Tamanho e Participação do Mercado Imobiliário do Bahrein - Análise de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado Imobiliário do Bahrein

Diversificação Econômica Não Petrolífera e Fluxos de Investimento Estrangeiro Direto

A transição do Bahrein para atividades não petrolíferas está ampliando a base da demanda imobiliária. As atividades imobiliárias cresceram 4,3% em 2025, à frente do crescimento de 4,1% nas atividades não petrolíferas em geral. Os serviços profissionais e técnicos cresceram 6,4% em 2025, enquanto as atividades financeiras e de seguros cresceram 5,6%^[1]. Essas atividades sustentam a demanda por escritórios, habitação para funcionários e serviços correlatos em distritos urbanos consolidados. Os setores não petrolíferos responderam por 85,8% do produto interno bruto a preços constantes em 2025. Essa composição confere ao mercado imobiliário do Bahrein um conjunto mais amplo de impulsionadores de demanda por parte dos ocupantes do que um ciclo baseado exclusivamente nos preços de energia.

Reforma da Propriedade Estrangeira e Demanda por Visto Dourado

As reformas de propriedade estrangeira estão ampliando o conjunto de compradores que podem considerar imóveis de propriedade plena no Bahrein. As áreas de propriedade plena podem ampliar as opções de localização disponíveis para compradores estrangeiros elegíveis. Bilaj Al Jazayer foi adicionada ao mapa de zonas de propriedade plena em abril de 2025, expandindo as localizações disponíveis para desenvolvimento futuro^[2]. Esse arcabouço pode atrair atenção tanto para apartamentos de médio padrão quanto para residências premium. Também oferece aos incorporadores um grupo maior de perfis de compradores a considerar no planejamento de projetos. A oferta habitacional em áreas de propriedade plena ainda precisa corresponder à capacidade de pagamento dos compradores e às condições de entrega. Esses fatores podem influenciar a demanda em todo o mercado imobiliário do Bahrein.

Demanda por Habitação Acessível e de Médio Padrão

A demanda habitacional apoiada pelo governo fornece uma fonte estável de atividade residencial. O Bahrein comprometeu 2,1 bilhões de USD para entregar 50.000 novas unidades habitacionais. O programa inclui a Vila Ras Hayan e apartamentos de propriedade no projeto Wahat em Qalali. Programas de financiamento habitacional como Mazaya, Tas'heel e Tas'heel Plus apoiam cidadãos elegíveis por meio de condições de pagamento vinculadas à renda. O projeto Madinat Salman Island 14 foi licitado em fevereiro de 2025 para 69 unidades habitacionais^[3]. Essas medidas podem apoiar os incorporadores locais e manter a demanda no mercado imobiliário do Bahrein quando as condições para compradores privados forem menos favoráveis.

Requisitos de Logística e Armazenagem Impulsionados pelo Comércio Eletrônico

O comércio digital e a atividade comercial estão aumentando a necessidade de espaços logísticos modernos. O Bahrein ficou em 1º lugar globalmente em legislação de comércio eletrônico no Índice de Prontidão de Redes de 2025. Esse cenário sustenta a demanda por centros de distribuição, armazéns alfandegados e instalações com controle de temperatura próximas a Hidd e ao Porto Khalifa Bin Salman. A propriedade comercial no modelo de aluguel tem previsão de expansão a um CAGR de 7,21% até 2031. Os incorporadores também estão considerando espaços de armazenagem e serviços dentro de comunidades maiores de uso misto. Tais projetos podem ampliar o papel da propriedade logística no mercado imobiliário do Bahrein além dos parques industriais convencionais.

Acessibilidade Hipotecária e Sensibilidade à Taxa de Juros

A acessibilidade hipotecária ainda afeta os domicílios que dependem de financiamento. Custos de financiamento mais elevados podem limitar a demanda no segmento residencial de médio padrão. Os requisitos de relação entre empréstimo e valor também podem limitar a capacidade de endividamento de compradores não residentes. Essas condições são relevantes para compradores que consideram imóveis de propriedade plena. As restrições de financiamento podem retardar a resposta de compradores elegíveis às reformas de propriedade. Esse ambiente pode limitar a demanda no mercado imobiliário do Bahrein.

