogotá und Medellín sind die wichtigsten Standorte für institutionelle Mietpipelines, da sie große Bevölkerungen mit etablierten städtischen Dienstleistungen verbinden. Kleinere Haushaltsgrößen und eingeschränkter Hypothekenzugang unterstützen ebenfalls den Bedarf an professionell verwaltetem Mietwohnungsbestand. Entwickler, die in dieses Umfeld eintreten, müssen Wohnungsdesign und Mieten an die Haushaltsbudgets anpassen, anstatt sich ausschließlich auf Premiumwohnungen zu verlassen.

Professionalisierung des Mietbetriebs unterstützt institutionelles Built-to-Rent-Wachstum

Professionelles Management unterstützt den südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt, indem es Investoren ein konsistenteres Betriebsmodell bietet als fragmentiertes Vermietermodell. Standardisierte Mietverträge, Mieteinkassierung, Instandhaltungsprogramme und Mieterservices können betriebliche Schwankungen zwischen Gebäuden reduzieren. Groß-Santiago schloss das Jahr 2025 mit 183 in Betrieb befindlichen Mehrfamilienhäusern, 44.020 Einheiten und einer Auslastungsrate von 95,2 % im vierten Quartal ab. Die Betriebsbasis Chiles zeigt, wie ein ausgereiftes Verwaltungsmodell die Auslastung über ein großes Mietportfolio hinweg unterstützen kann. Betreiber benötigen noch konsistentere Berichte über Kosten, Nettobetriebseinkommen und Leerstand, um Vergleiche für neue Investoren zu erleichtern. Die nächste Phase der Marktentwicklung hängt davon ab, diese Betriebsstandards über eine kleine Anzahl führender Städte hinaus auszuweiten.

Hohe lokale Zinssätze und Entwicklungskosten verringern die Projektmachbarkeit

Hohe Zinssätze bleiben eine direkte Einschränkung für den südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt, da sie Entwicklungs- und Finanzierungskosten erhöhen. Brasiliens Selic-Zinssatz wurde im Juni 2026 von 15 % auf 14,3 % gesenkt, bleibt aber für Entwickler, die marktübliche Kredite nutzen, erhöht. Höhere Finanzierungskosten verringern den Unterschied zwischen den erwarteten Mieteinnahmen und den von Investoren geforderten Renditen. Projekte mit langen Bauzeiten sind stärker exponiert, da Finanzierungskosten anfallen, bevor Wohnungen Mieteinnahmen generieren. Größere Betreiber können diesen Druck oft effektiver bewältigen, da sie über tiefere Kapitalbeziehungen und etablierte Portfolios verfügen. Erschwingliche Programme können einige Risiken reduzieren, obwohl marktübliche Built-to-Rent-Projekte nicht dieselbe Unterstützung erhalten.

Begrenzte institutionelle Betriebskapazität schränkt die Expansion über Kernstädte hinaus ein

Die begrenzte Tiefe lokaler Betriebsteams verlangsamt den südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt außerhalb seiner Hauptstädte. Brasiliens professionell verwalteter Mehrfamilienwohnungsbestand konzentriert sich auf São Paulo, was viele Regionalstädte in einem früheren Entwicklungsstadium belässt. Neue Marktteilnehmer an Sekundärstandorten müssen Vermietungs- und Immobilienverwaltungsteams rekrutieren, Instandhaltungsnetzwerke aufbauen und das Bewusstsein bei lokalen Mietern schärfen. Diese Schritte können das anfängliche Leerstandsrisiko erhöhen und die vollständige Betriebsgröße verzögern. Groß-Santiago verfügt trotz des reiferen Mietmodells Chiles ebenfalls über eine stark konzentrierte Mehrfamilienbasis. Die Expansion wird davon abhängen, institutionelle Kapazitäten aufzubauen, bevor Kapital in neue stadtweite Pipelines investiert wird.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Typ: Zweckgebaute Mietwohnungen führen den Marktanteil an, während Einfamilien-Built-to-Rent / Built-to-Rent-Gemeinschaften schneller wachsen

