Tamanho e Participação do Mercado Imobiliário do Kuwait - Análise de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado Imobiliário do Kuwait

Investimento Governamental em Habitação e Infraestrutura

Os projetos apoiados pelo governo continuam sendo uma fonte central de demanda por construção no mercado imobiliário do Kuwait. A Lei nº 60 de 2025 estabeleceu um teto de dívida pública de 97,6 bilhões de USD, criando uma base para o financiamento de programas de infraestrutura plurianuais. O Kuwait abriu licitação internacional em setembro de 2025 para contratos de parceria público-privada de 30 anos para Al Khiran, Nawaf Al-Ahmad e Al-Sabriyah. Os 3 projetos cobrem mais de 300 hectares e têm como meta 170.000 residências, o que poderia expandir o pipeline de desenvolvimento além da entrega liderada pelo Estado^[1]. A escala desses projetos oferece aos incorporadores oportunidades em habitação, varejo, serviços e infraestrutura de apoio. Seu cronograma de entrega determinará com que rapidez a oferta adicional afetará o mercado imobiliário do Kuwait.

Crescimento Populacional e Formação de Domicílios de Expatriados

A formação de domicílios continua a sustentar a demanda por aluguel no mercado imobiliário do Kuwait. A população do Kuwait superou 5 milhões em meados de 2025, e os expatriados representavam 70% dos residentes. Muitos domicílios de expatriados alugam apartamentos em Hawalli, Farwaniya e nos distritos de investimento da Cidade do Kuwait. A retomada de vistos familiares e as mudanças no acesso a vistos de trabalho desde 2024 ampliaram a base potencial de locatários. Um estudo da London School of Economics vinculou um aumento de 6.134 candidatos na lista de espera da Autoridade Pública para o Bem-Estar Habitacional a um aumento de 2,7% nos preços residenciais^[2]. A entrega de habitação continuará, portanto, sendo importante para evitar que a demanda por aluguel e propriedade exerça mais pressão sobre a acessibilidade.

Recuperação em Imóveis de Investimento e Transações Comerciais

A atividade em imóveis de investimento fortaleceu o mercado imobiliário do Kuwait durante 2025. O segmento de investimento atingiu o maior nível de vendas em 11 anos no segundo trimestre de 2025, e o valor das transações aumentou 82% no primeiro semestre^[3]. A demanda foi mais forte em edifícios de apartamentos geradores de renda e em localizações urbanas consolidadas. Kuwait Finance House reportou que a demanda por imóveis comerciais quase dobrou em relação ao ano anterior no quarto trimestre de 2025. As principais áreas administrativas e comerciais da Cidade do Kuwait ainda atraem inquilinos porque a oferta é limitada. Uma atividade mais elevada pode ampliar o interesse dos investidores em ativos de logística e uso misto fora do núcleo urbano, mas a qualidade da demanda dos inquilinos permanece desigual entre as localizações.

Reforma Hipotecária e de Financiamento Habitacional

A reforma hipotecária poderá alterar a forma como os cidadãos participam do mercado imobiliário do Kuwait. O projeto de lei submetido ao Gabinete em setembro de 2025 propôs empréstimos bancários de até 649.000 USD com prazo de pagamento de 25 anos, substituindo a dependência atual do credor habitacional estatal. A proposta poderia dar aos domicílios qualificados acesso a financiamento de longo prazo. Também poderá aumentar a atividade de construção se a demanda for acompanhada por nova oferta residencial. O arcabouço precisaria de limites de crédito claros, regras de garantia e padrões de elegibilidade para gerir o risco dos mutuários. Se o crédito se expandir antes da oferta, a mesma reforma poderá elevar os preços dos imóveis no curto prazo.

Pressão de Acessibilidade e Escassez de Oferta Residencial

A acessibilidade continua sendo uma restrição material ao mercado imobiliário do Kuwait. Os preços residenciais superaram 22 vezes a renda familiar anual média na avaliação da London School of Economics. A entrega de habitação pública não absorveu totalmente a lista de espera, e a Reuters reportou em 2025 que ela poderia atingir 197.000 candidatos até 2035 se o problema não for resolvido. Os custos de construção mais elevados também tornam mais difícil entregar habitação privada a preços acessíveis. A lei de terrenos residenciais vagos, em vigor desde janeiro de 2026, poderá incentivar o desenvolvimento de lotes ociosos. Sua eficácia dependerá de se os terrenos liberados resultarem em imóveis que correspondam à capacidade de compra dos domicílios.