Excesso de Oferta e Correção de Preços em Submercados de Luxo Selecionados

Residências de luxo e alguns locais de varejo enfrentam pressão de oferta. A nova entrega de projetos à beira-mar e de comunidades planejadas em Muharraq pode intensificar a concorrência entre projetos premium. Os ativos de varejo secundários podem enfrentar um perfil de demanda diferente dos grandes empreendimentos de destino. Projetos posicionados entre habitação acessível e ultraluxo podem enfrentar absorção particularmente desigual. Os incorporadores precisam alinhar a nova oferta com a demanda local e as condições específicas de cada propriedade. Essa restrição pode afetar as decisões de desenvolvimento em todo o mercado imobiliário do Bahrein.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade no Modelo de Vendas: Residencial Ancora o Volume enquanto o Comercial Acelera

A propriedade residencial detinha 68,1% do modelo de vendas em 2025, tornando-se o maior tipo de propriedade no setor imobiliário do Bahrein. Apartamentos e condomínios atendem a investidores expatriados e compradores locais de primeira viagem. Tas'heel e Tas'heel Plus apoiam compradores bareinitas elegíveis por meio de estruturas de financiamento habitacional. Vilas e casas com terreno atendem a famílias que priorizam espaço privado e residências maiores. Os valores das vilas mostraram maior resiliência por unidade, mesmo com a queda dos preços médios em 2025. A demanda residencial também está vinculada à disponibilidade de programas de propriedade apoiados pelo governo. Isso confere ao mercado imobiliário do Bahrein uma base substancial de demanda habitacional em vários pontos de preço. Também expõe os incorporadores às condições de acessibilidade para compras financiadas de forma privada.

A propriedade comercial tem previsão de crescer a um CAGR de 6,89% até 2031 no modelo de vendas. A categoria inclui escritórios, espaços de varejo, instalações logísticas, ativos industriais e propriedades de hospitalidade. A demanda por escritórios de Classe A está cada vez mais vinculada a inquilinos que migram para espaços pré-equipados e flexíveis. As condições do varejo diferem por localização, pois os destinos à beira-mar competem de forma mais eficaz do que os shoppings secundários. As instalações logísticas se beneficiam dos requisitos próximos a portos e corredores industriais. A Autoridade Regulatória de Imóveis exige licenciamento na planta, arranjos de depósito em garantia e aprovações faseadas para lançamentos aplicáveis. Esses requisitos favorecem incorporadores capazes de manter conformidade e entrega de obras. A perspectiva comercial oferece ao setor imobiliário do Bahrein um caminho de crescimento que não se limita à habitação.

Por Cidade no Modelo de Vendas: Primazia de Manama e Concorrência Suburbana Integrada

Manama detinha 36,6% do modelo de vendas em 2025, sustentada por escritórios de Classe A, distritos de varejo consolidados e áreas residenciais densas. A capital inclui localidades como Seef, a Área Diplomática, Juffair, Reef Island e Bahrain Bay. Sua combinação de estoque comercial e residencial oferece aos compradores acesso tanto a opções de investimento quanto de ocupação própria. O mercado imobiliário do Bahrein em Manama também se beneficia de sua infraestrutura consolidada de transações e serviços. Muharraq é a cidade de crescimento mais rápido no modelo de vendas, com um CAGR de 7,02% até 2031. Esse crescimento reflete a escala do desenvolvimento de comunidades planejadas e os lançamentos contínuos de projetos na cidade. Manama permanece como o ponto de referência para a atividade de vendas no país.

Muharraq é o principal concorrente de Manama por meio de grandes desenvolvimentos planejados. Diyar Al Muharraq abrange 12 km² em 7 ilhas e 40 km de litoral. Seus lançamentos de 2025 e 2026 incluíram os lotes Suhail, Mozoon e Al Nuzha. A Naseej iniciou as obras de infraestrutura para o projeto de uso misto Amwaj Avenue em agosto de 2026. Riffa continua a atender domicílios nacionais de médio padrão, incluindo compradores apoiados por programas habitacionais. O Restante do Bahrein oferece opções sensíveis ao custo para compradores e ocupantes comerciais próximos a corredores industriais. Essas localidades ampliam as opções de oferta disponíveis em todo o mercado imobiliário do Bahrein. Seu desempenho dependerá dos cronogramas de entrega, infraestrutura e capacidade de pagamento dos compradores.

