Singapur Co-Living-Markt Größe & Marktanteilsanalyse – Wachstumstrends und Prognose (2026 – 2031)

Singapur Co-Living-Markttrends und Erkenntnisse

Wachsende Expatriate- und ausländische Fachkräftepopulation treibt die Co-Living-Nachfrage an

Singapurs Nicht-Einwohnerbevölkerung stieg im Juni 2025 um 2,7 % auf 1,91 Millionen, und diese Gruppe bleibt eines der deutlichsten Nachfragepools für den Singapur Co-Living-Markt^{[1]Nationale Bevölkerungs- und Talentabteilung, „Bevölkerung in Kürze 2025”, Singapurische Regierung, channelnewsasia.com} . Qualifizierte ausländische Fachkräfte im Rahmen der Employment-Pass- und S-Pass-Regelungen stellen ein hochwertiges Mietersegment dar, das die Premium-Belegung und stabile Mieteinnahmen für Betreiber unterstützt. Da Singapur seine Position als regionales Finanz-, Technologie- und Wirtschaftszentrum weiter ausbaut, bevorzugen einreisende Fachkräfte mit projekt- und mehrjährigen Aufträgen zunehmend vollmöblierte Unterkünfte mit flexiblen Mietbedingungen gegenüber konventionellen Langzeitmietverträgen. Dieser strukturelle Wandel hin zu größerer Arbeitskräftemobilität stärkt weiterhin die Nachfrage nach professionell verwalteten Co-Living-Immobilien.

Wachsende junge Berufstätige und internationale Studierendenpopulation erweitert die Belegung

Der Singapur Co-Living-Markt profitiert auch von der steigenden Nachfrage junger Berufstätiger und internationaler Studierender, die flexible, gut angebundene Unterkünfte in der Nähe von Universitäten und Beschäftigungszentren suchen. Branchendaten zeigen, dass Singapurs qualifizierte ausländische Erwerbsbevölkerung seit 2018 um 13 % gewachsen ist, während die internationale Studierendenpopulation im gleichen Zeitraum um 47 % zugenommen hat und damit die Ausweitung des Co-Living-Angebots übertrifft. Studierende machten 2025 54,7 % des Endnutzerumsatzes aus. Gestützt auf diese doppelte Nachfragebasis blieb die Co-Living-Belegung 2025 durchgehend zwischen 85 % und 95 % und belegt eine anhaltende Absorption trotz fortlaufender Erweiterungen des Zimmerangebots.

Präferenz für flexible Mietbedingungen fördert die Co-Living-Akzeptanz

Herkömmliche Wohnmietverträge in Singapur laufen in der Regel 12 bis 24 Monate, was für viele projektbasierte Arbeitnehmer, umziehende Mitarbeiter oder Studierende nicht geeignet ist. Betreiber im Singapur Co-Living-Markt haben diese Lücke genutzt, indem sie 3- bis 6-monatige Mietverträge mit Möblierung und inkludierten Nebenkosten anbieten, was den Umzugsaufwand und die anfänglichen Einrichtungskosten reduziert. Eine Investorenbefragung aus dem Jahr 2025 ergab, dass 77 % der Investoren Haltedauern von 3 bis 5 Jahren für Co-Living-Objekte bevorzugten, was den Fall für ein Produkt stützt, das auf mittelfristige Aufenthalte ausgerichtet ist und nicht auf nächtliche oder jährliche Belegungszyklen. Das Modell ist besonders gut auf chinesische internationale Studierende abgestimmt, da akademische Kalender starke saisonale Wohnbedürfnisse erzeugen, die nicht gut zu Ganzjahresmietverträgen passen. Auch Unternehmensumzugsrichtlinien haben begonnen, Co-Living-Zulagen für internationale Neueinstellungen zu unterstützen, was die Kluft zwischen Serviced Apartments und Co-Living im Singapur Co-Living-Markt verringert.

