Frankreich Co-Living-Markt Größe & Marktanteilsanalyse – Wachstumstrends und Prognose (2026 – 2031)

Frankreich Co-Living-Markttrends und Erkenntnisse

Anhaltender Wohnungsmangel in Großstädten treibt die Nachfrage nach Co-Living an

Frankreichs Wohnungsmangel bleibt strukturell bedingt, und der Druck ist am stärksten bei jüngeren Bewohnern spürbar, die erschwingliche und flexible Unterkunft in der Nähe von Studien- und Arbeitszentren benötigen^{[1]Sénat, "Mission D'information Sur Le Logement Des Jeunes," Sénat, senat.fr}. Eine mit dem Senat verbundene Überprüfung der Jugendbehausung aus dem Jahr 2025 ergab, dass 17 % der Studierenden die Schule bereits abgebrochen hatten, weil sie keine erschwingliche Unterkunft finden konnten, was verdeutlicht, wie der Wohnungsdruck auf die Bildungsergebnisse übergreift. Der Frankreich Co-Living-Markt profitiert von diesem Missverhältnis, da möblierte, verwaltete Residenzen Bewohner aufnehmen können, die nicht auf die Zuteilung konventioneller Studierenden- oder Sozialwohnungen warten können. Kürzere Arbeitszyklen verstärken diese Nachfrage, da Erstanstellungsverträge in Frankreich häufig knapp 2 Jahre dauern und viele Berufseinsteiger schlecht zu langen, starren Mietvertragsstrukturen passen. Dies macht Co-Living zu mehr als einem Lifestyle-Produkt, da es auch als Ausweichunterkunft für Studierende, junge Arbeitnehmer und andere mobile Bewohner dient, deren Wohnbedürfnisse sich schneller ändern, als das konventionelle Angebot reagieren kann. Der Druck verstärkte sich, nachdem Wohnungen mit schlechter Energiebewertung ab 2025 stärkeren Vermietungsbeschränkungen unterlagen, was einen Teil des älteren Mietwohnungsbestands vom Markt nahm und den Wettbewerb um konforme Einheiten erhöhte.

Hohe Mietkosten steigern die Nachfrage nach erschwinglichem gemeinschaftlichem Wohnen

Hohe städtische Mietkosten bleiben eine direkte Stütze für den Frankreich Co-Living-Markt, da viele Bewohner nach Wohnraum suchen, der die monatlichen Gesamt- und Lebenshaltungskosten senkt, und nicht nur die Nettomiete. Die Pariser Behörden zitierten eine Situation, in der 1 von 2 Mietern ein Drittel seines Einkommens für Wohnen ausgab, und dieses Kostenniveau erklärt, warum gemeinschaftliche Formate relevant bleiben, selbst wenn sie im Vergleich zur reinen Miete mit einem Aufschlag bepreist sind. Das Ende des Pinel-Steueranreizes im Januar 2025 reduzierte auch die Unterstützung für neues Mietwohnungsangebot, was den bestehenden Markt enger machte und den Wert bezugsfertiger Wohnprodukte erhöhte. In der Praxis reduziert Co-Living mehrere finanzielle Belastungen gleichzeitig, da Bewohner keine Einheiten einrichten, mehrere Versorgungskonten eröffnen oder das gleiche Niveau an Einzugsaufwand finanzieren müssen, das ein normaler Mietvertrag oft erfordert. Das ist wichtig für Hochschulabsolventen und mobile Arbeitnehmer, die zwar ein Einkommen, aber begrenzte Ersparnisse haben, sowie für Studierende, die bereits in einem angespannten Wohnungsumfeld konkurrieren. Das Ergebnis ist, dass der Frankreich Co-Living-Markt nicht nur beim monatlichen Preis konkurriert, sondern auch durch geringere Hürden beim Einzug, was oft die größere Barriere für Kurzzeitmieter ist.

