China Co-Living-Markt Größe & Marktanteilsanalyse – Wachstumstrends und Prognose (2026 – 2031)

China Co-Living-Markttrends und Erkenntnisse

Steigende Immobilienpreise und Erschwinglichkeit von Mieten

Die Erschwinglichkeit von Wohnraum bleibt die zentrale Nachfragestütze für den China Co-Living-Markt in Tier-1-Städten, da die Kaufkosten für Wohneigentum nach wie vor weit über dem liegen, was viele jüngere Arbeitnehmer selbst nach dem Korrekturzyklus von 2023 bis 2025 aufbringen können. Der China Co-Living-Markt bleibt auch deshalb attraktiv, weil institutionell verwaltete Projekte in Peking und Shanghai Anfang 2025 eine Auslastung von nahezu 90 % hielten, selbst als die allgemeinen Mieten nachgaben, was zeigt, dass professionell geführte Mietprodukte auch in schwächeren Preisphasen Nachfrage anziehen. Dieses Muster ist bedeutsam, weil die Nachfragestärke in denselben Städten am dauerhaftesten ist, in denen Wohneigentum am wenigsten erschwinglich ist. Der Mietdruck hat daher die Rolle des Co-Livings nicht verringert, sondern Mieter dazu veranlasst, innerhalb verwalteter Formate nach besserem Preis-Leistungs-Verhältnis zu suchen. Das hält Peking, Shanghai, Shenzhen und Guangzhou im Zentrum der China Co-Living-Marktnachfrage und unterstützt eine anhaltende Produktdifferenzierung bei Privatzimmern, Studios und qualitätszertifizierten Mid-Scale-Objekten.

Rasche Urbanisierung und Wachstum der mobilen Erwerbsbevölkerung treiben die Co-Living-Nachfrage an

Chinas Wanderarbeiterbevölkerung erreichte im Jahr 2025 301,15 Millionen, ein Anstieg um 1,42 Millionen gegenüber dem Vorjahr, was einen sehr großen Anteil der städtischen Wohnungsnachfrage an mobile Mieter statt an sesshafte Eigentümer bindet. Das durchschnittliche monatliche Einkommen von Arbeitnehmern aus anderen Provinzen stieg im Jahr 2025 auf CNY 5.774 (USD 794). Dennoch macht dieses Einkommensniveau Wohnraum in Tier-1-Städten für viele Arbeitnehmer ohne eine gemeinsame oder verwaltete Mietlösung unerschwinglich. Der China Co-Living-Markt profitiert von diesem Missverhältnis, weil er ein formales Mietformat bietet, das zwischen informellen Wohngemeinschaften und vollständigen Privatwohnungen liegt. Die politische Diskussion im Mai 2026 über die Ausweitung öffentlicher Dienstleistungen auf 250 Millionen nicht registrierte städtische Einwohner deutet auch auf einen anhaltenden Vorstoß hin zu besser reguliertem Mietwohnen, anstatt auf einen geringeren Bedarf an privaten Betreibern. Infolgedessen sind Betreiber mit starken Compliance-Systemen gut positioniert, um Mieter zu gewinnen, die sonst in nicht lizenzierten oder fragmentierten Mietarrangements verbleiben würden.

Wachsende junge Berufs- und Absolventenbevölkerung erweitert die Auslastung

Mehr als 12,22 Millionen Absolventen traten im Jahr 2025 in Chinas Arbeitsmarkt ein, was die Abschlusszeit zu einem wichtigen Nachfrageauslöser für den China Co-Living-Markt in großen Beschäftigungszentren macht. Akademische Forschung, die 2025 veröffentlicht wurde, zeigte auch, dass Absolventen in Erstklassestädten ein klares Missverhältnis zwischen Einstiegsgehältern und Wohnkosten erleben, was Co-Living zu einer praktischen ersten Wohnoption nach dem Abschluss macht. Die Nachfragebasis erweitert sich nun über Erstmieter hinaus, da Mieter ab 30 Jahren im Jahr 2025 mehr als 50 % der institutionellen Mietmieter ausmachten, was auf eine länger verbleibende Mieterbevölkerung hindeutet. Diese Verschiebung verändert die Produkterwartungen hin zu mehr Privatsphäre, besserem Service und Grundrissen, die für Paare oder kleine Familien geeignet sind, und nicht nur für Einzelpersonen. Es erklärt auch, warum Betreiber, die flexible Mietverträge und Qualitätsverbesserungen unterstützen können, einen größeren Anteil am China Co-Living-Markt gewinnen als jene, die noch immer auf eine rein transiente Mieterbasis ausgerichtet sind.