Steigende institutionelle Investitionen unterstützen das Wachstum des Co-Living-Markts

Institutionelle Investoren betrachten den Singapur Co-Living-Markt zunehmend als defensivere Allokation innerhalb des Wohnsektors und nicht als Nischenwachstumswette. Eine Investorenbefragung aus dem Jahr 2025 zeigte, dass 65 % der Investoren interne Renditen unter 15 % anstrebten, gegenüber 27 % im Jahr 2023, was auf niedrigere Renditeschwellen und eine mainstreamigere Risikobetrachtung hindeutet. Ein gängiger Weg war der Kauf von Hotels, Büros oder Herbergen zur Umnutzung, wie etwa der Kauf des ehemaligen Hotel G Singapore durch CapitaLand Ascott Trust im Januar 2024 für 240 Millionen SGD (180 Millionen USD), das im August 2024 als lyf Bugis wiedereröffnet wurde. Warburg Pincus vertiefte seine Position in Weave Living im Jahr 2024 und investierte später gemeinsam mit BlackRock in ein Singapurer Gemeinschaftsunternehmen im Wert von 188 Millionen SGD (141 Millionen USD), was zeigt, wie größere Kapitalpools nun in dieses Format einsteigen. Singapur ist einer der wichtigsten asiatisch-pazifischen Wohnmärkte, in denen Co-Living als primärer institutioneller Einstiegsweg dient, sodass der Wettbewerb um geeignete Umnutzungsobjekte im Singapur Co-Living-Markt voraussichtlich stark bleiben wird.

Hohe Immobilienakquisitions- und Entwicklungskosten schränken das neue Angebot ein

Akquisitions- und Entwicklungskosten gehören zu den deutlichsten Einschränkungen für das neue Angebot im Singapur Co-Living-Markt. Grundstücke aus staatlichen Landverkäufen mit einer Wohnkomponente verzeichneten 2025 ein durchschnittliches Landpreisswachstum von fast 13 %, und die Grundstückswerte in der Zentralregion erreichten bei jüngsten Ausschreibungen 1.820 SGD (1.365 USD) pro Quadratfuß pro Grundstücksverhältnis. Diese höheren Einstiegskosten schwächen die Umnutzungswirtschaftlichkeit, da Betreiber Objekte benötigen, die unter den Eigentumswohnungs-Benchmarks bewertet sind, um akzeptable Renditen zu erzielen. Geeignete Umnutzungsobjekte bleiben begrenzt, auch wenn die Akquisitionskosten steigen, was die Expansion sowohl für bestehende Plattformen als auch für neue Marktteilnehmer schwieriger macht. Die Reaktion größerer Betreiber hat sich in Richtung Kapitalrecycling verschoben, und Coliwoos Verkaufsprozess im März 2026 für 7 Freihalteobjekte im Wohnsektor zu einem kombinierten Richtpreis von rund 218,5 Millionen SGD (163,9 Millionen USD) zeigte, dass Wachstum ebenso sehr von der Vermögensrotation wie von der einfachen Portfolioerweiterung abhängen kann. 

Strenger Regulierungsrahmen erhöht die Compliance-Belastung

Der Regulierungsrahmen im Singapur Co-Living-Markt ist klar, erhöht jedoch die Compliance-Kosten und schränkt die betriebliche Flexibilität ein. Die Regeln der Stadtentwicklungsbehörde (URA) schreiben einen Mindestaufenthalt von 90 Tagen für Immobilien in Wohnzonen vor und begrenzen die Belegung auf 6 nicht verwandte Personen pro privater Wohneinheit, was die Bandbreite der im großen Maßstab funktionierenden Betriebsmodelle einschränkt. Das im November 2023 eingeführte SA2-Pilotprogramm für Langzeitservicewohnungen erfordert einen Mindestaufenthalt von 3 Monaten in genehmigten Gebäuden, fügt jedoch eine weitere Genehmigungsebene hinzu, die kleinere Betreiber möglicherweise schwerer handhaben können. Betreiber, die gegen Belegungs- oder Mindestaufenthaltsregeln verstoßen, riskieren Bußgelder von bis zu 200.000 SGD (150.000 USD), und wiederholte Verstöße können zu Strafverfolgung führen, sodass Compliance-Versagen ein reales finanzielles Risiko darstellt. Infolgedessen bietet der Singapur Co-Living-Markt weniger Produktfreiheit und geringere Einnahmen pro Einheit als einige weniger regulierte regionale Märkte, obwohl die Nachfrage gesund bleibt.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilienkonfiguration: Studio- / Gesamteinheiten führen, da Datenschutzpräferenz den Produktmix neu gestaltet