Por Tipo de Propriedade no Modelo de Aluguel: Comercial Lidera o Crescimento enquanto Residencial Permanece o Maior

A propriedade residencial detinha 72,3% do modelo de aluguel em 2025, a maior participação entre os tipos de propriedade para aluguel. A força de trabalho expatriada do Bahrein sustenta o volume de locação de apartamentos e condomínios. Juffair, Ilhas Amwaj e Seef permanecem como localizações importantes para a demanda de aluguel de médio padrão. Vilas premium à beira-mar podem atrair inquilinos corporativos e residentes que buscam residências de marca. Os aluguéis médios pedidos para unidades residenciais caíram 1,4% em 2025. O mercado imobiliário do Bahrein, portanto, combina uma grande base de aluguel com desempenho variável por bairro e qualidade de propriedade. O estoque de marca mais novo compete com apartamentos urbanos mais antigos pela demanda dos inquilinos. Os proprietários residenciais precisam se diferenciar por meio de qualidade, localização e condições de locação.

A propriedade comercial é o tipo de propriedade para aluguel de crescimento mais rápido, com um CAGR previsto de 7,21% até 2031. Operadores de comércio eletrônico, prestadores de logística terceirizados e distribuidores de bens de consumo de giro rápido necessitam de instalações específicas próximas a ligações de transporte. Os centros de demanda incluem o corredor portuário e a Área Industrial de Hidd. Espaços de armazém de Classe A podem oferecer aos inquilinos especificações que o estoque industrial mais antigo não proporciona. Os aluguéis de escritórios prime em Manama mantiveram-se estáveis em 2025, pois os inquilinos preferiram edifícios pré-equipados e com certificação ambiental. Os retornos do varejo permaneceram sob pressão em centros comerciais legados. O mercado imobiliário do Bahrein pode, portanto, registrar um crescimento de aluguel mais forte em propriedades comerciais do que em residenciais. As instalações logísticas permanecem um contribuinte importante para a demanda comercial próxima a infraestruturas integradas.

Análise Geográfica

Manama detinha 36,6% da atividade de vendas e 38,7% do valor de aluguel em 2025, tornando-se a maior geografia imobiliária do Bahrein. O Distrito de Seef e Bahrain Bay concentram escritórios prime e varejo de alto padrão, enquanto Juffair e Reef Island absorvem substancial locação de apartamentos por domicílios expatriados. A locação em Manama durante 2025 foi moldada por inquilinos que migraram para escritórios pré-equipados e com certificação de sustentabilidade. O Departamento de Levantamento e Registro de Terras expandiu o registro eletrônico de propriedades com capacidades de sistema de informação geográfica e dados cobrindo mais de 300.000 propriedades. O serviço de verificação Taakkad atraiu mais de 5.700 usuários em 2 meses após seu lançamento em 2025, e Bilaj Al Jazayer adiciona uma futura área de desenvolvimento à beira-mar à governadoria da capital mais ampla.

Muharraq tem previsão de crescer a um CAGR de 7,33% no modelo de aluguel até 2031, a maior taxa geográfica no mercado imobiliário do Bahrein. Diyar Al Muharraq permanece o maior catalisador de oferta, com 12 km² em 7 ilhas e 40 km de litoral. A governadoria está recebendo lançamentos de lotes, projetos residenciais e obras de infraestrutura em suas comunidades planejadas. A Binaa Al Bahrain lançou o Marassi Views em setembro de 2025 com 192 apartamentos e 6 unidades de varejo. O Plano Nacional de Investimento em Adaptação do Bahrein afirma que o aterramento modificou mais de 80% do litoral, uma consideração que pode influenciar o planejamento, os custos e o cronograma de projetos à beira-mar.

Riffa é uma importante localização residencial de médio padrão para famílias bareinitas que utilizam financiamento habitacional e programas de oferta acessível. O projeto Madinat Salman incluiu 512 unidades de apartamentos sociais licitadas em lotes em 2025. O Restante do Bahrein inclui áreas ligadas ao Porto Khalifa Bin Salman e à Área Industrial de Hidd, tornando-as relevantes para propriedades logísticas e de indústria leve. A Autoridade de Planejamento Urbano e Desenvolvimento expandiu a área protegida da Reserva da Baía de Tubli de 15,59 km² para 16,03 km², e as condições de planejamento territorial e costeiro podem afetar os custos dos projetos e os cronogramas de desenvolvimento.