Staatliche Unterstützung für Mietwohnungen fördert die Co-Living-Entwicklung

Die politische Unterstützung ist seit der Herausgabe von Leitlinien zur Wohnungsmietfinanzierung durch die Volksbank China und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde im Februar 2024 zu einem direkten Wachstumshebel für den China Co-Living-Markt geworden. Dieser Rahmen drängte Kreditgeber zu dedizierten Mietprodukten und erweiterte den Weg für die Finanzierung über Infrastruktur-Real Estate Investment Trusts (REITs), was den Zugang zu langfristigem Kapital für konforme Betreiber verbesserte. Invescos Überprüfung von 2025 stellte auch fest, dass der Preisindex für Mietwohnungs-REITs im Jahr 2024 um 31 % stieg, was Mietwohnungen zum einzigen Immobilienteilsektor in China machte, der in diesem Jahr eine Komprimierung der Kapitalisierungsrate verzeichnete. Die Wohnungsmietvorschriften des Staatsrats, die im September 2025 hinzugefügt wurden, schufen einen nationalen Rechtsrahmen, der den Betriebsvorteil lizenzierter Anbieter gegenüber informellen Vermietern stärkte. Das Ergebnis ist ein klarerer Investitionspfad für den China Co-Living-Markt, da Regulierung und Finanzierung nun in dieselbe Richtung weisen.

Hohe Immobilienakquisitions- und Betriebskosten erhöhen die Entwicklungsausgaben

Der Kostendruck bleibt ein bedeutendes Hemmnis, da das Master-Lease-Modell nach dem Rückgang der Mieten im Jahr 2025 viel schwieriger zu verteidigen ist und Betreiber mit Leasingverpflichtungen zurücklässt, die auf früheren Höchstständen festgesetzt wurden. Die Mieten für zentralisierte Wohnungen in Shanghai fielen von CNY 195,6 (USD 26,9) pro Quadratmeter und Monat im Jahr 2021 auf CNY 149,6 (USD 20,6) pro Quadratmeter und Monat im Jahr 2025, was das Ertragsrisiko von Mietarbitragestrategien verdeutlicht, wenn die Auslastung unter die Gewinnschwelle fällt. Zweckgebundene Projekte erfordern ebenfalls große Kapitalverpflichtungen, wie das Gemeinschaftsunternehmen von Invesco Real Estate und Ziroom in Peking mit einem erwarteten Gesamtinvestitionsvolumen von RMB 1,2 Milliarden (USD 165 Millionen) zeigt. Diese Schwellenwerte verengen das Feld der Unternehmen, die qualitativ hochwertiges Angebot an Premiumstandorten hinzufügen können, und verlangsamen die Expansion für unabhängige Betreiber. Der China Co-Living-Markt wächst daher am schnellsten dort, wo institutionelles Kapital, politische Unterstützung und erfahrene Betriebsteams bereits zusammentreffen.

Regulatorische Unsicherheit in verschiedenen Städten verzögert die Marktexpansion

Die nationalen Vorschriften haben sich verbessert, aber die lokale Umsetzung variiert nach wie vor stark zwischen den Städten, was die Skalierbarkeit des China Co-Living-Marktes über die wichtigsten Zugangsstädte hinaus einschränkt. Shanghais Umwandlungspolitik ist eines der deutlichsten Beispiele, da sie es ermöglicht, Gewerbegebäude ohne zusätzliche Grundstücksprämien auf eine 15-jährige Betriebsstruktur für Mietwohnungen umzustellen – eine Flexibilität, die die meisten kleineren Städte noch nicht bieten. Betreiber in Städten der zweiten und dritten Kategorie sehen sich nach wie vor mit uneinheitlicher Lizenzierung, weniger Klarheit bei Standards für gemeinsam genutzte Belegung und schwächerem Zugang zu Finanzierungsinstrumenten konfrontiert, die an institutionelle Mietobjekte geknüpft sind. Dies hält den China Co-Living-Markt in Peking, Shanghai, Shenzhen und Guangzhou konzentriert, obwohl sich die Mieternachfrage im städtischen China breiter ausbreitet. Es begünstigt auch größere Betreiber mit stärkerer Rechts- und Behördenkapazität, da diese Compliance-Kosten leichter absorbieren können als kleinere lokale Akteure.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilienkonfiguration: Privatzimmer verankern den Umsatz, während Studio / Gesamteinheiten Marktanteile aufbauen