Studio- / Gesamteinheitskonfigurationen hielten 2025 einen Marktanteil von 45,4 % am Singapur Co-Living-Markt und werden voraussichtlich bis 2031 mit einer CAGR von 16,90 % wachsen. Diese Führungsposition spiegelt eine klare Präferenzverschiebung hin zu Grundrissen wider, die Privatsphäre, eigenständiges Wohnen und ein stärkeres Heimgefühl als Gemeinschaftszimmerformate bieten. Das Format passt auch zum dominanten Aufenthaltsmuster von 3 bis 12 Monaten, da Mieter in vorübergehenden Arbeits- oder Studienzyklen oft eine private Basis wünschen, ohne sich zu einem vollständigen Wohnungsmietvertrag zu verpflichten. Im Singapur Co-Living-Markt macht dies Studios sowohl für Betreiber als auch für Mieter attraktiv, da sie höhere Preise erzielen können, während sie noch unter den Kosten vieler konventioneller Mietwohnungen liegen.

Der Studierendenmix hat dieses Muster verstärkt, insbesondere da chinesische internationale Studierende zu einer stärkeren Nachfragequelle geworden sind und oft persönlichen Lernraum über größere gemeinsame Wohnbereiche stellen. Privatzimmer sind nach wie vor wichtig als Einstiegsprodukt für neu angekommene Fachkräfte, die den Mietmarkt kennenlernen möchten, bevor sie eine größere Verpflichtung eingehen. Gemeinschaftszimmer bleiben für preissensible Nutzer relevant, aber ihre Rolle nimmt ab, da Betreiber einen Teil dieses Bestands als Reaktion auf eine höhere Zahlungsbereitschaft in Privatzimmerlayouts umwandeln. Studio-Formate erweitern auch den potenziellen Nachfragepool, da eine einzelne Einheit einem einzelnen Mieter oder einem Paar auf Einsatz dienen kann, was die Nutzung des verfügbaren Bestands verbessert, ohne den grundlegenden Grundriss zu ändern.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Geschäftsmodell: Asset-Light-Hauptmietvertrags- / Mietarbitragemodelle skalieren, während Asset-Light-Managementvereinbarungen an Bedeutung gewinnen

Asset-Light-Hauptmietvertrags- / Mietarbitragestrukturen machten 2025 42 % des Segmentumsatzes aus und sind damit das größte Betriebsmodell im Singapur Co-Living-Markt. Dieses Modell hat an Größe gewonnen, weil es Betreibern ermöglicht, die Zimmeranzahl zu erhöhen, ohne große Kapitalmengen in den Besitz von Vermögenswerten zu binden. Der Ansatz ist praktisch in einem Markt, in dem die Akquisitionskosten hoch sind und Betreiber dennoch ausreichend Flexibilität benötigen, um das Angebot in Bereichen mit starker Nachfrage schnell zu erhöhen. Er eignet sich auch für Eigentümer, die ein stabiles Mieteinkommen wünschen, ohne eine eigene Betriebsplattform aufzubauen.