Wachsende Bevölkerung junger Berufstätiger und Studierender erweitert die Belegung

Der Frankreich Co-Living-Markt ist eng mit der großen Studierenden- und Jungerwachsenenbevölkerung des Landes verknüpft, da diese Gruppe den stärksten Bedarf an Mobilität, Erschwinglichkeit und möbliertem Wohnraum hat. Der Senat stellte fest, dass die 18- bis 29-Jährigen im Jahr 2024 17,6 % der Bevölkerung ausmachten und 37,4 % der 15- bis 24-Jährigen in der Hochschulbildung eingeschrieben waren, was die Nachfrage in Universitätsstädten und Beschäftigungszentren konzentriert. Der Cour des Comptes berichtete auch, dass 2,7 Millionen junge Menschen im Alter von 18 bis 30 Jahren im Jahr 2023 Wohnbeihilfen erhielten, wobei die Gesamtunterstützung 4,4 Milliarden EUR (4,8 Milliarden USD) erreichte, dennoch blieb das Unterangebot im gesamten Wohnungssystem bestehen. Betreiber haben sich um diese Nachfragebasis herum skaliert, und The Boost Society signalisierte dies durch die Ausrichtung auf eine deutlich größere nationale Bettenanzahl bei der Expansion der Marken KLEY und Hife. Die Belegung wird nicht mehr ausschließlich von Studierenden geprägt, da Oqoros Portfoliodaten aus dem Jahr 2025 zeigten, dass junge Berufstätige Studierende bei der Nutzung von gemeinschaftlichem Wohnen fast einholten, was auf einen breiteren Bewohnermix hindeutet. Diese Verschiebung ist bedeutsam, da sie eine höhere Widerstandsfähigkeit des Frankreich Co-Living-Marktes über akademische Zyklen hinweg unterstützt und die Nachfrage in Städten mit diversifizierten Beschäftigungsbasen stärkt.

Präferenz für flexibles bezugsfertiges Wohnen fördert die Marktakzeptanz

Der Frankreich Co-Living-Markt profitiert auch von einer stärkeren Präferenz für Wohnraum, der möbliert, digital verwaltet und ab dem Einzugstag sofort nutzbar ist. Reformen am Bail-mobilité-Rahmen im Jahr 2025 weiteten die Anspruchsberechtigung auf Fernarbeitende, pflegende Angehörige und Berufswechsler aus, und spätere Änderungen verlängerten die mögliche Belegungsdauer für einige beschäftigungsbezogene Aufenthalte. Diese rechtliche Ausweitung verbesserte die Übereinstimmung zwischen flexiblen Mietvertragsstrukturen und den Geschäftsmodellen der Betreiber, da Co-Living auf kürzere Belegungszyklen ohne die Reibung herkömmlicher langer Wohnmietverträge angewiesen ist. Verwaltete Co-Living- und Studierendenresidenzen erzielen Inklusivmieten, die 10 % bis 15 % über vergleichbaren lokalen Marktangeboten liegen, was die Nachfrage nach Komfort, Dienstleistungen und Flexibilität statt nur nach Wohnfläche widerspiegelt. Betreiber, die Bewohner-Apps, digitales Check-in und Serviceschichten hinzufügten, erzielten ebenfalls eine starke Belegung, wobei The Babel Community im Jahr 2024 eine Belegungsrate von 94 % in seinem Portfolio meldete. Dies unterstützt eine breitere Bewegung im Frankreich Co-Living-Markt hin zu Produktqualität und betrieblicher Einfachheit, nicht nur zum niedrigstmöglichen Einstiegspreis.