Restrição à Propriedade Estrangeira e Acesso à Habitação Privada

As restrições à propriedade estrangeira individual limitam a base de compradores para habitação privada. O Decreto-Lei nº 7 de 2025 ampliou os direitos de propriedade para empresas listadas com acionistas não kuwaitianos, fundos imobiliários licenciados, carteiras de investimento e entidades de investimento autorizadas. Ele não permitiu que indivíduos não kuwaitianos adquirissem terrenos residenciais privados. Essa distinção permite a participação estrangeira indireta por meio de veículos elegíveis, mantendo um limite à demanda direta por residências privadas. A regra pode restringir os incorporadores que buscam um mercado mais amplo para habitação premium. Também mantém o mercado imobiliário do Kuwait mais dependente da demanda dos cidadãos e das estruturas de investimento locais, enquanto mudanças legislativas adicionais seriam necessárias para ampliar a propriedade residencial estrangeira direta.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade no Modelo de Vendas: Residencial Detém a Maior Posição

O segmento residencial representou 55,5% do valor de vendas em 2025, tornando-o a maior parte do setor imobiliário do Kuwait no modelo de vendas. A demanda dos cidadãos por vilas e residências em terrenos próprios sustentou essa posição. Apartamentos e condomínios também permaneceram importantes nos distritos de investimento com demanda ativa de aluguel. O imóvel comercial tem previsão de registrar o crescimento de vendas mais rápido, a um CAGR de 5,73% de 2026 a 2031. Logística, varejo, escritório e ativos de hospitalidade são os principais componentes desta categoria. O crescimento das vendas comerciais é sustentado por projetos vinculados a novas cidades e ao desenvolvimento logístico.

O crescimento comercial não será uniforme entre os tipos de propriedade ou localizações. Os ativos de escritório e varejo prime na Cidade do Kuwait têm demanda mais forte do que o estoque secundário. O desenvolvimento de novas áreas urbanas poderá criar demanda por varejo de bairro, serviços e armazéns. Espera-se que a cidade logística do Porto de Shuwaikh adicione atividade relacionada à logística à medida que avança em direção à sua conclusão planejada para 2028. O arcabouço hipotecário proposto poderá apoiar as transações residenciais quando os bancos começarem a oferecer empréstimos qualificados. O desempenho das vendas no setor imobiliário do Kuwait refletirá, portanto, tanto o financiamento habitacional quanto o ritmo de absorção dos inquilinos comerciais.

Por Governadoria no Modelo de Vendas: Cidade do Kuwait Lidera Enquanto Al Ahmadi Cresce Mais Rápido

A Cidade do Kuwait detinha 46,7% do valor de vendas em 2025, refletindo sua concentração de atividades financeiras, administrativas e comerciais. Seus distritos de investimento consolidados e o acesso a serviços essenciais sustentam os valores dos imóveis. Al Ahmadi tem previsão de ser a geografia de vendas de crescimento mais rápido, a um CAGR de 5,89% até 2031. O desenvolvimento de cidades residenciais, a atividade relacionada à energia e o investimento em logística sustentam essa perspectiva. Hawalli e Farwaniya continuam a gerar transações devido às suas comunidades densas e grandes populações de locatários. A atividade de vendas permanece centrada na Cidade do Kuwait, mesmo com o desenvolvimento se deslocando para as governadorias periféricas.

O crescimento de Al Ahmadi está vinculado tanto ao uso habitacional quanto ao comercial. South Saad Al Abdullah havia superado 39% de conclusão em seu contrato de estradas até junho de 2025. Farwaniya tem um papel em imóveis relacionados à logística e ao comércio devido à sua localização e ligações de transporte. Hawalli continua a atrair investimentos em edifícios de apartamentos que atendem a locatários expatriados. O Restante do Kuwait, incluindo Jahra e as áreas norte, tem menor atividade de transações, mas permanece relevante para o planejamento público de longo prazo. O mercado imobiliário do Kuwait está, portanto, tornando-se menos dependente de um único centro urbano, enquanto a Cidade do Kuwait mantém a maior base de vendas.