Zweckgebaute Mietwohnungen hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 45,8 % am südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt. Ihre führende Position spiegelt den Bedarf an dichten Wohnformen in großen städtischen Zentren wider, insbesondere dort, wo Grundstücke begrenzt und Beschäftigung konzentriert ist. São Paulo eignet sich gut für vertikale Mietentwicklung, da seine städtische Form Projekte mit höherer Dichte unterstützt. Chile bietet ebenfalls ein etabliertes Mehrfamilienumfeld mit 183 in Betrieb befindlichen Gebäuden in Groß-Santiago Ende 2025. Zweckgebaute Wohnungen können mit gemeinsamen Vermietungs-, Instandhaltungs- und Servicesystemen über viele Einheiten hinweg verwaltet werden. Diese Struktur gibt institutionellen Eigentümern eine praktische Möglichkeit, den täglichen Betrieb zu standardisieren.

Einfamilien-Built-to-Rent / Built-to-Rent-Gemeinschaften werden bis 2031 voraussichtlich mit einem CAGR von 11,2 % wachsen. Diese Formate können Familienmieter bedienen, die mehr Wohnraum oder private Außenbereiche benötigen, als viele städtische Wohnprojekte bieten. Sie können in Vorortkorridoren und Sekundärstädten machbarer sein, wo die Grundstückskosten niedriger sind. Das Format gibt Investoren Zugang zu einer Nachfrage, die von wohnungsfokussierten Portfolios nicht vollständig abgedeckt wird. Verkehrsinvestitionen können die Attraktivität von Vorortlagen verbessern, indem sie Verbindungen zu Arbeitsplätzen und Dienstleistungen aufrechterhalten. Das Wachstum wird davon abhängen, ob lokale Infrastruktur, Landangebot und Immobilienverwaltungssysteme gemeinsam entwickelt werden.

Nach Verwaltungsmodell: Drittanbieter-Betreiber führen den Marktanteil an, während hybrides Management schneller wächst

Drittanbieter-Betreiber hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 54,6 % am Verwaltungsmodell. Das Modell trennt das Eigentum an einer Immobilie von ihrem täglichen Betrieb, was Investoren helfen kann, die Leistung durch einen dedizierten Betriebspartner zu bewerten. Es unterstützt auch standardisierte Vermietung und Mieterservices über ein Portfolio hinweg. Ein spezialisierter Manager kann Systeme und Erfahrungen bereitstellen, die ein neuer Vermögenseigentümer noch nicht besitzt. Diese Regelung ist besonders relevant, solange viele regionale Portfolios noch klein sind und betriebliche Benchmarks sich entwickeln. Bessere Offenlegung und konsistente Berichterstattung werden für dieses Modell notwendig bleiben, um eine breitere institutionelle Akzeptanz zu gewinnen.

Hybrides Management wird bis 2031 voraussichtlich mit einem CAGR von 10,7 % wachsen. Es kombiniert interne Vermietung und Mieterbeziehungen mit ausgelagerter Instandhaltung, Technologie oder Gemeinschaftsdienstleistungen. Dieser Ansatz kann Eigentümern helfen, die Kontrolle über Preisgestaltung und Mieterdaten zu behalten, während externe Spezialisten für ausgewählte Funktionen eingesetzt werden. Housi arbeitet mit Partnern in 17 brasilianischen Bundesstaaten zusammen und hält dabei Technologie und Betriebsstandards innerhalb seiner Plattform. Die Struktur kann einer Plattform helfen, mehr Standorte zu erschließen, ohne jede lokale Supportfunktion zu replizieren. Ihr Erfolg hängt von einer klaren Verantwortungsverteilung zwischen Eigentümer, Vermietungsteam und ausgelagerten Anbietern ab.