Strenge Miet- und Mieterschutzregeln schränken die Marktflexibilität ein

Die wichtigste regulatorische Herausforderung für den Frankreich Co-Living-Markt besteht darin, dass das Produkt noch immer in rechtlichen und politischen Kategorien angesiedelt ist, die nicht speziell dafür entwickelt wurden. Die französische Regierung bestätigte im Januar 2026, dass sie keinen eigenen Rechtsrahmen für Co-Living schaffen werde, was einen Weg zur Klärung versperrte und die Betreiber dazu zwang, unter bestehenden Mietregeln zu arbeiten. Paris erhöhte dann das politische Risiko durch die Verabschiedung einer Null-Kohlenstoff-Resolution im November 2025, die zwar nicht bindend war, aber eine härtere Haltung gegenüber neuen Projekten signalisierte. Ein im selben Monat eingereichter Gesetzentwurf des Senats schlug öffentliche Register, Vorabgenehmigungen und strengere Mietpreiskontrollmaßnahmen für Co-Living-Residenzen vor, was darauf hindeutet, dass sich die Debatte über eine einzelne Stadt hinaus ausweitet. Dieser Druck betrifft nicht alle Betreiber gleichermaßen, da Managementvertragsmodelle weniger direkte Mietexposition aufweisen als Modelle, die auf langfristigen Mietverbindlichkeiten aufgebaut sind. Dennoch hält das Fehlen eines eigenen Rahmens das Compliance-Risiko erhöht und kann Expansionsentscheidungen im gesamten Frankreich Co-Living-Markt verlangsamen.

Planungs- und Bebauungsvorschriften verzögern neue Co-Living-Entwicklungen

Planungsregeln sind eine weitere Bremse für den Frankreich Co-Living-Markt, da kommunale Bebauungssysteme nach wie vor Schwierigkeiten haben, Projekte zu klassifizieren, die Privatzimmer, gemeinsame Einrichtungen und Serviceelemente verbinden. Der vorgeschlagene Gesetzentwurf des Senats würde es lokalen Behörden ermöglichen, Co-Living direkter zu verfolgen und zu regulieren, und könnte sogar geografische Obergrenzen in dicht besiedelten Gebieten unterstützen, wenn der lokale Widerstand stark bleibt. Frankreich verabschiedete 2025 ein Gesetz zur Erleichterung der Umwandlung von Büros in Wohnraum, was Betreibern den Zugang zu mehr Gebäuden für adaptive Umnutzung erleichtert, aber der Umwandlungsweg beinhaltet nach wie vor Genehmigungsverfahren und gestalterische Komplexitäten, die die Fertigstellung verzögern können. Adaptive Umnutzung ist bereits ein zentrales Element einiger Betreiberstrategien, und The Babel Community gab an, dass rund 80 % seiner Projekte diese Art der städtischen Wiederverwertung beinhalteten. Diese Projekte können wertvolle zentrale Lagen erschließen, bringen aber auch höhere Planungsunsicherheit, mehr technischen Aufwand und einen langsameren Weg zu Einnahmen mit sich. Das bedeutet, dass der Frankreich Co-Living-Markt weiter wachsen kann, dies aber häufig durch gestaffelte Pipelines statt durch schnelle, volumenstarke Projekteinführungen in den engsten städtischen Kernen tun wird.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilienkonfiguration: Privatzimmer führen, Studios / Gesamteinheiten gewinnen bei Langzeitaufenthalten an Bedeutung

Privatzimmer hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 41 % am Frankreich Co-Living-Markt, was sie in der führenden Position hielt, da sie eine praktische Balance zwischen individueller Privatsphäre und effizienter Nutzung der Wohnfläche bieten. Dieses Format entspricht nach wie vor dem Kernversprechen von Co-Living, da es den Bewohnern einen persönlichen Schlaf- und Arbeitsbereich bietet und gleichzeitig gemeinsame Küchen, Aufenthaltsräume und Gemeinschaftseinrichtungen beibehält. Es ermöglicht Betreibern auch, die Bettendichte aufrechtzuerhalten, ohne vollständig auf Schlafsaalkonzepte umzusteigen, die für Berufstätige weniger attraktiv sind. Gemeinschaftszimmer bleiben für günstigere Angebote relevant, stehen aber unter zunehmendem Substitutionsdruck durch andere flexible Wohnformate, die preislich mithalten können und gleichzeitig mehr Unabhängigkeit bieten. Dieser Druck wird Gemeinschaftszimmer wahrscheinlich in wirtschaftsorientierten Angeboten wichtig halten, aber in Premium-Objekten, wo Privatsphäre ein stärkerer Teil des Wertangebots ist, weniger zentral machen.

