Marktgröße und Marktanteil des Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkts – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Trends und Erkenntnisse des Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkts

Strukturelles Wohnungsangebot in Metropolstädten treibt die BTR-Nachfrage an

Metropolstädte in der gesamten Region sehen sich weiterhin mit einem Mangel an professionell verwalteten Mietwohnungen konfrontiert. Die Leerstandsquote für Mietwohnungen in Australien blieb im Jahr 2026 bei nahezu 1 %, während Angebotsengpässe auch wichtige Städte in Japan und Südkorea betrafen. Die Tokioter Mieten für Wohnungen mit 30 m² oder weniger erreichten im Juni 2026 JPY 114.242 (USD 710), ein Anstieg von 12,4 % gegenüber dem Vorjahr, und die Mieten in Fukuoka stiegen um 15,9 %. Der Mangel hat Entwickler dazu veranlasst, Umwandlungen von Hotels, Büros und leistungsschwachen Einzelhandelsimmobilien zu prüfen. Dieser Ansatz kann die Lieferzeiten im Vergleich zu Neubauten verkürzen. Er erweitert auch den Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt dort, wo Landverfügbarkeit und Baugenehmigungen weiterhin eingeschränkt sind.

Steigende Hürden bei der Erschwinglichkeit von Wohneigentum verlängern die Mietnachfrage

Hohe Wohnkosten verlängern den Zeitraum, in dem städtische Haushalte zur Miete wohnen. Der ULI Asia Pacific 2025 Home Attainability Index stellte fest, dass Wohneigentum für die meisten Bewohner in wichtigen regionalen Zentren nicht erreichbar blieb^{[1]Urban Land Institute, "ULI Asia Pacific veröffentlicht den Home Attainability Index 2025," Urban Land Magazine, urbanland.uli.org}. Der Bericht identifizierte auch die staatliche Politik als den wichtigsten Bestimmungsfaktor für die Wohnbedingungen. Dies macht öffentlich-private Strukturen wichtig für die Erhöhung des formellen Mietangebots. In Australien erzielten ausstattungsreiche Built-to-Rent-Wohnungen im Jahr 2025 einen Mietaufschlag von 25 % und behielten 70 % der Mieter jährlich^{[2]AEW, "Asia Pacific Research Perspective Q1 2025," AEW, aew.com}. Der Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt kann Mietern dienen, die Flexibilität benötigen, sowie denjenigen, die kein Eigenheim erwerben können.

Institutionelle Kapitalallokation in Wohnimmobilien erweitert BTR-Investitionen

Institutionelles Kapital erhöht seine Allokation in Wohnimmobilien in der gesamten Region. Die Investitionen im Wohnsektor im Asien-Pazifik-Raum erreichten im Jahr 2025 21 Milliarden USD, fast das 3-fache des vor einem Jahrzehnt gemeldeten Niveaus^{[3]Asia Pacific Real Assets Association, "2026 APAC Living Sector Report," APREA Knowledge Hub, aprea.asia}. Die Region repräsentierte 60 % der Weltbevölkerung, erhielt aber im Jahr 2025 nur 12 % des globalen Kapitals im Wohnsektor. Dieser Unterschied zeigt, dass die Investorenaktivität dort Raum zur Ausweitung hat, wo Mietplattformen und Ausstiegsmöglichkeiten etablierter werden. In China wurde marktorientierter Mietwohnungsbau im Juli 2024 für C-REIT-Strukturen zugelassen, was das Potenzial für Kapitalrecycling verbessert. Der Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt profitiert, wenn Investoren in operative Objekte einsteigen und Kapital in neues Angebot reinvestieren können.

Migration und städtische Haushaltsbildung erhöhen die Mietnachfrage

Migration und Haushaltsbildung erhöhen die Nachfrage nach formalem Mietwohnraum. Australien verzeichnete im Jahr 2024 eine Netto-Auslandsmigration von 375.000 Personen nach 510.000 im Jahr 2023, während Baukosten und Planungsrückstände die Wohnungsstarts begrenzten. Indien hat mehr als 450 Millionen städtische Einwohner, und 30–35 % lebten in Mietwohnungen. Seine Städte empfangen auch schätzungsweise 40 Millionen Wanderarbeiter pro Jahr. Die monatlichen Miettransaktionen in Südkorea stiegen im Jahr 2025 um 15 %, da Haushalte vom Jeonse-Mietmodell abrückten. Der Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt kann die Nachfrage von mobilen Arbeitnehmern, Studenten und Haushalten bedienen, die monatliche Mietvereinbarungen bevorzugen.