Asset-Light-Managementvereinbarungen sind das am schnellsten wachsende Modell mit einer prognostizierten Wachstumsrate von 16,50 % bis 2031, da Immobilieneigentümer zunehmend bereit sind, spezialisierte Betreiber zu beauftragen und gleichzeitig Eigentum und Wertsteigerungspotenzial zu behalten. Diese Struktur überträgt einen Großteil der täglichen Betriebsverantwortung auf die Co-Living-Marke und senkt das Bilanzrisiko für den Betreiber. Eigene Entwicklungs- und Betriebsmodelle bleiben selektiver, da sie eine große Vorabinvestition erfordern, sprechen aber weiterhin Gruppen an, die langfristigen Vermögenswert und zukünftige Monetarisierungsoptionen anstreben. Die Erkenntnis der Branchenverbandsbefragung 2025, dass 77 % der Investoren Haltedauern von 3 bis 5 Jahren bevorzugten, legt nahe, dass eigene Vermögenswerte strategisch wichtig bleiben werden, auch wenn Asset-Light-Strukturen weiterhin neue Skalierungsaktivitäten dominieren.

Nach Preisklasse: Das Mid-Scale-Segment behauptet die Mehrheit, da die Wertpositionierung reift

Mid-Scale-Immobilien machten 2025 48 % des Segmentumsatzes aus und werden voraussichtlich bis 2031 die höchste CAGR von 17,20 % verzeichnen. Diese Position zeigt, dass der Singapur Co-Living-Markt auf Wert ausgerichtet ist und nicht auf das günstigste oder exklusivste Angebot. Mid-Scale-Formate sprechen angestellte ausländische Fachkräfte und selbstfinanzierte internationale Studierende an, die Qualität, Lage und Service wünschen, aber dennoch Kostenkontrolle benötigen. Sie befinden sich auch im breitesten Nachfrageband, was die Belegungsstabilität über verschiedene Mietergruppen hinweg unterstützt.

Dieses Gleichgewicht hilft dem Segment in unsicheren Geschäftsbedingungen, da Mitarbeiter, die früher möglicherweise in Serviced Apartments untergebracht wurden, in gut verwaltete Mid-Scale-Bestände wechseln können, ohne auf Lage oder Komfort zu verzichten. Economy-Immobilien ziehen weiterhin budgetsensible Studierende und Berufseinsteiger an, aber diese Mieterbasis reagiert schneller, wenn sich der breitere Mietmarkt abschwächt. Premium- und Luxus-Co-Living bedient einen kleineren Pool älterer Expatriates und einkommensstarker Nutzer. Obwohl sie höhere Margen pro Einheit erzielen können, ist das Wachstum naturgemäß durch eine engere adressierbare Basis begrenzt. Betreiber aller Preisklassen setzen Mieter-Matching-Tools und intelligente Gebäudesysteme ein, um Servicestandards aufrechtzuerhalten, ohne das Kostenwachstum eins zu eins zu übertreffen. Dieser Trend wird zunehmend wichtiger, da der Singapur Co-Living-Markt reift.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Endnutzer: Studierendennachfrage verankert die Belegung, während Berufstätige die Wachstumstiefe erhöhen

Studierende machten 2025 54,7 % des Endnutzerumsatzes aus und sind damit die größte Nachfragebasis im Singapur Co-Living-Markt. Singapurs Rolle als Bildungszentrum unterstützt diese Position weiterhin, und die Anziehungskraft führender Universitäten wie NUS und NTU sorgt für einen regelmäßigen Zustrom internationaler Studierender in die Stadt. Co-Living ist gut auf akademische Kalender abgestimmt, da Studierende oft mittelfristige Unterkünfte mit bereits vorhandenen Nebenkosten, Möbeln und Internetanschluss benötigen. Betreiber haben die Produktgestaltung entsprechend angepasst, mit lernfreundlichen Grundrissen, schnellerer Konnektivität und Gemeinschaftsformaten, die zum gemeinsamen Wohnen unter Gleichaltrigen passen.