Die schnellere Veränderung vollzieht sich bei Studios / Gesamteinheiten, wo die Frankreich Co-Living-Marktgröße für dieses Format bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 15,2 % steigen wird. Diese Verschiebung spiegelt den breiteren Mietermix wider, der nun in den Frankreich Co-Living-Markt eintritt, insbesondere Fernarbeitende und Berufstätige, die Autonomie in einem verwalteten Gebäude wünschen. Die Änderungen am Bail mobilité im Jahr 2025 weiteten den rechtlichen Weg für diese Bewohner aus und erleichterten die Strukturierung kürzerer, möblierter Aufenthalte. Premium-Marken wie Hife und Bikube treiben diese Konfiguration auch voran, indem sie stärker in sich geschlossene Privateinheiten mit großen Ausstattungszonen und Serviceschichten kombinieren, die das Gemeinschaftselement erhalten. Das ECLA-Projekt Lille-Lomme mit 787 Betten und einer Eröffnung im Sommer 2026 zeigt, wie zweckgebaute Objekte höhere Umweltstandards und umfangreichere Ausstattungspakete in diesen Teil des Frankreich Co-Living-Marktes bringen.

Nach Geschäftsmodell: Dominanz des Asset-Light-Hauptmietvertrags / Mietarbitrage und der Wendepunkt beim Managementvertrag

Asset-Light-Hauptmietvertrag / Mietarbitrage hielt im Jahr 2025 nach Geschäftsmodell einen Anteil von 44 % am Frankreich Co-Living-Markt, was ihn als führende Struktur für das Betreiberwachstum beibehielt. Dieses Modell ist attraktiv geblieben, da es Betreibern ermöglicht, das Bewohnererlebnis und die Einnahmen zu kontrollieren, ohne das Gebäude zu besitzen. Es eignete sich auch für eine Phase, in der Betreiber weiter skalieren wollten, auch als die Investitionsbedingungen für direkte Entwicklungen weniger günstig wurden. Operativ unterstützt das Modell einen schnelleren Markteintritt in Städten, wo die Kernherausforderung nicht die Bewohnernachfrage ist, sondern die Geschwindigkeit der Sicherung geeigneter Objekte und deren Markteinführung. Das erklärt, warum es im Frankreich Co-Living-Markt noch immer Gewicht hat, auch wenn das Finanzierungsumfeld selektiver wird.

Die deutlichste Richtungsbewegung geht nun zu Managementverträgen, die bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 14,90 % wachsen werden. Die Managementverträge sind eine wichtige strategische Verschiebung, da sie die Interessen von Eigentümer und Betreiber enger aufeinander abstimmen und die Bilanzexposition des Betreibers im Vergleich zu mietlastigen Strukturen reduzieren. Die Übernahme von Urban Campus durch Goldman Sachs Asset Management, die im März 2026 angekündigt wurde, bestätigte diese Sichtweise, da der Plan der Plattform die Expansion durch managementvertragsgeführtes Wachstum in Frankreich und benachbarten Märkten betonte. Diese Transaktion ist bedeutsam, da sie zeigt, dass institutionelles Kapital nach wie vor langfristigen Wert im Frankreich Co-Living-Markt sieht, wenn das Betriebsmodell leichter und skalierbarer ist. Das Eigenentwicklungs- und Betriebsmodell bleibt für große Gruppen wie Vinci Immobilier und UXCO relevant, die längere Projektzyklen und höhere Kapitalverpflichtungen unterstützen können. Dennoch ist es nicht das Format, das die nächste Expansionsphase antreibt.