Hohe Bau- und Finanzierungskosten verringern die Projektrealisierbarkeit

Baupreisinflation und hohe Finanzierungskosten verlangsamen weiterhin die Lieferung neuer Projekte. Die Wohnungsbaupreise in Australien stiegen von 2020 bis 2024 um 40,8 %. Mehr als 20.000 genehmigte Built-to-Rent-Einheiten blieben im Jahr 2026 unbeginnt, da frühere Realisierbarkeitsannahmen nicht mehr zutrafen. Vorrangige Baudarlehen repräsentierten üblicherweise 50–55 % des Darlehen-zu-Kosten-Verhältnisses, was zusätzliches Kapital zur Vervollständigung der Finanzierungsstrukturen erforderte. Diese Bedingungen begünstigen Betreiber mit institutionellen Partnern oder stärkeren Bilanzen. Sie schränken auch den Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt ein, indem sie die Anzahl rentabler Projekte reduzieren.

Planungs-, Grundsteuer- und Wohnklassifizierungsvorschriften verzögern die Entwicklung

Planungsvorschriften und steuerliche Behandlung können die für die Entwicklung von Mietwohnungen benötigte Zeit verlängern. Australien verfügt über unterschiedliche Regelungen auf Staatsebene für Grundsteuervergünstigungen und Kosten für ausländische Investoren. Anforderungen im Zusammenhang mit dem Quellensteuerabzugssatz von 15 % für verwaltete Investmentfonds können zusätzlichen Strukturierungsaufwand verursachen. Westaustralien erhöhte die Grundsteuerbefreiung für Built-to-Rent von 50 % auf 75 % für förderfähige Projekte, die zwischen 2025–26 und 2029–30 betrieben werden. Der Staat betreibt auch einen Built-to-Rent-Fonds. Klarere Regelungen können den Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt verbessern, indem sie die Unsicherheit für Entwickler und langfristige Investoren verringern.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Typ: Zweckgebundene Mietwohnungen führen, während Einfamilien-Built-to-Rent / Built-to-Rent-Gemeinschaften an Dynamik gewinnen

Zweckgebundene Mietwohnungen hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 48,6 % am Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt. Dieses Format passt zur Bebauungsdichte, den Grundstückskosten und den Mieterpräferenzen in Tokio, Shanghai, Singapur und Sydney. Bewohner an diesen Standorten schätzen häufig den Zugang zu Beschäftigung und gemeinsamen Einrichtungen. In Australien erzielten ausstattungsreiche Built-to-Rent-Wohnungen im Jahr 2025 einen Mietaufschlag von 25 % und eine jährliche Mieterbindungsrate von 70 %. Diese Ergebnisse unterstützen den Fall für professionell betriebene Mehrfamilienhäuser. Mehrfamilien-Built-to-Rent bedient auch mitteldichte Stadtteile in Städten wie Seoul und Melbourne.

Einfamilien-Built-to-Rent / Built-to-Rent-Gemeinschaften werden voraussichtlich von 2026 bis 2031 mit einer CAGR von 10,8 % wachsen. Mieter in der Familienphase suchen Wohnungen mit mehr Platz in verkehrsgünstig gelegenen Vorortgebieten. Zweckgebundene Mietreihenhäuser und Stadthäuser eignen sich für Australien, Neuseeland und expandierende Tier-2-Städte in Indien. Niedrigere Grundstückskosten können diese Formate an diesen Standorten rentabler machen. Sumitomo Forestry und Cedar Pacific kündigten ein Joint Venture im Wert von 790 Millionen USD für Projekte in australischen Städten an. Der Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt könnte durch gemischt genutzte Entwicklungen neues Angebot gewinnen, wenn sich Vorort-Schienennetze und flexible Arbeitsmuster weiterentwickeln.

Nach Verwaltungsmodell: Drittanbieter-Betreiber führen, während hybride Verwaltungsmodelle am schnellsten expandieren

Drittanbieter-Betreiber hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 57,8 % an der Marktgröße des Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkts. Entwickler und Investmentmanager nutzen Spezialisten für Vermietung, Mieterservices und Objektbetrieb. Dedizierte Verwaltungsplattformen sollten im Jahr 2026 voraussichtlich 80 % der australischen Built-to-Rent-Wohnungen betreiben. Fondsmanager und Pensionsfonds verfügen häufig nicht über Wohnbetriebskapazitäten. Sie verlassen sich daher auf beauftragte Betreiber, um das Nettobetriebseinkommen zu schützen. Dieses Modell ermöglicht es einer Plattform, konsistente Systeme über mehrere Objekte hinweg anzuwenden.

Hybrides Management wird voraussichtlich von 2026 bis 2031 mit einer CAGR von 10,4 % wachsen. Es kombiniert direkte Mieterbeziehungen mit externer technischer und administrativer Unterstützung. Japanische Vermieter können lokales Betriebswissen beibehalten und gleichzeitig digitale Tools für Wartung, Preisgestaltung und Mieterkommunikation nutzen. Eigenbetrieb bleibt relevant, wo ein Entwickler über ausreichende Portfoliogröße verfügt, um dediziertes Personal zu unterstützen. Mirvacs LIV-Plattform verwaltete im Jahr 2026 2.174 Wohnungen. Der Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt wird voraussichtlich mehr hybride Plattformen sehen, wenn die Portfoliogröße zunimmt und Betreiber eine bessere Kostenkontrolle anstreben.