Por Tipo de Propriedade no Modelo de Aluguel: Residencial Gera o Maior Valor de Aluguel

O segmento residencial representou 71,2% do valor de aluguel em 2025, a maior participação em todo o modelo de aluguel do mercado imobiliário do Kuwait. Apartamentos e condomínios respondem por grande parte dessa demanda em Hawalli e Farwaniya. A grande população expatriada do Kuwait sustenta a demanda recorrente por habitação alugada. O imóvel comercial tem previsão de crescer mais rapidamente, a um CAGR de 6,03% de 2026 a 2031. Essa taxa sugere que os proprietários podem preferir manter ativos comerciais geradores de renda em vez de vendê-los. O imóvel residencial para aluguel permanece dominante porque o arrendamento por domicílios tem uma base maior.

O crescimento do aluguel comercial está vinculado à logística, hospitalidade e espaços de escritório de qualidade. Os escritórios prime podem manter a demanda, enquanto os escritórios secundários enfrentam risco de vacância. A Kuwait Real Estate Company declarou que seu projeto Sabhan Labor Housing atingiu 95% de conclusão no início de 2026. O projeto adiciona acomodação institucional para trabalhadores, o que poderá apoiar os contratantes que trabalham em grandes programas de desenvolvimento. A documentação digital de aluguel também poderá melhorar a consistência na administração de contratos de arrendamento. O desempenho do aluguel no mercado imobiliário do Kuwait dependerá da criação de empregos, da demanda dos domicílios de expatriados e da entrega de destinos comerciais.

Análise Geográfica

A Cidade do Kuwait detinha 46,7% do valor de vendas e 35,6% do valor de aluguel em 2025, conferindo-lhe a maior posição em ambos os modelos de transação. As funções bancárias, governamentais, diplomáticas e comerciais de Grau A da cidade sustentam esse papel. As vendas de imóveis de investimento atingiram o maior nível em 11 anos no segundo trimestre de 2025, com a atividade em Hawalli e Sharq contribuindo para o impulso. A United Real Estate Company venceu uma licitação em março de 2026 para a modernização, desenvolvimento, gestão e operação do Souq Sharq Fase 3. Isso reforça o interesse privado em ativos comerciais centrais. A escassez de lotes e os altos custos de terrenos continuam sendo limitações para novos projetos na capital.

Al Ahmadi tem previsão de crescer a um CAGR de 5,89% em vendas de 2026 a 2031, a maior taxa de vendas entre as governadorias. Sua perspectiva combina a construção de cidades residenciais com demanda industrial, logística e vinculada à energia. Mubarak Al-Kabeer tem previsão de crescer a um CAGR de 6,09% em aluguéis, a taxa mais rápida entre os 2 modelos. Grandes destinos costeiros e localizações de menor custo podem atrair domicílios e inquilinos comerciais que se deslocam para além dos distritos centrais. A atividade nessas governadorias dependerá da entrega de projetos, ligações rodoviárias, serviços públicos e serviços locais. As parcerias público-privadas de novas cidades têm como objetivo expandir a capacidade em áreas que historicamente não tinham a base de desenvolvimento da Cidade do Kuwait.

Hawalli e Farwaniya continuam sendo localizações centrais para aluguéis de apartamentos e transações de imóveis de investimento. Sua proximidade com a capital e a infraestrutura de varejo consolidada sustentam a demanda dos domicílios de expatriados. Farwaniya também se beneficia da atividade de transporte e comércio. O Restante do Kuwait inclui Jahra e as áreas norte, que têm menor atividade atual, mas recebem atenção no planejamento de desenvolvimento de longo prazo. A reforma hipotecária poderá afetar a demanda em todas as governadorias quando as regras de elegibilidade e garantia forem definidas. O mercado imobiliário do Kuwait continuará a apresentar diferentes padrões de crescimento porque cada área tem uma combinação distinta de demanda domiciliar, atividade comercial e terrenos disponíveis.