Privatzimmerkonfigurationen hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 52 % am China Co-Living-Markt und sind damit der wichtigste Umsatztreiber im Konfigurationsmix. Diese Führungsposition spiegelt eine einfache Präferenz für Privatsphäre in einer gemeinsamen Wohnsituation wider, insbesondere bei Mietern, die eine kostengünstigere Option suchen, ohne auf persönlichen Raum zu verzichten. Gemeinschaftszimmerprodukte sind auf Einstiegsebene nach wie vor wichtig, da sie Studierenden und Neuankömmlingen dienen, die empfindlicher auf die monatliche Miete als auf die Grundrissqualität reagieren. Gleichzeitig entwickelt sich der China Co-Living-Markt über ein rein kostengünstiges Angebot hinaus, da Studio- / Gesamteinheitsformate bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 16,50 % wachsen werden. Dieses Wachstum ist mit einem breiteren Mieterprofil verbunden, das zunehmend ältere Berufstätige und kleine Familieneinheiten umfasst.

Die Verschiebung ist bereits in Transaktionsmustern sichtbar: Deals für 3-Zimmer-Gesamteinheiten in wichtigen Städten stiegen im ersten Halbjahr 2026 um 15 % im Quartalsvergleich^{[1]China Urban Housing Rental Think Tank und Ziroom Research Institute, "2026 H1 Long-Term Rental Market Semi-Annual Report," NetEase News, 163.com}. Dieser Anstieg deutet darauf hin, dass familienkompatible oder auf Privatsphäre ausgerichtete Nachfrage nicht auf traditionelle Wohnungsvermietungen beschränkt ist, sondern auch in die Produktlogik des verwalteten Co-Livings einfließt. Das Gemeinschaftszimmerangebot steht unter dem größten Druck durch subventionierte erschwingliche Mietwohnungen, da öffentliche Einheiten im untersten Segment direkt über den Preis konkurrieren. Privatzimmerprodukte befinden sich in einer besser verteidigbaren Mittelposition, da sie Erschwinglichkeit, Komfort und persönliche Kontrolle besser ausbalancieren als offene Schlafsaalformate oder höherpreisige Privateinheiten. Betreiber reagieren darauf, indem sie Privatzimmer und Gesamteinheitsprodukte mit intelligentem Zugang, App-basierten Diensten und konsistenteren Wartungsstandards ausstatten, was hilft, die Auslastung zu verteidigen und die Fluktuation zu reduzieren, selbst wenn die allgemeinen Mieten schwach sind.

Nach Geschäftsmodell: Asset-Light-Managementvereinbarungen verdrängen vermögensintensive Strukturen

Asset-Light Master Lease / Lease Arbitrage hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 46 % und war damit das größte Geschäftsmodell im China Co-Living-Markt, obwohl sich sein Risikoprofil verschlechtert hatte. Dieses Modell expandierte in früheren Jahren schnell, weil Betreiber skalieren konnten, ohne Vermögenswerte zu kaufen, setzte sie aber auch dem Risiko aus, als die Marktmieten aufhörten zu steigen. Die Schwäche wurde 2025 deutlicher, als die Mietdeflation die Margen komprimierte, während die Leasingverpflichtungen fest blieben und die Ertragsflexibilität der Betreiber mit großen Leasingportfolios einschränkte. Im Gegensatz dazu wird die Asset-Light-Managementvereinbarung bis 2031 voraussichtlich mit einer CAGR von 16,90 % wachsen, was sie zum am schnellsten wachsenden Modell auf dem Markt macht. Dieses Wachstum spiegelt eine breitere Verlagerung der Betreiber hin zu Gebühreneinnahmen und weg von direktem Mietzyklusrisiko wider.