Nach Preissegment: Mittleres Marktsegment führt den Marktanteil an, während erschwinglicher Wohnraum und Arbeitnehmerwohnraum schneller wachsen

Mietprodukte im mittleren Marktsegment entfielen im Jahr 2025 auf 51,2 % des Marktanteils des südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkts. Diese Position spiegelt die große Gruppe städtischer Haushalte wider, die nicht für Sozialwohnungen qualifiziert sind, aber Hindernisse beim Erwerb von Wohneigentum haben. Diese Mieter benötigen Wohnungen, die erschwinglich bleiben und gleichzeitig zuverlässigen Service und Instandhaltung bieten. Brookfield hat einen Großteil seines brasilianischen Mehrfamilienportfolios auf Mieter der Klassen B und C ausgerichtet, mit monatlichen Mieten zwischen 350 USD und 525 USD im Jahr 2026. Die Nachfrage im mittleren Marktsegment gibt Betreibern einen breiten Mieter-Pool, obwohl die Mietpreise mit den lokalen Einkommen in Einklang bleiben müssen. Premiumprodukte haben eine kleinere adressierbare Basis, können aber Unternehmensmieten und höhere Einnahmen pro Einheit unterstützen.

Erschwinglicher Wohnraum und Arbeitnehmerwohnraum werden bis 2031 voraussichtlich mit einem CAGR von 11 % wachsen. Öffentlich-private Partnerschaften können die Projektmachbarkeit verbessern, wenn öffentliche Stellen Grundstücke, Mietunterstützung oder Finanzierungsstrukturen beisteuern. Das Büro der Vereinten Nationen für Projektdienste arbeitet mit der brasilianischen Bundesregierung und der Caixa Econômica Federal an 5 öffentlich-privaten Partnerschaftsmodellen für erschwinglichen Mietwohnungsbau. Das Programm Tô em Casa der Stadt São Paulo stellt berechtigten Familien Mietgutscheine zur Verfügung, die bis zu 75 % der Miete abdecken. Diese Instrumente können den Zahlungsdruck für Mieter verringern und Projekte mit niedrigeren Mieten für private Betreiber rentabler machen. Das Segment erfordert eine enge Koordination zwischen Entwicklern, Kommunen und Wohnungsfinanzierungsinstitutionen.

Geografische Analyse

Brasilien hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 67,5 % am südamerikanischen Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt. Das Land verfügt über die größte Mieterhausbasis der Region mit 18,9 Millionen Mieterhaushalten im Jahr 2025. Seine starke Position spiegelt die Tiefe des institutionellen Kapitals und die Konzentration des zweckgebauten Mehrfamilienwohnungsbestands in São Paulo wider. Brookfield plante, bis Ende 2026 mehr als 4.000 Built-to-Rent-Einheiten in 33 Projekten in 8 brasilianischen Städten zu betreiben. São Paulo bleibt der Kernmarkt, während Belo Horizonte, Curitiba und Rio de Janeiro die nächsten Standorte für die Portfolioerweiterung bieten.

Für Kolumbien wird bis 2031 ein CAGR von 11,8 % prognostiziert, die schnellste Wachstumsrate auf Länderebene in der Region. Der Wandel der Wohnverhältnisse ist zentral für diese Aussicht, wobei 7,3 Millionen Mieterhaushalte die im Jahr 2025 verzeichneten 7,1 Millionen selbst genutzten Eigenheime übersteigen. Bogotá und Medellín sind die führenden Städte für Built-to-Rent-Aktivitäten aufgrund ihrer großen Mieterbevölkerungen und der etablierten städtischen Nachfrage. Barranquilla könnte einen kostengünstigeren Einstiegspunkt bieten, wenn sich der südamerikanische Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt über die wichtigsten Metropolregionen hinaus ausweitet. Lokale Politik und Finanzierungsbedingungen werden beeinflussen, wie schnell die Pipeline operativ wird.

Chile verfügt über die am weitesten entwickelte Betriebsbasis der Region mit 183 Mehrfamilienhäusern und 44.020 Einheiten in Groß-Santiago Ende 2025. Der südamerikanische Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt verzeichnete im vierten Quartal 2025 in Chile eine Auslastung von 95,2 %, was den Fall für verwalteten Mietwohnungsbau unterstützt. Argentinien bleibt kleiner, da Währungs- und Finanzierungsbedingungen institutionelle Investitionen einschränken. Peru, Ecuador, Uruguay und andere Länder sind noch Frühphasenmärkte, da institutionelle Infrastruktur und Kapitalmarkttiefe weniger entwickelt sind.