Ein Mangel an Campusunterkünften an großen Institutionen hat auch Druck auf den privaten Mietmarkt ausgeübt, was die Studierendenbelegung und den Umsatz aufrechterhält. Internationale Studierende bieten diesem Segment einen verlässlichen Nachfragerückenwind, auch wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen ändern. Berufstätige werden voraussichtlich bis 2031 mit einer CAGR von 17,0 % wachsen, was darauf hindeutet, dass die professionelle Nachfrage zunimmt, auch wenn Studierende der Kernanker für den Umsatz bleiben. Eine neuere Schicht im Singapur Co-Living-Markt ist der Aufstieg spezialisierter Untergruppen, wie ausländische Gesundheitsfachkräfte, für die Betreiber begonnen haben, Angebote auf institutionelle Nachfrage zuzuschneiden und die Wiederverwendung staatlicher Immobilien zu unterstützen.

Geografische Analyse

Das Zentralgebiet machte 2025 34 % des Singapur Co-Living-Marktanteils aus und wird voraussichtlich bis 2031 mit einer CAGR von 17,45 % wachsen, womit es das klare Zentrum von Nachfrage und Angebot in diesem Markt bleibt. Das Gebiet eignet sich sowohl für Fachkräfte im Zentralen Geschäftsviertel (CBD) als auch für Studierende, da es Bürozugang, Campusnähe und eine starke Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr kombiniert. Neuer Bestand ist größtenteils aus umgenutzten Ladenhäusern und ehemaligen Gastgewerbeimmobilien entstanden und nicht aus Neubauten, was Betreibern ermöglicht, Zimmer hinzuzufügen, ohne die vollen Kosten neuer Wohnbebauung zu tragen. Das SA2-Pilotprogramm für Langzeitservicewohnungen hat diesen Umnutzungsweg unterstützt, indem es eine genehmigte Route für Langzeitformate in ausgewählten Gebäuden bereitstellt. Die geplante Neugestaltung des 5,7 Hektar großen Phoenix-Park-Geländes zu einer Co-Living-Gemeinschaft mit 700 Einheiten zeigt auch, dass größere Projekte in die Pipeline einzutreten beginnen, wo die richtigen Vermögenswerte und Planungsbedingungen vorhanden sind.

Die Ostregion bleibt ein kleinerer Teil des Singapur Co-Living-Markts, hat sich jedoch deutlicher profiliert und bedient ein anderes Mieterprofil als das zentrale Kerngebiet. Ihre Attraktivität ergibt sich aus der Überschneidung von Changi Business Park-Beschäftigung, flughafengebundener Mobilität und dem Lifestyle-Wert des East-Coast-Korridors. Dies hat Betreiber dazu veranlasst, verschiedene Produktformate zu testen, darunter unternehmensorientierte Langzeitaufenthalte und freizeitorientiertere Angebote für Langzeitmieter. Die Überschneidung mit der Gesundheitsnachfrage rund um Novena bietet eine weitere Unterstützungsebene, insbesondere für mobile Fachkräfte, die möblierte Unterkünfte außerhalb des CBD benötigen.

Die West-, Nordost- und Nordregionen repräsentieren zusammen noch eine kleinere Umsatzbasis, gewinnen jedoch jeweils an Relevanz, da Singapur Aktivitäten in neuere Beschäftigungsknoten verlagert. One-North im Westen zieht Arbeitnehmer aus den Bereichen Biowissenschaften, Medien und Technologie an, deren Wohnentscheidungen oft durch die Reisezeit und nicht durch zentrale Prestige geprägt sind. Die Nordostregion profitiert vom Digital District in Punggol, wo ein Co-Living-Gastgewerbeprojekt entwickelt wird, um die zukünftige technologiebezogene Nachfrage in diesem Korridor zu decken. Der Norden befindet sich noch in einem früheren Stadium der Co-Living-Entwicklung, da er heute eine geringere Konzentration internationaler Arbeitnehmer aufweist. Dennoch könnte das Wachstum im Woodlands Regional Center die Mieterbasis dort im Zeitraum 2026 bis 2031 schrittweise erweitern, wenn die gewerbliche Aktivität wie geplant zunimmt^{[2] Stadtentwicklungsbehörde und Wohnungsbaubehörde, „Entwurf des Masterplans 2025 Wohnungsnachfrage und -angebot”, Regierung von Singapur, channelnewsasia.com}.