Die Wirtschaftlichkeit des Modells ist attraktiv, da Betreiber 20 % bis 30 % der Mieteinnahmen als Verwaltungsgebühr verdienen können, ohne die Bilanzbelastung durch langfristige Leasingverbindlichkeiten zu tragen. Das Gemeinschaftsunternehmen von Mofang mit der Shanghai Huayi Holdings Group Co. Ltd. zeigte, wie dieser Ansatz in der Praxis funktioniert, wobei das staatliche Unternehmen den Vermögenswert hält und das private Unternehmen den Betrieb übernimmt. Diese Aufteilung zwischen öffentlichem Eigentum und privatem Management ist wichtig, weil die Expansion erschwinglicher Mietwohnungen sowohl eine Wettbewerbsbedrohung im unteren Segment als auch eine direkte Quelle von Managementverträgen darstellt. Vermögensintensive Eigenentwicklungs- und Betriebsstrukturen ziehen ebenfalls erneutes Interesse auf sich, jedoch hauptsächlich durch institutionelle Partnerschaften wie die Plattform von Invesco Real Estate und Ziroom und nicht durch eigenständige Betreiberexpansion. Dennoch schaffen Vertragslaufzeiten von 3 bis 5 Jahren ein Kontinuitätsrisiko, was darauf hindeutet, dass der China Co-Living-Markt Betreiber mit stärkeren Langzyklus-Leistungsbilanzen gegenüber jenen belohnen wird, die sich ausschließlich auf schnelles Flächenwachstum verlassen.

Nach Preissegment: Mid-Scale dominiert das Volumen, während Premium / Luxury sich vom Markt abkoppelt

Mid-Scale hielt im Jahr 2025 einen Anteil von 48 % und war damit das größte Preissegment im China Co-Living-Markt, da es am besten mit den Budgets städtischer Berufsmieter übereinstimmt. Das Segment liegt zwischen subventioniertem Economy-Angebot und höherwertigem Premium-Bestand und verfügt damit über eine breite Kundenbasis bei jüngeren Berufstätigen und Langzeitmietern. Premium / Luxury ist nach wie vor das am schnellsten wachsende Preissegment mit einer CAGR von 17,30 % bis 2031, was darauf hindeutet, dass das Wachstum nicht nur aus der Niedrigmietenachfrage kommt. Der China Co-Living-Markt für Premium / Luxury expandiert, da eine größere Mieterbasis ab 30 Jahren mehr Wert auf Privatsphäre, zuverlässigen Betrieb und markenbezogene Wohnstandards legt. Diese Präferenz erhöht auch den Wert der Technologieintegration und besserer Mieterservices in höherpreisigen Immobilien.

Die Nachfrageresilienz im oberen Segment hat sich besser gehalten als der allgemeine Mietzyklus, da institutionell verwaltete Immobilien in Peking und Shanghai Anfang 2025 Auslastungsraten von 90 % bis 91 % aufrechterhielten, selbst als die allgemeinen Mieten sanken. Economy-Co-Living steht im direkten Wettbewerb mit subventionierten Mietwohnungen, und 84 % des neuen zentralisierten Wohnungsangebots im Jahr 2025 stammten aus erschwinglichen Mietprojekten, die unter Marktpreisen angeboten wurden. Diese Preislücke verengt den Spielraum für private Betreiber, im untersten Segment rein über den Preis zu konkurrieren. Mid-Scale bleibt daher der Volumenanker, da es Mieter bedient, die sich weder Wohneigentum noch Premium-Bestand leisten können, aber mehr Stabilität suchen als informelle Vermietungen bieten können. Premium / Luxury hingegen wird zum klarsten Weg für Betreiber, die stärkere Margen und weniger Exponierung gegenüber staatlich gestütztem Preisdruck anstreben.

Nach Endnutzer: Studentenbasis sichert das Volumen, während Berufstätige den Mix vorantreiben

Studierende machten im Jahr 2025 53 % des China Co-Living-Marktes aus und waren damit die größte Endnutzergruppe nach Volumen. Ihre Bedeutung ist mit dem jährlichen Zustrom von Absolventen in die Arbeitsmärkte der Großstädte verbunden, und mehr als 12,22 Millionen Absolventen traten im Jahr 2025 in die Arbeitswelt ein. Diese saisonale Nachfrage unterstützt die Auslastung rund um Bildungs- und Beschäftigungscluster, insbesondere in Peking, Shanghai und Shenzhen, wo der Mietwettbewerb am stärksten ist. Berufstätige hingegen sollen bis 2031 mit einer CAGR von 17,50 % wachsen und sind damit das am schnellsten wachsende Endnutzersegment im China Co-Living-Markt. Dieses schnellere Wachstum zeigt, wie sich der Sektor von einer vorübergehenden Absolventenlösung hin zu einem längerfristigen städtischen Wohnformat entwickelt.