Nach Preissegment: Mid-Scale-Mehrheit verdeckt einen Premium- / Luxus-Durchbruch

Mid-Scale-Co-Living hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 52 %, was zeigt, dass der Frankreich Co-Living-Markt noch immer in Praktikabilität und Erschwinglichkeit verwurzelt ist und keine enge Luxusnische darstellt. Dieses Segment spricht Studierende und Berufseinsteiger an, die verwalteten Wohnraum benötigen, aber preisbewusst bleiben. Es ist auch der direkteste Ausdruck der ursprünglichen Rolle von Co-Living als Brücke zwischen teuren konventionellen Mietwohnungen und unterversorgten Studierendenunterkünften. Economy-Formate bedienen weiterhin kostenbewusste Nutzer, insbesondere außerhalb der teuersten Bezirke, aber der Margendruck wird schwerer zu ignorieren, wenn Erwerbs-, Compliance- und Renovierungskosten weiter steigen. Das bedeutet, dass Mid-Scale die Volumenbasis des Frankreich Co-Living-Marktes bleibt, auch wenn sich das Produkt nach oben entwickelt.

Das Premium- / Luxus-Segment ist das herausragende, da es bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 15,50 % wachsen wird, der schnellsten Rate im Segmentset. Verwaltete Residenzen in diesem Segment verlangen häufig Inklusivmieten, die 10 % bis 15 % über vergleichbaren lokalen Optionen liegen, was durch Versorgungsleistungen, Wellness, Coworking-Flächen und kuratierte Dienstleistungen und nicht allein durch die Einheitsgröße gerechtfertigt wird. Diese Verschiebung verändert auch die Positionierung des Frankreich Co-Living-Marktes, da Premium-Angebote leichter als differenziertes Wohnprodukt zu verteidigen sind als als Umgehungslösung für mietpreisgebundene Mainstream-Mietwohnungen. Die bevorstehende ECLA-Residenz in Bordeaux, die für August 2026 geplant ist, spiegelt diese Bewegung mit RE2020-Konformität, BREEAM-Zertifizierung, möblierten Einheiten und einem integrierten Ausstattungspaket wider. Im Wesentlichen ist das obere Ende kein Nebensegment mehr, da es zu einem der deutlichsten Wege wird, auf denen Betreiber Margen schützen und die Bewohnerbasis des Frankreich Co-Living-Marktes erweitern.

Nach Endnutzer: Studierende sichern das Volumen, Berufstätige treiben den Wert

Studierende machten im Jahr 2025 53 % der Frankreich Co-Living-Marktgröße aus, was bestätigt, dass die Studierendennachfrage die Gesamtbelegung nach wie vor verankert. Der Grundgrund ist einfach, da Frankreich weiterhin eine große Lücke zwischen der Anzahl der Studierenden und der dedizierten Wohnkapazität aufweist. Rund 3 Millionen Studierende konkurrierten um knapp 450.000 Betten, von denen nur 150.000 im privaten Sektor waren, was die anhaltende Bedeutung privater Unterkunftsanbieter unterstreicht. Der Studierendenwohnungsmarkt zog 2025 starke Investitionen an, was darauf hindeutet, dass institutionelles Kapital diese Nachfragelücke nach wie vor als dauerhaft betrachtet, auch wenn der breitere Co-Living-Investitionsappetit uneinheitlich bleibt. Im Frankreich Co-Living-Markt bleibt die Studierendennachfrage daher die wichtigste Volumenbasis und der zuverlässigste Belegungsanker.