Nach Preissegment: Das mittlere Marktsegment bildet den Kern, während erschwinglicher Wohnraum & Arbeitnehmerwohnungen das stärkste Wachstum verzeichnen

Objekte im mittleren Marktsegment hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 46,9 % an der Marktgröße des Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkts. Das Segment bedient Arbeitnehmer, deren Einkommen die Schwellenwerte für Sozialwohnungen übersteigt, aber weder Wohneigentum noch Premiummieten unterstützt. Es ist relevant in Tokio, Sydney, Seoul und Bengaluru. Formaler Mietwohnungsbestand im mittleren Marktsegment kann eine breite Mieterbasis bedienen, wo Wohnungen häufig außerhalb institutioneller Systeme verwaltet werden. In Indien wurden im Jahr 2026 70 % des Mietwohnungsbestands informell verwaltet. Die Tokioter Wohnungsmieten stellten auch für 25 aufeinanderfolgende Monate bis Juni 2026 Rekorde auf.

Erschwinglicher Wohnraum & Arbeitnehmerwohnungen werden voraussichtlich von 2026 bis 2031 mit einer CAGR von 11,2 % wachsen. Steuervergünstigungen und Anforderungen für erschwinglichen Wohnraum unterstützen diesen Teil des Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkts. Zweckgebundene Arbeitnehmerunterkünfte entstehen auch als institutionelle Anlageklasse. WeAreLiving eröffnete im April 2026 ein Projekt mit 366 Wohnungen in Brisbane. Premium- und Luxusobjekte bleiben in städtischen Zentren mit starker Nachfrage aus dem Hocheinkommenssegment relevant. Ihre breitere Expansion wird durch die Mietererschwinglichkeit begrenzt.

Geografische Analyse

China hielt im Jahr 2025 einen Marktanteil von 34,8 % am Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt. Seine Mietwohnungsbasis wurde durch das Programm für erschwinglichen Mietwohnungsbau unterstützt, das im Rahmen des 14. Fünfjahresplans auf 8,7 Millionen Einheiten abzielte. China erweiterte auch die C-REIT-Förderfähigkeit auf marktorientierten Mietwohnungsbau im Juli 2024. Diese Änderung kann Entwicklern einen Ausstiegsweg bieten und institutionellen Investoren ermöglichen, Mietobjekte zu besitzen. Grundstücke, die ausschließlich für Mietwohnungen bestimmt sind, unterstützen langfristiges Eigentum, da sie nicht in Verkaufswohnungen umgewandelt werden können. Der Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt in China profitiert auch von Maßnahmen, die die Umwandlung bestehender Gewerbeimmobilien in erschwingliche Mietwohnungen fördern.

Indien wird voraussichtlich von 2026 bis 2031 mit einer CAGR von 12,8 % wachsen. Die institutionelle Mietaktivität des Landes entwickelt sich durch Co-Living, Studentenwohnungen und Arbeitnehmerunterkünfte. Wohnimmobilien erhielten im Jahr 2025 institutionelle Investitionen in Höhe von 1,6 Milliarden USD, ein Anstieg von 36 % gegenüber 2024. HDFC Capital Advisors und Curated Living Solutions lancierten im Januar 2026 eine Mietwohnungsplattform mit einem anfänglichen Kapital von 116 Millionen USD. Japan bleibt der etablierteste Mehrfamilienmietstandort der Region. Sein Anteil an den regionalen Wohninvestitionen sank von 75 % im Jahr 2019 auf 50 % im Jahr 2025, da Kapital in andere Märkte floss.

Australien hatte bis 2026 16.072 Built-to-Rent-Wohnungen fertiggestellt, mit 12.200 im Bau und 25.900 genehmigten. New South Wales wurde im Jahr 2026 zum führenden Wachstumsstaat, und 80 % der befragten Plattformen identifizierten ihn als Standort ihres nächsten Projekts. Südkorea wechselt von einlagenbasierten Mietverträgen zu monatlichen Mietvereinbarungen. Singapur, Vietnam und Malaysia bauen ebenfalls formale Mietrahmen und zusätzliche Kapazitäten auf. Der Asia-Pacific-Built-to-Rent-Wohnimmobilienmarkt hat Chancen in einem früheren Stadium in Taiwan, den Philippinen, Thailand und Indonesien. Diese Länder entwickeln Co-Living- und zweckgebundenes Mietangebot neben der Anerkennung von verwaltetem Mietwohnungsbau als eigenständige Anlageklasse.