Das Produktdesign verändert sich parallel zu diesem Mietermix, da Betreiber von Schlafsaal-ähnlichen Gemeinschaftszimmern zu Privatzimmern, Studios und familienkompatiblen Grundrissen übergehen. Der Bericht über Miettrends junger Menschen in Shanghai 2025 ergab, dass mehr als 70 % der jungen Shanghaimieter mit Partnern, Kindern oder Eltern zusammenlebten, was den Fall für flexiblere Einheitsformate statt ausschließlich für Einzelpersonenprodukte unterstützt. Dies ist wichtig, weil Betreiber, die zu eng auf einzelne junge Mieter ausgerichtet bleiben, eine größere, stabilere Erneuerungsbasis verpassen könnten. Berufstätige verlängern in der Regel konsistenter und zeigen weniger Leerstandsempfindlichkeit als Studierende, was die Umsatztransparenz verbessert. Studierende liefern nach wie vor wichtiges Aufnahmevolumen, aber die Qualität der Erträge im China Co-Living-Markt wird zunehmend von älteren Mietern geprägt, die Komfort, Privatsphäre und zuverlässigen Service bei längeren Aufenthalten bevorzugen.

Geografische Analyse

Peking machte im Jahr 2025 28 % der China Co-Living-Marktgröße aus und bleibt das deutlichste Beispiel für institutionelle Tiefe im Sektor. Die Stadt hatte Ende 2025 243 operative Co-Living-Projekte und fast 116.000 Einheiten, mit durchschnittlichen Mieten von CNY 121 (USD 16,6) pro Quadratmeter und Monat und einer Auslastungsrate von 91 %^{[2]JLL China, "Investment Opportunities in Rental Housing, 15th Five-Year Plan Outlook," JLL China, joneslanglasalle.com.cn}. Dieses Auslastungsniveau zeigt, dass qualitativ verwalteter Bestand nach wie vor Mieter anzieht, selbst in einem schwächeren nationalen Mietmarkt. Großvolumige Investitionstransaktionen in Höhe von insgesamt RMB 3,1 Milliarden (USD 426,4 Millionen) über 3 Deals im Jahr 2025 bestätigten, dass Peking weiterhin globales Kapital in Mietwohnungsprojekte anzieht. Das neue Angebot konzentriert sich weiterhin in äußeren Bezirken wie Chaoyang, Fengtai und Daxing, was die Grundstückskostenbeschränkungen innerhalb des städtischen Kernrings widerspiegelt.

Shanghai ist die am schnellsten wachsende Stadt im China Co-Living-Markt mit einer prognostizierten CAGR von 17,90 % bis 2031 und der größten Angebotsbasis unter den wichtigsten Zugangsstädten. Die Stadt hatte Ende 2025 695 Projekte und fast 330.000 Einheiten, mit durchschnittlichen Mieten von CNY 113 (USD 15,5) pro Quadratmeter und Monat. Das Großtransaktionsvolumen erreichte im Jahr 2025 RMB 8,24 Milliarden (USD 1,13 Milliarden), mehr als das 2,6-fache von Pekings Gesamtvolumen, was Shanghais Rolle als wichtigstes institutionelles Investitionszentrum unterstreicht. Der Talentezustrom der Stadt blieb zwischen 2021 und 2025 stark und erweiterte die künftige Mieterbasis für institutionellen Wohnraum. Die Umwandlungspolitik für Gewerbegebäude schafft auch einen neuen Angebotskanal aus ungenutzten Büroimmobilien und verschafft Shanghai einen Vorteil bei der Erweiterung des verwalteten Mietbestands, ohne auf neues Grundstücksangebot warten zu müssen.

Shenzhen und Guangzhou bilden den Pearl-River-Delta-Hub des China Co-Living-Marktes, wobei Shenzhens zentralisiertes Co-Living-Angebot im ersten Quartal 2026 281.000 Einheiten erreichte, das zweitgrößte unter Chinas 8 Kernstädten. Shenzhens Mietermix wird durch die Technologiebeschäftigung geprägt, was eine stärkere Nachfrage nach Premium- und Mid-Scale-Wohnraum als in vielen anderen Städten unterstützt. Guangzhou nutzt Umwandlungsrichtlinien von Gewerbe- zu Mietwohnungen, um das Angebot zu erweitern, während seine Beschäftigungsbasis die Nachfrage in erschwinglichen und Mid-Scale-Formaten breit hält. Jenseits der 4 Zugangsstädte befinden sich Chengdu, Hangzhou, Suzhou und andere neue Tier-1-Märkte in einer qualitätsfokussierteren Entwicklungsphase, wobei das Transaktionswachstum im ersten Halbjahr 2026 darauf hindeutet, dass neue Nachfragezentren außerhalb des traditionellen Kerns entstehen.