Berufstätige sind die am schnellsten wachsende Nutzergruppe mit einer bis 2031 prognostizierten CAGR von 14,88 %. Ihr Wachstum ist mit Arbeitsmobilität, kürzeren Berufseinsteigerphasen und einer stärkeren Präferenz für möblierten Wohnraum verbunden, der kürzere Einrichtungszeiten erfordert. Die Ausweitung des Bail mobilité im Jahr 2025 weitete auch die Anspruchsberechtigung auf mehr mobile Erwachsene aus, was die rechtliche Eignung für diese Bewohnergruppe stärkte. Betreiber wie Hife und Ecla reagieren darauf, indem sie größere Privatformate und Einrichtungen anbieten, die auf Arbeit, Wellness und Komfort ausgerichtet sind, statt auf einen rein studentischen Lebensstil^{[2]Banque des Territoires, "ECLA Lille Lomme, Une Nouvelle Résidence Étudiante Innovante," Banque des Territoires, banquedesterritoires.fr}. Das bedeutet, dass Berufstätige zu einem Werttreiber für den Frankreich Co-Living-Markt werden, auch wenn Studierende weiterhin den Großteil der Basisnachfrage liefern.

Geografische Analyse

Paris machte im Jahr 2025 42 % des Umsatzes aus und ist damit die größte geografische Region im Frankreich Co-Living-Markt. Diese Position resultierte aus der starken Nachfragebasis der Stadt, ihrer Konzentration von Studierenden und jungen Berufstätigen sowie ihrem früheren Vorsprung bei der Betreiberpräsenz. Paris und die umliegende Region boten auch den größten Pool an Gebäuden, die für verwaltete Wohnnutzung umgewidmet werden konnten. Die Expansion von The Babel Community im Jahr 2025 umfasste eine Residenz mit 245 Einheiten in Saint-Quentin-en-Yvelines, was zeigt, dass Betreiber bereits in die weitere Pariser Region zogen, um in der Nähe der Hauptstadt zu bleiben und gleichzeitig die direkte Exposition gegenüber Beschränkungen im Stadtzentrum zu reduzieren^{[3]Après-demain SA, "Après-Demain SA And The Babel Community, An Alliance To Promote Co-Living In France," Après-demain SA, apres-demain.com}. Paris bleibt daher die Ankergeografie des Frankreich Co-Living-Marktes, aber sein Expansionspfad ist nun stärker suburban und selektiver als zuvor.

Lyon, Bordeaux und Lille bilden nun die nächste Schicht strategischer Bedeutung. Diese Städte verbinden Studierendennachfrage mit wachsender Attraktivität für mobile Arbeitnehmer und bieten Betreibern das ganze Jahr über einen ausgewogeneren Bewohnermix. Lille gewinnt durch großformatigen, zweckgebauten Bestand an zusätzlicher Sichtbarkeit, und das ECLA-Projekt Lille-Lomme wird 787 Betten mit einer Eröffnung im Sommer 2026 hinzufügen. Bordeaux wird im Frankreich Co-Living-Markt ebenfalls sichtbarer, da große Betreiber dort expandiert haben und Premium-Projekte in Betrieb gehen. Lyon bleibt aus denselben Gründen wichtig, teilt aber auch einen Teil der regulatorischen Vorsicht, die in Paris zu beobachten ist. 

Marseille hat sowohl lokale als auch internationale Betreiber angezogen, was darauf hindeutet, dass die Stadt als skalierbare Standort für verwaltetes Wohnen und nicht nur als peripheres Experiment betrachtet wird. Montpellier folgt mit einem neuen Hybridprojekt, das Wohnen, Coworking und Ausstattungsflächen kombiniert, was zur Produktrichtung passt, die sich nun im gesamten Frankreich Co-Living-Markt ausbreitet. Diese regionale Verschiebung bedeutet nicht, dass Paris an Relevanz verliert. Sie bedeutet, dass das künftige Angebotswachstum in Richtung Städte umgeleitet wird, wo Genehmigungen praktikabler sind, der Wettbewerb weniger dicht ist und verwaltetes Wohnen mit weniger politischen Hürden skalieren kann.